Falsus procurator: i limiti della ratifica del contratto

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 12843/2024, ha stabilito i rigidi confini per la ratifica di un contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato da un falsus procurator, ovvero un rappresentante senza poteri. La Corte ha chiarito che né una procura generica all’avvocato, né una ratifica condizionata, né la semplice immissione in possesso dell’immobile sono sufficienti a sanare il difetto di rappresentanza, specialmente per atti che richiedono la forma scritta. Di conseguenza, ha cassato la sentenza d’appello che aveva disposto il trasferimento dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Falsus procurator e ratifica: quando un contratto è valido?

La stipula di un contratto tramite un rappresentante è una prassi comune, ma cosa succede se quest’ultimo agisce senza averne i poteri? La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 12843/2024 affronta proprio il tema del falsus procurator, delineando con precisione i requisiti necessari affinché il contratto possa essere ‘salvato’ tramite la ratifica. Questa decisione offre spunti cruciali per chiunque operi nel settore immobiliare e contrattuale.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine da un contratto preliminare di vendita di una mansarda, stipulato nel 1993. Un soggetto, agendo in nome e per conto di una società immobiliare, si impegnava a vendere l’immobile a un promissario acquirente per una somma che veniva interamente versata.

Anni dopo, non essendo stato stipulato il contratto definitivo, l’acquirente citava in giudizio la società per ottenere una sentenza di trasferimento coattivo della proprietà. In un primo momento, la società, tramite il suo legale, sembrava riconoscere la validità dell’accordo. Tuttavia, in un secondo giudizio, la stessa società cambiava radicalmente linea difensiva, sostenendo che il firmatario del preliminare fosse un falsus procurator, ovvero un rappresentante senza poteri, e che l’accordo non era mai stato validamente ratificato. La Corte d’Appello, riformando la decisione di primo grado, dava ragione all’acquirente, ritenendo che la società avesse ratificato l’operato del suo rappresentante sia tramite la condotta processuale del proprio avvocato, sia con una lettera inviata all’acquirente. La società proponeva quindi ricorso in Cassazione.

L’Analisi della Cassazione sulla Ratifica del Falsus Procurator

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della società, ribaltando la decisione d’appello e stabilendo principi di diritto molto chiari in materia di ratifica.

La Procura all’Avvocato non è sufficiente

Il primo punto cruciale riguarda il valore della dichiarazione di ratifica fatta dall’avvocato della società nel primo giudizio. La Cassazione ha specificato che una procura alle liti standard, anche se contenente la formula generica ‘ogni più ampia facoltà di legge’, conferisce al difensore solo poteri di natura processuale. Non include, invece, il potere di disporre del diritto sostanziale in contesa, come quello di ratificare un contratto di vendita immobiliare. Per un atto del genere, è necessaria una procura speciale che conferisca espressamente tale potere. Di conseguenza, la dichiarazione del legale era priva di effetti.

La Ratifica non può essere ‘condizionata’

Il secondo elemento esaminato è stata la lettera del 1998, con cui la società si dichiarava disponibile a stipulare il definitivo a patto che venissero saldate alcune somme residue. La Corte d’Appello aveva interpretato questa lettera come una ratifica. La Cassazione, al contrario, ha affermato che la ratifica, per sua natura, deve essere un’adesione totale e incondizionata all’operato del falsus procurator. L’apposizione di condizioni (in questo caso, il pagamento di ulteriori somme non previste nel preliminare) trasforma l’atto in una ‘nuova proposta contrattuale’, che richiede a sua volta l’accettazione della controparte, ma non può valere come ratifica con efficacia retroattiva.

L’Immissione in Possesso non basta

Infine, la Corte ha smontato l’argomento secondo cui la presa di possesso dell’immobile da parte dell’acquirente potesse costituire una ratifica tacita. Per i contratti che, come quelli immobiliari, richiedono la forma scritta ad substantiam (cioè per la loro stessa validità), anche la ratifica deve avere la stessa forma. Un comportamento materiale come l’immissione in possesso è giuridicamente irrilevante per sanare il difetto di potere del rappresentante.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione sulla base di principi consolidati. La ratifica è un negozio unilaterale che mira a fare propri gli effetti di un atto compiuto da un altro soggetto. Proprio per questa sua funzione sanante, non può modificare i termini dell’accordo originario. Qualsiasi modifica o condizione la snatura, trasformandola in qualcosa di diverso, ovvero una nuova proposta.

Inoltre, la distinzione tra poteri processuali del difensore e poteri di disposizione del diritto sostanziale della parte è fondamentale per garantire la corretta gestione del processo e la tutela della volontà della parte rappresentata. Consentire a un avvocato di compiere atti dispositivi sulla base di una procura generica minerebbe questa certezza giuridica. Per i contratti formali, il requisito della forma scritta per la ratifica è un corollario del principio di simmetria delle forme, volto a garantire la ponderazione e la certezza delle transazioni immobiliari.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza riafferma con forza la necessità di rigore formale nella rappresentanza e nella ratifica, specialmente in ambito immobiliare. Chi si trova a contrattare con un rappresentante deve sempre verificare l’esistenza e l’ampiezza dei suoi poteri. Per il rappresentato, invece, emerge che l’eventuale volontà di ‘salvare’ un contratto stipulato da un falsus procurator deve manifestarsi in modo inequivoco, incondizionato e, per i contratti immobiliari, per iscritto. Affidarsi a dichiarazioni generiche, a comportamenti taciti o a ratifiche parziali o condizionate è una strada rischiosa che, come dimostra questo caso, può portare all’inefficacia del contratto.

