Esecuzione specifica contratto: la guida completa

Un promissario acquirente ha citato in giudizio il promittente venditore per il suo rifiuto di stipulare il contratto definitivo di compravendita immobiliare. Il Tribunale ha accolto la domanda, emettendo una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso e disponendo il trasferimento della proprietà dell’immobile, subordinato al pagamento del saldo del prezzo. La decisione si fonda sull’istituto dell’esecuzione specifica contratto previsto dall’art. 2932 c.c.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Esecuzione specifica contratto: cosa fare se la controparte non firma il definitivo

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, spesso preceduto dalla stipula di un contratto preliminare. Ma cosa succede se, giunto il momento di firmare l’atto finale davanti al notaio, una delle parti si tira indietro? Una recente sentenza chiarisce il funzionamento del rimedio noto come esecuzione specifica contratto, previsto dall’articolo 2932 del Codice Civile. Questo strumento legale permette alla parte che ha rispettato gli accordi di ottenere dal giudice una sentenza che trasferisca la proprietà del bene, proprio come se il contratto definitivo fosse stato regolarmente firmato. Analizziamo insieme un caso pratico per comprendere meglio questo importante istituto.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Un soggetto, promissario acquirente, si impegnava ad acquistare un appartamento da un altro soggetto, promittente venditore, versando una caparra confirmatoria e accordandosi per il saldo al momento del rogito notarile. Tuttavia, alla data fissata per la stipula del contratto definitivo, il venditore si rifiutava di presentarsi, adducendo presunte inadempienze di lieve entità da parte dell’acquirente.

Di fronte a questo ingiustificato rifiuto, l’acquirente si vedeva costretto a ricorrere alle vie legali, chiedendo al Tribunale di emettere una sentenza che tenesse luogo del consenso mancante del venditore, trasferendogli così la proprietà dell’immobile come pattuito.

La Decisione del Tribunale e l’applicazione dell’esecuzione specifica contratto

Il Tribunale ha accolto integralmente la domanda del promissario acquirente. I giudici hanno ritenuto che il rifiuto del venditore di stipulare il contratto definitivo costituisse un inadempimento grave e contrario ai principi di buona fede che devono governare l’esecuzione dei contratti. Le eccezioni sollevate dal venditore riguardo a presunte mancanze dell’acquirente sono state giudicate pretestuose e di scarsa importanza, tali da non giustificare un rifiuto così drastico.

Di conseguenza, il giudice ha emesso una sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. Questo tipo di sentenza non si limita a condannare la parte inadempiente, ma produce direttamente l’effetto giuridico che si sarebbe ottenuto con il contratto: in questo caso, il trasferimento del diritto di proprietà dell’immobile dall’alienante all’acquirente.

Le Motivazioni

La motivazione della sentenza si fonda su alcuni pilastri del diritto civile. In primo luogo, il contratto preliminare ha forza di legge tra le parti e le obbliga a concludere il definitivo. Il rifiuto immotivato di una parte integra un inadempimento contrattuale.

In secondo luogo, per poter attivare il rimedio dell’esecuzione specifica contratto, è necessario che la parte che agisce in giudizio abbia a sua volta adempiuto o offerto di adempiere la propria prestazione. Nel caso di specie, l’acquirente aveva versato la caparra e si era dichiarato pronto a saldare il prezzo residuo al momento del rogito. Questa offerta, anche se non formale, è stata ritenuta sufficiente dal Tribunale per dimostrare la sua serietà e il suo diritto a ottenere il trasferimento del bene.

Infine, il giudice ha subordinato l’effetto traslativo della sentenza (cioè il passaggio di proprietà) all’effettivo pagamento del saldo del prezzo. Questa è una cautela fondamentale per garantire che anche l’obbligazione dell’acquirente venga rispettata, bilanciando così gli interessi di entrambe le parti.

