Esecuzione in forma specifica e beni mutati

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità dell’**esecuzione in forma specifica** per un terreno su cui era stato realizzato un impianto fotovoltaico dopo la firma del preliminare. I venditori contestavano il trasferimento coattivo a causa del mutamento della natura del bene, passato da agricolo a industriale. La Corte ha stabilito che, se la trasformazione era prevista dal programma negoziale e autorizzata dai venditori, il trasferimento della proprietà include per accessione anche le opere realizzate e le relative autorizzazioni amministrative.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Esecuzione in forma specifica: il caso del bene mutato

L’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. rappresenta il rimedio principale per chi subisce l’inadempimento di un obbligo a contrarre. Un tema di grande rilievo riguarda la possibilità di ottenere il trasferimento coattivo quando il bene oggetto del contratto preliminare ha subito trasformazioni strutturali prima della stipula del definitivo. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 36045/2023, ha chiarito i confini di questo strumento in presenza di un terreno trasformato in sito industriale.

Il mutamento dell’oggetto e l’esecuzione in forma specifica

La controversia nasce da un accordo preliminare per la vendita di un terreno agricolo e delle autorizzazioni necessarie alla costruzione di un impianto fotovoltaico. Nel periodo intercorrente tra il preliminare e il contratto definitivo, la società promissaria acquirente ha realizzato l’impianto con il pieno consenso dei venditori. Successivamente, i promittenti venditori hanno rifiutato la stipula del definitivo, sostenendo che l’esecuzione in forma specifica fosse impossibile a causa della radicale mutazione del bene, ormai divenuto un’azienda energetica organizzata.

La conformità al programma negoziale

I giudici hanno evidenziato che la trasformazione del fondo non costituiva un evento imprevisto o una sopravvenienza atipica. Al contrario, la realizzazione dell’impianto era l’obiettivo centrale del programma negoziale concordato tra le parti. Il mutamento della destinazione urbanistica o la costruzione di opere non impediscono il trasferimento se tali attività erano state pianificate o autorizzate dai venditori stessi.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dei venditori applicando il principio di accessione previsto dall’art. 934 c.c. Secondo tale principio, quando un preliminare riguarda un terreno e successivamente vi viene costruito un immobile a cura dell’acquirente, la sentenza che dispone il trasferimento della proprietà estende automaticamente i suoi effetti anche alle opere realizzate sul suolo. Non esiste alcuna eterogeneità tra il bene promesso e quello trasferito se il mutamento era finalizzato a soddisfare l’utilità originariamente perseguita dalle parti. Inoltre, il mutamento della destinazione urbanistica incide solo sull’utilità economica del bene e non sulla sua identità giuridica fondamentale, rendendo l’esecuzione in forma specifica pienamente esperibile.

Le conclusioni

In conclusione, l’esecuzione in forma specifica non trova ostacoli nel mutamento fisico o giuridico del bene se questo rientra nella volontà originaria dei contraenti. Il venditore non può invocare la trasformazione del bene, da lui stesso autorizzata, come scusa per sottrarsi all’obbligo di trasferimento. Questa decisione garantisce una forte tutela all’acquirente che ha investito risorse nella valorizzazione del bene prima del rogito, assicurando che gli impegni contrattuali vengano rispettati anche a fronte di evoluzioni strutturali del cespite immobiliare.

Il trasferimento di un terreno include anche gli edifici costruiti dopo il preliminare?
Sì, per il principio di accessione la sentenza che dispone il trasferimento del suolo include anche le opere realizzate sopra di esso, specialmente se previste dall’accordo.

Cosa succede se cambia la destinazione urbanistica del bene prima del rogito?
Il mutamento urbanistico non impedisce l’esecuzione in forma specifica, poiché incide sull’utilità del bene ma non sulla sua identità fondamentale.

