Esecuzione specifica contratto: l'offerta non formale

Una società acquirente ha richiesto l’esecuzione specifica di contratti preliminari immobiliari dopo il fallimento della società venditrice. L’acquirente sosteneva di aver pagato parte del prezzo tramite compensazione con crediti preesistenti. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l’offerta della controprestazione deve essere seria e concreta. Le fatture unilaterali non sono state ritenute prova sufficiente del credito, rendendo l’offerta inidonea e impedendo l’accoglimento della domanda di esecuzione specifica contratto preliminare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 gennaio 2026 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Esecuzione Specifica Contratto Preliminare: Quando l’Offerta è Valida?

L’esecuzione specifica contratto preliminare è uno strumento cruciale nel diritto immobiliare, ma il suo successo dipende da requisiti precisi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce le condizioni necessarie per l’offerta della controprestazione, specialmente quando una delle parti è dichiarata fallita. Vediamo come la serietà e la concretezza dell’offerta, e non una mera dichiarazione di intenti, siano fondamentali per ottenere la tutela prevista dall’art. 2932 del codice civile.

I Fatti di Causa

Una società edile, promissaria acquirente, citava in giudizio un’altra società immobiliare per ottenere il trasferimento di alcuni immobili, oggetto di quattro distinti contratti preliminari. L’azione era volta a ottenere una sentenza di esecuzione specifica contratto preliminare ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Durante il processo, la società venditrice veniva dichiarata fallita. La società acquirente proseguiva la causa nei confronti della curatela fallimentare, sostenendo che il prezzo pattuito per i primi due contratti era stato interamente saldato tramite compensazione con crediti derivanti da precedenti prestazioni lavorative. Per il saldo di un terzo contratto, si offriva di accollarsi il mutuo ipotecario gravante sull’immobile.

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello rigettavano la domanda. I giudici ritenevano che l’offerta di pagamento non fosse sufficientemente seria e concreta, in quanto la prova del presunto credito da portare in compensazione, basata su semplici fatture prodotte unilateralmente, era stata considerata inidonea a dimostrare l’esistenza del credito stesso.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, investita della questione, ha confermato le decisioni dei gradi precedenti e ha rigettato il ricorso della società acquirente. I giudici supremi hanno colto l’occasione per ribadire i principi che regolano l’offerta della controprestazione nell’azione di esecuzione specifica contratto preliminare.

Le motivazioni della Corte sull’esecuzione specifica contratto preliminare

La Corte ha basato la sua decisione su due pilastri fondamentali.

1. La serietà dell’offerta della controprestazione

Secondo la Cassazione, per ottenere l’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., non è necessaria un’offerta formale secondo gli articoli 1208 e 1209 c.c., ma è indispensabile una manifestazione di volontà di adempiere che sia seria, concreta e affidabile. Una semplice dichiarazione di intenti o la promessa di qualcosa di diverso dal pagamento del prezzo (come l’accollo di un mutuo) non integrano questo requisito.

Nel caso specifico, la pretesa di pagare tramite compensazione è stata ritenuta inefficace perché il credito opposto in compensazione non era stato adeguatamente provato. La Corte ha sottolineato che le fatture, essendo documenti di provenienza unilaterale, non costituiscono, da sole, prova del rapporto sottostante. Di conseguenza, l’offerta basata su tale presunto credito mancava della serietà richiesta dalla legge.

2. La compensazione nel contesto fallimentare

Un secondo punto cruciale riguarda la compensazione nel fallimento. La Corte ha ribadito un principio consolidato: l’accertamento dei crediti vantati nei confronti di una società fallita è di competenza esclusiva del giudice fallimentare. Sebbene la compensazione sia ammessa nel fallimento (art. 56 Legge Fallimentare), non può essere il giudice ordinario, in una causa per esecuzione specifica, a verificare l’esistenza del controcredito.

Nel caso di specie, la società acquirente aveva sì presentato istanza di ammissione al passivo del proprio credito, ma la Corte d’Appello aveva correttamente ritenuto le fatture prodotte nel giudizio ordinario come prova insufficiente. La Cassazione ha confermato che la valutazione della Corte di merito sulla carenza di prova del credito non era sindacabile in sede di legittimità, e tale carenza rendeva l’offerta della controprestazione inidonea a sostenere la domanda di trasferimento coattivo.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. Chi agisce per l’esecuzione specifica contratto preliminare deve assicurarsi di formulare un’offerta di adempimento che sia non solo dichiarata, ma concretamente attuabile e provata. Se si intende pagare tramite compensazione, è fondamentale possedere prove certe e liquide del proprio controcredito, che non si limitino a documenti unilaterali come le fatture.

