Factum Superveniens e retratto agrario: caso risolto

La Corte di Cassazione ha analizzato un caso di retratto agrario in cui il contratto di compravendita era stato dichiarato nullo. Un atto notarile successivo, qualificabile come factum superveniens, ha sanato la nullità del contratto. La Corte ha stabilito che tale nuovo evento, sebbene avvenuto dopo la sentenza d’appello, deve essere considerato nel giudizio di legittimità. Di conseguenza, ha cassato la decisione precedente, che negava il diritto di retratto a causa della nullità dell’atto, e ha rinviato il caso alla Corte d’Appello per una nuova valutazione nel merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Factum Superveniens: Come un Atto Successivo Salva un Contratto e il Diritto di Prelazione

Nel complesso mondo del diritto immobiliare e agrario, un factum superveniens può cambiare radicalmente le sorti di una causa. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione illumina il modo in cui un evento successivo alla sentenza di merito può sanare la nullità di un contratto e, di conseguenza, riaprire le porte all’esercizio del diritto di retratto agrario. Questo caso dimostra la flessibilità del nostro ordinamento nel considerare le evoluzioni della situazione giuridica, anche nel corso del giudizio di legittimità.

I Fatti di Causa: una Compravendita Contestata

La vicenda ha origine dalla richiesta di alcuni proprietari e coltivatori di fondi confinanti di far dichiarare nullo un contratto di compravendita di terreni e fabbricati. Essi sostenevano che i terreni, per eludere il loro diritto di prelazione agraria, erano stati artificiosamente classificati come pertinenze di manufatti inesistenti e trasformati in “ente urbano”.

La Corte d’Appello, in sede di rinvio, aveva effettivamente dichiarato la nullità del contratto di compravendita. La ragione risiedeva nella violazione dell’art. 30 del d.P.R. 380/2001, poiché l’area complessiva, superando i 5.000 metri quadrati, richiedeva l’allegazione del certificato di destinazione urbanistica, che mancava. Paradossalmente, proprio questa nullità è stata usata come motivo per negare ai ricorrenti il diritto di esercitare il retratto agrario: se il contratto è nullo, non può produrre effetti, incluso quello di far sorgere il diritto di riscatto.

Il Ruolo del Factum Superveniens nel Giudizio di Cassazione

Contro questa decisione, le parti hanno proposto ricorso in Cassazione. L’elemento decisivo è stato l’introduzione di un factum superveniens: un atto pubblico notarile, stipulato dopo la sentenza d’appello, con cui l’acquirente aveva integrato e sanato il contratto originario, conformemente a quanto previsto dall’art. 30, comma 4-bis, del d.P.R. 380/2001. Questo nuovo atto rendeva il contratto di compravendita pienamente valido ed efficace.

La Suprema Corte ha ritenuto questo nuovo fatto rilevante e ammissibile nel giudizio di legittimità. Ha chiarito che un factum superveniens è deducibile in Cassazione quando è idoneo a incidere sull’oggetto della causa e modifica in modo definitivo la situazione giuridica. In questo caso, l’atto notarile non era contestato e, essendo un atto pubblico, aveva valore fidefacente, superando i limiti probatori tipici del giudizio di legittimità.

La Decisione della Corte e le sue Conseguenze

L’avvenuta sanatoria del contratto ha fatto venir meno la ratio decidendi della sentenza d’appello. La ragione per cui era stato negato il diritto di retratto (la nullità del contratto) non esisteva più. Pertanto, la Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, assorbendo gli altri.