Il venditore può rifiutarsi di vendere se il bene è stato trasformato dall’acquirente?
No, se la trasformazione era prevista nel contratto o autorizzata, il venditore resta obbligato a prestare il consenso al trasferimento del bene nello stato in cui si trova.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 36045 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 36045 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/12/2023

R.G.N. 2313/21

C.C. 13/12/2023

ORDINANZA

Vendita -Preliminare -Esecuzione in forma specifica -Mutamento dell’oggetto sul ricorso (iscritto al N.R.G. 2313/2021) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al ricorso, dagli AVV_NOTAIO.ti NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso il dott. NOME COGNOME;

-ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE in concordato preventivo omologato (P.IVA: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che li rappresenta e difende, unitamente agli AVV_NOTAIO.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME, giusta procura in calce al controricorso;

-controricorrenti –

avverso la sentenza non definitiva della Corte d’appello di Lecce n. 537/2020, pubblicata il 10 giugno 2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13 dicembre 2023 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 28 dicembre 2012, COGNOME NOME e NOME convenivano, davanti al Tribunale di Lecce, la RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, al fine di sentire: a ) dichiarare la risoluzione di diritto dei due contratti preliminari del 3 agosto 2009, aventi rispettivamente ad oggetto l’impegno a cedere le autorizzazioni edilizie ed amministrative di un progetto di impianto fotovoltaico da realizzare sul terreno agricolo sito in Lequille, censito in catasto al foglio n. 22, particella n. 18, esteso mq. 38.500, progetto assentito con DIA n. 52/2008 e autorizzato alla connessione alla rete di RAGIONE_SOCIALE con Soluzione Tecnica Minima Generale (STMG) del 1° dicembre 2008, da attuarsi mediante volturazione delle predette autorizzazioni, in favore della RAGIONE_SOCIALE, entro 30 giorni dalla comunicazione di ottenimento della Soluzione Tecnica Minima di Dettaglio (STMD), nonché l’impegno a trasferire il terreno destinato alla realizzazione di tale impianto, per inadempimento dei promissari acquirenti anche all’esito della diffida inviata; b ) dichiarare la responsabilità, in solido, di RAGIONE_SOCIALE per l’inadempimento contrattuale, con il consequenziale accertamento del diritto a
trattenere gli acconti ricevuti a titolo di risarcimento dei maggiori danni subiti; c ) condannare, in solido, i convenuti al risarcimento dei danni, quantificati in euro 500.000,00 per l’inadempimento contrattuale, euro 500.000,00 per il danno consequenziale alle attività e per le responsabilità assunte nella costruzione dell’impianto fotovoltaico e nella creazione dell’azienda produttiva ed euro 240.000,00 per il danno da mancata produzione di energia; d ) accertare che l’impianto fotovoltaico intestato al COGNOME era di sua proprietà; e ) accertare e quantificare le spese e i costi sostenuti per il completamento delle opere realizzate da RAGIONE_SOCIALE.
Si costituivano in giudizio la RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, i quali contestavano la fondatezza, in fatto e in diritto, delle domande avversarie, eccependo l’inadempimento dei promittenti alienanti, e -in via riconvenzionale -chiedevano: a ) che, in caso di accoglimento della domanda di risoluzione avanzata, gli attori fossero condannati alla restituzione degli acconti versati, al pagamento dei costi sostenuti per la realizzazione dell’impianto e al risarcimento dei danni per la mancata vendita di energia; b ) che, in via principale, fosse accertato il grave inadempimento degli attori, con l’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dei due contratti preliminari del 3 agosto 2009 e con la condanna delle controparti al risarcimento dei danni, in favore di RAGIONE_SOCIALE, per non aver potuto vendere l’energia elettrica prodotta dall’impianto, quantificati in euro 1.264.366,403, a far data da maggio 2011 a febbraio 2013, ed in euro 11.192,00, in favore del RAGIONE_SOCIALE, oltre ai successivi danni fino all’effettiva consegna; c ) che, in via subordinata, i
promittenti alienanti fossero condannati ad adempiere ai preliminari e a risarcire i danni; d ) che, in via ulteriormente subordinata, fosse pronunciata la risoluzione dei contratti preliminari per grave inadempimento dei promittenti venditori, che avevano impedito ai promissari acquirenti la stipula dei definitivi, avendo richiesto somme non previste, né concordate, con la condanna alla restituzione di quanto versato e al risarcimento dei danni; e ) che, in ogni caso, le controparti fossero condannate, in quanto committenti di un contratto d’appalto, al pagamento dei costi sostenuti da RAGIONE_SOCIALE per la realizzazione dell’impianto, pari ad euro 3.098.713,04, oltre al 10% quale utile d’impresa; f ) che, in via di estremo subordine, i convenuti fossero condannati, a titolo di arricchimento senza causa o di ripetizione dell’indebito, al pagamento di un importo pari agli acconti versati, ai costi sostenuti per la realizzazione dell’impianto e per l’energia elettrica che non avevano potuto vendere.
Nel corso del giudizio erano assunte le prove orali ammesse ed era espletata consulenza tecnica d’ufficio.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 419/2018, depositata il 5 febbraio 2018: -accoglieva la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti e, per l’effetto, ordinava il trasferimento del terreno sito in Lequille, INDIRIZZO, su cui erano costruiti ed insistevano l’impianto fotovoltaico e la cabina per la generazione di energia elettrica da fonte rinnovabile solare, di proprietà di COGNOME NOME, in favore di RAGIONE_SOCIALE NOME, subordinando il trasferimento al pagamento della somma di euro 59.000,00, da versarsi dal RAGIONE_SOCIALE in favore del COGNOME, quale adempimento ultimo ai
rispettivi obblighi; – accoglieva altresì la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti e, per l’effetto, ordinava il trasferimento dei diritti amministrativi, della DIA e delle autorizzazioni di gestore della rete elettrica STMG/D in ordine al progetto fotovoltaico indicato nella premessa del preliminare intercorso tra il COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE, corredato da tutte le autorizzazioni necessarie alla realizzazione e all’esercizio dell’impianto di proprietà di COGNOME NOME, in favore di RAGIONE_SOCIALE; – condannava COGNOME NOME al risarcimento del danno, in favore di RAGIONE_SOCIALE e di RAGIONE_SOCIALE NOME, quantificato in euro 2.553.840,00, oltre interessi dalla domanda al soddisfo; -rigettava ogni altra domanda.
2. -Proponevano appello avverso la sentenza di primo grado NOME NOME e NOME, i quali lamentavano: 1) l’erronea ricostruzione della vicenda, con il disconoscimento dell’efficacia della diffida ad adempiere del gennaio 2010 e con il conseguente rigetto della domanda di accertamento della risoluzione di diritto per inadempimento dei contratti preliminari; 2) la mancata ricostruzione della reale volontà dei contraenti, previa valutazione della condotta precedente e successiva alla sottoscrizione dei contratti, con la conseguente risoluzione; 3) l’erroneità della motivazione quanto alla ricostruzione dei preliminari e al comportamento adottato dai promittenti alienanti; 4) l’erroneo accoglimento della domanda riconvenzionale di risarcimento danni da inadempimento.
Si costituivano nel giudizio di impugnazione la RAGIONE_SOCIALE in concordato preventivo e RAGIONE_SOCIALE, i quali contestavano le ragioni addotte a fondamento del gravame e

