Fideiussione immobili: quando cessa la garanzia?

Una banca ha trattenuto somme relative a una fideiussione per immobili da costruire anche dopo il trasferimento della proprietà, condizionandone lo svincolo al rilascio del certificato di agibilità. La Corte di Cassazione ha dichiarato illegittima questa pratica, stabilendo che la garanzia, secondo il D.Lgs. 122/2005, cessa la sua efficacia con l’atto di trasferimento del bene. Qualsiasi estensione contrattuale è invalida se l’acquirente non dimostra un interesse concreto al suo mantenimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 gennaio 2026 in Diritto Bancario, Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Fideiussione Immobili da Costruire: la Garanzia si Ferma al Rogito

L’acquisto di un immobile su carta è un passo importante, tutelato da specifiche normative per proteggere l’acquirente. Una di queste è la fideiussione immobili da costruire, una garanzia obbligatoria che il costruttore deve fornire. Ma fino a quando questa garanzia rimane valida? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce su un punto cruciale: la sua efficacia cessa con il trasferimento della proprietà, e non può essere arbitrariamente estesa dalla banca fino al rilascio del certificato di agibilità.

I fatti del caso: una garanzia protratta oltre il dovuto

Una società acquirente citava in giudizio un istituto di credito per ottenere la restituzione di una somma prelevata dal proprio conto corrente. Tale importo era stato trattenuto a titolo di costo per una fideiussione stipulata ai sensi del D.Lgs. 122/2005, in relazione a un contratto di permuta immobiliare. La società lamentava che la banca avesse continuato a trattenere le somme anche dopo l’adempimento del contratto di permuta, avvenuto anni prima. La clausola contrattuale, infatti, legava la cessazione della garanzia non al trasferimento dell’immobile, ma alla successiva consegna del certificato di abitabilità, documento che tardava ad arrivare.

La decisione dei giudici di merito

Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda della società, qualificando la garanzia come un contratto autonomo. La Corte d’Appello, invece, ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado, pur ritenendo non decisiva la qualificazione del contratto, accoglievano l’appello e condannavano la banca alla restituzione delle somme. La motivazione si fondava sullo scopo della normativa: tutelare l’acquirente fino al momento in cui diventa proprietario. Qualsiasi clausola che estende la garanzia oltre tale momento, senza un reale interesse del beneficiario, è da considerarsi inefficace.

Le motivazioni della Cassazione sulla fideiussione immobili da costruire

La banca ricorreva in Cassazione, sostenendo la validità della clausola che estendeva la garanzia, in nome dell’autonomia contrattuale e di una presunta ‘maggiore tutela’ per l’acquirente. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, definendolo manifestamente infondato e chiarendo in modo definitivo i limiti della fideiussione immobili da costruire.

La cessazione della garanzia al trasferimento della proprietà

Il punto centrale della decisione è l’articolo 3, comma 7, del D.Lgs. 122/2005. Questa norma stabilisce inequivocabilmente che ‘L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà’. La Corte ha sottolineato che questa è la ‘disciplina minima’ inderogabile. Sebbene le parti possano, in teoria, accordarsi per una tutela ‘migliorativa’, questa non può tradursi in un onere ingiustificato per il costruttore (e di riflesso per l’acquirente) quando lo scopo legale della garanzia si è esaurito.

L’irrilevanza della qualificazione del contratto

La Cassazione ha confermato l’approccio della Corte d’Appello, ritenendo irrilevante la disputa sulla natura della garanzia (fideiussione accessoria o contratto autonomo). Ciò che conta è il contenuto effettivo del contratto e la sua conformità alla legge speciale. Il focus si sposta dalla forma alla sostanza e, soprattutto, alla finalità protettiva voluta dal legislatore.

L’assenza di interesse del beneficiario

Un aspetto decisivo è stata la constatazione che, a distanza di oltre dieci anni dal trasferimento dell’immobile, l’acquirente non aveva mai tentato di escutere la garanzia. Questo dimostrava un ‘evidente difetto concreto di interesse’ al suo mantenimento. La banca, continuando a incassare il corrispettivo per una garanzia ormai priva di scopo, non stava tutelando l’acquirente, ma stava solo traendo un vantaggio economico da una situazione giuridicamente esaurita. Il suo ruolo era diventato quello di un esattore per una tutela solo ‘apparente’.

