Erede apparente: acquisto salvo se in buona fede

La Corte di Cassazione conferma la validità di un acquisto immobiliare effettuato da un erede apparente, la cui nomina derivava da un testamento poi dichiarato falso. La sentenza ribadisce che per la tutela dell’acquirente sono decisivi la sua buona fede, l’onerosità dell’atto e l’anteriorità della trascrizione dell’acquisto rispetto alla trascrizione della domanda giudiziale dei veri eredi. Viene chiarito che la nozione di erede apparente include anche chi agisce sulla base di un titolo ereditario (come un testamento) che si rivela successivamente nullo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Erede Apparente: Quando l’Acquisto di un Immobile è Sicuro Anche con un Testamento Falso

Acquistare un immobile da un erede può comportare dei rischi, soprattutto se la sua qualità di successore viene successivamente contestata. Tuttavia, la legge italiana protegge chi acquista in buona fede da un erede apparente. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito i contorni di questa tutela, confermando che l’acquisto resta valido anche se il testamento su cui si basava la vendita si rivela falso, a patto che siano rispettate determinate condizioni. Analizziamo insieme questo importante caso per capire come la legge bilancia gli interessi del vero erede con la sicurezza della circolazione dei beni.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla vendita di una villa da parte di una donna, istituita erede universale tramite un testamento olografo. Dopo la vendita, gli eredi legittimi del defunto proprietario impugnano il testamento, che viene dichiarato falso da una sentenza passata in giudicato. Di conseguenza, i veri eredi agiscono in giudizio contro gli acquirenti per ottenere la restituzione dell’immobile, sostenendo che l’atto di compravendita fosse nullo e inefficace.

Gli acquirenti, dal canto loro, si difendono affermando di aver acquistato in buona fede, fidandosi della legittimità del titolo della venditrice, e che il loro acquisto doveva essere protetto ai sensi dell’art. 534 del Codice Civile, che disciplina appunto l’acquisto dall’erede apparente. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello danno ragione agli acquirenti, ma gli eredi legittimi non si arrendono e portano il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Tutela dell’Acquirente dall’Erede Apparente secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso degli eredi legittimi, confermando le decisioni dei gradi precedenti. Il punto centrale della sentenza ruota attorno alla corretta interpretazione della figura dell’erede apparente e ai requisiti necessari per la tutela del terzo acquirente.

Chi è l’Erede Apparente?

I ricorrenti sostenevano che la venditrice non fosse un’erede “apparente”, ma un’erede “reale” in base a un titolo (il testamento) che solo in un secondo momento era stato dichiarato falso. Secondo la loro tesi, la tutela ex art. 534 c.c. non sarebbe stata applicabile.

La Cassazione ha respinto questa interpretazione restrittiva. Ha chiarito che la nozione di erede apparente è ampia e include chiunque, in base a circostanze oggettive, si presenti come successore, indipendentemente dal fatto che possegga un titolo formale poi rivelatosi invalido. Ciò che conta è la discrepanza tra la situazione di fatto (l’apparenza) e la situazione di diritto (la realtà). Pertanto, anche chi è istituito erede in un testamento poi dichiarato falso rientra a pieno titolo in questa categoria.

I Requisiti per la Validità dell’Acquisto

La Corte ha ribadito che, per essere tutelato, l’acquisto dall’erede apparente deve soddisfare tre condizioni fondamentali:
1. Onerosità: L’acquisto deve essere avvenuto a fronte di un corrispettivo (es. compravendita) e non a titolo gratuito (es. donazione).
2. Buona Fede: L’acquirente deve dimostrare di aver ignorato, senza colpa, di ledere il diritto del vero erede. Non è una buona fede presunta, ma deve essere provata sulla base di elementi concreti che giustifichino il suo affidamento.
3. Priorità della Trascrizione: Per i beni immobili, la trascrizione dell’atto di acquisto del terzo deve essere anteriore alla trascrizione della domanda giudiziale con cui il vero erede contesta il titolo ereditario. Questo è un requisito cruciale per la certezza dei traffici giuridici.

Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva correttamente verificato che tutte queste condizioni erano state soddisfatte: l’acquisto era una compravendita, gli acquirenti avevano fatto affidamento sui registri immobiliari dove il testamento era stato trascritto, e la trascrizione del loro acquisto era avvenuta prima di quella della domanda di accertamento della falsità del testamento.