La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’Appello, in diversa composizione. Il nuovo giudice dovrà ora riesaminare il merito della controversia, accertando se sussistono tutti i presupposti per l’esercizio del diritto di retratto agrario da parte dei ricorrenti, partendo dal presupposto che il contratto di compravendita è valido.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione fonda la sua decisione sul principio consolidato secondo cui il factum superveniens, equiparabile allo ius superveniens (una nuova legge), può essere valutato nel giudizio di legittimità a determinate condizioni. Deve trattarsi di un fatto che modifichi la situazione giuridica controversa e il cui accertamento non richieda nuove indagini di merito. Un atto pubblico notarile, non contestato tra le parti, soddisfa pienamente questi requisiti. La sanatoria del contratto ha rimosso l’unico ostacolo all’esame della domanda di retratto, rendendo necessaria una nuova valutazione da parte del giudice di merito. La decisione evidenzia un approccio pragmatico, volto a risolvere la controversia sulla base della situazione giuridica attuale e non su una condizione (la nullità) che è stata superata.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un importante chiarimento sulla rilevanza del factum superveniens nel processo civile. Stabilisce che anche un atto di natura privata, come una sanatoria notarile, può essere decisivo per l’esito del giudizio di Cassazione se incide direttamente sulla questione giuridica centrale. Per gli operatori del settore immobiliare e agrario, ciò significa che la validità di un contratto può essere consolidata anche a processo in corso, con effetti diretti sui diritti di terzi, come il diritto di prelazione. La decisione riafferma la necessità per i giudici di valutare la domanda nel suo complesso, considerando tutti gli elementi giuridici pertinenti al momento della decisione, inclusi quelli sopravvenuti.

Cos’è un factum superveniens e può essere considerato dalla Corte di Cassazione?
Un factum superveniens è un fatto giuridicamente rilevante che si verifica dopo la sentenza impugnata. Secondo l’ordinanza, può essere considerato nel giudizio di legittimità se è idoneo a modificare la situazione giuridica controversa e il suo accertamento non richiede nuove indagini di fatto, come nel caso di un atto pubblico non contestato.

Un contratto inizialmente nullo può essere la base per esercitare il diritto di retratto agrario?
Inizialmente no. La Corte d’Appello aveva negato il retratto proprio perché il contratto era nullo. Tuttavia, se la nullità viene sanata attraverso un atto successivo (il factum superveniens), il contratto diventa valido e, come stabilito dalla Cassazione, la domanda di retratto deve essere riesaminata nel merito.

Perché la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza d’appello?
La Corte ha cassato la sentenza perché la sua unica ragione di decidere (ratio decidendi) per negare il diritto di retratto – ovvero la nullità del contratto di compravendita – era venuta meno a seguito della sanatoria effettuata con l’atto notarile successivo. La situazione giuridica era cambiata, rendendo necessaria una nuova valutazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 25396 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 25396 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/09/2024

ORDINANZA

Oggetto

CONTROVERSIE AGRARIE

Retratto agrario –

‘

Factum

superveniens ‘ nel

giudizio di

legittimità –

Rilevanza –

Presupposti

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

COGNOME.

Rep.

Ud. 30/05/2024

Adunanza camerale

sul ricorso 31124-2021 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, domiciliati presso l’indirizzo di posta elettronica del proprio difensore , rappresentati e difesi dall’ AVV_NOTAIO;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, domiciliato presso l’indirizzo di posta elettronica del proprio difensore, rappresentato e difeso dall’ AVV_NOTAIO;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

Avverso la sentenza n. 652/2021 d ella Corte d’appello d e L’Aquila , depositata in data 28/04/2021;