Un avvocato, con una normale procura alle liti, può ratificare in giudizio un contratto immobiliare stipulato da un falsus procurator per conto del suo cliente?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che una procura alle liti standard, anche se contenente formule generiche come ‘ogni più ampia facoltà di legge’, conferisce al difensore solo poteri processuali. Per un atto dispositivo del diritto sostanziale come la ratifica di una vendita immobiliare è necessaria una procura speciale che attribuisca espressamente tale potere.

Una ratifica subordinata a determinate condizioni (es. il pagamento di somme aggiuntive) è valida?
No. La ratifica deve essere un’adesione totale, piena e incondizionata all’operato del rappresentante senza poteri. Se la dichiarazione del rappresentato introduce nuove condizioni o modifica i termini dell’accordo, non vale come ratifica ma si configura al più come una nuova proposta contrattuale, che necessita di essere accettata dalla controparte.

Il fatto che l’acquirente abbia preso possesso dell’immobile può essere considerato una forma di ratifica tacita da parte della società venditrice?
No. Per i contratti che richiedono per legge la forma scritta per la loro validità (come i contratti immobiliari), anche la ratifica deve rispettare la stessa forma scritta. Un comportamento materiale, come l’immissione nel possesso dell’immobile, è privo di valenza negoziale e non può costituire una valida ratifica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12843 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12843 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/05/2024

R.G.N. 2072/19

C.C. 24/4/2024

ORDINANZA

Vendita -Preliminare -Esecuzione in forma specifica -Falsus procurator -Ratifica sul ricorso (iscritto al N.R.G. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dagli AVV_NOTAIO e NOME COGNOME;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

-controricorrente –

COGNOME NOME, COGNOME NOME e RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per l’RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo legale rappresentante pro -tempore ;

avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 1229/2018, pubblicata il 25 luglio 2018, notificata a mezzo PEC il 9 novembre 2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24 aprile 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse del controricorrente, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 9-10 febbraio 2000, NOME conveniva, davanti al Tribunale di Massa (Sezione distaccata di Carrara), la RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE al fine di sentire pronunciare il trasferimento della proprietà, in favore dell’attore o della persona od ente da nominare -, della mansarda sita in Carrara, INDIRIZZO, individuata e distinta nel nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Carrara al foglio n. 42, mappale n. 177, subalterno n. 61, in forza del contratto preliminare di vendita del 13 febbraio 1993, con il quale il COGNOME, in nome e per conto della RAGIONE_SOCIALE, si era impegnato a vendere il suddetto cespite per il prezzo pattuito di vecchie lire 280.000.000, già interamente versato e riscosso, come da quietanza rilasciata.
Si costituiva in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, la quale concludeva per il rigetto della domanda di parte attrice, in quanto infondata in fatto e in diritto, e -in via riconvenzionale -per la pronuncia

della risoluzione del preliminare per inadempimento imputabile al promissario acquirente nonché per la sua condanna al risarcimento dei danni provocati nella progettazione e nella direzione dei lavori di ristrutturazione del complesso Politeama, del quale la mansarda oggetto della promessa faceva parte, quantificati nella somma di vecchie lire 6.000.000.000 o nella diversa somma ritenuta di giustizia.

Eccepiva altresì il difetto di legittimazione passiva di COGNOME NOME, in quanto questi, all’epoca, aveva sottoscritto il contratto preliminare non in proprio ma esclusivamente in nome e per conto della COGNOME, che gli aveva conferito specifico mandato in tal senso, cui era seguita la ratifica dell’operato del COGNOME a cura della società, ratifica di cui si dava conferma con la comparsa di costituzione, con il conseguente esonero del COGNOME da ogni responsabilità ed obbligo derivante dalla sottoscrizione dell’atto.
Si costituiva in giudizio anche COGNOME NOME, il quale ribadiva la propria carenza di legittimazione passiva.

Nel corso del giudizio era assunta la prova testimoniale ammessa ed era espletata consulenza tecnica d’ufficio.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 289/2011, depositata il 16 novembre 2011, rigettava la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita per la parziale difformità dell’immobile in concreto realizzato rispetto al titolo concessorio rilasciato nonché la domanda risarcitoria proposta in via riconvenzionale dalla RAGIONE_SOCIALE per carenza di prova circa l’esclusiva imputabilità al NOME delle riscontrate difformità dell’opera rispetto alla concessione.

2. -Con ulteriore atto di citazione notificato il 9 dicembre 2002, NOME COGNOME conveniva, davanti allo stesso Tribunale, la RAGIONE_SOCIALE proponendo la medesima domanda di esecuzione in forma specifica, ma rettificando i dati relativi al subalterno dell’immobile di cui si chiedeva il trasferimento, corrispondente al n. 60 (e non al n. 61, come erroneamente indicato nella precedente citazione).

Si costituiva anche in tale giudizio la RAGIONE_SOCIALE, la quale chiedeva il rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, siccome stipulato dal falsus procurator senza alcuna ratifica della società convenuta, e -in via riconvenzionale subordinata -, ove fosse stata ritenuta l’efficacia del contratto preliminare, chiedeva che fosse accertata la simulazione del contratto o che fosse pronunciata la risoluzione per inadempimento del promissario acquirente. Chiedeva, altresì, che l’attore fosse condannato all’integrale risarcimento dei danni provocati a seguito delle prestazioni professionali rese nella qualità di progettista e direttore dei lavori, quantificati nella somma di euro 3.100.000,00 o in quella eventualmente diversa ritenuta dovuta nonché al pagamento dei canoni di locazione ovvero dell’indennità per abusiva occupazione, dalla data in cui il NOME si era insediato nella mansarda fino all’attualità, oltre al rimborso delle spese condominiali relative allo stesso arco temporale. Chiamava, poi, in garanzia COGNOME NOME e COGNOME NOME, quale rappresentante legale della RAGIONE_SOCIALE al momento della stipula del preliminare.
In specie, la convenuta esponeva: – che non aveva conferito alcun mandato o procura ad hoc al COGNOME per la stipula del

