Esecuzione in forma specifica: identità del bene

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 18545/2024, ha stabilito che l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto non è ammissibile se il bene da trasferire è sostanzialmente diverso da quello oggetto del preliminare. Nel caso esaminato, un numero inferiore di appartamenti situati su un piano diverso da quello pattuito costituisce una difformità essenziale che incide sull’identità del bene, precludendo il ricorso all’art. 2932 c.c., anche in presenza di una clausola di varianza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Esecuzione in Forma Specifica: Quando ‘Diverso’ Significa ‘Impossibile’

L’acquisto di un immobile in costruzione tramite contratto preliminare è una prassi comune, ma cosa succede se l’edificio realizzato è diverso da quello promesso sulla carta? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 18545 del 8 luglio 2024, affronta un caso emblematico, chiarendo i limiti dell’esecuzione in forma specifica quando vi è una discordanza sostanziale tra il bene pattuito e quello effettivamente costruito. Questa pronuncia sottolinea un principio fondamentale: il rimedio previsto dall’art. 2932 c.c. non può essere utilizzato per trasferire un bene essenzialmente diverso da quello originariamente concordato.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare, promissaria acquirente, aveva stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di sette appartamenti e sette box auto all’interno di un fabbricato in costruzione. A seguito dell’inadempimento della società costruttrice, l’acquirente si era rivolta al Tribunale per ottenere una sentenza che tenesse luogo del contratto definitivo non concluso, chiedendo quindi l’esecuzione in forma specifica.

Il Tribunale, e successivamente la Corte di Appello, avevano accolto la domanda, ma ordinando il trasferimento di un numero inferiore di appartamenti, per di più ubicati su un piano diverso e non previsto nel progetto originario allegato al preliminare. A compensazione della minore superficie, i giudici avevano condannato la società venditrice a restituire una cospicua somma di denaro.

La Decisione della Corte di Cassazione

La società costruttrice ha impugnato la decisione dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando che i giudici di merito avessero ordinato il trasferimento di beni ‘diversi’ da quelli pattuiti, violando i presupposti dell’art. 2932 c.c. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un nuovo esame. Il cuore della decisione risiede nel principio di ‘identità sostanziale’.

Le Motivazioni: Il Principio di Identità Sostanziale nell’Esecuzione in Forma Specifica

La Cassazione ha chiarito che l’esecuzione in forma specifica è uno strumento volto a realizzare esattamente l’assetto di interessi definito nel contratto preliminare. La sentenza che ne deriva deve riprodurre il contenuto del contratto non concluso, senza poterlo modificare.

Sebbene la giurisprudenza ammetta che lievi differenze, non sostanziali e incidenti solo sul valore del bene (come una minima differenza di metratura), possano essere gestite con una riduzione del prezzo, ciò non vale quando la difformità intacca l’identità essenziale del bene. In questo caso, gli appartamenti da trasferire non solo erano in numero inferiore, ma si trovavano su un piano diverso da quello indicato nella planimetria originale, un piano la cui costruzione non era nemmeno prevista al momento della firma del preliminare.

Questa non è una ‘leggera differenza’, ma una vera e propria alterazione oggettiva del bene promesso. Di conseguenza, viene a mancare il requisito indispensabile della corrispondenza tra l’oggetto del preliminare e quello della sentenza costitutiva.

La Corte ha inoltre precisato che la ‘clausola di varianza’ presente nel contratto, che autorizzava la venditrice a realizzare modifiche, non poteva essere interpretata come un via libera per alterare la natura stessa del bene promesso in vendita. Una clausola del genere non incide sulla determinatezza dell’oggetto del contratto e non può legittimare il trasferimento di un bene radicalmente diverso.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contratti Preliminari

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici per chiunque si appresti a firmare un contratto preliminare per un immobile da costruire:

1. Identità del bene: L’oggetto del contratto deve essere determinato o quantomeno determinabile in modo inequivocabile. La sentenza conferma che il rimedio dell’art. 2932 c.c. presuppone una continuità e una sostanziale identità tra il bene promesso e quello richiesto in via giudiziale.
2. Limiti della ‘clausola di varianza’: I costruttori non possono avvalersi di clausole di varianza generiche per stravolgere il progetto e consegnare un bene diverso. Tali clausole sono valide per modifiche minori, ma non per alterazioni che cambiano l’identità dell’immobile.
3. Tutela delle parti: La decisione tutela entrambe le parti. Il promissario acquirente non può essere costretto ad accettare un bene diverso da quello per cui si è impegnato. Allo stesso modo, il promittente venditore non può essere obbligato dal giudice a trasferire un bene che non corrisponde a quello pattuito.

Un giudice può ordinare il trasferimento di un immobile diverso da quello del contratto preliminare?
No, se la diversità è sostanziale e incide sull’identità del bene. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’esecuzione in forma specifica è possibile solo se vi è ‘identità sostanziale’ tra il bene promesso e quello da trasferire. Differenze minime che riguardano solo il valore possono essere compensate con un adeguamento del prezzo, ma non se cambia la natura dell’immobile (es. ubicazione su un piano diverso).

Una ‘clausola di varianza’ in un preliminare permette al costruttore di modificare liberamente l’immobile?
No. Secondo questa ordinanza, una clausola che autorizza il venditore a realizzare modifiche non può essere usata per alterare l’identità fondamentale del bene oggetto del contratto. Non conferisce al costruttore una libertà illimitata di scelta, ma deve essere interpretata nell’ambito di variazioni non essenziali che non stravolgano l’accordo originario.