Inoltre, quando la controparte è dichiarata fallita, la questione si complica ulteriormente. L’accertamento del credito deve seguire le procedure concorsuali e non può essere demandato al giudice della causa di merito. La decisione sottolinea quindi la necessità di un approccio rigoroso e ben documentato per chiunque voglia far valere i propri diritti derivanti da un contratto preliminare, specialmente in contesti di insolvenza.

Per ottenere l’esecuzione specifica di un contratto preliminare è sufficiente una semplice dichiarazione di volontà di pagare?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’offerta della controprestazione, sebbene non debba essere necessariamente formale (secondo gli artt. 1208 e 1209 c.c.), deve comunque essere seria, concreta e manifestare un’inequivocabile intenzione di adempiere. Una mera dichiarazione di intenti non integra tale requisito.

È possibile adempiere all’obbligo di pagare il prezzo tramite compensazione con un credito non ancora accertato?
No. Se l’acquirente intende soddisfare il proprio obbligo di pagamento tramite compensazione, deve fornire la prova certa e liquida del proprio controcredito. Nel caso esaminato, le semplici fatture, essendo documenti unilaterali, non sono state ritenute prova sufficiente del credito, rendendo l’offerta inidonea.

Come incide il fallimento del venditore sulla domanda di esecuzione specifica?
Il fallimento del venditore complica la procedura. L’accertamento di un eventuale credito vantato dall’acquirente nei confronti del fallito è di competenza esclusiva del giudice fallimentare. Pertanto, il credito da opporre in compensazione nel giudizio ordinario deve essere già stato accertato in sede fallimentare per poter essere considerato valido ai fini di un’offerta seria di adempimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28845 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28845 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 37835/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE CON RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in INDIRIZZO INDIRIZZO;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del curatore pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, INDIRIZZO;

-controricorrente-

per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Venezia n. 3076/2019, depositata il 24 luglio 2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 1 ottobre 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

-Con atto di citazione notificato il 18/9/13, la RAGIONE_SOCIALE conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Padova, la RAGIONE_SOCIALE in liquidazione affinché, previo accertamento della stipula di quattro distinti contratti preliminari aventi ad oggetto determinati beni immobili che l’attrice si era impegnata ad acquistare, la convenuta venisse condannata al trasferimento dei relativi diritti di proprietà ex art. 2932 cod. civ.

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione non si costituiva in giudizio e veniva dichiarata contumace.

RAGIONE_SOCIALE dava atto dell’intervenuto fallimento d ella RAGIONE_SOCIALE in liquidazione con sentenza n. 62 del 7/3/14 emessa dal Tribunale di Padova e chiedeva fissarsi udienza per la prosecuzione del processo con assegnazione di un termine per la notifica alla curatela.

Fissata udienza al 28/5/15, si costituiva il fallimento chiedendo il rigetto della domanda per scioglimento dei contratti preliminari ex art. 72 legge fallimentare.

Con sentenza del 13/5/16, il Tribunale di Padova rigettava la domanda.

-Avverso la sentenza proponeva appello RAGIONE_SOCIALE.

Il RAGIONE_SOCIALE, costituitosi, resisteva al gravame.

La Corte d’Appello di Venezia ha rigettato l’impugnazione, confermando la sentenza emessa dal Tribunale di Padova e condannando la RAGIONE_SOCIALE alla rifusione delle spese processuali.

–RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

Il fallimento di RAGIONE_SOCIALE si è costituito con controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.