contratto preliminare, né aveva successivamente ratificato il suo operato, in mancanza di alcun atto scritto che attestasse ciò; che non risultava dalla contabilità della società il versamento della somma di vecchie lire 280.000.000 e la quietanza apparentemente rilasciata era riferita al COGNOME; – che, con missiva del 21 ottobre 1998, aveva dichiarato la propria disponibilità a comparire davanti al AVV_NOTAIO per il trasferimento del bene, alla condizione che fossero preventivamente saldate le somme residue ancora dovute a vario titolo dalla parte acquirente alla parte venditrice, sicché erano ancora pendenti rapporti economici tra le parti; – che comunque il contratto era risolvibile in ragione della responsabilità in cui era incorso il COGNOME, quale progettista e direttore dei lavori; -che il NOME occupava abusivamente l’immobile oggetto del preliminare sin dal settembre 1994.
Si costituivano in giudizio separatamente i terzi chiamati COGNOME NOME e COGNOME NOME, i quali chiedevano che fosse dichiarata la nullità della loro chiamata in causa per la mancata indicazione di alcun titolo costitutivo della pretesa garanzia esercitata.

COGNOME NOME obiettava altresì che il suo operato era stato ratificato dalla RAGIONE_SOCIALE con comportamento concludente, avendo consentito al COGNOME di occupare i beni promessi in vendita sin dal settembre 1994 e avendo manifestato, con la missiva citata del 21 ottobre 1998, la propria disponibilità a comparire dinanzi al AVV_NOTAIO per la stipula del definitivo, ratifica ribadita con la comparsa di costituzione nel precedente giudizio di merito.

COGNOME NOME, invece, eccepiva la sua estraneità alla vicenda contrattuale, poiché, all’epoca della sottoscrizione del preliminare, la RAGIONE_SOCIALE era amministrata da un organo collegiale, del quale non faceva parte, nonché l’intervenuta prescrizione di ogni azione nei suoi confronti per decorso del decennio.

Per effetto della riconvenzionale di risarcimento danni avanzata dalla RAGIONE_SOCIALE, l’attore chiedeva la chiamata in garanzia della propria compagnia di assicurazione.

All’esito, si costituiva la RAGIONE_SOCIALE, la quale si opponeva all’accoglimento della domanda di garanzia.

Nel corso del giudizio era assunta la prova testimoniale ammessa ed era espletata consulenza tecnica d’ufficio.

Il Tribunale adito, con sentenza n. 291/2011, depositata il 18 novembre 2011, dichiarava l’inammissibilità della chiamata in causa di COGNOME NOME e COGNOME NOME per mancata enunciazione del relativo titolo (nonché, verso COGNOME NOME, per effetto della ratifica operata da COGNOME nella comparsa di costituzione nel giudizio di cui alla precedente causa instaurata e per difetto di deliberazioni endosocietarie autorizzative dell’esperimento delle azioni di responsabilità), rigettava la domanda di esecuzione in forma specifica per mancanza attuale di validi titoli ad aedificandum aventi ad oggetto l’immobile promesso in vendita e rigettava altresì la domanda risarcitoria proposta da COGNOME per difetto di elementi probatori della responsabilità del professionista.
3. -Con atti di citazione notificati il 15 novembre 2012, proponeva appello avverso entrambe le pronunce di primo grado NOME COGNOME, il quale lamentava: 1) la mancata considerazione

dei documenti in atti e, in particolare, della domanda di sanatoria n. 1246/1994, presentata da COGNOME ed accolta dal Comune di Carrara con provvedimento del 10 maggio 2000, cui aveva fatto seguito il provvedimento di condono dell’8 marzo 2004, con la conseguente possibilità che si producessero gli effetti del contratto di vendita non concluso in forza dell’impegno assunto con il preliminare di vendita del 13 febbraio 1993, convalidato da COGNOME nelle due comparse di costituzione in atti; 2) in via subordinata, l’omessa condanna di COGNOME alla restituzione della somma di euro 144.607,93, corrisposta dal COGNOME quale prezzo, oltre interessi e rivalutazione; 3) la mancata declaratoria di inammissibilità della domanda riconvenzionale di risarcimento danni, avanzata verso il COGNOME quale progettista e direttore dei lavori, per difetto di ogni collegamento con la domanda attorea; 4) la mancata declaratoria di inammissibilità delle domande di condanna al pagamento dell’indennità per abusiva occupazione e di rimborso delle spese condominiali, benché formulate solo in sede di precisazione delle conclusioni.
Si costituiva in entrambi i giudizi di impugnazione la RAGIONE_SOCIALE, la quale chiedeva che fosse dichiarata l’inammissibilità o fossero rigettati gli appelli interposti e, in via incidentale, chiedeva che fossero accolte le domande riconvenzionali spiegate nei confronti del COGNOME e la domanda di manleva proposta nei confronti di COGNOME NOME.

Si costituiva nei giudizi di appello anche COGNOME NOME, il quale chiedeva che i gravami spiegati nei suoi confronti fossero disattesi.

Si costituiva altresì COGNOME NOME, la quale chiedeva che fosse accertata la sua estraneità al giudizio, in ragione della nullità della sua chiamata in causa.