Le Motivazioni della Corte

La decisione della Suprema Corte si fonda sulla necessità di garantire la stabilità e la sicurezza nella circolazione dei beni. Se ogni acquisto da un erede fosse a rischio di essere travolto da successive contestazioni sulla validità del titolo ereditario, il mercato immobiliare ne risentirebbe gravemente. La norma sull’erede apparente serve proprio a mitigare questo rischio, proteggendo l’affidamento incolpevole del terzo acquirente.

La Corte ha sottolineato che la valutazione della buona fede è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se la motivazione è logica e coerente. Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva adeguatamente motivato la sua decisione, basandosi su elementi oggettivi come la trascrizione del testamento e l’anteriorità della trascrizione dell’acquisto, ritenendo tali elementi sufficienti a fondare la buona fede degli acquirenti. La mala fede della venditrice (l’erede apparente) è stata considerata irrilevante ai fini della protezione dei terzi.

Le Conclusioni

Questa sentenza offre importanti indicazioni pratiche per chi si appresta ad acquistare un immobile proveniente da una successione:
1. La figura dell’erede apparente è interpretata in senso ampio: La tutela si estende anche ai casi in cui il titolo ereditario (es. testamento) viene annullato o dichiarato falso in un secondo momento.
2. La buona fede non si presume: L’acquirente deve essere in grado di dimostrare di aver agito con diligenza, basando il proprio affidamento su elementi oggettivi e verificabili, come le risultanze dei registri pubblici.
3. La tempestività della trascrizione è fondamentale: Trascrivere il proprio atto di acquisto il prima possibile è il modo più efficace per consolidare il proprio diritto e renderlo opponibile a eventuali pretese future da parte di terzi, inclusi i veri eredi.

Chi si qualifica come “erede apparente”?
Secondo la sentenza, è chiunque si comporti come erede sulla base di circostanze esteriori oggettive, creando un’apparenza di titolarità, anche se il suo titolo ereditario (come un testamento) si rivela successivamente invalido o falso. La nozione non si limita a chi agisce senza alcun titolo.

Come può un acquirente dimostrare la propria buona fede quando compra da un erede apparente?
L’acquirente deve provare di aver ignorato senza colpa l’inesistenza del diritto in capo al venditore. La prova può derivare da elementi oggettivi, come l’aver fatto affidamento sulle risultanze dei registri immobiliari pubblici dove risultava la qualità di erede del venditore (ad esempio, tramite la trascrizione di un testamento).

Cosa rende un acquisto da un erede apparente valido e opponibile ai veri eredi?
L’acquisto è valido e opponibile se ricorrono tre condizioni: 1) l’atto è a titolo oneroso (es. una vendita); 2) l’acquirente era in buona fede al momento del contratto; 3) per i beni immobili, l’atto di acquisto del terzo e l’atto di accettazione dell’eredità da parte dell’erede apparente sono stati trascritti prima della trascrizione della domanda giudiziale del vero erede.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 16517 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 16517 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/06/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 12975/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, in proprio e come eredi di COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende per procura in calce al ricorso,

-ricorrenti- contro

NOME e NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), che li rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente agli avvocati NOME

(CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura a margine del controricorso,

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n.269/2020 depositata il 15.1.2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 6.6.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 15.4.1999 NOME NOME, NOME, NOME e NOME, eredi legittimi di NOME (deceduta l’1.1.1993), convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Roma COGNOME NOME, NOME e NOME, per sentir dichiarare la nullità e l’inefficacia dell’atto di compravendita concluso dai convenuti con l’atto del AVV_NOTAIO del 3.8.1993, col quale la RAGIONE_SOCIALE aveva venduto ai NOME la proprietà del villino sito in Roma, INDIRIZZO (nel NCEU alla partita 81197, foglio 519, particella 181), già di proprietà di NOME, che aveva istituito sua erede universale NOME col testamento olografo ad apparente sua firma del 28.10.1989, del quale la COGNOME aveva chiesto la pubblicazione l’1.6.1993.
Deducevano gli attori che COGNOME NOME il DATA_NASCITA aveva trascritto nei registri immobiliari la citazione separatamente notificata a COGNOME NOME, con la quale aveva impugnato il suddetto testamento per apocrifia, e che il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 17900/1998, passata in giudicato, aveva dichiarato la falsità di quel testamento.