Le Conclusioni

Questa pronuncia ribadisce la forza e l’efficacia del contratto preliminare come strumento di tutela nel mercato immobiliare. Chi subisce l’inadempimento della controparte non è lasciato senza protezione, ma può ricorrere al giudice per ottenere l’esecuzione specifica contratto. La sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. si conferma un rimedio potente che permette di realizzare l’interesse originario delle parti, superando l’ostruzionismo di chi si rifiuta ingiustificatamente di onorare gli impegni presi. È essenziale, tuttavia, che il contratto preliminare sia redatto in modo completo e che la parte adempiente si dimostri pronta a eseguire la propria prestazione.

Cosa si può fare se la controparte si rifiuta di firmare il contratto definitivo dopo un preliminare?
È possibile rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., che produca gli stessi effetti del contratto non concluso, come il trasferimento della proprietà.

Quali sono i presupposti per ottenere una sentenza di esecuzione specifica del contratto?
I presupposti principali sono: l’esistenza di un contratto preliminare valido, l’inadempimento della controparte all’obbligo di stipulare il definitivo e l’adempimento o l’offerta di adempimento della propria prestazione da parte di chi agisce in giudizio.

Il giudice trasferisce la proprietà anche se il prezzo non è stato ancora saldato?
Sì, il giudice può emettere una sentenza che trasferisce la proprietà, ma subordina l’effettivo verificarsi di tale effetto al pagamento del saldo del prezzo dovuto, garantendo così anche la tutela del venditore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 16536 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 16536 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 20/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14749/2024 R.G. proposto da :

NOME COGNOME elettivamente domiciliato in TORINO INDIRIZZO DIGINDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

MINISTERO DELL’INTERNO e PREFETTURA DI COGNOME -intimati- avverso SENTENZA di GIUDICE COGNOME n. 123/2024 depositata il 23/05/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il ricorrente, cittadino del Gambia, propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi, avverso la sentenza del Giudice di Pace di Cuneo con cui è stato respinto il ricorso contro il decreto di espulsione emesso dal Prefetto della Provincia di Cuneo il 20.12.2023 perché il ricorrente, entrato nel territorio dello Stato in data 1.10.2015 attraverso la frontiera di Messina, si era trattenuto nel territorio nazionale in violazione dell’art. 13, co. 2, lett. b), d.lgs. 286/98 nonostante una prima domanda di protezione internazionale fosse stata respinta dalla Commissione territoriale di Crotone in data 1.7.2016 (impugnata nel merito e avanti alla Corte di cassazione con esito negativo) ed una domanda reiterata dichiarata inammissibile dalla stessa Commissione il 20.1.2023 (non gravata in via giudiziaria); pur non motivando l’espulsione ai sensi dell’art. 13, co. 2, lett. c), d.lgs. 286/98, il Prefetto segnalava che il cittadino straniero era gravato da numerosi precedenti penali e di polizia, senza però indicare alcun dato specifico al riguardo.
Il GdP ha motivato il rigetto del ricorso osservando:

che non risultava violato l’art. 18 d.P.R. 445/2000 (T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa) – come asserito dal ricorrente in quanto la copia del decreto di espulsione notificata riportava l’attestazione di conformità all’originale solo nell’ultima pagina e non risultava riportata per esteso la firma del pubblico ufficiale che ha sottoscritto l’attestazione di conformità (ma solo una sigla), né la qualifica da costui rivestita poiché era sufficiente l’attestazione di conformità in calce al decreto, e perché chi aveva sottoscritto il medesimo risultava del tutto individuabile;
il ricorrente non aveva fornito prova neppure indiziaria delle ragioni e/o interessi a rimanere in Italia per una qualsiasi ragione costituzionalmente garantita, ovvero dei motivi per i quali, a norma del d.lgs. 286/98 sussistano dei divieti di espulsione, giacché in seguito a reiterazione della domanda di protezione internazionale

dichiarata inammissibile, l’opponente aveva esaurito tutti i possibili strumenti per l’ottenimento in via amministrativa della regolarizzazione della propria presenza sul territorio nazionale;