Rimaneva contumace la RAGIONE_SOCIALE

Decidendo sui gravami interposti, previa riunione dei giudizi, la Corte d’appello di Genova, con la sentenza di cui in epigrafe, accoglieva per quanto di ragione gli appelli e, per l’effetto, in parziale riforma delle sentenze impugnate, disponeva il trasferimento, in favore di NOME, dell’unità immobiliare sita in Comune di Carrara, INDIRIZZO, distinta nel nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Carrara al foglio n. 42, mappale n. 177, subalterno n. 60, rigettando gli appelli incidentali e confermando nel resto le altre statuizioni delle sentenze di prime cure.
A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che la concessione in sanatoria rilasciata il 10 maggio 2000 dal Comune di Carrara doveva considerarsi tempestivamente acquisita agli atti del processo, sebbene prodotta soltanto con la memoria di replica del 20 gennaio 2010, con l’effetto che la mansarda oggetto del preliminare doveva ritenersi regolare sotto il profilo ediliziourbanistico; b ) che il preliminare del 13 febbraio 1993 era stato sottoscritto dal COGNOME, quale promissario acquirente, e da COGNOME NOME, in nome e per conto della RAGIONE_SOCIALE, quale promittente alienante, il cui operato era stato ratificato da RAGIONE_SOCIALE all’atto della costituzione nel giudizio di primo grado iscritto al n. 5373/2000 R.G.; c ) che solo con la costituzione nel secondo giudizio davanti al Tribunale la RAGIONE_SOCIALE aveva mutato
radicalmente le proprie difese, rilevando la simulazione del preliminare e negando che il corrispettivo fosse stato effettivamente corrisposto nonché che il COGNOME avesse agito in nome e per conto della società; d ) che il potere del difensore di disporre del diritto in contesa, attraverso la ratifica del preliminare stipulato dal falsus procurator , era stato espressamente conferito con la procura alle liti rilasciata a margine della comparsa di costituzione nel primo giudizio, cui erano stati conferiti ‘tutti i poteri di legge, ivi compreso quello di conciliare e transigere la controversia’; e ) che, in ogni caso, vi era in atti altro documento di ratifica dell’operato del COGNOME, ossia la lettera del 21 ottobre 1998, con la quale la COGNOME, riscontrando la richiesta dell’attore volta ad ottenere la stipula del definitivo di compravendita relativo all’unità immobiliare oggetto di compromesso, aveva manifestato e comunicato la sua completa disponibilità a comparire davanti al AVV_NOTAIO indicato nella data e nell’ora previsti, a patto che venissero preventivamente saldate le somme residue ancora dovute a vario titolo dal promissario acquirente in favore del promittente venditore; f ) che la tesi della società circa la simulazione del preliminare confliggeva irrimediabilmente con la circostanza pacifica dell’immissione del promissario acquirente nel possesso dell’immobile sin dal settembre 1994; g ) che la domanda riconvenzionale risarcitoria della COGNOME verso il NOME era inammissibile, in quanto priva di alcun collegamento con la domanda principale; h ) che l’appello incidentale della COGNOME verso COGNOME NOME era tardivo.
4. -Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, la RAGIONE_SOCIALE

Ha resistito, con controricorso, NOME COGNOME.

Sono rimasti intimati COGNOME NOME, COGNOME NOME e la RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE

5. -Il controricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 1399, 1350, 1351 c.c. e 84, secondo comma, c.p.c., per avere la Corte di merito ritenuto che il preliminare stipulato dal falsus procurator COGNOME AVV_NOTAIO fosse stato ratificato dalla rappresentata RAGIONE_SOCIALE, come da comparsa di costituzione nel primo giudizio instaurato davanti al Tribunale, stante che al difensore erano stati conferiti tutti i poteri di legge, ivi compreso quello di conciliare e transigere la controversia, sicché questi avrebbe potuto disporre del diritto in contesa.
E ciò senza considerare che la formula ‘tutti i poteri di legge’ sarebbe stata inidonea, per la sua genericità, a comprendere facoltà che esorbitassero dalla funzione processuale propria della procura ad litem , dovendo il potere di disporre del diritto in contesa, per contro, essere espressamente conferito secondo la chiara formula utilizzata dal legislatore, né l’attribuzione del potere di conciliare e transigere la controversia avrebbe potuto includere anche la facoltà di ratificare l’attività negoziale compiuta, sicché la dichiarazione di ratifica espressa dal difensore non abilitato avrebbe dovuto essere imputata a soggetto privo del relativo potere negoziale.
Obietta, ancora, l’istante che, contrariamente all’assunto della sentenza impugnata, la ratifica dell’operato del falsus procurator non avrebbe potuto essere ascritta alla lettera del 21 ottobre 1998, poiché la comunicazione di COGNOME circa la completa disponibilità a comparire davanti al AVV_NOTAIO per la stipula del definitivo era stata condizionata al preventivo saldo delle somme residue ancora dovute, a vario titolo, dal promissario acquirente alla promittente alienante, sicché non avrebbe potuto darsi ratifica, ove la dichiarazione fosse stata tesa a modificare la pattuizione dell’accordo concluso dal falsus procurator , dovendosi, in tal caso, ravvisare la conclusione di un nuovo contratto, con mutamento dei termini dell’accordo.
Ed infatti tale dichiarazione si sarebbe posta irrimediabilmente in contrasto con le indicazioni contenute nel preliminare, secondo cui il versamento della somma di vecchie lire 280.000.000 sarebbe avvenuto contestualmente alla stipula e nelle mani del COGNOME, che ne avrebbe anche rilasciato quietanza liberatoria, quale deposito cauzionale infruttifero equivalente all’intero prezzo pattuito per il trasferimento dell’immobile.

D’altronde, la ratifica del preliminare non avrebbe potuto essere desunta dalla circostanza pacifica dell’immissione del promissario acquirente nel possesso dell’immobile sin dal settembre 1994, poiché la ratifica avrebbe dovuto avere la stessa forma richiesta per l’atto dispositivo, con la conseguenza che una mera attività materiale, quale l’immissione in possesso, non avrebbe potuto raggiungere detto effetto.