Parte ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo di ricorso si deduce la nullità della sentenza, in relazione all’art. 360. n. 4, cod. proc. civ., per violazione dell’art. 101 cod. proc. civ. , per avere la Corte d’appello posto a fondamento della decisione una questione rilevata d’ufficio senza aver assegnato alle parti alcun termine per il deposito di memorie contenenti osservazioni sulla questione -che ha condotto i giudici del gravame a ritenere inattuato il presupposto di cui all’art. 2932 cod. civ., secondo comma, in relazione al contratto preliminare dell’ 1.6.2012. La Corte assume che l’offerta di accollo del mutuo ipotecario, in essere sull’immobile oggetto di trasferimento, non possa costituire forma idonea a manifestare la volontà di adempiere il contratto di cui si chiede l’esecuzione in forma specifica. Tale conclusione costituirebbe una ipotesi di c.d. ‘sentenza della terza via’, poiché perviene a un epilogo ‘a sorpresa’, affrontando e decidendo una questione rilevata d’ufficio sulla quale tra le parti non è mai intervenuto alcun confronto processuale.
1.1. -Il motivo è inammissibile.

L’offerta della prestazione corrispettiva, cui l’art. 2932 cod. civ. subordina l’accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento di una cosa determinata, pur non dovendo essere necessariamente fatta nelle forme di cui agli artt. 1208 e 1209 cod. civ., non può, tuttavia, consistere in una mera dichiarazione di intenti, dovendo essere caratterizzata, in ogni caso, da serietà e buona fede (Cass., Sez. II, 30 gennaio 2013, n. 2217; Cass., Sez. II, 23 dicembre 2010, n. 26011) e, in definitiva, un’offerta costituita da una seria
manifestazione della volontà di eseguire la controprestazione, espressa in qualsiasi modo che escluda dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere (Cass., Sez. II, 3 aprile 2003, n. 5151).

Se l’offerta della prestazione corrispettiva – nella specie il pagamento del prezzo – è elemento costitutivo della fattispecie, la stessa non può essere integrata dalla promessa di qualcosa di diverso come l’accollo di un mutuo.

Sotto altro profilo, vi è da osservare che l’obbligo del giudice di stimolare il contraddittorio sulle questioni rilevate d’ufficio, stabilito dall’art. 101, comma 2, cod. proc. civ., non riguarda le questioni di diritto ma quelle di fatto, ovvero miste di fatto e di diritto, che richiedono non una diversa valutazione del materiale probatorio bensì prove dal contenuto diverso rispetto a quelle chieste dalle parti ovvero un’attività assertiva in punto di fatto e non già solo mere difese (Cass., Sez. II, 19 gennaio 2022, n. 1617).
La decisione d’appello si pone in armonia con i suddetti principi, poiché non ha rilevato una nuova questione di fatto, tale potendosi considerare solo quella che richieda prove aventi un contenuto diverso da quello chiesto dalle parti, avendo piuttosto proceduto, sulla base delle prove offerte dalle parti, a una valutazione dei fatti sottoposta al suo esame. Ciò che impone di escludere la fondatezza della violazione contestata. L’offerta di versamento del saldo mediante accollo del mutuo risultava dagli atti prodotti dalle parti.
2. -Con il secondo motivo, in subordine, parte ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto, ex art. 360, n. 3, cod. proc. civ. , in relazione all’art . 2932. cod. civ., nella parte in cui la pronuncia erroneamente assume la necessità di «una ben precisa offerta del prezzo» quale presupposto necessario per ravvisare la «forma idonea a manifestare la volontà di adempiere il contratto di cui si chiede l’ esecuzione in forma specifica», in difetto della quale la domanda ex art. 2932 cod. civ. non è destinata a
trovare accoglimento. Il contratto per cui è causa prevedeva il pagamento del saldo al momento del rogito. La Corte d’appello avrebbe erroneamente assunto la formale offerta della volontà di adempiere al contratto -da tradursi in una «ben precisa offerta del prezzo» -quale presupposto necessario per accogliere la domanda ex art. 2932 cod. civ. La statuizione impugnata, pur muovendo dal l’analisi sul requisito dell’offerta ex art. 2932, co. 2, cod. civ., erroneamente assume che deve trattarsi di una ben precisa offerta del prezzo che, nel caso di specie, sarebbe mancata. In via ulteriormente gradata, per la denegata ipotesi in cui si ritenesse di ravvisare la necessità, in capo a chi agisce con la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto di formulare esplicita offerta di adempimento dell’obbligazione cui l’acquirente è tenuto, ciò non di meno si dovrà considerare che in tema di contratto preliminare, ai fini dell’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. è sufficiente la semplice offerta non formale di esecuzione della prestazione in qualsiasi forma idonea a manifestare la relativa volontà (Cass. 29.10.2018, n. 27342), presupposto sufficientemente integrato nel caso in esame, laddove fin dall’atto introdu ttivo parte ricorrente chiedeva al Tribunale di «darsi atto che l’attore è pronto al versamento dell’intero prezzo pattuito con riferimento al quale fa formale offerta»; per altro verso RAGIONE_SOCIALE -riprendendo pedissequamente il contenuto dell’obbligazione s u di essa gravante, così come definita dagli accordi inter partes – si dichiarava pronta a «pagare mediante accollo del mutuo a garanzia del quale è stata iscritta ipoteca contro gli immobili per cui è causa».
Con il terzo motivo di ricorso si deduce la violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto, ex art. 360, n. 3, cod. proc. civ.. in relazione all’art. 2932, cod. civ., nella parte in cui – in riferimento alla domanda di esecuzione ex art. 2932 cod. civ. dei due contratti preliminari sottoscritti in data 14.12.2010 – la Corte d’appello

