Exceptio doli: non blocca l'indennizzo da occupazione

La Cassazione chiarisce che l’eccezione di ‘exceptio doli’ non può essere usata per negare l’indennizzo per occupazione senza titolo a un proprietario immobiliare, anche se il contratto di locazione originario è stato dichiarato nullo per colpa del proprietario stesso. Il diritto all’indennizzo sorge da un fatto nuovo e distinto: l’illegittima detenzione del bene da parte della curatela fallimentare, non dal contratto nullo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 novembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Exceptio Doli: Quando l’Abuso del Diritto Non Blocca l’Indennizzo

L’ordinanza n. 9234/2024 della Corte di Cassazione offre un importante chiarimento sui limiti di applicazione dell’exceptio doli, un principio fondamentale che vieta l’abuso del diritto. La Corte ha stabilito che questa eccezione non può essere utilizzata per negare il diritto a un indennizzo per l’occupazione illegittima di un immobile, anche quando il contratto di locazione originario è stato dichiarato nullo a causa di una condotta riconducibile anche al proprietario. Si tratta di una decisione che distingue nettamente la responsabilità derivante da un contratto nullo da quella, extracontrattuale, generata da un’occupazione senza titolo.

I Fatti del Caso: Locazione Nulla e Occupazione Prolungata

Una società immobiliare aveva concesso in locazione un vasto complesso industriale a una società costruttrice di yacht. Anni dopo, la società conduttrice è stata dichiarata fallita. La curatela fallimentare ha continuato a occupare l’immobile per un lungo periodo, dal 2012 al 2020.

Nel frattempo, a seguito di un contenzioso, il contratto di locazione originale è stato dichiarato nullo da un lodo arbitrale perché stipulato tra società correlate in violazione di norme imperative. Di conseguenza, la società proprietaria ha presentato domanda di ammissione al passivo del fallimento per ottenere un indennizzo per l’occupazione sine titulo (senza titolo) dell’immobile da parte della curatela.

La Decisione del Tribunale e l’Eccezione di Exceptio Doli

Il Tribunale di merito aveva respinto la domanda della società immobiliare, accogliendo l’eccezione di exceptio doli sollevata dalla curatela. Secondo il Tribunale, poiché la società proprietaria era stata partecipe della stipula del contratto nullo, la sua successiva richiesta di indennizzo costituiva un abuso del diritto. In pratica, si riteneva che la creditrice tentasse di ottenere un vantaggio economico ingiustificato da una situazione di illegalità alla cui creazione aveva contribuito.

L’Analisi della Cassazione sulla corretta applicazione della Exceptio Doli

La Corte di Cassazione ha ribaltato questa visione, ritenendo che il Tribunale avesse applicato in modo errato il principio dell’exceptio doli. La Suprema Corte ha chiarito che tale eccezione serve a paralizzare l’esercizio attuale di un diritto in modo fraudolento o sleale.

Nel caso di specie, la domanda della società immobiliare non si fondava sul contratto di locazione nullo, ma su un fatto completamente diverso e successivo: la prolungata detenzione dell’immobile da parte della curatela fallimentare, avvenuta dopo la dichiarazione di fallimento e in assenza di qualsiasi titolo giuridico. Questa detenzione ha privato il proprietario della disponibilità del suo bene, generando un’obbligazione di natura extracontrattuale a carico della procedura fallimentare.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha spiegato che l’exceptio doli avrebbe potuto essere validamente opposta se la società avesse preteso il pagamento dei canoni di locazione basati sul contratto nullo. In tal caso, si sarebbe trattato di un tentativo di far valere un negozio giuridico invalido. La richiesta di un’indennità per occupazione sine titulo, invece, ha una fonte autonoma: il fatto oggettivo dell’occupazione illegittima, che ha impedito al proprietario di utilizzare o locare ad altri il proprio immobile. La nullità del contratto originario, pertanto, non autorizza la curatela a detenere gratuitamente il bene. L’obbligo di corrispondere un’indennità non deriva dal contratto, ma dalla responsabilità per la detenzione ingiustificata, un comportamento posto in essere dalla stessa curatela.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa pronuncia stabilisce un principio di diritto cruciale: la partecipazione a un contratto poi dichiarato nullo non preclude il diritto a essere indennizzati per un danno successivo e autonomo, come quello derivante dall’occupazione senza titolo del proprio bene. La Corte ha riaffermato che l’abuso del diritto deve essere valutato in relazione alla pretesa specifica avanzata in giudizio. Se tale pretesa è fondata su un fatto illecito distinto (l’occupazione), non può essere neutralizzata richiamando una colpa pregressa legata a un contratto ormai inefficace. La decisione tutela quindi il diritto di proprietà, garantendo un giusto ristoro al proprietario anche quando la catena degli eventi ha avuto origine da un atto negoziale invalido.

L’eccezione di exceptio doli può impedire una richiesta di indennizzo per occupazione senza titolo se il contratto di locazione originario era nullo?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’eccezione non si applica se la richiesta di indennizzo non si basa sul contratto nullo, ma su un fatto distinto e successivo: la prolungata detenzione dell’immobile senza titolo da parte di chi lo occupa.

