Errore materiale compravendita: ricorso rigettato

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un acquirente che chiedeva la riduzione del prezzo di un terreno, lamentando una destinazione urbanistica diversa da quella indicata in un certificato allegato all’atto. La decisione si fonda sul fatto che si trattava di un errore materiale compravendita, facilmente riconoscibile dall’acquirente stesso, e che il contratto di vendita specificava chiaramente la non edificabilità dei lotti. Pertanto, non sussistono i presupposti per l’applicazione della garanzia per oneri e limitazioni al godimento del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Errore Materiale Compravendita: Quando non si ha Diritto alla Riduzione del Prezzo

Nel mondo delle transazioni immobiliari, la documentazione gioca un ruolo cruciale. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione chiarisce i limiti della tutela per l’acquirente in caso di discrepanze documentali, focalizzandosi sul concetto di errore materiale compravendita. La vicenda riguarda un acquirente che, dopo aver firmato il rogito per alcuni terreni, aveva scoperto una destinazione urbanistica differente da quella che un certificato allegato sembrava attestare, chiedendo di conseguenza una riduzione del prezzo.

I Fatti di Causa

Un acquirente aveva acquistato alcuni lotti di terreno basandosi, tra le altre cose, su un certificato di destinazione urbanistica allegato all’atto di vendita. Tale certificato riportava, per una parte dei lotti, una sigla (“IS MA”) che lasciava presupporre una potenziale edificabilità. Successivamente alla stipula, l’acquirente scopriva che la destinazione corretta era un’altra (“IS CE”), che non consentiva la stessa potenzialità edificatoria. Sentendosi danneggiato, citava in giudizio il venditore per ottenere una riduzione del prezzo ai sensi dell’art. 1489 c.c., che tutela il compratore quando la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi che ne diminuiscono il libero godimento.

La sua richiesta veniva respinta sia in primo grado che in appello. I giudici di merito avevano stabilito che l’indicazione errata nel certificato era un palese errore materiale commesso dal Comune e, soprattutto, che l’acquirente avrebbe potuto facilmente accorgersene.

La Decisione della Corte: l’Errore Materiale Compravendita e la sua Evidenza

La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei gradi precedenti, rigettando il ricorso dell’acquirente. La Suprema Corte ha sottolineato due punti fondamentali che hanno reso la pretesa dell’acquirente infondata.

In primo luogo, l’errore nel certificato era facilmente percepibile. Nello stesso documento, infatti, la destinazione urbanistica veniva successivamente esplicitata con la dicitura corretta (“IS CE”). In secondo luogo, e in modo ancora più decisivo, lo stesso contratto di compravendita conteneva una clausola che chiariva in modo inequivocabile la situazione: i terreni erano stati “interamente asserviti per la costruzione di fabbricato limitrofo […] e quindi sono privi dell’indice di edificabilità”.

Di fronte a una clausola contrattuale così esplicita, l’acquirente non poteva sostenere di essere stato indotto in errore dalla documentazione allegata. La volontà contrattuale delle parti era chiara e prevaleva sulla discrepanza contenuta nel certificato.

Analisi degli Altri Motivi di Ricorso

L’acquirente aveva basato il suo ricorso anche su altri due motivi, entrambi respinti.

1. Travisamento della consulenza tecnica: Il ricorrente sosteneva che la perizia tecnica avesse dimostrato una differenza di valore tra le due destinazioni urbanistiche. La Corte ha ribattuto che, al contrario, la consulenza aveva evidenziato come il prezzo pagato fosse nettamente inferiore a quello di mercato per terreni con la destinazione più pregiata (“IS MA”), confutando così l’idea che l’acquirente fosse stato ingannato.
2. Illegittimità della condanna per responsabilità processuale: L’acquirente era stato condannato a pagare una somma per responsabilità aggravata (lite temeraria) ex art. 96 c.p.c. La Cassazione ha ricordato che la valutazione sulla sussistenza della malafede o colpa grave è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non può essere sindacato in sede di legittimità.

