Esecuzione in forma specifica: no se il bene è diverso

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28613/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare. Se il bene oggetto del contratto viene sostanzialmente modificato (in questo caso, con la costruzione di edifici su un terreno), non è più possibile per il promissario acquirente ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà del bene trasformato. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva disposto il trasferimento del terreno comprensivo dei fabbricati, sottolineando che la sentenza ex art. 2932 c.c. deve rispecchiare fedelmente l’oggetto del preliminare, che era il solo terreno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Esecuzione in Forma Specifica: Non si Trasferisce un Bene Diverso da Quello Promesso

L’istituto dell’esecuzione in forma specifica, previsto dall’art. 2932 del Codice Civile, rappresenta un pilastro nella tutela contrattuale, consentendo di ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso. Tuttavia, la sua applicazione è subordinata a requisiti precisi. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 28613/2024) ha ribadito un principio cruciale: non si può chiedere il trasferimento coattivo di un bene che, nel frattempo, è diventato sostanzialmente diverso da quello originariamente pattuito nel contratto preliminare.

I Fatti del Caso: Dal Terreno al Fabbricato

La vicenda giudiziaria, iniziata decenni fa, trae origine da un contratto preliminare del 1980 per la vendita di un terreno. I promissari acquirenti, dopo aver ottenuto la detenzione del fondo, vi realizzavano diverse costruzioni abusive. Successivamente, uno dei promissari acquirenti agiva in giudizio per ottenere, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento della proprietà.

La promittente venditrice si opponeva, chiedendo in via riconvenzionale la risoluzione del contratto per inadempimento, proprio a causa della trasformazione del bene. Nel corso del lungo iter processuale, parte delle costruzioni veniva sanata e parte demolita. La Corte di Appello, infine, accoglieva la domanda dei promissari acquirenti, disponendo il trasferimento del terreno ‘con quanto ivi insistente’, ritenendo superati gli ostacoli legati all’abusivismo.

Limiti dell’Esecuzione in Forma Specifica: il Principio di Identità

La Corte di Cassazione ha completamente ribaltato questa decisione. Il cuore del ragionamento risiede in un presupposto giuridico fondamentale per l’applicazione dell’art. 2932 c.c.: la necessaria corrispondenza tra il bene oggetto del preliminare e quello oggetto della sentenza costitutiva.

La sentenza che trasferisce la proprietà deve riprodurre fedelmente l’assetto di interessi definito nel preliminare. Non può, quindi, trasferire un bene oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello promesso. Nel caso di specie, il contratto preliminare aveva ad oggetto unicamente un terreno; la domanda e la successiva sentenza di merito, invece, riguardavano un terreno con sovrastanti fabbricati. Questa difformità sostanziale costituisce un impedimento giuridico insuperabile all’accoglimento della domanda.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Suprema Corte ha sottolineato come la Corte di Appello abbia errato nell’ignorare completamente la questione della corrispondenza del bene. I giudici di merito si sono concentrati sulla regolarità urbanistica dei manufatti (sanati o demoliti), senza considerare l’aspetto, ancora più pregnante, della radicale immutazione del bene.

L’identità tra il bene promesso e quello richiesto in trasferimento è un limite interno all’applicazione della norma, un presupposto che il giudice deve verificare, anche d’ufficio. La costruzione di edifici su un terreno non è una modifica di poco rilievo, ma una trasformazione che crea un bene materialmente e funzionalmente diverso. Per effetto del principio di accessione, la proprietaria del suolo era diventata formalmente titolare anche delle costruzioni. Pertanto, disporne il trasferimento significava obbligarla a cedere un bene diverso e di maggior valore rispetto a quello che si era impegnata a vendere. L’argomentazione secondo cui la venditrice non avrebbe subito ‘nocumento’ è stata giudicata irrilevante, poiché il principio di identità del bene prescinde da una valutazione dell’interesse concreto della parte.

Le Conclusioni

In conclusione, la sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte di Appello di Palermo, che dovrà riesaminare la causa attenendosi al principio di diritto enunciato. La decisione rafforza la tutela del promittente venditore e chiarisce che il promissario acquirente non può, attraverso la trasformazione del bene, pretendere di ottenere tramite l’esecuzione in forma specifica più di quanto gli era stato promesso. La modifica sostanziale del bene impedisce la pronuncia della sentenza costitutiva, orientando la controversia verso altri rimedi, come la risoluzione del contratto per inadempimento.

