Frazionamento Ipoteca: la Cassazione salva la garanzia

Un istituto di credito ha impugnato una decisione che annullava un’ipoteca su un immobile venduto a terzi senza l’accollo del debito. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che il frazionamento ipoteca è un diritto dell’acquirente, ma la garanzia non si estingue fino al completo pagamento della quota di debito corrispondente, proteggendo così il creditore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Frazionamento Ipoteca: La Vendita a Terzi non Cancella la Garanzia della Banca

Con la recente ordinanza n. 5520/2024, la Corte di Cassazione interviene su una questione cruciale nel diritto immobiliare e bancario: il frazionamento ipoteca. La pronuncia chiarisce che la vendita di una porzione di immobile gravata da ipoteca non comporta l’automatica estinzione della garanzia, anche se l’acquirente non si accolla formalmente la relativa quota di mutuo. Una decisione che rafforza la tutela del creditore ipotecario.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un’operazione di finanziamento concessa da un istituto di credito e garantita da un’ipoteca iscritta su un complesso immobiliare. Successivamente, una società immobiliare acquistava una parte di tali beni senza però accollarsi la quota corrispondente del mutuo originario.
In primo grado, il tribunale dichiarava la nullità parziale del frazionamento del mutuo, con conseguenze dirette sulla garanzia ipotecaria. La Corte d’Appello confermava la decisione, reputando l’appello della banca inammissibile per carenza di specificità e, comunque, infondato nel merito, richiamando precedenti giurisprudenziali che sembravano portare alla perdita della garanzia in casi simili.

L’Appello e il Tema del Frazionamento Ipoteca in Cassazione

L’istituto di credito non si è arreso e ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali.

La Specificità dell’Atto di Appello

Il primo motivo contestava la dichiarazione di inammissibilità dell’appello. La banca sosteneva che il proprio gravame fosse sufficientemente specifico, poiché mirava a una riconsiderazione critica degli orientamenti giurisprudenziali applicati dai giudici di merito, contrapponendovi un più recente e diverso indirizzo della stessa Corte di Cassazione.

La Sopravvivenza della Garanzia Ipotecaria

Il secondo e cruciale motivo riguardava il merito della questione. La banca ha sostenuto che, contrariamente a quanto deciso nei gradi precedenti, la legge non prevede l’estinzione dell’ipoteca in caso di vendita parziale dell’immobile senza un contestuale accollo del mutuo da parte dell’acquirente. L’operazione di frazionamento ipoteca non può e non deve tradursi in una perdita secca della garanzia per il creditore che non è stato ancora soddisfatto.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto entrambi i motivi del ricorso, cassando la sentenza impugnata e fornendo chiarimenti fondamentali.

Sulla Specificità dell’Appello

In primo luogo, la Corte ha ribadito che il requisito di specificità dei motivi d’appello (art. 342 c.p.c.) è soddisfatto quando l’appellante contrappone alle argomentazioni della sentenza impugnata le proprie tesi, volte a incrinare il fondamento logico-giuridico della decisione. L’intento di ottenere una “rimeditazione” degli orientamenti giurisprudenziali, supportato da specifici richiami normativi e precedenti, è più che sufficiente a rendere ammissibile il gravame.

Sul Merito: il Frazionamento Ipoteca non Estingue la Garanzia

La Corte ha risolto la questione di merito aderendo all’orientamento inaugurato dalla sentenza Cass. n. 1367/2017 e recentemente confermato. Il principio è chiaro: l’acquirente di una singola unità immobiliare, che abbia pagato l’intero prezzo al costruttore, ha diritto a ottenere la suddivisione del finanziamento e il correlativo frazionamento ipoteca in proporzione alla sua quota.
Tuttavia, questo diritto non implica l’automatica cancellazione della garanzia. La Corte sottolinea che, per ottenere la liberazione del proprio immobile dal vincolo ipotecario, è necessario che l’importo corrispondente a tale quota venga effettivamente versato alla banca mutuante. Se così non fosse, l’istituto di credito perderebbe la propria garanzia pur non essendo stato soddisfatto, una conseguenza ritenuta inaccettabile e contraria alla funzione stessa dell’ipoteca.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione è di grande importanza pratica. La Corte cassa la sentenza della Corte d’Appello e rinvia la causa ad altra sezione della stessa per un nuovo esame, che dovrà attenersi ai principi enunciati.
La pronuncia consolida un principio di equità e di tutela del credito: il diritto dell’acquirente al frazionamento non può prevalere sul diritto del creditore a mantenere intatta la propria garanzia fino al pagamento del debito. Gli acquirenti di immobili provenienti da complessi gravati da ipoteca unitaria devono essere consapevoli che, anche dopo il frazionamento, il loro bene rimarrà vincolato fino a quando la quota di mutuo ad esso relativa non sarà stata estinta. Questo rafforza la posizione delle banche e impone maggiore cautela e trasparenza nelle operazioni di compravendita immobiliare.