spiegavano appello incidentale in ordine alla quantificazione dell’ulteriore risarcimento dei danni invocato.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Lecce, con la sentenza non definitiva di cui in epigrafe, rigettava l’appello principale spiegato e, per l’effetto, confermava la sentenza impugnata quanto all’accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere i contratti definitivi emarginati, precisando gli estremi catastali del terreno oggetto del trasferimento coattivo. Disponeva, invece, la prosecuzione del giudizio, come da separata ordinanza, in ordine allo spiegato appello incidentale.
A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che, diversamente dalla ricostruzione degli appellanti principali -secondo cui sarebbe stato impossibile il trasferimento della DIA e della pratica per consentire l’allaccio alla rete RAGIONE_SOCIALE di un campo fotovoltaico già in attività ovvero di un terreno che non esisteva più come tale, per esservi stato costruito l’impianto in questione , la realizzazione di detto impianto non poteva impedire il trasferimento del terreno su cui l’impianto era stato realizzato e delle autorizzazioni necessarie alla sua realizzazione e al suo esercizio, come previsto nei contratti preliminari; b ) che, conformemente a quanto già sostenuto dal Tribunale, il mutamento di destinazione urbanistica del bene promesso in vendita, pur incidendo sulla sua attitudine ad una diversa utilizzazione o ad un diverso sfruttamento e, quindi, sull’utilità che da esso il futuro proprietario intendeva trarre, non costituiva ostacolo alla pronuncia di esecuzione specifica, salvo che il promissario acquirente non si fosse
lamentato di tale modifica; c ) che, inoltre, il sopravvenuto accatastamento del bene non impediva l’adempimento coattivo, dovendo accordarsi rilievo all’identificazione oggettiva del bene medesimo e dovendo prescindersi dalla indicazione dei dati catastali, necessari ai fini della trascrizione, ma non indispensabili ai fini dell’identificazione del cespite; d ) che, nel caso di stipulazione di un preliminare di compravendita avente ad oggetto un terreno, seguita dalla costruzione di un immobile a cura del promissario acquirente, la pronuncia costitutiva che disponeva il trasferimento estendeva i suoi effetti anche all’opera, attesa la presunzione di trasferimento all’acquirente dell’immobile anche delle relative accessioni; e ) che neppure la circostanza che l’impianto fotovoltaico -che si trovava nello stadio di progettazione al momento della conclusione del preliminare -fosse stato ormai realizzato impediva il perfezionamento dell’effetto traslativo, poiché a tale realizzazione non si riconnetteva il venir meno dei titoli autorizzativi edilizi ed amministrativi nonché le STMG e STMD menzionati nel preliminare, necessari non alla sola realizzazione dell’impianto avvenuta a spese di RAGIONE_SOCIALE e con il consenso del COGNOME -, ma anche alla sua gestione.
3. -Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, COGNOME NOME e NOME.