1.1. -Il motivo è fondato nei termini che seguono.

1.2. -Si premette che la ratifica è un negozio unilaterale recettizio, attraverso il quale l’interessato (falsamente rappresentato) fa propri gli effetti dell’atto concluso in suo nome dal falsus procurator e che deve, dunque, essere indirizzato al terzo contraente, non essendo sufficiente che il rappresentato abbia la mera conoscenza del negozio concluso dal falsus procurator . In ragione della ratifica, il risultato dell’attività compiuta dal rappresentante senza poteri è immesso, con efficacia retroattiva, nella sfera giuridica dell’interessato (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 30938 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 2153 del 31/01/2014; Sez. 2, Sentenza n. 14944 del 26/11/2001; Sez. 2, Sentenza n. 249 del 13/01/1997; Sez. 2, Sentenza n. 10709 del 11/10/1991; Sez. 2, Sentenza n. 2512 del 08/10/1973).
La ratifica, inoltre, deve rivestire la stessa forma ( ad substantiam o ad probationem ) eventualmente prescritta per il contratto ratificato, sebbene non esiga la volontà espressa di far proprio il negozio, potendo essere anche implicita, purché sia rispettato il vincolo della forma scritta (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12647 del 19/05/2008; Sez. 3, Sentenza n. 9037 del 03/11/1994; Sez. 2, Sentenza n. 11123 del 21/10/1991; Sez. 1, Sentenza n. 2406 del 19/05/1989; Sez. 3, Sentenza n. 3718 del 09/06/1981).
Il negozio compiuto dal falsus procurator non è invalido, ma soltanto in itinere , ovvero a formazione successiva, sicché la ratifica si atteggia come condicio iuris sospensiva, idonea a rendere operante, con il suo avveramento, una fattispecie temporaneamente inefficace ma pienamente valida (Cass. Sez. 1,

Sentenza n. 24643 del 19/11/2014; Sez. 2, Sentenza n. 14618 del 17/06/2010; Sez. 2, Sentenza n. 27399 del 28/12/2009; Sez. 2, Sentenza n. 2860 del 07/02/2008; Sez. 3, Sentenza n. 3872 del 26/02/2004; Sez. 3, Sentenza n. 1708 del 16/02/2000; Sez. 2, Sentenza n. 2127 del 05/05/1989; Sez. 2, Sentenza n. 688 del 29/01/1980; Sez. 3, Sentenza n. 220 del 23/01/1976; Sez. 1, Sentenza n. 1826 del 20/06/1973; Sez. 1, Sentenza n. 2314 del 10/11/1970).

Il difetto del potere rappresentativo, in mancanza di ratifica, è rilevabile anche d’ufficio (Cass. Sez. 6 -3, Ordinanza n. 26871 del 13/09/2022; Sez. 2, Sentenza n. 1751 del 24/01/2018; Sez. U, Sentenza n. 11377 del 03/06/2015).

Infine, la ratifica determina il venir meno della responsabilità del rappresentante senza poteri, poiché non sussiste il danno risarcibile (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4581 del 09/12/1976; Sez. 1, Sentenza n. 2299 del 07/10/1967).

1.3. -Tanto premesso, la sentenza impugnata ha ritenuto, in primis , che il potere dispositivo del diritto sostanziale conferito al difensore consentisse a quest’ultimo di ratificare il contratto preliminare di vendita, il che sarebbe avvenuto con la comparsa di costituzione depositata nel primo giudizio instaurato davanti al Tribunale di Massa, nella quale il difensore della COGNOME ha espressamente riconosciuto la validità ed efficacia del preliminare, dichiarando di ratificare l’operato del rappresentante COGNOME NOME, con il conseguente esonero del COGNOME da ogni responsabilità ed obbligo derivante dalla sottoscrizione dell’atto.
Non è stata, per contro, fatta valere alcuna ratifica quale conseguenza dei poteri processuali espressamente conferiti con la

procura ad litem , e nei limiti delle conclusioni processuali rassegnate, incompatibile con la volontà di smentire l’attività negoziale attuata dal rappresentante.

Solo ove si fosse evocata l’inconciliabilità della volontà di rinnegare il contenuto negoziale con la posizione processuale assunta dalla COGNOME, alla stregua delle conclusioni articolate dal suo difensore in forza del mandato alle liti conferito, avrebbe potuto applicarsi il principio a mente del quale la ratifica di un contratto soggetto alla forma scritta ad substantiam , stipulato da falsus procurator , non richiede che il dominus manifesti per iscritto espressamente la volontà di far proprio quel contratto, ma può essere anche implicita -purché sia rispettata l’esigenza della forma scritta -e risultare da un atto che, redatto per fini che sono consequenziali alla stipulazione del negozio, manifesti in modo inequivoco la volontà del dominus incompatibile con quella di rifiutare l’operato del rappresentante senza potere (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4938 del 15/02/2022; Sez. 2, Sentenza n. 2617 del 04/02/2021; Sez. 2, Sentenza n. 21844 del 25/10/2010; Sez. 3, Sentenza n. 15295 del 30/10/2002; Sez. 3, Sentenza n. 9289 del 09/07/2001; Sez. 3, Sentenza n. 4794 del 17/05/1999).
Invece, nella fattispecie, il giudicante ha sostenuto che il difensore avesse espressamente ratificato il contratto stipulato dal rappresentante senza potere (e non già per mezzo di contegni processuali incompatibili), esercitando non già un diritto processuale ma sostanziale, sulla scorta dell’estensione del mandato anche al compimento di atti dispositivi del bene della vita sotteso alla vertenza pendente ( recte di un mandato ultraprocessuale).