erroneamente assume la necessità di «una ben precisa offerta del p rezzo che, nel caso di specie, manca senz’altro» quale presupposto necessario per ravvisare la «forma idonea a manifestare la volontà di adempiere il contratto di cui si chiede l’ esecuzione in forma specifica», in difetto della quale la domanda ex art. 2932 cod. civ. non è destinata a trovare accoglimento. Anche a voler prescindere dall’erronea sovrapposizione compiuta dalla Corte tra la profilata necessità di espressa formulazione di una precisa offerta di pagamento del prezzo ex art. 2932, co. 2, cod. civ. e l’assolvimento dell’onere della prova circa l’esistenza di poste creditorie, in capo a COGNOME, da utilizzare in compensazione con quanto dovuto al Fall. RAGIONE_SOCIALE all’esito del trasferimento della proprietà degli immobili oggetto dei due contratti preliminari, la ricorrente censura la statuizione della Corte nella parte in cui assume – quale presupposto essenziale per la concessione dell’invocata tutela ex art. 2932 cod. civ. in relazione ai due contratti preliminari del 14.12.2010 – «la ben precisa offerta del prezzo», presupposto che difetterebbe nel caso di specie.
2.1. -Entrambi i motivi, da trattarsi congiuntamente, sono infondati.

Se l’accoglimento della domanda ex art. 2932 cod. civ. non è subordinato alla presentazione di un’offerta formale della controprestazione, richiedendosi la sola manifestazione di volontà di adempiere del promissario acquirente (Cass., Sez. II, 17 maggio 2024, n. 13789), nel caso di specie la Corte d’appello, analizzando le risultanze istruttorie -con apprezzamento di merito insindacabile in questa sede -ha ritenuto non sussistenti i presupposti dell’offerta del prezzo come prospettati dalla ricorrente. Quest’ultima aveva evidenziato come il pagamento del prezzo dei primi due contratti fosse avvenuto interamente mediante compensazione con il credito maturato per prestazioni descritte nelle fatture prodotte in giudizio, lì dove il versamento del saldo del terzo contratto sarebbe avvenuto
mediante accollo del mutuo. La Corte d’appello, alla luce delle risultanze istruttorie, ha ritenuto non idonee le fatture a fondare la pretesa creditoria in quanto di provenienza unilaterale ed escludendo che la compensazione possa essere operata nell’ambito del giudizio, stante la procedura fallimentare in corso. Parte ricorrente mira invero a ottenere una rivalutazione dei fatti così come considerati dal giudice del merito.