Un atto di appello può essere considerato specifico se contesta l’orientamento giurisprudenziale seguito dal primo giudice?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’appello è sufficientemente specifico quando l’appellante contrappone alle ragioni della sentenza le proprie tesi, anche se queste mirano a promuovere una “rimeditazione” degli orientamenti giurisprudenziali consolidati, indicando un diverso indirizzo da seguire.

Se acquisto un immobile da un costruttore e questo è parte di un complesso gravato da un’unica ipoteca, cosa succede se non mi accollo formalmente la mia quota di mutuo?
Secondo la sentenza, hai comunque diritto a ottenere il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca, cioè la suddivisione del debito e della garanzia in base alla tua unità immobiliare. Tuttavia, l’immobile non sarà liberato dall’ipoteca fino a quando la quota di debito corrispondente non sarà stata effettivamente pagata alla banca.

Il frazionamento dell’ipoteca comporta automaticamente la cancellazione della garanzia sulla mia singola unità immobiliare?
No. La Corte ha stabilito che il frazionamento dell’ipoteca non comporta la sua cancellazione. La cancellazione avviene solo quando l’importo della quota di mutuo relativa a quella specifica unità viene corrisposto al creditore. Fino a quel momento, la garanzia ipotecaria rimane pienamente efficace a tutela della banca.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 5520 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 5520 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/03/2024

sul ricorso 8186/2020 proposto da:

BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA, elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO che la rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

-controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE

– intimata – avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di FIRENZE n. 3082/2019 depositata il 22/10/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

7/2/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. La Corte d’Appello di Firenze, pronunciando con la sentenza in epigrafe sul gravame proposto della Banca Monte dei Paschi di Siena avverso la decisione che in primo grado aveva dichiarato la parziale nullità del frazionamento di un mutuo garantito da ipoteca estesa anche ai beni alienati a terzi senza accollo della relativa quota di debito, ha previamente dichiarato inammissibile per difetto di specificità il proposto atto di gravame rilevandone l’identità con la comparsa di costituzione e risposta con cui la banca si era costituita avanti al primo giudice; e quindi, decidendo comunque nel merito, lo ha giudicato infondato richiamando, a riprova della confermata nullità del frazionamento, gli argomenti già lumeggiati da questa Corte nei noti precedenti 7453/2008 e 15685/2013, in ragione dei quali era plausibile che, nel caso di alienazione a terzi degli immobili originariamente gravati di iscrizione senza che l’acquirente si accollasse anche la relativa quota del debito nascente dal mutuo, il successivo frazionamento del vincolo potesse comportarne, riguardo ad essi, la caducazione.
La predetta sentenza è ora fatta oggetto dalla soccombente di ricorso a questa Corte sulla base di due motivi, ai quali resiste l’intimata con controricorso e memoria.

CONSIDERATO IN DIRITTO

nonché contro

2. Il primo motivo di ricorso, con il quale si lamenta, in relazione al capo della sentenza impugnata che ha reputato inammissibile il gravame, la violazione dell’art. 342 cod. proc. civ., attesa al contrario la specificità di esso, intendendosi suo tramite promuovere la rimeditazione degli orientamenti affermati da questa Corte con i citati precedenti e ciò alla luce del diverso avviso espresso da Cass. 1367/2017, che non incorre nelle preclusioni oppostegli ex adverso -dacché la rubrica non è vincolante, è nei poteri della Corte procedere al diretto esame degli atti, debitamente riqualificato il vizio denunciato e la riqualificazione del vizio assorbe i rilievi sul fronte motivazionale – è fondato e merita adesione.
3. Com’è noto onde soddisfare il requisito della specificità dei motivi di appello, nuovamente ribadito dal testo ora riformato dell’art. 342 cod. proc. civ., sul filo della premessa più generale secondo cui l’atto d’appello deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice (Cass., Sez. U, 13/12/2022, n. 36481), si è da tempo consolidata nella giurisprudenza di questa Corte la convinzione che la specificità esige che alle argomentazioni svolte nella sentenza impugnata vengano contrapposte quelle dell’appellante, volte ad incrinare il fondamento logico-giuridico delle prime e che le ragioni sulle quali si fonda il gravame siano perciò esposte con sufficiente grado di specificità da correlare, peraltro, con la motivazione della pronuncia impugnata (Cass., Sez. I, 18/09/2017, n. 21566; Cass., Sez. III, 18/04/2007, n. 9244; Cass., Sez. I, 21/02/1997, n. 1599). che è qui giudice del fatto processuale ed è quindi abilitato a compulsare
Ora, alla stregua di questo quadro di riferimento, il collegio -direttamente gli atti del giudizio -reputa che l’assunto enunciato sul

