Erronea iscrizione ipotecaria: no al risarcimento

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un proprietario che chiedeva il risarcimento per una erronea iscrizione ipotecaria sul suo immobile. La Corte ha stabilito che, nonostante l’errore della banca, il ricorrente non ha fornito prova sufficiente del nesso causale tra l’iscrizione, peraltro subito cancellata, e i danni lamentati, come la risoluzione di un contratto preliminare e il trauma psicologico.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Erronea Iscrizione Ipotecaria: Quando l’Errore non Basta per il Risarcimento

Un’erronea iscrizione ipotecaria su un immobile può causare notevoli preoccupazioni al proprietario. Tuttavia, il semplice errore da parte della banca non garantisce automaticamente il diritto a un risarcimento. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un principio fondamentale: per ottenere un indennizzo, è indispensabile dimostrare con prove concrete il nesso causale tra l’errore e il danno subito. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa: L’Errore sull’Immobile e la Richiesta di Danni

Il caso ha origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata dal proprietario di un immobile. L’uomo aveva scoperto che una banca aveva erroneamente iscritto un’ipoteca sulla sua proprietà a garanzia di un debito contratto da un’altra persona con lo stesso nome (un omonimo). Questo errore era emerso durante le trattative per la vendita dell’immobile, portando il potenziale acquirente a recedere dal contratto preliminare e a pretendere la restituzione del doppio della caparra versata. Sebbene l’ipoteca fosse stata prontamente cancellata su richiesta del proprietario, quest’ultimo ha citato in giudizio sia la banca che il notaio coinvolto, chiedendo un risarcimento per i danni patrimoniali (la perdita della vendita) e non patrimoniali (stress e disturbo depressivo).

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno respinto la domanda, ritenendo non provati i danni lamentati. Il proprietario ha quindi deciso di ricorrere in Cassazione, basando il suo appello su tre motivi principali.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il ricorrente ha contestato la decisione dei giudici di merito sollevando questioni sia procedurali che di merito.

La Validità della Procura della Banca

In primo luogo, il ricorrente sosteneva la nullità della procura generale alle liti con cui la banca aveva nominato il proprio avvocato. A suo dire, il documento depositato era solo una copia fotostatica priva di firme, rendendola inefficace.

L’Imparzialità del Giudice d’Appello

In secondo luogo, veniva lamentata una violazione delle norme sull’imparzialità del giudice. Il magistrato che aveva svolto la funzione di relatore nel collegio d’appello era lo stesso che, in primo grado, aveva rigettato alcune istanze istruttorie. Secondo il ricorrente, ciò configurava un vizio nella costituzione del giudice.

La Prova del Danno da Erronea Iscrizione Ipotecaria

Infine, il motivo principale riguardava il merito della controversia. Il proprietario insisteva sul fatto che l’erronea iscrizione ipotecaria fosse la causa diretta del recesso dell’acquirente e del conseguente danno. Sosteneva di aver provato tale danno attraverso la documentazione relativa al contratto preliminare e un certificato medico attestante il suo stato di salute psicofisica.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso in ogni sua parte, ritenendo i motivi infondati o inammissibili.

Sul primo punto, la Corte ha chiarito che la procura della banca era stata depositata in copia conforme autenticata da un notaio. La contestazione del ricorrente era tardiva e generica, in quanto non aveva specificamente messo in dubbio la conformità della copia all’originale, che era invece munito delle firme necessarie. Pertanto, la difesa della banca era stata correttamente costituita.

Anche il secondo motivo è stato respinto. La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: l’obbligo di astensione per un giudice che ha già trattato la causa in un precedente grado si applica solo se ha partecipato a una decisione sul merito della controversia. Non si estende, invece, al caso in cui il giudice si sia limitato a compiere attività istruttorie o meramente ordinatorie, prive di efficacia decisoria.

