Esonero responsabilità: clausola valida nel contratto?

Un sub-lessee ha citato in giudizio un comune per danni da infiltrazioni d’acqua, invocando la responsabilità per cose in custodia. I tribunali hanno respinto la richiesta, dando validità a una clausola contrattuale di esonero responsabilità che trasferiva l’onere dell’impermeabilizzazione al sub-lessee. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando inammissibile il ricorso finale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Esonero Responsabilità: Quando una Clausola Contrattuale Scagiona la Pubblica Amministrazione

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale nei rapporti tra privati e pubblica amministrazione: la validità di una clausola di esonero responsabilità. Il caso riguarda un contenzioso per danni da infiltrazioni d’acqua a un immobile storico, ma i principi affermati hanno una portata molto più ampia e offrono importanti spunti sulla redazione dei contratti e sulla strategia processuale da adottare.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine quando un privato, assegnatario in subconcessione di alcuni immobili di pregio storico da parte di un Ente Locale, subisce ingenti danni a causa di percolazioni d’acqua. Le infiltrazioni, verificatesi a seguito di abbondanti nevicate, provenivano dalla piazza sovrastante gli immobili. Una consulenza tecnica preventiva aveva accertato che la causa era da ricondurre a una non corretta impermeabilizzazione del sottofondo della piazza, i cui lavori di ripavimentazione erano stati eseguiti proprio dall’Ente Locale concedente.

Di conseguenza, il subconcessionario citava in giudizio il Comune chiedendo il risarcimento dei danni sulla base dell’art. 2051 c.c., che disciplina la responsabilità per i danni causati da cose in custodia. L’Ente, tuttavia, si difendeva richiamando una specifica clausola contenuta nell’atto di subconcessione.

La Decisione della Corte d’Appello e la Clausola di Esonero Responsabilità

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno respinto la domanda del privato. Il fulcro della decisione risiedeva nell’interpretazione di una prescrizione inserita in una relazione tecnica allegata al contratto di subconcessione. Questa clausola stabiliva che nei vani sottostanti la sede stradale, il subconcessionario avrebbe dovuto realizzare soluzioni tecniche per impedire infiltrazioni, pena la conservazione della destinazione a ‘deposito-cantina’.

Secondo i giudici di merito, questa pattuizione contrattuale aveva la funzione di attribuire al subconcessionario l’onere di effettuare i lavori di impermeabilizzazione, con il conseguente esonero responsabilità del Comune per eventuali infiltrazioni, anche derivanti da omessi interventi sull’area sovrastante. In pratica, il subconcessionario, accettando la clausola, si era assunto il rischio correlato.

L’Analisi della Corte di Cassazione

Il subconcessionario ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, basando il suo ricorso su due motivi principali, entrambi dichiarati inammissibili dalla Suprema Corte.

Il Primo Motivo: L’Interpretazione del Contratto

Il ricorrente lamentava una violazione delle norme sull’interpretazione dei contratti (artt. 1362 e ss. c.c.), sostenendo che la Corte d’Appello avesse dato alla clausola un significato errato, senza considerare la sua ratio e il comportamento successivo delle parti. La Cassazione ha ritenuto il motivo inammissibile, ribadendo un principio consolidato: il sindacato di legittimità sull’interpretazione di un contratto non può tradursi in un nuovo esame del merito. Se l’interpretazione fornita dal giudice di merito è una delle possibili e plausibili letture del testo contrattuale, non spetta alla Cassazione sostituirla con una diversa, anche se astrattamente preferibile. Il ricorrente, in sostanza, si era limitato a contrapporre la propria interpretazione a quella, motivata, della sentenza impugnata.

Il Secondo Motivo: La Nullità della Clausola come ‘Questione Nuova’

Con il secondo motivo, il ricorrente sosteneva che la clausola di esonero da responsabilità fosse comunque nulla ai sensi degli artt. 1229 e 1341 c.c., in quanto escludeva la responsabilità anche per colpa grave dell’ente e violava norme di ordine pubblico. Anche questo motivo è stato giudicato inammissibile. La Corte ha rilevato che la questione della nullità e/o inefficacia della clausola non era mai stata sollevata nei precedenti gradi di giudizio. Introdurre per la prima volta in Cassazione una questione così rilevante, che richiede accertamenti di fatto e valutazioni non compiute in precedenza, non è consentito. Si tratta di una ‘questione nuova’, come tale inammissibile in sede di legittimità.

Le Motivazioni

La decisione della Corte di Cassazione si fonda su due pilastri procedurali di fondamentale importanza. In primo luogo, l’interpretazione di una clausola contrattuale è un’attività riservata al giudice di merito e può essere censurata in Cassazione solo se viola i canoni legali di ermeneutica o si basa su un ragionamento palesemente illogico o contraddittorio, non essendo sufficiente prospettare una semplice interpretazione alternativa. In secondo luogo, il giudizio di Cassazione è un giudizio di legittimità, non un terzo grado di merito; pertanto, non possono essere introdotte questioni giuridiche o temi di indagine che non siano stati oggetto del dibattito processuale nelle fasi precedenti.