È possibile ottenere l’esecuzione in forma specifica di un preliminare se il bene è stato modificato dal promissario acquirente?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che se il bene da trasferire è oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello promesso nel contratto preliminare (come nel caso della costruzione di edifici su un terreno), l’esecuzione in forma specifica non può essere concessa. Sono ammesse solo difformità di poco rilievo.

La sanatoria edilizia delle opere abusive costruite sul terreno sana anche l’impedimento all’esecuzione in forma specifica?
No. La regolarizzazione urbanistica delle costruzioni risolve il problema della loro commerciabilità, ma non supera l’ostacolo principale: la diversità sostanziale tra il bene promesso (il solo terreno) e quello che si chiede di trasferire (terreno con edifici). Il presupposto per l’azione ex art. 2932 c.c. è l’identità del bene, non la sua conformità urbanistica.

Il fatto che la promittente venditrice non abbia subito un danno economico dalle modifiche è rilevante?
No. Secondo la Corte, il principio di identità tra il bene promesso e quello da trasferire è un presupposto giuridico inderogabile per l’applicazione dell’art. 2932 c.c. e prescinde da qualsiasi valutazione sul concreto interesse o sul danno subito dalla parte venditrice. La parte non può essere costretta a trasferire un bene diverso da quello che si era impegnata a cedere.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28613 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 28613 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/11/2024

S E N T E N Z A

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE NOME, rappresentata e difesa per procura alle liti in calce al ricorso da ll’ AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Palermo, INDIRIZZO.

Ricorrente

contro

NOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e

COGNOME NOME, rappresentati e difesi per procura alle liti a margine del controricorso e ricorso incidentale da ll’ AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati presso il suo studio in Palermo, INDIRIZZO.

Controricorrenti-Ricorrenti incidentali

La RAGIONE_SOCIALE NOME; La RAGIONE_SOCIALE NOME; La RAGIONE_SOCIALE NOME; COGNOME NOME; La RAGIONE_SOCIALE NOME; COGNOME NOME; COGNOME NOME; COGNOME NOME; COGNOME NOME.

Intimati

avverso la sentenza n. 237/2019 della Corte di appello di Palermo, depositata il 4. 2. 2019.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19. 9. 2024 dal consigliere relatore NOME COGNOME.

Udite le conclusioni del P.M., in persona del AVV_NOTAIO, che ha chiesto che il ricorso principale e quello incidentale siano dichiarati inammissibili o comunque rigettati.

Fatti di causa

I fatti di causa, per quanto qui ancora rileva, possono essere così riassunti. Con atto di citazione del 1990 COGNOME NOME convenne in giudizio RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, chiedendo che, ai sensi dell’art. 2932 c.c., venisse disposto il trasferimento della proprietà del terreno sito in Partanna Mondello, promesso in vendita dRAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, con contratto preliminare del 5. 7. 1980, all’esponente e d a RAGIONE_SOCIALE.

RAGIONE_SOCIALE COGNOME NOME, nel costituirsi, dichiarò di essere pronta a trasferire la proprietà del terreno promesso in vendita, a condizione che fossero demolite le costruzioni abusive realizzate su di esso dall’altra parte e fosse pagato il prezzo residuo, chiedendo, in caso contrario, la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti e la condanna degli stessi al pagamento delle somme necessarie per la demolizione delle costruzioni abusive.

Dopo l ‘ interruzione del processo per la sopravvenuta morte della RAGIONE_SOCIALE, i suoi eredi RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE NOME e COGNOME NOME, costituendosi, chiesero il rigetto delle domande dell’ attore e, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti e la condanna del COGNOME e del La RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE restituzione del fondo e al risarcimento dei danni.

Il Tribunale di Palermo, in accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, trasferì la proprietà del terreno e dei fabbricati su di esso edificati a COGNOME NOME ed a COGNOME NOME.