l’espulsione era stata comminata per i motivi di cui alla lett. b) dell’art. 13, II co. d.lgs. 286/98 (per i quali i requisiti di legge in ogni caso risultavano soddisfatti), inoltre, alla luce dei seppur risalenti precedenti penali e dei più recenti precedenti di polizia, difficilmente sarebbe stato ipotizzabile il rilascio di un permesso di soggiorno per motivi di lavoro, seppure per un periodo significativo il ricorrente risultasse aver avuto un regolare impiego mentre era in corso l’esame della domanda di protezione internazionale: esaurito, infatti, tale procedimento amministrativo, alcuni dei reati per il quale l’esponente è stato detenuto sarebbero in ogni caso ostativi al rilascio di un permesso di soggiorno indipendentemente dall’ipotetico inserimento nel tessuto sociale e culturale del paese in cui si trova.
3.Il Ministero dell’Interno e il Prefetto della Provincia di Cuneo sono rimasti intimati.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Con il primo motivo di ricorso, rubricato « Violazione dell’art. 360, n. 4 c.p.c. in relazione all’art. 132, co. 2, n. 4 c.p.c. (motivazione apparente), ovvero violazione dell’art. 360 n. 3 e 4 c.p.c. in relazione all’art. 112 c.p.c. (violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato), in relazione alla denunciata violazione dell’art. 23, co. 1, d.lgs. 82/2005 nonché degli artt. 13, co. 7, d.lgs. 286/98 e 8 CEDU », il ricorrente assume che il G.d.P.: a) si sia limitato ad una motivazione che non offre alcuna risposta argomentata rispetto alle proprie richieste, essendosi limitato ad osservare che « è sufficiente l’attestazione di conformità in calce al decreto » ai sensi dell’art. 18, d.lgs. 445/2000, ignorando l’art. 23, co. 1, d.lgs. 82/2005, ed asserendo apoditticamente che « chi ha sottoscritto il medesimo risulta
del tutto individuabile »; b) avrebbe completamente omesso di pronunciarsi sul secondo motivo di gravame relativo al difetto di traduzione dell’atto notificato nella lingua conosciuta dallo straniero o in una delle tre lingue veicolari «secondo la preferenza indicata dall’interessato», che nella specie non gli era stato chiesto di indicare; c) con riferimento alla dedotta violazione degli artt. 5, co. 6 e 19, co. 1.1, d.lgs. 286/98, nonché dell’art. 8 CEDU, si era limitato ad osservare che « difficilmente sarebbe ipotizzabile il rilascio di un permesso per motivi di lavoro », omettendo di pronunciarsi sulla domanda relativa alla sussistenza di cause di inespellibilità, ma formulando una prognosi negativa in ordine alla possibilità di rilascio di permesso di soggiorno per motivi di lavoro, non oggetto della domanda che, oltretutto, esulerebbe dalla giurisdizione ordinaria, in favore di quella amministrativa.
1.1- Il primo motivo -che denuncia un error in procedendo – è fondato con riguardo al vizio di omessa pronuncia sul secondo motivo di gravame del decreto di espulsione relativo al difetto di traduzione dell’atto notificato nella lingua conosciuta dallo straniero o in una delle tre lingue veicolari « secondo la preferenza indicata dall’interessato» , poiché effettivamente nella specie, la questione di cui al motivo in esame non risulta in alcun modo trattata nella sentenza impugnata, laddove la questione era stata effettivamente sottoposta al suo vaglio nel ricorso contro il decreto del Prefetto di Cuneo (v. pag. 3,4,5 del ricorso sub doc.3, ove è illustrato il motivo in questione riprodotto nel ricorso per cassazione in conformità al principio di autosufficienza). Tutte le altre censure sono assorbite per il carattere decisivo dell’oggetto della censura accolta ove fondata.
3.- Il primo motivo va, quindi, accolto nei limiti predetti, e la sentenza impugnata, conseguentemente, va cassata con rinvio al Giudice di Pace di Cuneo in persona di diverso magistrato che provvederà anche sulle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso nei limii indicati in motivazione, assorbiti gli altri. Cassa il decreto impugnato, e rinvia al Giudice di Pace di Cuneo in persona di diverso magistrato anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 1ª

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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