udita la relazione della causa svolta nell ‘adunanza camerale in data 30/05/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME e NOME COGNOME ricorrono, sulla base di quattro motivi, per la cassazione della sentenza n. 652/21, del 28 aprile 2021, della Corte d’appello de L’Aquila, che pronunciatasi in sede di rinvio, a seguito dell’ordinanza di questa Corte n. 3 316/20, dell’11 febbraio 2020 ha accolto il gravame dagli stessi esperito avverso la sentenza n. 228/11, del 23 novembre 2011, del Tribunale di Chieti, sezione distaccata di Ortona, dichiarando la nullità del contratto di compravendita del 13 giugno 2004, intercorso tra NOME COGNOME e NOME COGNOME, escludendo, però, che gli odierni ricorrenti possano esercitare il diritto di retratto ai sensi de ll’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 , compensando, infine, nella misura della metà, le spese dell’intero giudizio, compreso quello già svoltosi innanzi a questa Corte.
Riferiscono, in punto di fatto, gli odierni ricorrenti di aver adito l’autorità giudiziaria per conseguire la declaratoria di nullità del suddetto contratto, con cui la COGNOME aveva trasferito al COGNOME la proprietà di alcuni immobili (fabbricati e terreni) siti in INDIRIZZO Ortona, iniziativa giudiziale da essi assunta sul presupposto che taluni dei beni risultavano sprovvisti della certificazione urbanistica, essendo stati artificiosamente censiti -al solo fine di eludere il diritto di prelazione agraria, ad essi COGNOME e COGNOME spettante, nella qualità di proprietari e coltivatori di fondi confinanti -come pertinenze di manufatti ivi inesistenti. L’iniziativa era, dunque, finalizzata a consentire agli allora attori l’esercizio del diritto di retratto, sul presupposto, come detto, che le particelle contrassegnate catastalmente come mappali 4045 e 4047, ‘con l’artificio di un atto di aggiornamento’, depositato solo quattordici giorni prima della stipula della
compravendita, ‘erano state fraudolentemente trasformate in ente urbano’, incappando, però, la compravendita successivamente conclusa nella sanzione della nullità ex art. 30 del d.P.R. del 6 giugno 2001, n. 380, avendo tali terreni estensione superiore ai cinquemila metri quadrati, ciò che avrebbe richiesto l’allegazione, al suddetto contratto, della certificazione urbanistica.

Rigettata la domanda attorea da ambo i giudici di merito, questa Corte, con la summenzionata ordinanza rescindente n. 3316/2020, ha ritenuto erronea l’affermazione del giudice di appello, che -recependo acriticamente quanto statuito in prime cure -aveva statuito che dovesse essere ‘presa in considerazione l’estensione di ciascuna delle due singole particelle, che singolarmente considerate non superavano l’estensione di cinquemila metri quadrati’, essendosi, invece, affermato, da parte di questo giudice di legittimità, che la ‘lettera della legge appare, viceversa, chiara nel considerare, ai fini dell ‘ esenzione dalla allegazione del certificato di destinazione urbanistica, l’estensione complessiva dell’area di pertinenza degli immobili urbani, che non deve essere superiore alla detta misura e ciò al fine di evitare la realizzazione di abusi edilizi’.
Cassata, dunque, la sentenza d’appello, con rinvio alla Corte territoriale per un nuovo esame del gravame, lo stesso veniva accolto, avendo il giudice del rinvio affermato la nullità del contratto di compravendita per violazione dell’art. 30 del d.P.R. 380 del 2001, ritenendo, tuttavia, che il vizio genetico da cui esso risultava affetto impedisse al COGNOME e alla COGNOME di usufruire dei rimedi approntati in loro favore d all’art. 8 della legge n. 590 del 1965.

Il giudice del rinvio, infine, compensava tra le parti, nella misura della metà, le spese dell’intero giudizio, compreso quello già svoltosi innanzi a questa Corte, condannando il COGNOME a

restituire quanto conseguito -a titolo di spese di lite -in forza della sentenza resa in prime cure e di quella d’appello , poi cassata da questa Corte.

Avverso la sentenza della Corte abruzzese hanno proposto ricorso per cassazione il RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE, sulla base -come detto -di quattro motivi.

3.1. Il primo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione dell’art. 30 del d.P.R. n. 380 del 2001.

Assumono i ricorrenti che, in virtù di atto pubblico notarile dell’8 luglio 2021, il COGNOME ha integrato, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 30, comma 4 -bis , del suddetto d.P.R. n. 380 del 2001, l’originario atto di compravendita concluso con la COGNOME, dichiarato nullo dall’impugnata sentenza del 28 aprile 2021, di talché tale contratto deve ormai ritenersi valido, con conseguente necessità di accoglimento della domanda di retratto da essi proposta.