Hanno resistito con controricorso la RAGIONE_SOCIALE in concordato preventivo omologato e RAGIONE_SOCIALE NOME.

4. -Le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2932 c.c., per avere la Corte di merito accolto la domanda riconvenzionale di trasferimento coattivo del terreno e delle autorizzazioni, nonostante il mutamento oggettivo del bene, da considerarsi differente da quello promesso in vendita.

Al riguardo, gli istanti obiettano che oggetto del preliminare era la volturazione della DIA e della pratica amministrativa per consentire l’allaccio di un campo fotovoltaico alla rete di distribuzione RAGIONE_SOCIALE nonché di un terreno, in cui doveva realizzarsi successivamente un impianto di produzione, con la conseguenza che, essendosi – per un verso consumato l’ iter burocratico antecedente alla realizzazione del campo fotovoltaico, con l’ultimazione della pratica volta a consentire la realizzazione dell’impianto, ed insistendo – per altro verso – sul terreno l’impianto fotovoltaico eseguito, che pertanto aveva profondamente mutato la natura del bene, divenuto un’azienda produttiva organizzata e finalizzata alla produzione di energia elettrica, nessun trasferimento avrebbe potuto essere disposto per eterogeneità insanabile tra i beni promessi e quelli che avrebbero potuto essere trasferiti.
1.1. -Il motivo è infondato.

Nessuna impossibilità dell’esecuzione specifica è stata integrata, posto che il programma negoziale prevedeva appunto, sin dall’origine, che nella fase interlocutoria tra la stipulazione del preliminare e la conclusione del definitivo ( recte tra la

stipulazione dei preliminari e la conclusione dei definitivi) fosse realizzato l’impianto fotovoltaico a spese della promissaria acquirente RAGIONE_SOCIALE e che, all’esito, le autorizzazioni per l’esercizio dell’impianto fossero volturate in favore del promissario acquirente.