Sul gravame proposto in via principale da COGNOME NOME e -quali eredi di COGNOME NOME -da COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME e, in via incidentale, da COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, tutti nella qualità di eredi di COGNOME NOME, la Corte di appello di Palermo dichiarò inammissibile la domanda con la quale COGNOME NOME aveva chiesto, ex art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo della proprietà del fondo promesso in vendita da RAGIONE_SOCIALE NOME, confermando nel resto la pronuncia di primo grado.
Proposto ricorso per cassazione da COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, eredi di COGNOME NOME, e, in via incidentale, da COGNOME NOME e da COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, eredi di COGNOME NOME e di COGNOME NOME, con sentenza n. 4935 del 14. 3. 2016 questa Corte, accogliendo in parte i ricorsi, cassò la decisione di appello con rinvio della causa RAGIONE_SOCIALE medesima Corte di appello, in diversa composizione. In particolare, la Corte cassò la sentenza impugnata nella parte in cui aveva dichiarato inammissibile, perché non avanzata anche dall’altro promissario acquirente COGNOME NOME, la domanda di esecuzione del contratto preliminare proposta dall’attore COGNOME NOME e nella parte in cui aveva dichiarato inammissibile, ritenendola nuova, la domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento avanzata dagli eredi di COGNOME NOME con l’atto della loro costituzione in giudizio.
Riassunta la causa da parte degli eredi di COGNOME NOME, originaria convenuta, e degli eredi di COGNOME NOME, originario attore, con sentenza n. 237 del 4. 2. 2019 la Corte di appello di Palermo, quale giudice del rinvio, in accoglimento della domanda dei promissari acquirenti, dispose il trasferimento, ai sensi dell’art. 2932 c.c., da RAGIONE_SOCIALE NOME, erede di RAGIONE_SOCIALE NOME, e da COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, e COGNOME NOME, eredi di COGNOME NOME, a sua volta erede di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE NOME, in favore di COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, eredi di COGNOME
NOME, e di COGNOME RAGIONE_SOCIALE NOME, COGNOME RAGIONE_SOCIALE NOME e La RAGIONE_SOCIALE NOME, eredi di La RAGIONE_SOCIALE NOME, del terreno indicato nel preliminare di compravendita, con quanto ivi esistente.

La Corte palermitana, dichiarata la ritualità della riassunzione del giudizio per l’avvenuta integrazione del contraddittorio, da parte degli eredi COGNOME, nei confronti di COGNOME NOME, erede di COGNOME NOME, motivò l’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. affermando che dRAGIONE_SOCIALE documentazione prodotta risultava provata l’integrale corresponsione del prezzo di acquisto ( indicato in preliminare in lire 11.000 al metro quadro per un totale complessivo di lire 87.390.710 ); che il superamento del termine previsto nel compromesso per la stipula del contratto definitivo di vendita non aveva determinato la risoluzione del contratto, trattandosi di termine non essenziale; che non era di ostacolo RAGIONE_SOCIALE pronuncia di trasferimento il fatto, lamentato dai promittenti venditori, che la controparte, a cui il terreno era stato dato in detenzione fin dal preliminare, avesse edificato sullo stesso delle costruzioni, atteso che risultava documentato che per alcune di esse era stata rilasciata concessione in sanatoria, mentre quelle non sanabili erano state demolite, precisando al riguardo che tale situazione sottraeva il trasferimento di tali beni RAGIONE_SOCIALE sanzione della nullità prevista dRAGIONE_SOCIALE legge n. 47 del 1985 per gli immobili abusivi e che la loro realizzazione, peraltro coerente con la consegna anticipata del bene, non aveva arrecato alcun nocumento RAGIONE_SOCIALE parte promittente venditrice.
Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 26. 4. 2019, ha proposto ricorso RAGIONE_SOCIALE NOME, articolato su sei motivi.

NOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME hanno notificato controricorso e proposto ricorso incidentale, affidato a tre motivi, nei cui confronti la ricorrente principale ha replicato con controricorso.

Gli altri intimati, meglio indicati in epigrafe, non hanno svolto attività difensiva. Il P.M. e le parti hanno depositato memoria.

Ragioni della decisione

1.Va esaminato per primo il primo motivo del ricorso incidentale, che pone una questione processuale di carattere preliminare.

Il motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 331, 307 e 157 c.p.c., assumendo che la Corte di appello avrebbe dovuto dichiarare estinto il giudizio di riassunzione non avendo le controparti provveduto, nel termine fissato dal consigliere istruttore, RAGIONE_SOCIALE integrazione del contraddittorio nei confronti di COGNOME NOME, erede di COGNOME NOME. La Corte pertanto ha errato nel non dare atto che tale ordine era rimasto inosservato, essendo la relativa notifica nulla per mancato rispetto del termine di comparizione e nel disporre, nonostante l’eccezione dell’altra parte , con l’ordinanza collegiale del 24. 12. 2018, un nuovo termine per tale adempimento.
1.1. Il mezzo è infondato.