Le conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

Questa ordinanza della Cassazione offre un importante principio di diritto a tutela di costruttori e acquirenti. Stabilisce che:

1. La fideiussione immobili da costruire ha una durata legale ben definita, che termina con il rogito notarile di trasferimento della proprietà.
2. Le clausole contrattuali che estendono la durata della garanzia a eventi successivi, come il rilascio del certificato di agibilità, sono inefficaci se non supportate da un interesse concreto e attuale del beneficiario.
3. Le banche non possono continuare a pretendere il pagamento dei premi per una garanzia che ha perso la sua funzione legale, pena la condanna alla restituzione delle somme indebitamente percepite. La tutela dell’acquirente, pur fondamentale, non può diventare un pretesto per perpetuare obbligazioni finanziarie oltre i limiti stabiliti dalla legge.

Quando cessa l’efficacia della fideiussione obbligatoria per gli immobili da costruire?
Secondo il D.Lgs. 122/2005, l’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà dell’immobile, ovvero con la stipula dell’atto notarile definitivo.

Le parti possono estendere la durata della garanzia fideiussoria oltre il trasferimento di proprietà, ad esempio fino al rilascio del certificato di agibilità?
No, se tale estensione non è supportata da un reale e concreto interesse dell’acquirente. La Corte ha ritenuto che mantenere attiva la garanzia senza una valida ragione giuridica e fattuale, specialmente dopo molti anni, sia illegittimo.

La distinzione tra fideiussione e contratto autonomo di garanzia è stata decisiva in questo caso?
No, la Corte di Cassazione ha specificato che la qualificazione del contratto non era dirimente. L’elemento cruciale era il rispetto della finalità e della durata della garanzia come stabilite dalla legislazione speciale a protezione degli acquirenti, indipendentemente dal nomen iuris del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 29822 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 29822 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12487/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in ROMAINDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI SASSARI n. 367/2021 depositata il 04/11/2021; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/10/2024

dal Consigliere NOME COGNOME:

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE conveniva davanti al Tribunale di Tempio Pausania Banca RAGIONE_SOCIALE per ottenerne la condanna a restituirle la somma di euro 23.016,77 che aveva prelevato dal suo conto corrente quale costo di fideiussione dall’attrice con essa stipulata ai sensi del d.lgs. 122/2005 in relazione un contratto di permuta, essendo il prelievo in questione continuato dopo l’8 febbraio 2008, quando era stato adempiuto il contratto di permuta; lamentava pertanto l’attrice violazione dell’articolo 3, punto 7, d.lgs. 122/2005 nonché la natura abusiva e vessatoria di una clausola di fideiussione che sottraeva la somma fino alla consegna del certificato di abitabilità, chiedendo pertanto che fosse dichiarata inefficace.
La banca si costituiva, resistendo. Il Tribunale rigettava la domanda con sentenza n. 219/2019.

RAGIONE_SOCIALE proponeva appello, cui controparte resisteva. La Corte d’appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con sentenza del 4 novembre 2021 accoglieva il gravame, condannando l’appellata -divenuta nelle more Intesa Sanpaolo S.p.A. -a pagare all’appellante la somma di euro 23.016,17 oltre interessi.

La banca ha proposto ricorso fondato su due motivi, da cui controparte si difende con controricorso. Ambedue le parti hanno depositato memoria.