Pertanto, il mutamento della destinazione del cespite non ha rappresentato una sopravvenienza imprevedibile che ha modificato l’identità del bene promesso in vendita, avendo le parti pattuito di concludere i definitivi all’esito della realizzazione dell’impianto fotovoltaico insistente sul terreno originariamente di natura agricola e di trasferire le relative autorizzazioni per la gestione.

Questo spiega le ragioni della spesa sostenuta dal promissario acquirente per la costruzione dell’impianto.

La destinazione del bene era, dunque, conforme alle prescrizioni del preliminare.

Pertanto, ove le parti -in virtù della stipulazione di un contratto preliminare -subordinino il perfezionamento dell’effetto traslativo definitivo al mutamento delle condizioni del bene promesso in vendita e, in attuazione di tale impegno (peraltro avvenuto a spese del promissario acquirente) si attui tale mutamento, non è affatto precluso che venga disposto il trasferimento coattivo della proprietà del bene mutato conformemente al programma negoziale predisposto.

In aggiunta si rileva che il mutamento della destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita incide unicamente, senza mutarne la natura, sulla attitudine del bene ad una diversa utilizzazione o sfruttamento e, quindi, sulla utilità che da esso

intende trarre il futuro proprietario, sicché non costituisce ostacolo alla pronuncia ex art. 2932 c.c., a meno che non sia il promissario acquirente a dolersi della modifica (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 30468 del 23/11/2018; Sez. 2, Sentenza n. 9314 del 11/04/2017; Sez. 2, Sentenza n. 6166 del 20/03/2006; Sez. 2, Sentenza n. 22041 del 22/11/2004).

Nella fattispecie tale mutamento è stato compiuto proprio per soddisfare l’utilità cui aspiravano i promissari acquirenti, sicché i promittenti alienanti non possono rifiutare di sottostare agli effetti del trasferimento coattivo, in ragione di un mutamento già contemplato nel preliminare cui questi si erano obbligati.

2. -Con il secondo motivo i ricorrenti si dolgono, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., della nullità della sentenza, per avere la Corte territoriale adottato una motivazione solo apparente e, quindi, inesistente ai sensi dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., con riferimento all’accoglimento della domanda di esecuzione specifica dei preliminari.

2.1. -Il motivo è infondato.

E tanto perché l’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. è supportato da una pluralità di debite argomentazioni, rispettivamente attinenti: -al fatto che la realizzazione dell’impianto fotovoltaico non impedisse il trasferimento del terreno su cui l’impianto era stato realizzato e delle autorizzazioni necessarie alla sua realizzazione e al suo esercizio, come previsto nei contratti preliminari; – alla circostanza che il mutamento di destinazione urbanistica del bene promesso in vendita non costituisse ostacolo alla pronuncia di esecuzione specifica, salvo che il promissario acquirente non si fosse lamentato di tale
modifica; – al rilievo che il sopravvenuto accatastamento del bene non inibisse l’adempimento coattivo, dovendo accordarsi rilievo all’identificazione oggettiva del bene medesimo e dovendo prescindersi dalla indicazione dei dati catastali, necessari ai fini della trascrizione, ma non indispensabili ai fini dell’identificazione del cespite; all’assunto che, in tema di stipulazione di un preliminare di compravendita avente ad oggetto un terreno, seguita dalla costruzione di un immobile a cura del promissario acquirente, la pronuncia costitutiva di disposizione del trasferimento estendesse i suoi effetti anche all’opera; -all’affermazione secondo cui alla realizzazione dell’impianto fotovoltaico non si riconnettesse il venir meno dei titoli autorizzativi edilizi ed amministrativi nonché le STMG e STMD menzionati nel preliminare, necessari non alla sola realizzazione dell’impianto avvenuta a spese di RAGIONE_SOCIALE e con il consenso del COGNOME -, ma anche alla sua gestione.
3. -In conseguenza delle considerazioni esposte, il ricorso deve essere respinto.

Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, alla refusione, in favore dei controricorrenti, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 15.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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