3.2. Il secondo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e/o falsa applicazione dell’art. 345, comma 3, cod. proc. civ. ‘e di ogni altra norma giuridica in materia di produzione di documenti a contenuto difensivo’.

Si evidenzia che, con l’ordinanza dispositiva del rinvio , questa Corte, pur dichiarando assorbito il motivo di ricorso da essi allora proposto, con il quale si era censurata la decisione del giudice di appello di non ammettere la produzione della loro consulenza tecnica di parte, non aveva mancato di stigmatizzare tale statuizione. E ciò sul rilievo ‘che il richiamo alla pronuncia di questa Corte nella sua massima espressione nomofilattica (Sez. Un. 13902 del 03/06/2013) non è stato correttamente effettuato
dai giudici di appello al fine di escludere la produzione nella fase d’impugnazione della consulenza tecnica di parte’, giacché tale arresto, ‘compulsato pur nella sola massima, è di segno esattamente contrario’.

3.3. Il terzo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2697, commi 1 e 2, cod. civ. in correlazione con gli artt. 2699 e 2700 cod. civ. e con gli artt. 115 e 345 cod. proc. civ.; nonché degli artt. 8 legge n. 590 del 1965 e 7 della legge n. 817 del 1971 ‘e di altre norme e principi generali sia in materia di prelazione agraria e del conseguente diritto di riscatto sia di norme e principi giuridici generali in materia di urbanistica ‘ .
Si evidenzia che lo stesso giudice del rinvio, sebbene abbia pronunciato la nullità insanabile dell’atto in relazione al quale il diritto di riscatto era stato esercitato, ha affermato che la compravendita ‘ha pur violato la disciplina della prelazione (e) del retratto agrario’.

Assumono, pertanto, i ricorrenti che -acclarata la natura agraria dei fondi oggetto della suddetta compravendita -sussistano , nella specie, tutti i presupposti per l’accoglimento della domanda di retratto agrario.

3.4. Il quarto motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione dell’art. 91 cod. proc. civ., quanto alla statuizione circa le spese.

Evidenzia come la compensazione parziale delle stesse sia stata disposta in ragione del rigetto della domanda di retratto, sicché, essendo stata ormai operata la convalida/integrazione del contratto di compravendita ai sensi dell’art. 30, comma 4 -bis , del d.P.R. n. 380 del 2001, la domanda di retratto, della quale

sussistono tutti i presupposti, dovrà essere accolta, con conseguente modifica della statuizione sulle spese di lite.

Ha resistito all’avversaria impugnazione, con controricorso, il COGNOME, chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata, nonché svolgendo ricorso incidentale sulla base di un unico motivo.

4.1. Esso denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., per lamentare che la statuizione sulle spese di giudizio contravviene al principio di causalità della lite, che impone di porre le spese del giudizio a carico della parte che con il suo comportamento antigiuridico abbia provocato la necessità del processo. Tale non sarebbe, però, il caso di esso COGNOME, dal momento che il medesimo ‘ha subito gli affetti di un atto dichiarat o nullo per responsabilità altrui’, ovvero la parte venditrice e il AVV_NOTAIO rogante.
Nella specie, non solo il COGNOME e la COGNOME hanno consentito all’estromissione dal giudizio degli eredi della parte venditrice, ma neppure hanno richiesto l’integrazione del contraddittorio nei confronti del AVV_NOTAIO.

Inoltre, non essendo stata accolta la domanda di retratto dei già attori, esso COGNOME ‘risulta a tutti gli effetti parzialmente vittorioso’, oppure, a tutto voler concedere, vi è una situazione tra le parti non di parziale soccombenza, ma di totale soccombenza reciproca.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 cod. proc. civ.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Non consta, invece, la presentazione di requisitoria scritta da parte del Procuratore Generale presso questa Corte.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso principale va accolto, nei limiti di seguito precisati.