Sulla base di queste coordinate, si rileva che, poiché la ratifica di un negozio può essere compiuta anche da un rappresentante del dominus , se la procura alle liti, rilasciata da questi al difensore, comprende il potere di disporre del diritto in contesa, anche mediante una comparsa può essere ratificato un contratto, redatto per iscritto a pena di nullità ex art. 1350 c.c. dal falsus procurator , in quanto tale atto processuale ha il requisito necessario della scrittura ed è portato a conoscenza della controparte ex artt. 166 e 170 c.p.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 249 del 13/01/1997; Sez. 2, Sentenza n. 61 del 06/01/1981; Sez. 1, Sentenza n. 3587 del 26/10/1968).
Nondimeno, le argomentazioni del difensore contenute in uno scritto difensivo, dirette e finalizzate unicamente al conseguimento di un determinato risultato processuale, non possono essere attribuite in via diretta alla parte rappresentata, né interpretate come manifestazione di volontà della stessa di disporre del diritto sostanziale o processuale in contesa, posto che per lo svolgimento di un’attività difensiva di tale contenuto occorre un mandato speciale (Cass. Sez. 6-1, Ordinanza n. 12135 del 30/05/2014; Sez. 3, Sentenza n. 5905 del 17/03/2006; Sez. 2, Sentenza n. 722 del 23/01/1995; Sez. L, Sentenza n. 934 del 16/02/1989).
Pertanto, la ratifica formulata dal solo procuratore e difensore munito di una semplice procura alle liti rilasciata ex art. 83 c.p.c. è idonea ad abilitare al compimento dei soli atti processuali e non anche a disporre, sul piano sostanziale, del diritto in contesa, sicché l’atto resta privo di efficacia in assenza di una chiara ed univoca manifestazione di volontà del dominus , portata a

conoscenza della controparte, da cui possa desumersi l’intenzione di approvare l’atto compiuto dal falsus procurator e di farne propri i relativi effetti (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2572 del 03/02/2011).

Ora, l’indicazione di stile, secondo cui la procura ad litem comprende ‘ogni più ampia facoltà di legge’, non vale ad attribuire al difensore poteri più ampi di quelli previsti dal primo comma dell’art. 84 c.p.c. e, quindi, non conferisce il potere di compimento di un atto dispositivo dell’oggetto della controversia (Cass. Sez. L, Sentenza n. 2928 del 11/03/1993; Sez. L, Sentenza n. 1922 del 09/03/1985).

Ne consegue che, in difetto di uno specifico mandato volto a consentire la ratifica del contratto concluso dal falsus procurator , la ratifica esplicitata dal difensore non può produrre effetti nei confronti dell’assistito.

Né il conferimento del potere processuale di conciliare o transigere la controversia consentiva di esercitare la facoltà di ratifica, che non ha avuto alcuna finalità di composizione amichevole della lite.

1.4. -Inoltre, la Corte di merito ha evidenziato -quale ulteriore concorrente ratio decidendi , da sola sufficiente a giustificare l’esito decisorio che, in ogni caso, la volontà di ratifica sarebbe stata in precedenza manifestata da COGNOME mediante lettera del 21 ottobre 1998, inviata al promissario acquirente NOME COGNOME. Con tale missiva la COGNOME aveva comunicato la disponibilità a comparire davanti al AVV_NOTAIO indicato, nella data e nell’ora previsti, per la stipula del definitivo, a patto che venissero preventivamente saldate le somme residue ancora
dovute, a vario titolo, dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice.

E ciò a dispetto dell’attestazione contenuta nel preliminare, secondo cui il versamento del prezzo di vendita era stato interamente corrisposto.

Occorre, a questo punto, approfondire il tema (posto dalla ricorrente), della idoneità di una ratifica ‘condizionata’ a fare propri gli effetti del contratto concluso dal falsus procurator .

1.4.1. -Adduce la ricorrente che il negozio unilaterale e recettizio di ratifica ex art. 1399 c.c. dovrebbe essere inserito nella categoria degli acta legitima (che non ammettono l’apposizione di condizioni o termini).

L’argomento non è stato affrontato ex professo dalla giurisprudenza di legittimità (in via di mero obiter dictum sull’astratta ammissibilità dell’apposizione di condizioni alla ratifica Cass. Sez. 1, Sentenza n. 2403 del 08/02/2016; per converso, sulla necessità che la ratifica avvenga senza riserve in ordine al titolo e al quantum , Cass. Sez. L, Sentenza n. 10575 del 05/11/1990), ma è invece dibattuto in dottrina.

Secondo un filone della dottrina, la ratifica del negozio posto in essere dal falso rappresentante ammetterebbe l’apposizione di una condizione; e tanto perché, sino al verificarsi dell’avvenimento futuro e incerto contemplato nella condizione apposta, il contratto verserebbe in uno stato di pendenza, restando comunque impregiudicato il diritto del terzo di interpellare il rappresentato e fissare, a sua volta, un termine inderogabile per una ratifica pura e semplice (sul recesso convenzionale in ambito societario Cass. Sez. 1, Sentenza n.
10135 del 02/05/2006; sul recesso del lavoratore Cass. Sez. L, Sentenza n. 14897 del 23/11/2001; Sez. L, Sentenza n. 728 del 23/01/1992).

Ad avviso dell’orientamento dottrinario prevalente, per converso, l’apposizione di una condizione sarebbe incompatibile con la stessa funzione del negozio di ratifica, che laddove fosse resa in termini siffatti potrebbe al più valere come nuova proposta contrattuale nei confronti del terzo.