Infine, la Corte ha dichiarato inammissibile il terzo motivo, quello cruciale sul risarcimento. I giudici hanno sottolineato che la Corte d’Appello aveva basato la sua decisione su una ragione chiara: la mancanza di prova del nesso causale. Il ricorrente non era riuscito a dimostrare che il recesso dell’acquirente fosse stato causato proprio dall’iscrizione ipotecaria, che peraltro era stata cancellata immediatamente. Allo stesso modo, non era stata fornita alcuna prova concreta degli altri danni, patrimoniali e non. Il semplice riferimento a un certificato medico, senza riportarne il contenuto specifico, è stato giudicato insufficiente per sostenere la richiesta.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio cardine del diritto al risarcimento del danno: non basta dimostrare di aver subito un torto, ma è necessario provare rigorosamente che da quel torto sia derivato un danno concreto e quantificabile. Nel caso di un’erronea iscrizione ipotecaria, anche se l’errore dell’istituto di credito è palese, il proprietario deve fornire prove solide che colleghino direttamente l’iscrizione ai pregiudizi lamentati. In assenza di tale prova, la domanda di risarcimento non può essere accolta. La decisione serve da monito sull’importanza di documentare attentamente ogni aspetto del danno subito per avere successo in un’azione legale.

È sufficiente l’errore di una banca nell’iscrivere un’ipoteca per ottenere un risarcimento danni?
No, secondo la Corte non è sufficiente. Oltre a dimostrare l’errore, il danneggiato deve fornire la prova rigorosa del nesso causale tra l’errata iscrizione e i danni specifici che lamenta, sia patrimoniali (come la perdita di una vendita) che non patrimoniali.

Una copia della procura dell’avvocato senza firme visibili è valida?
Sì, può essere valida se si tratta di una copia conforme all’originale, autenticata da un pubblico ufficiale (come un notaio). La Corte ha specificato che la contestazione sulla conformità deve essere specifica e tempestiva, altrimenti la copia si presume conforme all’originale firmato.

Un giudice che ha gestito la fase istruttoria in primo grado può far parte del collegio giudicante in appello?
Sì, la Corte ha chiarito che l’obbligo di astensione si applica solo se il giudice ha partecipato a una decisione di merito in un grado precedente. L’aver gestito attività puramente istruttorie o ordinatorie in primo grado non gli impedisce di partecipare alla decisione d’appello.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 24841 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 24841 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25804/2022 R.G. proposto da:

COGNOME, domiciliazione telematica EMAIL, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, domiciliazione telematica EMAIL, dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA, domiciliazione telematica EMAIL, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso PROVVEDIMENTO di CORTE D’APPELLO CATANZARO n. 972/2022 depositata il 12/09/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5/07/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

NOME COGNOME ricorre, sulla base di tre motivi, per la cassazione della sentenza n. 972 del 2022 della Corte di appello di Catanzaro, esponendo, per quanto ancora qui di utilità, che:

-aveva convenuto la RAGIONE_SOCIALE e il AVV_NOTAIO, per ottenerne la condanna a titolo solidale per i danni subiti a causa di un’illegittima iscrizione ipotecaria effettuata per errore, a carico di un omonimo, su fondo invece di sua proprietà in quanto ricevuto per donazione, nel 1997, senza che tale iscrizione fosse rilevata in sede di relativo rogito, con la conseguenza che, stipulato, nel 2012, un contratto preliminare di vendita, l’acquirente, una volta appreso della garanzia reale risultante a carico, era receduto, pretendendo il versamento del doppio della caparra;
-il Tribunale aveva rigettato la domanda con pronuncia confermata dalla Corte territoriale secondo cui, in particolare:

-la procura generale alle liti esibita in copia conforme dalla difesa incaricata della BNL era tale e dunque idonea, neppure essendo risultata specifica contestazione della conformità della copia fotostatica della stessa, con conseguente infondatezza

dell’eccezione di nullità sollevata per la prima volta in comparsa conclusionale di seconde cure;

-nel merito, non erano stati provati i danni né patrimoniali, dimostrando il pregiudizio a trattative per la condotta colpevole dell’istituto di credito nell’erronea iscrizione immediatamente cancellata a séguito della richiesta stragiudiziale ricevuta, né non patrimoniali quali affermati in termini di trauma psichico e disturbo depressivo, fermo restando che il AVV_NOTAIO aveva correttamente controllato la presenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli quale verificabile per persona, non per cespite, dai registri immobiliari;
resistono con controricorso NOME COGNOME, che ha depositato altresì memoria, e RAGIONE_SOCIALE;