punto dalla sentenza impugnata non rifletta esattamente il contenuto delle difese ostese dall’impugnante con l’atto d’appello. Per vero, come riporta il ricorso e come pure non manca di riferire anche la sentenza in esame (cfr. pag. 16 della motivazione), laddove l’impugnante aveva inteso denunciare l’erroneità della deliberazione di primo grado per essersi essa uniformata agli indirizzi di Cass. 7453/2008 e 15685/2013 -in ossequio ai quali si produrrebbe in capo al mutuante, in mancanza di accollo in capo all’acquirente della quota del corrispondente debito nascente dal mutuo, la perdita del diritto di garanzia assicurato dall’ipoteca -il gravame, già di per sé espressione di un intento apertamente demolitorio del giudicato di prima istanza, era pure direttamente rappresentativo di un impegno argomentativo diretto a confutare, alla radice, proprio perché ne erano sottolineati gli effetti di maggiori criticità, la meritevolezza delle ragioni addotte dal primo giudice a fondamento della propria decisione. Nel che è da vedere la realizzazione di quell’esigenza di specificità dei motivi di appello che nasce dalla congiunzione, in chiave di revisio prioris istantiae , delle ragioni di critica con le ragioni della decisione.
4. Il secondo motivo di ricorso, con il quale si lamenta, in relazione al capo della sentenza impugnata che ha giudicato infondato il gravame, la violazione dell’art. 39, comma 6, d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385, attesa al contrario la fondatezza di esso alla luce del più recente orientamento espresso dalla giurisprudenza di questa Corte, che, chiarendo la portata dei diversi pronunciamenti invocati dal decidente, ha escluso che l’ipoteca gravante su un più ampio compendio immobiliare si estingua in caso di parziale alienazione di esso a cui non sia seguito anche l’accollo in capo all’acquirente della corrispondente quota di mutuo, che non incorre nelle preclusioni oppostegli ex adverso -dacché in relazione alla natura della
questione posta non è configurabile alcun difetto di autosufficienza e la questione posta non è di fatto, ma di diritto -, sfrondato di ogni connotazione motivazionale, è fondato e merita adesione.

5. Per vero reputa il collegio che la vicenda debba essere regolata alla stregua degli intendimenti enunciati a suo tempo -a correzione degli effetti drasticamente caducatori a cui conducevano i pregressi pronunciamenti di questa Corte, a cui si è richiamato il decidente, ove portati alle conseguenze più estreme ricollegabili alla totale cessione del cespite senza accollo del corrispondente debito ipotecario -da Cass. 1367/2017, dell’avviso che nella materia de qua, «l’acquirente di singola unità immobiliare che abbia integralmente corrisposto al costruttore il prezzo di acquisto, senza parziale accollo del mutuo a garanzia del quale era stata iscritta ipoteca sull’intero fabbricato, ha diritto ad ottenere la suddivisione del finanziamento in misura proporzionale all’unità medesima, nonché il correlativo frazionamento, nei limiti di tale quota, dell’ipoteca predetta, ma non la cancellazione di questa’ultima, a tal fine occorrendo, invece, che, contestualmente o successivamente al frazionamento, venga corrisposto, alla banca mutuante, l’importo di tale quota, giacché, diversamente opinando, l’istituto di credito perderebbe la propria garanzia (parzialmente o totalmente, nel caso alienazione di tutte le unità immobiliari, senza accollo del finanziamento fondiario) pur senza essere stato soddisfatto».
6. Né l’orientamento in parola -di recente nuovamente condiviso anche da Cass. 2661/2023 e al quale intende qui prestare il proprio assenso anche l’odierno collegio -soffre smentita per effetto del precedente citato dalla controricorrente che, ancorché si riferisca ad un provvedimento a mezzo del quale la Corte d’Appello di Firenze, rigettando il reclamo circa il criterio da osservare nel frazionamento del mutuo tra gli acquirenti delle singole quote di proprietà, aveva

espressamente richiamato i precedenti di questa Corte pure richiamati dalla sentenza qui impugnata, ha dichiarato inammissibile il ricorso per cassazione avverso il detto provvedimento per difetto di natura decisoria, senza dunque minimamente pronunciarsi sulla questione in disamina, le cui linee fondamentali di regolamento sono quelle a suo tempo dettate da Cass. 1367/2017 e alle quali dovrà di conseguenza attenersi il giudice del rinvio.

Il ricorso va dunque accolto e la causa, cassata previamente la decisione impugnata, va rimessa al giudice a quo per la rinnovazione del giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e rinvia la causa avanti alla Corte d’Appello di Firenze che, in altra composizione, provvederà pure alla liquidazione delle spese del presente giudizio. Cosi deciso in Roma nella camera di consiglio della I sezione civile il giorno 7.2.2024.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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