Sostenevano, quindi, gli eredi legittimi di NOME COGNOME, che in base al combinato disposto degli articoli 2652 e 2690 cod. civ.,

l’atto di compravendita concluso dai convenuti il 3.8.1993 non era loro opponibile, in quanto l’impugnazione per apocrifia del testamento olografo di NOME a favore di COGNOME NOME era stata trascritta ben prima che fossero trascorsi cinque anni dalla trascrizione di quella compravendita, e gli aventi causa della falsa erede, COGNOME NOME, erano partecipi dell’intento fraudolento della predetta.

Si costituivano nel giudizio di primo grado NOME COGNOME e NOME COGNOME, che chiedevano il rigetto delle domande degli attori, evidenziando che il loro atto di acquisto del villino era stato trascritto il 4.8.1993, e quindi prima della trascrizione dell’impugnazione per falso del testamento olografo ad apparente firma di NOME COGNOME avvenuta il 20.8.1993, che essi non avevano partecipato a quel giudizio, ed erano in buona fede al momento dell’acquisto del villino, che peraltro era gravato da pignoramento e si trovava in pessimo stato di conservazione, tanto che essi avevano dovuto sostenere ingenti spese di ristrutturazione, risultando estranei all’intento fraudolento della RAGIONE_SOCIALE.
Si costituiva nel giudizio di primo grado la RAGIONE_SOCIALE, la quale deduceva che la sentenza del Tribunale di Roma n. 17900/1998 non poteva spiegare alcuna efficacia sulla vendita impugnata del 3.8.1993, in quanto pur avendo dichiarato la falsità del testamento olografo di NOME COGNOME, aveva respinto la domanda di revoca delle vendite dei beni effettuate dalla RAGIONE_SOCIALE e di rilascio dei beni facenti parte dell’asse ereditario.

Il giudizio veniva sospeso per pregiudizialità ex art. 295 c.p.c. il 17.3.2001, in attesa della definizione del giudizio di opposizione di terzo promosso da NOME e NOME avverso la sentenza del Tribunale di Roma n.17900/1998, che aveva accertato la falsità del testamento olografo ad apparente firma di NOME COGNOME, che si concludeva col rigetto dell’opposizione di terzo con la

sentenza del Tribunale di Roma n. 24126/2004, confermata dalla Corte d’Appello di Roma, e quindi dalla sentenza n.24657/2013 di questa Corte.

Riassunto il giudizio da COGNOME NOME e COGNOME NOME, anche quali eredi legittimi della deceduta COGNOME NOME, nonché da COGNOME NOME e COGNOME NOME in qualità di eredi della deceduta COGNOME NOME (già succeduta pro quota alla sorella COGNOME NOME), nella resistenza dei NOME e nella contumacia della COGNOME, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12992/2014 rigettava le domande avanzate dagli eredi legittimi di COGNOME NOME, dichiarando assorbita la riconvenzionale di rimborso spese dei NOME.
Avverso tale sentenza proponevano appello gli eredi legittimi di NOME COGNOME, contestando coi primi due motivi la ritenuta applicabilità della normativa sull’acquisto dall’erede apparente ex art. 534 cod. civ., considerando non operante tale disposizione nei casi di acquisto dei terzi dall’erede istituito con testamento apocrifo, posto che la COGNOME non era nel possesso dei beni ereditari e non era in buona fede, avendo redatto il testamento di NOME COGNOME poi dichiarato falso. Col terzo motivo gli appellanti assumevano che non era stata fornita prova dalla controparte del pagamento del prezzo della compravendita del villino, col quarto motivo sostenevano che il giudice di primo grado aveva immotivatamente riconosciuto la sussistenza del requisito della buona fede dei terzi acquirenti, malgrado quanto emergesse in senso contrario dalla documentazione prodotta dagli attori, e col quinto motivo sostenevano che i NOME non avevano provato l’anteriorità della trascrizione nei registri immobiliari del loro acquisto del villino in relazione alla previsione dell’art. 534 c.p.c..
Rimasta contumace in secondo grado la COGNOME, la Corte d’Appello di Roma, nella resistenza dei NOME, che si riportavano alle eccezioni e domande di primo grado, con la sentenza n.