Dall’esame degli atti di causa risulta che, come dedotto dallo stesso controricorso e ricorso incidentale ( pag. 28 ), la Corte di appello, con l’ordinanza del 24. 4. 2018, non si limitò a fissare un nuovo termine per l’integrazione del contraddittorio nei confronti di COGNOME NOME, ma ciò dispose in conseguenza del contestuale provvedimento con cui rimise in termini la parte riassumente che ne aveva fatto richiesta, cioè gli eredi COGNOME. Alla base del provvedimento contestato vi fu quindi un formale atto di rimessione in termini, provvedimento che di per sé esclude il maturarsi di decadenze e, in particolare, preclude che dal l’inosservanza del precedente termine possa farsi discendere l’effetto dell’estinzione del giudizio di impugnazione invocato dai ricorrenti, previsto, per le cause inscindibili, dall’art. 331, comma 2, c.p.c..
Merita aggiungere che il motivo non formula alcuna censura nei confronti del provvedimento di rimessione in termini.

Il primo motivo del ricorso principale proposto da RAGIONE_SOCIALE denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. in combinato disposto con gli artt. 1499, 1224 e 1194 stesso codice, censurando l’affermazione della Corte di appello secondo cui il prezzo di acquisto del terreno indicato nel contratto preliminare sarebbe stato interamente corrisposto dai promissari acquirenti, che in più soluzioni avrebbero versato una somma complessivamente maggiore, pari

a lire 92.500.000, rispetto al corrispettivo convenuto, ammontante a lire 87.390.710, tale da ricomprendere anche gli eventuali interessi maturati per il ritardo. Si assume al riguardo che la relativa decisione è errata, sia in fatto, in quanto le somme riconosciute come versate ammontano al minore importo di lire 87.500.000, sia in diritto, dal momento che i pagamenti vanno imputati prima agli interessi scaduti e poi al capitale, criterio che, se fosse stato seguito, avrebbe portato RAGIONE_SOCIALE conclusione di ritenere il prezzo non interamente versato.
Il secondo motivo del ricorso principale, che denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. in combinato disposto con l’art. 2697 stesso codice e con l’art. 115, comma 2, c.p.c., investe il passo della decisione che ha dichiarato ‘ del tutto indimostrate le deduzioni degli appellanti in ordine sia agli oneri (per imposte o altro) sopportati dRAGIONE_SOCIALE venditrice per il lungo periodo di detenzione ‘ del terreno ad opera dei promissari acquirenti, rigettando la relativa domanda di rimborso. Si sostiene che la conclusione della Corte di appello è in contrasto con le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, in particolare con la considerazione che, gravando le imposte sul proprietario, esse, nel periodo in cui il terreno era stato occupato dai promissari acquirenti, erano state sopportate dRAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.
Il terzo motivo del ricorso principale denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. in combinato disposto con gli artt. 2697, 1241 e 1199 stesso codice, censurando la sentenza impugnata per avere, in accoglimento della richiesta di compensazione avanzata dRAGIONE_SOCIALE controparte, conteggiato a titolo di pagamento del prezzo del terreno gli importi di lire 17.500.00 e di lire 15.000.000 dovuti dRAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per l’esecuzione di taluni lavori, sulla base del rilievo che la promittente venditrice non aveva dato prova di avere saldato tali debiti. Si assume al riguardo che la decisione è errata, in quanto titolare del credito era un soggetto diverso dai promissari acquirenti e per avere posto a carico della appellante l’onere della prova contraria.
Il quarto motivo del ricorso principale denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. in combinato disposto con gli artt. 1453 e 1463 stesso codice, censurando la sentenza impugnata per non avere ravvisato nella condotta della controparte un grave inadempimento delle obbligazioni nascenti dal preliminare.

Le opere abusive dRAGIONE_SOCIALE stessa realizzate rendevano infatti giuridicamente impossibile il trasferimento, né tale ostacolo era superabile in virtù della loro successiva sanatoria edilizia e, in parte, della loro demolizione, trattandosi di condotta posta in essere dopo che la convenuta aveva proposto domanda riconvenzionale di risoluzione e quindi quando l’inadempimento si era ormai consumato e doveva considerarsi definitivo.