Le Conclusioni

L’ordinanza offre due lezioni pratiche. Per i privati e le imprese che stipulano contratti con la Pubblica Amministrazione, emerge l’importanza cruciale di analizzare attentamente ogni singola clausola, specialmente quelle che prevedono un esonero responsabilità o l’assunzione di specifici oneri, per comprenderne appieno la portata e i rischi. Dal punto di vista processuale, la decisione sottolinea la necessità di definire compiutamente la propria strategia difensiva fin dal primo grado di giudizio, sollevando tutte le eccezioni e le questioni rilevanti, poiché ciò che viene omesso nelle fasi di merito non potrà, di regola, essere recuperato davanti alla Corte di Cassazione.

È possibile inserire in un contratto una clausola di esonero responsabilità per danni a un immobile?
Sì, secondo quanto emerge dalla vicenda, i giudici di merito hanno ritenuto valida ed efficace una clausola contrattuale che, interpretata nel suo contesto, trasferiva l’onere dell’impermeabilizzazione e il rischio conseguente dal concedente al subconcessionario, esonerando di fatto il primo da responsabilità per infiltrazioni.

Se si ritiene che l’interpretazione di un contratto da parte di un giudice sia sbagliata, si può sempre fare ricorso in Cassazione?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che non può sostituire la propria interpretazione a quella del giudice di merito se quest’ultima è una delle possibili e plausibili letture della clausola e non è basata su un ragionamento illogico. Il ricorso non può limitarsi a proporre un’interpretazione alternativa.

Si può sollevare per la prima volta in Cassazione la questione della nullità di una clausola contrattuale?
No. La Corte ha dichiarato inammissibile il motivo di ricorso relativo alla nullità della clausola di esonero perché la questione non era mai stata sollevata nel corso del giudizio di merito. Si tratta di una ‘questione nuova’ che non può essere introdotta per la prima volta in sede di legittimità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 14027 Anno 2024

ORDINANZA

sul ricorso N. 25541/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME , domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso la cancelleria della Corte di cassazione, rappresentato e difeso dall ‘ avv. NOME COGNOME come da procura allegata al ricorso, domicilio digitale

– ricorrente –

contro

COMUNE DI MATERA , in persona del Sindaco pro tempore , elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell ‘ avv. NOME COGNOME rappresentato e difeso dall ‘ avv. NOME COGNOME come da procura in calce al controricorso, domicilio digitale avvocatura@pec.comune.materaEMAIL

– controricorrente –

e contro

RAGIONE_SOCIALE.

– intimata –

Corte di Cassazione – copia non ufficiale

N. 25541/21 R.G.

avverso la sentenza n. 449/2021 della Corte d ‘ appello di Potenza, depositata in data 6.7.2021;

udita la relazione sulla causa svolta alla camera di consiglio del 13 marzo 2024 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto del 23.4.2013 NOME COGNOME convenne in giudizio il Comune di Matera, esponendo in particolare:

di essere assegnatario in subconcessione degli immobili siti in Matera, INDIRIZZO e nel INDIRIZZO (di proprietà demaniale ed a loro volta concessi al Comune di Matera);

che, nella sua qualità di subconcessionario, tra il 15.03.2006 e il 29.08.2008, aveva effettuato lavori di ristrutturazione e di risanamento conservativo su detti immobili, collaudati da parte del Comune di Matera, che aveva accertato la regolarità dei lavori effettuati secondo il progetto approvato e secondo le prescrizioni imposte;

che tra il giorno 2.2.2012 e il giorno 8.2.2012, in concomitanza di copiose nevicate, si erano verificate ingenti percolazioni di acqua nei locali ai civici INDIRIZZO di INDIRIZZO con l ‘ allagamento della gran parte del locale ubicato al civico INDIRIZZO, tanto da rendere necessario l ‘ intervento dei Vigili del fuoco;

che esso COGNOME aveva avanzato ricorso per accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c. (proc n. 810/2012 R.G.) nei confronti del Comune di Matera per verificare lo stato dei luoghi, accertare le cause delle infiltrazioni e quantificare i danni provocati;