La nullità di un contratto di locazione libera chi occupa l’immobile dall’obbligo di pagare un’indennità?
No, la nullità del contratto non giustifica un’occupazione gratuita. L’obbligazione di pagare un’indennità sorge dall’ingiustificata detenzione del bene, che costituisce una responsabilità extracontrattuale a carico di chi lo occupa.

Qual è la differenza tra una richiesta di canoni di locazione e una di indennità per occupazione sine titulo?
La richiesta di canoni si fonda su un contratto di locazione valido (fonte negoziale). La richiesta di indennità per occupazione sine titulo si fonda invece su un fatto illecito (fonte extracontrattuale), ovvero l’occupazione di un immobile senza averne diritto, e serve a ristorare il proprietario del pregiudizio subito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 9234 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 9234 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 32160/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Messina, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Messina, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’ AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al controricorso

– controricorrente –

avverso il decreto del Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto n. 733/2021 depositato il 28/10/2021;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/1/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

Il giudice delegato al fallimento di RAGIONE_SOCIALE in liquidazione non ammetteva al passivo della procedura il credito preteso da RAGIONE_SOCIALE, in prededuzione, quale indennizzo per la

detenzione senza titolo da parte del curatore (dal 5.10.2012, data di dichiarazione del fallimento, sino all’ottobre 2020 ) di un complesso immobiliare sito nel Comune di Pace del Mela, che la creditrice aveva concesso in locazione ad RAGIONE_SOCIALE in bonis con contratto del 23 agosto 2004, ancora pendente alla data di apertura della procedura, ma dichiarato nullo – su eccezione avanzata dal curatore per ottenere il rigetto delle domande di sfratto per morosità e di risoluzione notificategli dalla locatrice nel 2016 – con lodo arbitrale del 16 ottobre 2019.
L’opposizione ex art. 98 l. fall. proposta da RAGIONE_SOCIALE contro il decreto di esecutività dello stato passivo veniva respinta dal Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto.

Il giudice del merito riteneva fondata l’ ‘ exceptio doli per abuso del diritto’ a suo avviso sollevata dalla curatela, la quale, premesso che il contratto di locazione era stato dichiarato nullo perché concluso fra società correlate, ‘ in violazione di norme imperative di ordine pubblico ‘ , aveva dedotto che il riconoscimento dell’indennità avrebbe costituito un ingiustificato ristoro economico in favore di una parte complice della violazione.

Affermava, in particolare, che la natura della causa di nullità del rapporto di locazione emergente dalla motivazione del lodo arbitrale era ‘ idonea ad integrare gli estremi del fatto impeditivo del diritto al pagamento di un indennizzo per occupazione sine titulo in quanto espressione del divieto di abuso del diritto ‘ .

Reputava, di conseguenza, che l’indennizzo per quella che appariva come una detenzione non più assistita da titolo giustificativo si ponesse in termini di vantaggio ulteriore rispetto alla riconsegna del cespite, sproporzionato e ingiustificato nei confronti della controparte.

RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per la cassazione di tale decreto, pubblicato in data 28 ottobre 2021, prospettando sei motivi di

doglianza, ai quali ha resistito con controricorso il fallimento di RAGIONE_SOCIALE in liquidazione.

Entrambe le parti hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ..

Considerato che:

Il terzo motivo di ricorso -da cui occorre prendere le mosse in applicazione del principio della ragione più liquida – denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1337, 1336, 1375 e 833 cod. civ., 2 Cost. e 54 Carta di Nizza e la falsa applicazione alla fattispecie in esame del principio dell’abuso del diritto e dell’ exceptio doli : la scelta tra le modalità di esercizio possibili del diritto, tutte astrattamente perseguibili in quanto formalmente riconosciute dalla legge, può ritenersi censurabile -spiega parte ricorrente – quando vi sia una sproporzione ingiustificata tra il beneficio del titolare e il sacrificio cui è costretta la controparte; nel caso di specie il tribunale ha erroneamente applicato l’ exceptio doli a una domanda di indennizzo per occupazione sine titulo di capannoni industriali, rispetto alla quale non era possibile configurare alcun abuso del diritto, dato che la curatela dapprima non si era determinata allo scioglimento del contratto di locazione, poi aveva provocato la declaratoria di nullità del contratto da parte del collegio arbitrale e ora pretendeva di non pagare alcun indennizzo per l’immobile che aveva a lungo detenuto. 5. Il motivo è fondato.
5.1 Il provvedimento impugnato ricorda che la domanda di insinuazione presentata da RAGIONE_SOCIALE riguardava l’indennizzo dovuto dal Fallimento per l’occupazione sine titulo di un complesso immobiliare.

Questa domanda è stata rigettata in accoglimento della exceptio doli generalis sollevata dal fallimento, dato che la natura della causa di nullità del contratto di locazione in origine stipulato integrava -a

parere del giudice di merito -un fatto impeditivo del diritto al pagamento di un indennizzo, esprimendo un abuso del diritto.