rilevato che

con il primo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 83, 360, n. 5, cod. proc. civ., poiché la Corte di appello avrebbe errato mancando di considerare che l’eccezione svolta in ordine alla nullità della procura generale alle liti, sempre rilevabile in ogni stato e grado del giudizio, era riferita alla mancanza di firme e non alla copia fotostatica resa conforme, risultando esibita una mera trascrizione dell’atto con sigla ‘F.to’ senza sottoscrizioni; con il secondo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione dell’art. 51, n. 4, cod. proc. civ., poiché la Corte di appello avrebbe errato mancando di considerare che il relatore del Collegio giudicante in appello era stato il giudice istruttore che, in primo grado, aveva rigettato istanze istruttorie, con conseguente nullità per mancata astensione e conseguente vizio di costituzione del giudice;
con il terzo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 93, cod. proc. civ., 2043, 1176, 2223, 2236, cod. civ., 24, Cost., poiché la Corte di appello avrebbe errato mancando di considerare che, fermo l’errore imputabile della banca

nell’iscrizione ipotecaria e quello d’incompiuta verifica della stessa da parte del AVV_NOTAIO, i danni di cui era stato richiesto il ristoro erano stati provati, con la documentazione del recesso dal preliminare di vendita, cui era correlata la pattuita obbligazione concernente la caparra, e con la certificazione medica riguardante il conseguente stato di salute del deducente;

considerato che

il primo motivo di ricorso è infondato;

la Corte di appello ha osservato che procura generale alle liti era stata prodotta in copia conforme autenticata dal AVV_NOTAIO, laddove se anche si fosse trattato di copia fotostatica non ne era stata specificatamente contestata la relativa conformità all’originale;

nessuna inammissibilità dell’eccezione per tardività è stata affermata dal Collegio di merito quanto alla sussistenza della procura in parola, accennandosi, nella sentenza in questa sede gravata (pag. 5, penultimo capoverso), all’assenza di contestazioni, «nei tempi e modi» necessari, della distinta e diversa conformità della copia prodotta;

a fronte di tale statuizione la censura afferma che mancavano le sottoscrizioni, essendo riportata, nella copia, solo una corrispondente dicitura, e rivelandosi, la medesima copia, una mera trascrizione inidonea dell’atto;

in tal modo la critica, però, non scalfisce, risolvendosi in mera affermazione giustapposta, il rilievo per cui si trattava di copia la cui conformità all’originale, «munito delle prescritte firme», come da contenuto riportato anche nel ricorso (pag. 9) e verificabile in atti, era stata attestata, con correlata fidefacenza, dal pubblico ufficiale;

il secondo motivo è infondato;

questa Corte ha ripetutamente chiarito che l’obbligo di astensione imposto dall’art. 51, n. 4, cod. proc. civ., la cui violazione, ove oggetto di deduzione mediante rituale istanza di ricusazione, è

causa di nullità della sentenza, va circoscritto alla sola ipotesi in cui il giudice abbia partecipato alla decisione del merito della controversia in un precedente grado di giudizio e non può estendersi al caso in cui questi si sia limitato ad istruire la causa in primo grado senza deciderla, oppure abbia ivi reso una pronuncia relativa alle deduzioni probatorie, trovandosi, poi, a conoscerne in grado di appello, trattandosi di provvedimento tipicamente ordinatorio, privo, pertanto, di qualunque efficacia decisoria (Cass., 9/05/2024, n. 12676, Cass., 18/11/2016, n. 23520);
il terzo motivo è inammissibile;

la censura non si misura idoneamente con l’autonoma ragione decisoria per cui:

non era stata data prova del fatto che il recesso fosse stato causato dalla iscrizione peraltro immediatamente cancellata a séguito della richiesta;

non era stata data altra prova dei danni;

a fronte di ciò parte ricorrente per un verso si limita a riaffermare

la propria tesi, per altro verso neppure riporta il compiuto contenuto della documentazione cui fa riferimento, in specie quella medica, con ulteriore aspecificità della critica svolta, anche a mente dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ., ratione temporis applicabile (Cass., Sez. U., 27/12/2019, n. 34469);

non si rinviene infine alcuna parte del motivo, e più in generale del ricorso, correlabile al richiamo dell’art. 93, cod. proc. civ. contenuto nella rubrica del motivo all’esame ;

spese secondo soccombenza;

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente alla rifusione delle spese dei controricorrenti liquidate in 6.000,00 euro in favore di NOME COGNOME, e 5.000,00 euro in favore di RAGIONE_SOCIALE, oltre, per entrambi, a 200,00 euro per esborsi, 15% di spese forfettarie e accessori legali.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, al competente ufficio di merito, da parte del ricorrente, se dovuto e nella misura dovuta, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso. Così deciso in Roma, il 5/07/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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