1.4.2. -Il problema è stato affrontato in termini più ampi con riguardo all’ammissibilità dell’apposizione di condizioni ai negozi unilaterali tra vivi a contenuto patrimoniale ex art. 1324 c.c. -e, più in particolare, ai negozi che costituiscano manifestazione dell’esercizio di un diritto potestativo ed è stato risolto prevalentemente in senso negativo, prendendo spunto dagli espressi riferimenti normativi di cui agli artt. 475, secondo comma, e 520 c.c. in tema di accettazione e rinuncia all’eredità, oltre che dal principio di tipicità ed eccezionalità di tali diritti, che non consente di alterarne il contenuto in sede di esercizio, estendendo i propri poteri sull’altrui sfera giuridica.
Norme da cui si è tratta anche la conclusione secondo cui l’eventuale apposizione in concreto di una condizione vitiatur et vitiat , salvo che non vi sia un’espressa previsione normativa di segno contrario, in quanto normalmente la subordinazione dell’esercizio del diritto potestativo al verificarsi di un avvenimento futuro e incerto snatura la causa del negozio unilaterale, salvo che non si tratti di negozi a causa rigida.

Cosicché autorevole dottrina ha escluso l’apponibilità di una condizione, con la conseguente nullità dell’intero negozio, nei casi

di dichiarazione diretta a far valere la compensazione, di recesso unilaterale, di scelta nelle obbligazioni alternative, di riscatto, di richiesta di scioglimento della comunione ex art. 1111 c.c., dell’atto di esercizio del diritto di opzione e, appunto, di ratifica del contratto concluso dal rappresentante senza potere.

1.4.3. -In questa sede si ritiene che la ratifica ‘condizionata’ non sia compatibile con la natura stessa del negozio, costituita dalla volontà di fare propri tout court (ossia pienamente e senza riserve) gli effetti di un contratto concluso da un soggetto sfornito del potere di disporre del relativo diritto.

Essa, pertanto, presuppone la totale adesione al contenuto negoziale, integrando, per definizione, un quid e non un quantum graduabile, che non consente alternativa tra il ratificare il contratto nella sua interezza (manifestandovi totale adesione) o non ratificarlo affatto (il che dovrebbe indurre a negare anche l’ammissibilità della ratifica parziale, salvo che non si tratti di plurimi e autonomi contratti contenuti nello stesso testo negoziale).

La ratifica subordinata al mutamento di alcune delle pattuizioni cristallizzate nel contratto concluso dal falsus procurator (come, nel caso di specie, al versamento di un prezzo ulteriore rispetto a quello già corrisposto in via satisfattiva) ovvero all’avverarsi di un avvenimento futuro e incerto esterno al contratto non può essere vincolante nei confronti del terzo contraente, atteggiandosi piuttosto come nuova proposta contrattuale rimessa all’accettazione di tale terzo.

Orbene, la ratifica è ontologicamente connotata dalla manifestazione della volontà (puramente adesiva) di fare propri

gli effetti dell’atto concluso in suo nome dal falsus procurator , sicché esula dalla sua causa una ratifica ‘condizionata’ all’avveramento di determinati eventi o comunque non integralmente confermativa delle pattuizioni contrattuali.

Diversamente il mutamento del programma negoziale sarebbe rimesso all’iniziativa unilaterale di una delle parti, senza il consenso dell’altra.

1.5. -Né assume rilievo l’ulteriore riferimento alla possibilità di ravvisare la ratifica nel fatto materiale dell’immissione nella disponibilità dell’immobile oggetto di compromesso sin dal settembre 1994 (a fronte della stipulazione del preliminare il 13 febbraio 1993).

Premesso che tale richiamo è stato svolto dalla sentenza impugnata solo per escludere che il preliminare di vendita fosse simulato, e non già per avvalorare la tesi sulla già avvenuta ratifica del contratto, ad ogni modo, l’acquisizione della mera disponibilità del cespite, senza la specificazione del titolo di tale immissione, è priva di valenza negoziale, non è necessariamente indicativa della volontà del dominus di far proprio il negozio stesso (dandovi esecuzione, attesa la carenza di alcun collegamento temporale con la data di stipula del preliminare) ed è carente del requisito della forma scritta ad substantiam .
Da un lato, la ratifica del contratto concluso dal rappresentante senza potere può derivare non soltanto da dichiarazione espressa, ma anche da atti o fatti (ratifica tacita), purché essi implichino necessariamente la volontà di far proprio il contratto medesimo (ossia concludenti, che non ammettano conclusione diversa dall’approvazione dell’operato altrui e

dall’accettazione di ogni effetto giuridico da essa derivante), ivi inclusa, pertanto, la sua esecuzione, ancorché parziale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28753 del 09/11/2018; Sez. 1, Sentenza n. 400 del 22/01/1986; Sez. 1, Sentenza n. 6935 del 21/11/1983; Sez. L, Sentenza n. 299 del 25/01/1975; Sez. 3, Sentenza n. 782 del 20/03/1973; Sez. 1, Sentenza n. 1058 del 15/04/1971; Sez. 3, Sentenza n. 3980 del 13/12/1969; Sez. 3, Sentenza n. 849 del 15/03/1969; Sez. 3, Sentenza n. 763 del 27/04/1967).

Ora, l’immissione nella disponibilità dell’immobile oggetto di compromesso, a distanza di oltre un anno dalla conclusione del preliminare, non è stata inequivocabilmente ricondotta alla volontà di dare esecuzione anticipata alla consegna in vista del definitivo di vendita, a titolo di comodato.