3. -Con il quarto motivo di impugnazione si prospetta la violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto, ex art. 360, n. 3, cod. proc. civ., in relazione agli arti. 52,93, e 56 R.D. n, 267 del 1942 (L. Fall.), nonché all’art. 2932 cod. civ. per essersi la Corte lagunare erroneamente pronunciata sull’inesistenza del credito d ella RAGIONE_SOCIALE nei confronti del RAGIONE_SOCIALE (attività invero demandata in via esclusiva al Giudice fallimentare, che nel caso di specie avrebbe invece correttamente accertato l’ esistenza del credito della RAGIONE_SOCIALE: circostanza puntualizzata dalla stessa Corte d’appello) ; per aver erroneamente disatteso la compensazione tra l’importo dovuto a saldo per il trasferimento degli immobili di cui ai due contratti preliminari del 14.12.2010 e il credito per complessivi euro 285.656,42 accertato in sede fallimentare; per aver, in ogni caso, erroneamente disatteso l’invocata tutela ex art. 2932 cod. civ. formalizzata unitamente alla puntuale richiesta di «darsi atto che l’attore è pronto al versamento dell’intero prezzo pattuito con riferimento al quale fa formale offerta». I giudici del gravame escludono l’esistenza del credito allegato dal la RAGIONE_SOCIALE in forza dell’assunto per cui l’unica prova offerta in atti risulterebbero essere le fatture relative alle attività prestate da RAGIONE_SOCIALE a favore di NOME; documenti di provenienza unilaterale inidonei in assenza della produzione in giudizio del contratto che ne era alla base a fondare la pretesa creditoria. Tale statuizione -benché errata sotto il profilo della valutazione della documentazione in atti -sarebbe in violazione deg li artt. 52 e 93 R.D. n. 267 del 1942, in quanto «l’accertamento
delle ragioni di credito vantate nei confronti di una società fallita è demandata in via esclusiva al giudice fallimentare, ai sensi degli artt. 52 e 93 L.F., anche allorché si tratti di crediti da opporre in compensazione, la quale può utilmente essere eccepita nei confronti del fallimento solo ove finalizzata a contrastare la domanda di condanna proposta dal fallimento nei confronti della controparte per il pagamento di un’eventuale differenza» ( ex multis , Cass. 31.7.2017, n. 3543; Cass. n. 14615/2016; Cass. n. 14418/2013). Se è vero che alla data di avvio della controversia per cui è causa RAGIONE_SOCIALE non era ancora stata dichiarata fallita è altrettanto vero che a seguito della sentenza con cui il Tribunale di Padova ne aveva dichiarato il fallimento, nelle more della prosecuzione del processo per l’accoglimento delle domande ex art. 2932 cod. civ. il ricorrente ha depositato avanti al Tribunale fallimentare l’istanza di ammissione al passivo, che ha condotto al riconoscimento dell’intero credito a seguito del decreto del G.D. del RAGIONE_SOCIALE reso in data 16.07.2014.
3.1. -Il motivo è infondato.

La compensazione nel fallimento, a norma dell’art. 56 della legge fall., è ammessa anche quando il controcredito del fallito divenga liquido od esigibile dopo il fallimento, purché il fatto genetico dell’obbligazione sia anteriore alla dichiarazione di fallimento, con la conseguenza che è sufficiente che i requisiti dell’art. 1243 cod. civ. ricorrano da ambedue i lati e sussistano al momento della pronuncia (Cass., Sez. I, 31 agosto 2010, n. 18915; Cass., Sez. IV, 27/04/ aprile 2010, n. 10025; Cass., Sez. Un., 16 novembre 1999, n. 775). Tuttavia, le pronunce costitutive che tengono luogo dell’obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 cod. civ., essendo fonte autonoma di rapporti giuridici, spiegano i loro effetti solo dal momento del loro passaggio in giudicato (Cass., Sez. II, 28 luglio 2010, n. 17688; Cass., Sez. II, 6 aprile 2009, n. 8250) per cui
correttamente la Corte d’appello ha escluso potersi ravvisare i presupposti per la compensazione nel caso di specie.

Peraltro, a prescindere dalla questione della compensazione in sede fallimentare, vi è da osservare che la Corte d’appello ha ritenuto non provata la compensazione riferita alle fatture prodotte in giudizio senza il contratto che ne era la base, non ritenendo soddisfatto il relativo onere della prova in conformità alla giurisprudenza di questa Corte, in quanto documenti di provenienza unilaterale (Cass., Sez. II, 23 maggio 2024, n. 14399; Cass., Sez. II, 19 ottobre 2018, n. 26517), circostanza di per sé sola idonea ad impedire di ritenere integrato il requisito dell’offerta ex art. 2932, secondo comma, cod. civ.
4. -Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Poiché il ricorso è stato rigettato, sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato -Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida, in favore della controricorrente, in euro 5.300,00 per compensi, oltre ad euro 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della

ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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