269/2020 del 9.12.2019/15.1.2020, rigettava l’appello, respingeva l’istanza dei NOME di condanna degli appellanti al risarcimento danni ex art. 96 commi 1° e 3° c.p.c., condannava questi ultimi alle spese di secondo grado e dava atto della sussistenza dei presupposti per imporre un ulteriore contributo agli appellanti ex art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 30.5.2002 n. 115.

In particolare la sentenza di secondo grado rilevava che COGNOME NOME nel momento in cui il 3.8.1993 aveva disposto, con l’atto di compravendita del villino di Roma, INDIRIZZO, a favore dei NOME, dell’eredità, era erede apparente di COGNOME COGNOME, in quanto il titolo di provenienza da lei vantato, costituito dal testamento olografo ad apparente firma di COGNOME COGNOME, sarebbe stato dichiarato apocrifo con la sentenza n. 17900/1998 del Tribunale di Roma del 19.10.1998, passata in giudicato. Per contro, era infondata la tesi degli appellanti secondo la quale eredi apparenti potevano essere solo i congiunti del de cuius che, poi, fossero stati spodestati per la sopravvenuta scoperta dell’istituzione di eredi testamentari, o di altri eredi legittimi dei quali si ignorava l’esistenza, e non gli eredi testamentari, che non si comportavano come se l’eredità fosse la loro, ma in base al titolo pretendevano di acquistarla. La sentenza impugnata affermava che la nozione di erede apparente presupponeva semplicemente una divergenza tra la posizione successoria di cui un soggetto appariva titolare e la sua posizione effettiva, ed era quindi configurabile anche per l’erede testamentario, che essendo stato nominato erede, ed avendo accettato l’eredità in forza di un testamento, aveva visto poi revocata la sua qualità per la scoperta di un successivo contrastante testamento in precedenza ignorato, o perché, come nella specie, il testamento che l’aveva istituito erede, era stato poi dichiarato falso.
La Corte d’Appello respingeva, poi, il secondo motivo d’impugnazione, rilevando che una volta riconosciuta l’applicabilità

alla fattispecie dell’art. 534 cod. civ., che tutela i terzi acquirenti in buona fede a titolo oneroso dall’erede apparente, purché l’acquisto dell’erede apparente e del terzo acquirente siano stati trascritti nei registri immobiliari prima della trascrizione dell’acquisto del vero erede, o della trascrizione della domanda giudiziale contro l’erede apparente, il requisito del possesso dei beni ereditari da parte dell’erede apparente, al quale si riferisce il diverso articolo 535 cod. civ., non era necessario.
L’impugnata sentenza sosteneva che, affermata l’applicabilità dell’art. 534 cod. civ., tutti gli altri motivi fatti valere dagli appellanti dovevano considerarsi infondati, sottolineando che la buona fede dei terzi acquirenti, da intendersi come giustificata convinzione degli stessi circa la titolarità della posizione successoria dell’erede apparente, che non poteva presumersi ed andava dimostrata dai terzi acquirenti, provando l’idoneità del comportamento dell’alienante ad ingenerare la convinzione di trattare col vero erede e la sussistenza di circostanze indicative dell’ignoranza incolpevole degli acquirenti circa la realtà della situazione ereditaria al momento dell’acquisto (Cass. n.2653/2010). Aggiungeva la sentenza impugnata, che la tutela della buona fede ex art. 534 cod. civ., presupponeva l’incolpevole affidamento dei terzi acquirenti, nel senso che l’errore in cui essi erano incorsi nell’attribuire all’erede apparente la titolaità della posizione successoria non doveva dipendere dall’omissione da parte loro della normale diligenza in ordine all’accertamento della reale situazione giuridica.
In ordine ai requisiti di anteriorità delle trascrizioni richiesti dall’art. 534 cod. civ., la Corte d’Appello osservava che erano stati prodotti il verbale di deposito e pubblicazione del testamento olografo di NOME COGNOME dell’1.6.1993, trascritto il 2.6.1993 (doc. 3 allegato al fascicolo di primo grado degli originari attori), l’atto di compravendita del villino concluso dalla RAGIONE_SOCIALE coi fratelli