Cosa può fare l’acquirente se l’immobile costruito è sostanzialmente diverso da quello promesso?
L’acquirente non può ottenere l’esecuzione in forma specifica per il trasferimento del bene diverso. Potrà però avvalersi di altri rimedi legali, come la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del venditore e il conseguente risarcimento dei danni subiti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 18545 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 18545 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/07/2024

ordinanza

sul ricorso n. 20721/2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, domiciliata a Roma presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-controricorrente – avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 3063/2022 del 6/05/2022

Udita la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

La promissaria acquirente RAGIONE_SOCIALE conviene dinanzi al Tribunale di Latina la società costruttrice e promittente venditrice RAGIONE_SOCIALE per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita sulla base di un preliminare avente originariamente ad oggetto 7 appartamenti e 7 box auto, ubicati all’interno di un fabbricato in corso di costruzione. La pronuncia di primo grado dispone

il trasferimento della proprietà di un numero minore di appartamenti (situati ad un piano nuovo, diverso da quello originariamente considerato nella planimetria allegata al preliminare) la condanna della promittente alienante a restituire circa € 616.00 0 alla promissaria acquirente, quale parte del prezzo corrisposto da quest’ultima, in ragione della minore superficie degli immobili rispetto al pattuito. La pronuncia di primo grado è stata confermata in secondo grado.

Ricorre in cassazione la promittente venditrice convenuta con un motivo, illustrato da memoria. Resiste la promissaria acquirente attrice con controricorso. Il consigliere delegato ha proposto la definizione per manifesta infondatezza del ricorso. La ricorrente ne ha chiesto la decisione.

Ragioni della decisione

Con l’unico motivo (p. 13 ss.) la promittente venditrice denuncia che la Corte di appello ha confermato il trasferimento degli immobili disposto dalla pronuncia di primo grado, nonostante la mancata identità dell’oggetto del trasferimento rispetto all ‘oggetto pattuito con il preliminare, cosicché sono stati trasferiti beni diversi da quelli pattuiti, senza che ciò possa fondarsi sull’interpretazione di una clausola del preliminare come «di varianza», ché altrimenti si giustificherebbe un preliminare di vendita di beni fungibili e non determinati, inammissibile. In memoria si critica la proposta di definizione poiché non ha colto che è fatta valere la falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. al trasferimento di cose insufficientemente determinate , in quanto prive di indicazioni di parametri di edificabilità, di collocazione e di dimensione degli immobili, senza criteri di determinazione nel preliminare.
– Il motivo è fondato nei termini precisati di seguito (in questo e nei successivi due paragrafi).

La sentenza (p. 12 ss.) applica a questo caso l’orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui l’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. dell’obbligo di concludere un contratto è esperibile anche se si riscontrano

leggere differenze tra il bene oggetto del contratto preliminare e quello oggetto del trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., nel senso che la condizione di identità tra i due oggetti non va intesa come corrispondenza rigorosa , ma nel senso che deve essere rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso da quello considerato. Pertanto, in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sulla utilizzabilità effettiva del bene secondo le condizioni contrattuali, bensì soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo ex art. 2932 c.c., chiedendo insieme l’eliminazione delle difformità o la riduzione del prezzo. Così, tra le altre, Cass. 1562/2010.
3. – È applicato falsamente al caso attuale tale orientamento, che ha di mira differenze che incidono solo sul valore del bene, non sulla sua identità essenziale, determinata o determinabile. Viceversa, in questo caso è intaccata tale identità, non solo perché il numero di appartamenti di cui si è chiesto il trasferimento ex art. 2932 c.c. è inferiore rispetto a quello previsto nel preliminare, ma soprattutto perché gli appartamenti sono ubicati su un piano diverso (rispetto a quello indicato nella planimetria allegata al preliminare), di cui al momento d i quest’ultimo non era prevista nemmeno la costruzione. Riferirsi alla «clausola di varianza» accolta nel preliminare, lungi dal contraddire, conferma quest’esito. Risulta dagli atti il seguente tenore: « La parte venditrice è sin d’ora autorizzata a realizzare modifiche o mutamenti di destinazione del fabbricato a suo piacimento richiedendo l’adozione dei dovuti provvedimenti concessori o autorizzativi da part e dell’autorità amministrativa competente». La clausola di varianza in relazione alle modifiche o ai mutamenti dell’immobile in costruzione, in favore della parte promittente venditrice, non incide sulla determinatezza e determinabilità del bene oggetto del preliminare di compravendita, che non può
intendersi nel senso che essa autorizzerebbe una libera scelta del bene da parte del promissario acquirente.

– Nel giudizio di rinvio, la corte di appello si orienterà al principio secondo cui la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso -dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche -non può avere ad oggetto un appartamento o più appartamenti scelti dal promissario acquirente diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento e posti su un piano diverso dell’erigendo edificio . Nello statuire in analoghi termini, Cass. 18050/2012 ha cassato la pronuncia di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. (proposta dalla promissaria acquirente), pronuncia in cui si dava atto di una difformità tra la situazione attuale dell’immobile rispetto a quella esistente al momento del preliminare.
– È accolto il ricorso, è cassata la sentenza impugnata, è rinviata la causa alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, anche per la

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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