-che il consulente di ufficio nominato aveva depositato relazione nella quale aveva concluso, in sintesi: a) che le infiltrazioni erano riferibili alla penetrazione delle acque meteoriche che si formano nella piazzetta del INDIRIZZO sovrastante gli immobili di INDIRIZZO; b) che nella esecuzione dei lavori di ‘ripavimentazione’ delle INDIRIZZO effettuati dal Comune di Matera, non era stata correttamente eseguita l ‘ impermeabilizzazione del sottofondo; c) che le infiltrazioni di acqua provenienti dai soffitti avevano causato notevoli problemi di umidità all ‘ interno dei locali in oggetto; d) che i danni rilevabili all ‘ interno dei civici 86, 88 e 90 di INDIRIZZO erano conseguenza della umidità connaturata alle infiltrazioni d ‘ acqua che penetrano dai soffitti, con un danno stimabile in € 16.442,51 oltre I VA.
Il COGNOME chiese quindi che fosse accertata e dichiarata la responsabilità del Comune di Matera ex art 2051 c.c. con conseguente condanna dell ‘ ente al risarcimento dei danni così come quantificati dal CTU, col favore delle spese. Costituitosi in giudizio, il Comune di Matera chiese il rigetto della domanda attorea poiché infondata e contestualmente di essere autorizzato a chiamare in causa RAGIONE_SOCIALE, onde essere da questa garantito. Si costituì quindi la chiamata Fondiaria Assicurazioni s.p.a., concludendo per il rigetto della domanda o in subordine per la limitazione della garanzia alla somma ultra franchigia. Istruita la causa anche con CTU, con sentenza del 25.10.2016 il Tribunale di Matera rigettò la domanda principale e quella di chiamata in garanzia, con condanna dell ‘ attore al pagamento delle spese di giudizio. Il COGNOME propose dunque gravame e la Corte d ‘ appello di Potenza, nel contraddittorio con il Comune di Matera e con UnipolSai s.p.a. (già La Fondiaria
Ass.ni), lo rigettò con sentenza del 6.7.2021, osservando che, anzitutto, la relazione dell ‘ Ufficio Sassi in data 12.7.2004 e le relative prescrizioni rientravano senz ‘ altro nell ‘ ambito delle pattuizioni contrattuali concernenti la subconcessione in favore del COGNOME; che in detta relazione era dato leggere : ‘ nei vani sottostanti la sede stradale si dovranno porre in essere delle soluzioni tecniche che impediscono possibili infiltrazioni d ‘ acqua e consentono di ottenere un livello di umidità compatibile con le richieste destinazioni anche in assenza di intervento sulla sovrastante area, diversamente tali aree dovranno conservare l ‘ attuale destinazione di deposito-cantina ‘; che la funzione di detta clausola era quella di attribuire al subconcessionario l ‘ onere di effettuare lavori di impermeabilizzazione, con conseguente esonero da responsabilità del Comune per le eventuali infiltrazioni derivanti anche da omessi interventi sull ‘ area sovrastante, stante l ‘ assunzione del correlativo rischio da parte del COGNOME; che pertanto la domanda di quest ‘ ultimo non poteva comunque trovare accoglimento, stante l ‘ esonero da responsabilità in favore del Comune, indipendentemente dalla corretta o meno esecuzione dei lavori dello stesso subconcessionario; che ogni altra proposta interpretazione del contratto risultava infondata.
Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME sulla base di due motivi, cui resiste con controricorso il Comune di Matera. UnipolSai è rimasta intimata. Il Collegio ha riservato il deposito della motivazione entro sessanta giorni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 -Con il primo motivo si denuncia, ai sensi dell ‘ art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione a falsa applicazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, previsti dagli artt. 1362, 1363, 1370 e ss. c.c.; secondo il ricorrente, alla prescrizione di cui alla relazione dell ‘ Ufficio Sassi del 27.12.2004 (v. supra ) non può attribuirsi il significato ritenuto dalla Corte d ‘ appello -contrastante anche con lo spirito e la finalità della legge n. 771/1986 (sul recupero dei rioni Sassi di Matera) -e cioè quello per cui il subconcessionario avrebbe potuto dare avvio ai lavori dei vani sottostanti alla sede stradale anche prima dell ‘ intervento comunale, giacché l ‘ ente era comunque tenuto, quale proprietario e custode, alla manutenzione del sovrastante piano stradale; la Corte avrebbe poi interpretato detta clausola attenendosi strettamente al dato letterale, senza tener conto della sua ratio : la prescrizione aveva un senso se rapportata alla situazione fattuale del 2005, per cui esso ricorrente avrebbe potuto immediatamente eseguire i lavori, a prescindere dall ‘ esecuzione di quelli sulla strada, ma senza escludere alcuna futura responsabilità in capo all ‘ ente. La comune intenzione, così ricostruita, sarebbe poi confermata dal comportamento delle parti successivo alla conclusione del contratto (esecuzione lavori, collaudi, ecc.), che pure escluderebbe potersi discutere di esonero da responsabilità. Si aggiunge, infine, che comunque, posto che la clausola era stata predisposta dal Comune, ed essendo obiettivamente oscura, essa avrebbe dovuto interpretarsi contro il predisponente, ai sensi dell ‘ art. 1370 c.c.; di tanto la Corte lucana non avrebbe tenuto conto.
1.2 -Con il secondo motivo, ai sensi dell ‘ art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c., si lamenta la violazione e falsa applicazione di legge in relazione agli artt. 1229, 1341, 1419, comma 2, e 1421 c.c. Sostiene il ricorrente che la clausola di esonero da responsabilità è da considerare comunque nulla, sia nella parte in cui esclude la colpa grave dell ‘ ente, sia in quella in cui viola obblighi derivanti da norme di ordine pubblico, quali quelle contenute nella legge n. 771/1986 che impone al Comune di Matera la conservazione e il recupero dei Sassi di Matera. Ciò tanto più che il Comune neppure aveva invocato detta clausola di esonero da responsabilità, essendosi limitato ad eccepire (senza provarlo) il caso fortuito. Inoltre, prosegue il ricorrente, la clausola non è stata mai approvata per iscritto, benché vessatoria, con conseguente inefficacia della stessa e comunque sua nullità parziale.
2.1 -Il primo motivo è inammissibile.