Il quinto motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. in combinato disposto con gli artt. 1453, 934 e 936 stesso codice, lamentando che la Corte di appello non abbia tenuto conto che per effetto delle opere realizzate dai promissari acquirenti il fondo promesso in vendita aveva ricevuto una trasformazione irreversibile, essendosi le suddette costruzioni, per effetto della accessione, unite RAGIONE_SOCIALE proprietà del suolo. La Corte pertanto avrebbe dovuto accertare l’inadempien za dei promissari acquirenti ed accogliere la domanda di risoluzione del contratto preliminare per colpa di questi ultimi.
Il motivo censura inoltre la sentenza per non avere esaminato il profilo relativo RAGIONE_SOCIALE impossibilità sopravvenuta della prestazione di trasferimento del bene compromesso, sollevato dRAGIONE_SOCIALE parte convenuta in forma di domanda riconvenzionale, ritenuta inammissibile, ma che comunque, come rilevato dRAGIONE_SOCIALE sentenza della Corte di Cassazione, restava in vita in via di eccezione.

Il sesto motivo del ricorso principale denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 384, comma 2, c.p.c. in combinato disposto con gli artt. 1351, 1453, 1463 e 1256 c.c., per avere la Corte di merito omesso di pronunciarsi in merito al terzo motivo di appello, con cui l ‘ odierna ricorrente aveva eccepito la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta, rappresentando che le costruzioni realizzate dai promissari acquirenti sul terreno oggetto di compromesso avevano determinato un sostanziale mutamento del bene indicato nel preliminare, con l’ effetto che la domanda ex art. 2932 c.c. non poteva essere accolta, comportando il trasferimento anche di tali manufatti e quindi di un bene oggettivamente diverso.
3. Il quarto e quinto motivo di ricorso, che vanno esaminati per primi investendo una questione di carattere assorbente, sono fondati per le ragioni di seguito esposte.

Risulta accertato dagli atti di causa che il preliminare stipulato in data 5. 7. 1980 tra RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE NOME, quale promittente venditrice, e COGNOME NOME e COGNOME NOME, quali promissari acquirenti, per il quale il COGNOME ha azionato in questo giudizio la domanda di trasferimento ai sensi dell’art. 2932 c.c., aveva ad oggetto il solo terreno e che successivamente, a seguito della detenzione ottenuta in sede di preliminare, i promissari acquirenti vi avevano costruito manufatti edilizi abusivi. La Corte di merito ha ritenuto di poter superare tale situazione, denunciata dRAGIONE_SOCIALE convenuta sotto il profilo sia dell’inadempimento che della impossibilità sopravvenuta RAGIONE_SOCIALE stipula del contratto definitivo, rilevando che essa era stata sanata, avendo l’attore ottenuto, nel corso del giudizio, la concessione in sanatoria per alcune di queste costruzioni e demolito quelle non condonabili. Ha quindi accolto la domanda ex art. 2932 c.c. e disposto il trasferimento in favore dei promissari acquirenti del terreno indicato nel preliminare ‘ con quanto ivi insistente ‘.
La decisione non è punto condivisibile.