NOME il 3.8.1993, registrato il 13.8.1993 e trascritto il 4.8.1993, come desumibile dal timbro apposto in calce alla nota di trascrizione (nota allegata all’atto di compravendita del 3.8.1993 prodotto come documento 2 nel fascicolo di primo grado di parte appellata), e la trascrizione della domanda giudiziale con la quale alcuni degli appellanti avevano contestato il fondamento dell’acquisto mortis causa di COGNOME NOME, avvenuta il 20.8.1993 (doc. 2 allegato al fascicolo di primo grado degli originari attori).
Quanto alla natura di atto a titolo oneroso della compravendita del 3.8.1993 conclusa dagli originari convenuti, la sentenza impugnata evidenziava che all’art. 3 del contratto era indicato il corrispettivo di £ 976.000.000 (doc. A2 del fascicolo di primo grado di parte appellata), che all’art. 2 del contratto preliminare del 13.7.1993 risultava convenuto il prezzo di £ 1.620.000.000 (doc. A1 del fascicolo di primo grado di parte appellata), e che dalla dichiarazione sottoscritta da COGNOME NOME il 3.8.1993, e dalla copia degli assegni allegati a tale dichiarazione (doc. G del fascicolo di primo grado di parte appellata), risultava che il prezzo realmente convenuto ed effettivamente corrisposto per la vendita era di £1.620.000.000.
La Corte d’Appello, a conclusione del proprio ragionamento, riteneva che fosse provato che il contratto del 3.8.1993 era stato concluso a titolo oneroso e che i terzi acquirenti, NOME e NOME, fossero in buona fede al momento della conclusione del contratto, avendo fatto evidentemente affidamento sull’apparente legittimazione della COGNOME emergente dai pubblici registri immobiliari (la COGNOME aveva trascritto il verbale di pubblicazione del testamento olografo) e non potendo avere rilievo la circostanza che la venditrice NOME fosse in mala fede.
Da ultimo la Corte d’Appello respingeva la richiesta dei NOME di condanna degli appellanti al risarcimento danni ex art. 96 c.p.c. per assenza del requisito della totale soccombenza, in quanto con

ordinanza del 9.12.2014 era stata respinta l’eccezione d’inammissibilità dell’appello proposta dai NOME ex art. 348 bis c.p.c.

Avverso tale sentenza, notificata il 17.1.2010, hanno proposto ricorso a questa Corte, notificato l’11.3.2020 a NOME NOME e NOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, in proprio e quali eredi di COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi a tre motivi e resistono i NOME con controricorso notificato il 17.4.2020.

La causa è stata inizialmente avviata alla trattazione camerale presso la sesta sezione civile.

La proposta di definizione anticipata per improcedibilità del ricorso per omesso deposito dello stesso nel termine di venti giorni dall’ultima notifica ai sensi dell’art. 369 c.p.c., avvenuta l’11.3.2020., formulata il 19.9.2020 dal relatore, e contrastata nelle note dei ricorrenti, non è stata però condivisa dal collegio della sesta sezione, che con ordinanza interlocutoria del 22.10/11.12.2020 ha rimesso la causa alla pubblica udienza della sezione seconda, ritenendo insussistente l’evidenza decisoria sulla questione preliminare di rito, dovendosi considerare la sospensione dei termini processuali disposta, in ragione dell’epidemia Covid 19, dall’art. 83 comma 2 del D.L. n. 18/2020 per il periodo dal 9.3.2020 al 15.4.2020, poi prorogata dal D.L. n. 23/2020 fino all’11.5.2020.
La Procura Generale, in persona della AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, ha concluso per l’accoglimento del secondo motivo, l’inammissibilità del terzo e la reiezione del primo motivo di ricorso, ed entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c.