In ordine ai criteri di ermeneutica negoziale, è ben noto che, nella giurisprudenza di questa Corte, è consolidato il principio per cui ‘ il ricorrente per cassazione, al fine di far valere la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione dell ‘ interpretazione del ricorrente
e quella accolta nella sentenza impugnata ‘ (così, ex multis , Cass. n. 9461/2021); del resto, è anche consolidato il principio per cui ‘ Per sottrarsi al sindacato di legittimità, l ‘ interpretazione data dal giudice di merito ad un contratto non deve essere l ‘ unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili, e plausibili, interpretazioni; sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l ‘ interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l ‘ altra ‘ (Cass. n. 24539/2009; Cass. n. 28319/2017).
2.2 -Così stando le cose, è evidente come il mezzo in esame non colga nel segno. Al di là di ogni considerazione circa la plausibilità dell ‘ interpretazione della ‘clausola’ fornita dalla Corte d’ appello -se non altro, laddove s ‘ è ritenuto che, con specifica pattuizione contrattuale, sia possibile esonerare una delle parti da responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c. (tale essendo la causa petendi della domanda originariamente proposta dal COGNOME) -è evidente come il ricorrente non abbia adeguatamente censurato la pretesa erronea attività ermeneutica del giudice d ‘ appello, non essendosi specificamente indicati gli errori in cui questi sarebbe incorso, ma essendosi soltanto propugnata una soluzione interpretativa diversa rispetto a quella fatta propria dalla sentenza impugnata.
Risulta poi evidente che, stante il carattere vincolato del giudizio di legittimità, non è possibile ricondurre la scrutinata censura alla violazione e/o falsa applicazione dell ‘ art. 2051 c.c., giacché il COGNOME non ha minimamente attinto il relativo profilo. Questo resta, pertanto, nella presente sede del tutto

N. 25541/21 R.G.

impregiudicato, non potendo essere presa in considerazione la correttezza o meno dell’applicazione della norma alla peculiare fattispecie in oggetto.

3.1 -Il secondo motivo è anch ‘ esso inammissibile, ma per novità delle questioni ad esso sottese.

Né dal ricorso, né dalla stessa sentenza impugnata, risulta infatti che il tema della nullità e/o inefficacia della supposta ‘clausola’ di esonero da responsabilità sia mai stato agitato nel corso del giudizio di merito, sicché non è possibile introdurre questioni ad esso relative solo col ricorso per cassazione (v. Cass. n. 32804/2019), né, tanto meno, con atti ad esso successivi.

Similmente al motivo che precede, può anche aggiungersi che non è possibile riqualificare il mezzo in relazione al disposto dell ‘ art. 2051 c.c., giacché il fugace accenno a detta disposizione, contenuto nel motivo in esame, è solo strumentale alla denunciata violazione e falsa applicazione delle norme in rubrica, ossia ha valenza solo incidentale e non integra la denuncia di vero e proprio error iuris. Anche le relative questioni restano, pertanto, in questa sede impregiudicate.

4.1 -In definitiva, il ricorso è inammissibile. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza. Nulla va disposto in relazione al rapporto processuale con l ‘ intimata, che non ha svolto difese.

In relazione alla data di proposizione del ricorso (successiva al 30 gennaio 2013), può darsi atto dell ‘ applicabilità dell ‘ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (nel testo introdotto dall ‘ art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228).

P. Q. M.

La Corte dichiara il ricorso inammissibile e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese di lite, che liquida in € 2.500,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese generali in misura del 15%, oltre accessori di legge.

Ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, al competente ufficio di merito, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di cassazione, il giorno

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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