Dall’altro, la ratifica di un contratto, il quale in relazione al suo oggetto -debba rivestire la forma scritta ad substantiam , come nel caso in disputa, deve avere lo stesso requisito di forma richiesto per il contratto, restando altrimenti irrilevante il comportamento adottato dal rappresentato (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24571 del 20/11/2006; Sez. 2, Sentenza n. 17389 del 30/08/2004; Sez. 2, Sentenza n. 9638 del 15/11/1994; Sez. 2, Sentenza n. 4118 del 14/05/1990; Sez. 1, Sentenza n. 3990 del 05/07/1982; Sez. 1, Sentenza n. 2259 del 13/07/1971; Sez. 1, Sentenza n. 3894 del 06/12/1969).
2. -Con il secondo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 2932, 2733 c.c. nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c., per avere la Corte territoriale accolto la domanda di esecuzione in forma

specifica, dando per implicito l’avvenuto integrale versamento del prezzo pattuito di vecchie lire 280.000.000.

Osserva l’istante che il fatto dell’integrale pagamento del prezzo, sebbene in ipotesi non contestato nel primo giudizio instaurato, non avrebbe potuto essere superato dalla emersione di prove di segno contrario e, in specie, dalla missiva del 21 ottobre 1998, prodotta dallo stesso attore, da cui si sarebbe potuto evincere chiaramente che i rapporti economici tra le parti non erano stati in alcun modo regolati, oltre che dai rilievi esposti nel secondo giudizio proposto davanti al Tribunale, secondo cui dalla documentazione contabile della società RAGIONE_SOCIALE non sarebbe risultata versata, in quell’epoca, alcuna somma a credito di vecchie lire 280.000.000.
E del resto, prosegue la ricorrente, l’esito dell’interrogatorio formale deferito al COGNOME avrebbe confermato che il corrispettivo non era stato mai consegnato dal COGNOME ai membri del consiglio di amministrazione della RAGIONE_SOCIALE, né alla successiva amministratrice, né era stato versato nelle casse sociali, poiché -limitatamente all’importo di vecchie lire 250.000.000 esso sarebbe stato ‘compensato’ dalla cessione della quota sociale della RAGIONE_SOCIALE, dal COGNOME al COGNOME, in cambio del trasferimento della proprietà della mansarda, con un conguaglio di vecchie lire 30.000.000 versato in assegni circolari allo stesso COGNOME, operazione all’esito della quale il COGNOME avrebbe dovuto versare nelle casse della RAGIONE_SOCIALE (accollandosi il debito dell’acquirente) la somma di vecchie lire 280.000.000, come confermato anche dal teste COGNOME NOME.
3. -Con il terzo motivo -formulato in via subordinata rispetto al secondo -la ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione degli artt. 2932 c.c. e 112 c.p.c., per avere la Corte distrettuale omesso di pronunciarsi in merito all’eccezione relativa al mancato pagamento e alla mancata offerta del saldo del prezzo, avendo la COGNOME eccepito, nel secondo giudizio, che non risultava versata, in quell’epoca, alcuna somma a credito di lire 280.000.000, come da dichiarazione confessoria del NOME.
4. -Con il quarto motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., dell’omesso esame di un fatto decisivo, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte del gravame tralasciato di risolvere il contrasto emerso dagli atti difensivi in ordine al pagamento del prezzo, alla luce delle risultanze istruttorie.

Segnatamente, a fronte della dichiarazione circa la riscossione dell’intero prezzo di cessione, senza che il promittente venditore avesse null’altro a pretendere, nel secondo giudizio intrapreso la RAGIONE_SOCIALE avrebbe contestato tale assunto, sostenendo che dalla documentazione contabile della società non risultava versata alcuna somma per il titolo indicato, mentre negli atti d’appello il COGNOME aveva obiettato che tale contestazione non sarebbe mai stata sollevata nei precedenti gradi di giudizio.

Né la circostanza sarebbe stata valutata all’esito della prova per interpello deferita al NOME.

4.1. -Detti motivi sono assorbiti in ragione dell’accoglimento della prima censura.

E tanto perché essi presuppongono che la ratifica sia considerata valida ed efficace e che dunque il trasferimento, in accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica, sia convalidato.

-In conseguenza delle considerazioni esposte, il primo motivo del ricorso deve essere accolto mentre i rimanenti motivi sono assorbiti.

La sentenza impugnata va dunque cassata, limitatamente al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi ai seguenti principi di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

«La ratifica di un negozio può essere compiuta in forma espressa da un rappresentante del dominus negotii , anche in sede processuale, se la procura alle liti, rilasciata da questi al difensore, comprende lo specifico potere di disporre del diritto in contesa, potere che non può essere desunto dalla formula di stile secondo cui il mandato comprende ‘ogni più ampia facoltà di legge’».

«La ratifica ‘condizionata’ non è compatibile con la natura del negozio regolato dall’art. 1399 c.c., costituita dalla volontà di fare propri, attraverso la totale adesione, gli effetti di un contratto concluso da un soggetto sfornito del potere di disporre del relativo diritto, sicché la ratifica subordinata al mutamento di alcune delle pattuizioni cristallizzate nel contratto concluso dal falsus procurator ovvero all’avverarsi di un avvenimento futuro e incerto non può essere vincolante nei confronti del terzo
contraente, atteggiandosi piuttosto come nuova proposta contrattuale rimessa all’accettazione di tale terzo».

«La mera immissione nella disponibilità dell’immobile, senza la specificazione del titolo di tale immissione e senza alcun collegamento temporale con la data di stipulazione del negozio, non costituisce ratifica del contratto preliminare di vendita concluso dal falsus procurator del promittente venditore, poiché essa non implica necessariamente la volontà di far proprio il contratto medesimo ed è priva della forma scritta ad substantiam ».

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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