Le Motivazioni

La motivazione centrale della Corte risiede nel principio di auto-responsabilità e diligenza dell’acquirente. L’art. 1489 c.c. protegge il compratore da oneri non dichiarati e di cui non era a conoscenza. Tuttavia, questa tutela viene meno quando gli elementi per conoscere la reale situazione del bene sono a portata di mano. Nel caso di specie, non solo l’errore era evidente all’interno dello stesso documento che lo conteneva, ma soprattutto il contratto, ovvero l’atto che formalizza la volontà delle parti, escludeva esplicitamente la caratteristica (l’edificabilità) che l’acquirente lamentava mancasse. L’errore materiale, imputabile peraltro a un terzo (il Comune) e non al venditore, non poteva quindi costituire la base per una richiesta di riduzione del prezzo, essendo superato dalla chiara pattuizione contrattuale.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale nel diritto immobiliare: la lettura attenta e la comprensione del contratto di compravendita sono essenziali. Un acquirente non può invocare a proprio favore un errore contenuto in un documento allegato quando il testo del contratto è chiaro e specifico nel descrivere le caratteristiche del bene. La decisione sottolinea come la protezione legale non possa spingersi fino a tutelare la negligenza di chi non presta la dovuta attenzione alle clausole che sottoscrive. Per il venditore, d’altro canto, emerge l’importanza di inserire clausole precise e dettagliate per prevenire future contestazioni.

Un errore in un documento allegato alla compravendita dà sempre diritto a una riduzione del prezzo?
No. Se l’errore è un ‘errore materiale’ (un semplice sbaglio di trascrizione), facilmente percepibile, e soprattutto se il contratto di vendita contiene clausole chiare che specificano la reale condizione del bene, l’acquirente non può chiedere la riduzione del prezzo.

Cosa prevale in caso di contrasto tra un documento allegato e il contratto di compravendita?
Il contratto di compravendita prevale, in quanto esprime la volontà concordata tra le parti. Come stabilito dalla Corte, una clausola contrattuale esplicita, che ad esempio chiarisce la non edificabilità di un terreno, è decisiva e supera un’indicazione errata contenuta in un certificato allegato.

Cosa si rischia se si inizia una causa basata su un errore chiaramente percepibile?
Si può essere condannati al pagamento di un risarcimento per ‘responsabilità processuale aggravata’ ai sensi dell’art. 96 c.p.c. Se il giudice ritiene che la parte abbia agito in giudizio con malafede o colpa grave, basando la propria pretesa su un errore palese, può condannarla a risarcire i danni subiti dalla controparte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 24434 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 24434 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 03/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29100/2020 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE; rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrente-

contro

COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di GENOVA n. 117/2020, depositata il 28/01/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ 1/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

PREMESSO CHE

Con la sentenza n. 632/2017 il Tribunale di La Spezia ha respinto la domanda di NOME COGNOME di riduzione del prezzo relativo alla compravendita conclusa quale acquirente con NOME COGNOME ed avente ad oggetto porzioni di terreni siti in Sarzana, identificati catastalmente dalle particelle nn. 815, 142 e 143. COGNOME aveva lamentato di avere scoperto dopo la compravendita che la destinazione urbanistica di parte dei lotti n. 815 e n. 142 era quella corrispondente alla categoria ‘Col a IS CE’ anziché ‘Col a IS MA’, che risultava invece indicata nel certificato di destinazione urbanistica allegato dal venditore alla compravendita. Il Tribunale ha rilevato che dalla lettura del certificato di destinazione urbanistica risultava che la dicitura ‘IS MA’ riferita solo a due parti dei lotti n. 815 e n. 142 era frutto di un errore materiale commesso dal Comune di Sarzana.
La sentenza è stata impugnata da COGNOME. Con la pronuncia n. 117/2020 la Corte d’appello di Genova ha rigettato il gravame.

Avverso la sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

Memoria è stata depositata dal ricorrente.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso si articola in tre motivi.