La realizzazione delle costruzioni sul terreno compromesso non poneva infatti solo la questione della compatibilità del trasferimento con la normativa in materia edilizia, che sanziona con la nullità la cessione di diritti reali sugli immobili abusivi ( art. 40 della legge n. 47 del 1985 ), ma, prima ancora ed in maniera più pregnante, la questione se la immutazione del bene oggetto del preliminare costituiva o meno un impedimento giuridico RAGIONE_SOCIALE possibilità di disporre l’esecuzione specifica dell’obbligo d i contrarre, adottando una sentenza che tenesse luogo al contratto di vendita.
E’ principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte che la sentenza prevista dall’art. 2932 c.c. presuppone la corrispondenza tra il bene oggetto di preliminare e quello effettivamente esistente . L’esecuzione per via giudiziaria del contratto preliminare, che tiene luogo al contratto non concluso, deve necessariamente riprodurre il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza alcuna possibilità di apportarvi modifiche. La regola, con riguardo al bene oggetto del trasferimento, si sostanzia nella condizione o presupposto che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e
promesso, ammettendosi l’esperibilità della tutela reale assicurata dall’art. 2932 c.c. soltanto in caso di difformità di poco rilievo, non sostanziali ovvero incidenti solo in via quantitativa sul l’entità del bene ( Cass. n. 18545 del 2024; Cass. n. 28293 del 2021; Cass. n. 4939 del 2017; Cass. n. 1562 del 2010; Cass. n. 18050 del 2012; Cass. n. 16236 del 2003; Cass. n. 10291 del 2002 ). La decisione impugnata ha obliterato tale principio, non affrontando minimamente la questione della corrispondenza tra il bene oggetto del preliminare e quello oggetto della domanda ex art. 2932 c.c., anzi implicitamente riconoscendone l’irrilevanza, laddove, pur dando atto che il primo riguardava il solo terreno, ha disposto il trasferimento dello stesso comprensivo delle costruzioni, cioè di un bene materialmente diverso.
Così ragionando la sentenza ha disatteso anche le specifiche contestazioni sollevate dRAGIONE_SOCIALE parte convenuta, che fin da suo primo atto di costituzione in giudizio aveva denunciato la realizzazione delle costruzioni da parte dei promissari acquirenti, dichiarandosi disponibile RAGIONE_SOCIALE stipula del contratto definitivo a condizione che esse fossero eliminate e chiedendo in via riconvenzionale, nel caso in cui fossero mantenute, la risoluzione del contratto per grave inadempimento della controparte, essendo la mancata stipula della vendita imputabile RAGIONE_SOCIALE sua condotta. In ogni caso si osserva che l’identità del bene indicato nel preliminare con quello oggetto della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. costituisce un presupposto giuridico dell’applicazione di tale disposizione, un limite interno RAGIONE_SOCIALE pronuncia di trasferimento, la cui mancanza, laddove venga dedotta ed accertata in causa, è rilevabile d’ufficio dal giudice , il quale è tenuto a trarre dai fatti allegati dalle parti le conseguenze giuridiche che ne discendono. Tale ragione induce inoltre a ritenere che l’applicazione della regola anzidetta prescinda anche dall’apprezzamento del reale interesse della parte venditrice ad opporsi RAGIONE_SOCIALE sentenza di trasferimento, che in ogni caso pare difficile escludere dal momento che essa subisce il trasferimento di un bene diverso da quello che si era impegnata a cedere.
La Corte di appello ha quindi errato laddove non ha verificato, ai fini della emanazione della sentenza richiesta, sulla base dei fatti dedotti ed accertati, la sussistenza di tale presupposto.

Non può pertanto condividersi l’osservazione svolta dal AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO nella memoria depositata, laddove ha ritenuto corretta la decisione reputando che la Corte territoriale avesse affrontato il tema della incidenza delle costruzioni realizzate sulla adottabilità della sentenza di trasferimento nella parte in cui ha affermato che ‘ non risulta … sia derivato qualsivoglia nocumento RAGIONE_SOCIALE promittente venditrice … dRAGIONE_SOCIALE realizzazione dei vari manufatti, peraltro coerente con la consegna anticipata del bene ‘.
Il passo della sentenza sopra riportato semmai conferma l’erroneità dell’approccio con cui il giudice a quo ha affrontato e ritenuto di risolvere le questioni sollevate, limitando il suo esame RAGIONE_SOCIALE incidenza delle costruzioni realizzate sul sinRAGIONE_SOCIALEgma contrattuale, mentre l’assunto secondo cui la realizzazione delle opere da parte dei promissari acquirenti sarebbe ‘ coerente ‘ con la anticipata consegna del bene, costituisce una formula criptica e generica, sostanzialmente evasiva della questione sollevata dRAGIONE_SOCIALE parte convenuta, non potendosi evidentemente desumere dRAGIONE_SOCIALE consegna di un terreno in sede di preliminare l’autorizzazione implicita del promittente vendit ore RAGIONE_SOCIALE sua edificazione e quindi la sua volontà di trasferire, insieme al terreno, le costruzioni nel frattempo realizzate, di cui è diventata formalmente titolare per effetto del principio della accessione.
Il quarto e quinto motivo sono pertanto accolti, nei limiti di cui in motivazione. Gli altri motivi del ricorso principale e il secondo e terzo motivo del ricorso incidentale, che investono la statuizione sulle spese, si dichiarano assorbiti.

La sentenza va pertanto cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata RAGIONE_SOCIALE Corte di appello di Palermo, che, in diversa composizione, si atterrà nel decidere ai principi di diritto sopra esposti e provvederà anche RAGIONE_SOCIALE liquidazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

accoglie nei limiti di cui in motivazione il quarto e quinto motivo del ricorso principale, rigetta il primo del ricorso incidentale e dichiara assorbiti i restanti motivi del ricorso principale e di quello incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa RAGIONE_SOCIALE Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese di giudizio.

R.G. N. 14762/2019.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 19 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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