Una simile ratio decidendi è stata espressamente contestata con la doglianza in esame, la quale assume che nel caso di specie il comportamento della proprietaria del compendio immobiliare fosse necessitato e, di conseguenza, nega che l’odierna ricorrente abbia esercitato un proprio diritto in modo da provocare una sproporzione ingiustificata fra il beneficio richiesto e il sacrificio della controparte. 5.2 La giurisprudenza di questa Corte ha avuto occasione di spiegare che la exceptio doli generalis seu praesentis indica il dolo attuale, commesso al momento in cui viene intentata l’azione nel processo, e costituisce un rimedio di carattere generale, utilizzabile anche al di fuori delle ipotesi espressamente codificate, il quale è diretto a precludere l’esercizio fraudolento o sleale dei diritti di volta in volta attribuiti dall’ordinamento, paralizzando l’efficacia dell’atto che ne costituisce la fonte o giustificando il rigetto della domanda giudiziale fondata sul medesimo, ogni qualvolta l’attore abbia sottaciuto situazioni sopravvenute al contratto ed aventi forza modificativa o estintiva del diritto, ovvero abbia avanzato richieste di pagamento prima facie abusive o fraudolente, o ancora abbia contravvenuto al divieto di venire contra factum proprium (Cass. 5273/2007).
Viene quindi in rilievo, per la configurabilità dell’eccezione, un’iniziativa processuale che implichi l’esercizio fraudolento o sleale dei diritti attribuiti dall’ordinamento.

Questo dolo – a quanto pare di capire dal contenuto (alquanto vago ed astratto) del provvedimento impugnato – sarebbe costituito nel caso di specie dal fatto che la creditrice istante, dopo aver avuto un ruolo determinante nella causazione della nullità, intendeva, tramite l’istanza di insinuazione al passivo, trarre slealmente vantaggio dal factum proprium posto in essere in violazione di norme imperative. 5.3 Ma la condotta processuale tenuta dal creditore istante, per come ricostruita dallo stesso giudice di merito, non poteva considerarsi
riconducibile alle caratteristiche proprie dell’istituto che questi ha inteso applicare.

Lo stesso tribunale riconosce che l’iniziativa assunta da RAGIONE_SOCIALE era volta a ottenere quanto dovuto dal fallimento per la detenzione senza titolo del complesso immobiliare di sua proprietà dopo la dichiarazione di insolvenza.

Questo accertamento non si concilia con l’assunto secondo cui la creditrice intendeva trarre vantaggio da una condotta negoziale posta in essere in violazione di norme imperative (cioè, dalla stipula di un contratto di locazione fra parti correlate), posto che nella specie il rapporto di locazione doveva considerarsi già caducato alla data del fallimento, a seguito della dichiarazione di nullità dell’originario contratto; con la conseguenza che la protrazione della detenzione del bene da parte del curatore risultava carente di titolo giuridico e, quindi, fonte di responsabilità extracontrattuale , quand’anche il verificarsi di siffatta situazione non fosse imputabile a dolo o a colpa del l’organo della procedura ma dovesse considerarsi dipendente da necessità contingenti o da prevalenti interessi della massa (cfr. Cass. 17801/2019, Cass. 4190/1998).
Se quello era l’oggetto dell’insinuazione, allora non si poteva che constatare come l’odierna ricorrente avesse inteso reclamare un proprio credito conseguente a un contegno tenuto proprio dalla curatela (la quale non aveva mai inteso restituire il bene, neppure una volta sentita dichiarare, su sua iniziativa, la nullità del contratto di locazione).

In altri e più chiari termini, l ‘exceptio doli avrebbe potuto essere sollevata se fossero stati richiesti i canoni di locazione e fosse stata fatta valere una fonte negoziale dell’obbligazione , ma non poteva certo essere formulata rispetto alla richiesta di un’indennità di occupazione sine titulo ; d’altra parte, la nullità del contratto di locazione non liberava il curatore dall’obbligazione risarcitoria conseguente all’ingiustificata detenzione, non essendo quindi

possibile escludere per questa via che alla detenzione dell’immobile per un protratto lasso di tempo facesse seguito un adeguato ristoro. In conclusione, l’iniziativa processuale costituita dalla domanda di insinuazione al passivo, essendo correlata non al contratto di locazione, ma alla detenzione sine titulo dell’immobile, e dunque, esclusivamente, a un fatto generatore di una responsabilità extracontrattuale ascrivibile alla stessa procedura concorsuale, non poteva essere paralizzata dalla exceptio doli generalis seu praesentis sollevata dalla medesima, in mancanza dei presupposti di tale istituto.
Rimangono assorbiti gli ulteriori motivi di ricorso.

Il provvedimento impugnato deve essere cassato, con rinvio al Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, il quale, nel procedere a nuovo esame della causa, si atterrà ai principi sopra illustrati e avrà cura anche di provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa il decreto impugnato e rinvia la causa al Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma in data 24 gennaio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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