Il primo motivo denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1489 c.c.: secondo unanime dottrina e giurisprudenza l’art. 1489 c.c. – secondo il quale, se la cosa venduta è gravata da oneri che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la riduzione del prezzo – è disposizione che si applica anche nell’ipotesi in cui il bene compravenduto si scopra gravato da oneri e limitazioni di natura pubblicistica, quali i vincoli
alla edificabilità; nel caso di specie, come risulta dal certificato di destinazione urbanistica allegato al contratto di compravendita, una parte dei terreni acquistati dal ricorrente risultavano di destinazione ‘Col a IS MA’, tipologia di destinazione che consente, a determinate condizioni, la realizzazione di nuovi edifici ad uso abitativo rurale; al momento della sottoscrizione del contratto il ricorrente era quindi certo di acquistare lotti di terreni pienamente utili all’edificabilità, quantomeno potenziale, e si convinceva così a concludere il contratto.
Il motivo non può essere accolto. Il giudice di merito ha infatti ritenuto che nel caso in esame non sia stata dichiarata una destinazione urbanistica che consentiva l’edificabilità dei terreni oggetto di vendita, dato che il certificato di destinazione urbanistica allegato al contratto conteneva un errore materiale in riferimento a due parti dei lotti n. 815 e n. 142, errore materiale imputabile al Comune e non al venditore. Il giudice di merito ha inoltre reputato che l’errore materiale fosse facilmente percepibile dall’acquirente, in quanto nello stesso certificato, nella successiva esplicazione della destinazione urbanistica, è riportata la dicitura ‘IS CE’ e non la dicitura ‘IS MA’ e nell’atto di compravendita si prevede che ‘viene dato e preso atto che i terreni in oggetto sono stati interamente asserviti per la costruzione di fabbricato limitrofo e quindi sono privi dell’indice di edificabilità’. Alla luce di tale specificazione contenuta nel contratto, l’acquirente ha concluso il giudice d’appello non può sostenere che all’atto dell’acquisto i beni apparissero edificabili o che il venditore gli avesse ingenerato tale convinzione a causa della documentazione allegata.
2. Il secondo motivo denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1489 c.c. in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c. per avere il giudicante travisato le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio svolta in primo grado: il consulente tecnico d’ufficio nominato in primo grado ha attribuito una differenza di valore di mercato tra le

due diverse destinazioni d’uso, con maggiore valore in caso di ‘Col a IS MA’ in misura percentuale pari al 33%, rilevando espressamente che i terreni con destinazione ‘Col a IS CE’ valgono il 24,54% in meno rispetto a quelli con destinazione ‘Col a IS MA’.

Il motivo non può essere accolto. La Corte d’appello ha infatti chiarito che le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, che hanno appunto evidenziato come i terreni con la classificazione ‘Col a IS MA’ valessero di più rispetto a quelli con classificazione ‘Col a IS CE’, non avvalorano la tesi di COGNOME, ma piuttosto la confutano, in quanto evidenziano come il prezzo pattuito e pagato fosse nettamente inferiore a quello prospettabile in relazione ai terreni classificabili ‘Col a IS MA’.
3. Il terzo motivo lamenta violazione e/o falsa applicazione dell’art. 96 c.p.c.: la Corte d’appello ha confermato la decisione di primo grado nella parte in cui ha condannato il ricorrente a pagare euro 6.800 a titolo di responsabilità processuale ex art. 96 c.p.c.; tale condanna appare illegittima alla luce delle censure svolte nel corso del procedimento di primo grado, così come delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio; la condanna è illegittima anche sotto il profilo della quantificazione, determinata sulla base di euro 1.200 per ogni anno di durata del processo.
Il motivo è infondato. Il ricorrente censura la condanna ex art. 96 c.p.c., muovendo dalla contestazione della decisione di primo grado che ha appunto respinto la domanda di riduzione del prezzo perché basata su un documento che conteneva un evidente parziale errore materiale. In ogni caso, ‘in materia di responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., ai fini della condanna al risarcimento dei danni, l’accertamento dei requisiti costituiti dall’avere agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, ovvero dal difetto della normale prudenza, implica un apprezzamento di fatto non censurabile in sede di legittimità’ (cfr. in tal senso Cass., n. 19298/2016). Quanto alla quantificazione, va sottolineato che la
liquidazione del risarcimento del danno per responsabilità aggravata può essere compiuta anche equitativamente (v. Cass. n. 20995/2011), come riconosce in modo espresso il terzo comma dell’art. 96 c.p.c., liquidazione equitativa che ha portato il primo giudice a correlare la somma oggetto di condanna agli anni di durata del processo e che il secondo giudice ha ritenuto congrua e correttamente rapportata alla gravità della condotta dell’attore.

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente che liquida in euro 2.600, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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