Considerato che

Con il primo motivo si denuncia, ex articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione degli articoli 112 c.p.c. e 1362 ss. c.c. Si rileva che il giudice d’appello ha premesso che la garanzia rilasciata dalla banca non è qualificabile come contratto autonomo

di garanzia – come invece aveva ritenuto il primo giudice -, ma ha comunque precisato che la questione di qualificazione non è stata censurata dall’appellante e non è dirimente, ‘attaccando invece la ratio decidendi della sentenza impugnata nella parte in cui l’obbligo del garante era collegato al rilascio del certificato di agibilità invece non previsto dal decreto legislativo n. 122/05, che ha introdotto l’obbligo di prestare garanzia per la restituzione delle somme versate al costruttore al verificarsi di una serie di fatti tipici individuati’; e, definendo ‘pacifico’ il fatto che la banca aveva acquistato la garanzia in base al suddetto decreto legislativo, ha osservato che ‘la scrittura di fideiussione contempla la rinuncia al beneficio della preventiva escussione e la clausola ‘a prima richiesta’, ‘senza riserva alcuna e nonostante eventuali opposizioni … del Costruttore’, ma non la rinuncia espressa alla facoltà di opporre eccezioni ex art. 1945 c.c., la cui opponibilità risulta soltanto spostata in avanti rispetto al pagamento, secondo lo schema del c.d. solve et repete , … non riconducibile alla funzione di contratto autonomo di garanzia. In ogni caso … la questione non risulta dirimente … dovendosi interpretare l’oggetto e i limiti della garanzia a mente dello scopo impresso dal d.lgs. 122/05′.
Osserva la ricorrente che, ‘con articolata motivazione (non censurata in appello)’, il Tribunale aveva ricondotto il contratto stipulato tra le parti al contratto autonomo di garanzia. Pertanto, per la circoscrizione del devolutum , la corte territoriale, ‘per quanto abbia ritenuto non dirimente la questione, non avrebbe comunque proceduto ad una nuova e diversa qualificazione del contratto’. Controparte, dal primo atto difensivo, aveva sostenuto che la garanzia si fosse estinta quando si estinse l’obbligazione principale, e a ciò l’attuale ricorrente aveva sempre opposto ‘la natura di contratto autonomo di garanzia, essendo pertanto irrilevante l’estinzione dell’obbligazione principale’. La garanzia prevedeva l’obbligo della banca al ‘pagamento, entro 30 giorni
dalla ricezione della richiesta … senza riserva alcuna e nonostante eventuali opposizioni … del Costruttore, purché la richiesta sia corredata dalla documentazione’, e il pagamento veniva condizionato al fatto che il ‘Costruttore incorre in una violazione di crisi’ definito dagli articoli 1, secondo comma, e 3, secondo comma, d.lgs. 122/2005; inoltre la garanzia prevedeva la rinuncia alla preventiva escussione ex articolo 1944, secondo comma, c.c.

Le argomentazioni del giudice d’appello non sarebbero chiarite, e sussisterebbe così la violazione degli articoli 1362 ss. c.c.; la corte territoriale avrebbe violato l’articolo 112 c.p.c. ‘per avere statuito un capo della sentenza’ del primo giudice, e avrebbe ‘anche violato i canoni di ermeneutica contrattuale’.

Con il secondo motivo si denuncia, ex articolo 360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1, lettera c), 2 e 3 d.lgs. cit., 1322 c.c. e 1362 c.c.

La garanzia stabilisce: ‘La presente fideiussione si estinguerà al momento della perfetta esecuzione del contratto d’appalto delle unità immobiliari, delle pertinenze esclusive e delle parti condominiali, con consegna alla Banca del certificato di abitabilità’. È pacifico che tale certificato non è stato consegnato.