8.1. Il primo motivo, infatti, è fondato.

8.1.1. Deducono -come detto -i ricorrenti che, in virtù di atto pubblico notarile dell’8 luglio 2021, il COGNOME ha integrato, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 30, comma 4 -bis , del suddetto d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, l’originario atto di compravendita concluso con la COGNOME, dichiarato nullo dall’impugnata sentenza del 28 aprile 2021, di talché tale contratto deve ormai ritenersi valido, donde la necessità di valutare se sussistano i presupposti, da parte di essi COGNOME e COGNOME, del diritto di retratto.
Orbene, il fatto che il suddetto atto pubblico notarile risulti posteriore alla sentenza impugnata (circostanza valorizzata dalla controricorrente nel senso dell’inammissibilità del motivo, anche sotto il profilo del difetto di specificità dello stesso, atteso che i ricorrenti non avrebbero chiarito in che misura ciò determini la violazione della norma di legge sopra richiamata) non osta, invece, alla possibilità di darvi rilievo.

Invero, deve darsi, qui, seguito all’affermazione già compiuta da questa Corte -secondo cui ‘ è deducibile nel giudizio di legittimità il « factum superveniens », in quanto equiparabile allo « ius superveniens », se idoneo ad incidere sull ‘ oggetto della causa sottoposta all ‘ esame del giudice ‘ , purché a condizione che ‘ il contenuto della situazione giuridica controversa abbia avuto una

definitiva modificazione ‘ e, inoltre che, ‘ non si ponga questione alcuna di accertamento del fatto medesimo, con il conseguente superamento dei limiti di prova della documentazione del fatto sopravvenuto rispetto alla previsione dell ‘ art. 372 cod. proc. civ. ‘ (da ultimo, Cass. Sez. 3, sent. 24 novembre 2020, n. 26757, Rv. 659865-05).

Né osta all’applicazione di tale principio la circostanza che il ‘fatto sopravvenuto’ risulti non da un provvedimento amministrativo ( come nel caso dell’arresto di questa Corte appena richiamato), bensì di un atto pubblico notarile, atteso che, si tratta, comunque di atto fidefacente, a norma dell’art. 2700 cod. civ. (Cass. Sez. 2, ord. 29 settembre 2017, n. 22903, Rv. 64556801).

D’altra parte, poi, l’avvenuta sanatoria della compravendita costituisce circostanza non contestata dal controricorrente, sicché essa, comportando il superamento della nullità della compravendita intervenuta tra il COGNOME e la COGNOME, fa venir meno la (sola) ‘ ratio decidendi ‘ in virtù della quale il giudice del rinvio ha ritenuto di non dover esaminare la domanda di retratto proposta dagli odierni ricorrenti.

Ne consegue, pertanto, che il ricorso principale va accolto quanto al suo primo motivo e la sentenza impugnata va cassata in relazione (con assorbimento dei restanti tre motivi), con rinvio alla Corte d’appello de L’Aquila, in diversa composizione, per la decisione sul merito, dovendo essa accertare se sussistano, o meno, i presupposti perché il RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE possano esercitare il diritto di retratto, oltre a pronunciarsi sulle spese di lite, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimità.
Anche il ricorso incidentale resta assorbito, atteso che il suo unico motivo concerneva, appunto, il tema delle spese di lite,

in relazione alle quali il giudice del rinvio dovrà provvedere ad una rinnovata deliberazione (cfr., tra le molte, Cass. Sez. 3, sent. 14 marzo 2016, n. 4887, Rv. 639295-01).

PQM

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, dichiarando assorbiti i restanti motivi e il ricorso incidentale, cassando in relazione la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello de L’Aquila, in diversa composizione, per la decisione sul merito e sulle spese di lite, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, all’esito dell’adunanza camerale della

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