Il momento del trasferimento della proprietà sarebbe ‘il termine finale della tutela legale’ disposta dal suddetto decreto legislativo a favore del contraente debole rispetto al costruttore. Secondo il giudice d’appello la ‘perfetta esecuzione dell’appalto’ va interpretata come ultimazione delle opere in modo da consentire il rilascio di agibilità; e interpreta la clausola alla luce dell’articolo 3, settimo comma, d.lgs. cit., che stabilisce: ‘L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà…’. La difesa della ricorrente, nei due gradi di merito, ha sostenuto che l’articolo 3, settimo comma, è una norma dispositiva, e perciò ‘mai derogabile in pejus , ma … sostituibile da un diverso accordo’ che dia una ‘garanzia migliorativa’ agli acquirenti degli immobili
conformemente all’articolo 1322 c.c., qui individuato ‘nella consegna del certificato di abitabilità’. Pertanto il giudice d’appello avrebbe violato l’articolo 1322 c.c.: le parti, ‘rispettata la disciplina minima’ del decreto legislativo, e in particolare l’articolo 3, settimo comma – che stabilisce la cessazione della fideiussione al passaggio della proprietà , possono nell’ambito dell’autonomia contrattuale ex articolo 1322 c.c. ‘prevedere un termine di estinzione diverso’; quindi, a differenza di quanto ritenuto dalla corte territoriale, nel caso in esame il fatto che la garanzia sia ancorata alla consegna del certificato di abitabilità anziché al trasferimento del bene ‘rafforza la tutela dei beneficiari quali soggetti deboli’. Pertanto non corrisponde al vero ciò che afferma il giudice d’appello, cioè che l’8 febbraio 2008 è cessata l’esigenza di tutela disposta dal citato decreto legislativo: il mancato rilascio del certificato può costituire l’inadempimento del venditore e talora giustificare la risoluzione del contratto di compravendita, e allora ‘il beneficiario della garanzia, già divenuto proprietario, che agisca per la risoluzione del contratto nei confronti del costruttore che versi in una <> di cui all’art. 1 d.lgs. 122/2005, potrebbe essere legittimato ad escutere la garanzia’.
La Corte d’appello avrebbe dunque violato gli articoli 1362 ss. c.c. e non avrebbe ben valorizzato – a differenza del Tribunale – il contenuto del contratto per ‘comprendere la comune intenzione delle parti’.

I due motivi sono vagliabili congiuntamente.

3.1 Il primo motivo, comunque, riguarda in sostanza la erronea qualificazione del contratto da parte del giudice d’appello -nonostante che anche quest’ultimo affermi ciò irrilevante -, con asserita violazione dei canoni ermeneutici e con pretesa ultrapetizione: la corte territoriale avrebbe ritenuto il contratto una fideiussione, il Tribunale invece un contratto autonomo di garanzia.

Ciò palesemente non incide peraltro nel rapporto bancacostruttore, bensì nel rapporto banca-acquirente; tuttavia, come la corte territoriale riconosce, qui non rileva, perché (si evince dalla motivazione, non in senso letterale ma di complessiva logica) l’acquirente non risulta avere escusso alcunché.

3.2 Ma ancor più dirimente è l’effettivo contenuto del contratto, non a caso censurato – in fatto e in diritto – nel secondo motivo. Non essendo negato che l’immobile è stato trasferito, non è certo legittimata la banca ad apportare ipotetiche – e dopo anni (2008) evidentemente inesistenti situazioni in cui l’acquirente avrebbe avuto vantaggio dalla clausola interpretata come sostiene la banca stessa, cioè (contro l’inequivoco dettato dello specifico decreto legislativo) alla ricezione del certificato.
In realtà, in evidente difetto concreto di interesse dell’acquirente (che quando fu pronunciata la sentenza di primo grado, cioè undici anni dopo la riconsegna, non si è affermato che abbia escusso in tale ampio spazio temporale; e in seguito questo spazio si è ulteriormente prolungato …), la banca assume un ruolo, non giuridicamente evincibile dal decreto legislativo, né dal contratto, di apparente tutela dell’acquirente, per incassare il corrispettivo di una garanzia che non rientrava più nell’interesse del beneficiario, cioè dell’acquirente stesso. E per assumerlo, la banca giunge ad operare pure una valutazione fattuale sul contenuto del contratto di garanzia.
In conclusione, il ricorso è manifestamente infondato, per cui la ricorrente deve essere condannata a rifondere alla controricorrente le spese processuali, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente a rifondere alla controricorrente le spese del giudizio di cassazione, che liquida in un totale di € 3 .400,00, di cui euro 3.200,00 per onorari, oltre a spese generali e accessori di legge.

Ai sensi dell’articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 16 ottobre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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