La causa é stata discussa e trattenuta in decisione alla pubblica udienza del 6.6.2024.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va evidenziato che il ricorso deve considerarsi procedibile, in quanto l’iscrizione a ruolo della causa è avvenuta l’1.6.2020, ossia entro il ventesimo giorno successivo alla notificazione del ricorso avvenuta l’11.3.2020 prescritto dall’art. 369 c.p.c., tenuto conto della sospensione dei termini processuali disposta, in ragione dell’epidemia Covid 19, dall’art. 83 comma 2 del D.L. n. 18/2020 per il periodo dal 9.3.2020 al 15.4.2020, poi prorogata dal D.L. n. 23/2020 fino all’11.5.2020. Ed invero, essendo stata effettuata la notifica del ricorso l’11.3.2020 entro il termine breve di 60 giorni dalla pubblicazione della sentenza impugnata, in un periodo in cui i termini processuali secondo la normativa sopra richiamata, erano sospesi, il termine di venti giorni per il deposito del ricorso e per l’iscrizione a ruolo della causa previsto dall’art. 369 c.p.c., ha iniziato a decorrere nel primo giorno successivo alla cessazione della prescritta sospensione (12.5.2020) e sarebbe scaduto il 31.5.2020, che era però una domenica, per cui ai sensi dell’art. 155 comma 4° c.p.c., si é prorogato al primo giorno seguente non festivo (1.6.2020), che é appunto quello in cui essendo stato depositato il ricorso, la causa é stata iscritta a ruolo.
Ancora in via preliminare occorre rilevare che non risultano effettuate per questo grado le notifiche del ricorso agli eredi di COGNOME NOME ed a COGNOME NOME, litisconsorti necessarie, ma dato l’esito negativo del ricorso, l’integrazione del contraddittorio risulta superflua in relazione al principio della ragionevole durata del processo e comporterebbe maggiori spese processuali senza un effettivo vantaggio per le parti pretermesse.

Il rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata del processo impone al giudice (ai sensi degli artt. 175 e 127 c.p.c.) di evitare e impedire comportamenti che siano di ostacolo ad una sollecita definizione dello stesso, tra i quali rientrano certamente quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuali e formalità superflue perchè non giustificate dalla

struttura dialettica del processo e, in particolare, dal rispetto effettivo del principio del contraddittorio, da effettive garanzie di difesa e dal diritto alla partecipazione al processo in condizioni di parità, dei soggetti nella cui sfera giuridica l’atto finale è destinato ad esplicare i suoi effetti. Ne consegue che, in caso di ricorso per cassazione prima facie infondato, appare superflua, pur potendo sussistere i presupposti, la fissazione del termine ex art. 331 c.p.c. per l’integrazione del contraddittorio, atteso che la concessione di esso si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio di cassazione senza comportare alcun beneficio per la garanzia dell’effettività dei diritti processuali delle parti” (in tal senso Cass. sez. un. 23.9.2013 n. 21670; Cass. n. 2723/2010; Cass. sez. un. n. 6826/2010).
Ancorché, poi, non risulti depositata dai ricorrenti la copia della sentenza di secondo grado con la relata di notifica asseritamente effettuata il 17.1.2020, ma solo la copia autentica della sentenza stessa, non è ravvisabile l’improcedibilità del ricorso ex art. 369 comma 1° c.p.c., in quanto comunque il ricorso a questa Corte è stato notificato l’11.3.2020, e quindi entro il termine breve di sessanta giorni decorrente dalla pubblicazione della sentenza impugnata, avvenuta il 15.1.2020 (vedi sull’esclusione dell’improcedibilità del ricorso ex art. 369 c.p.c. per mancato deposito della copia della sentenza impugnata indicata come notificata quando sia comunque rispettato il termine breve d’impugnazione dalla data di pubblicazione di tale sentenza Cass. 21.3.2024 n. 7641; Cass. sez. un. n.21349/2022; Cass. 7.6.2021 n. 15832; Cass. 22.7.2019 n. 11386; Cass. n.18645/2015; Cass. n.17066/2013).
Col primo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art.

534 comma 3° c.p.c., dell’art. 2652 n. 7) cod. civ., dell’art. 2648 comma 3° cod. civ. e degli articoli 467 e 477 cod. civ.

Si dolgono i ricorrenti che l’impugnata sentenza, sulla scia di quella di primo grado, abbia ritenuto applicabile alla fattispecie l’art. 534 comma 3° cod. civ., relativo all’acquisto in buona fede dall’erede apparente, non tenendo conto che la COGNOME era in realtà al momento della vendita del villino ai COGNOME una erede reale, e non apparente, investita della qualifica sulla base di un testamento olografo di COGNOME, che solo in seguito sarebbe stato dichiarato falso, per cui andava piuttosto applicato l’art. 1159 cod. civ. (usucapione abbreviata di chi acquista in buona fede con titolo astrattamente idoneo al trasferimento debitamente trascritto da chi non è proprietario dell’immobile), o l’art. 2652 n.7) cod. civ., che per le domande che contestano il fondamento di un acquisto a causa di morte fa salvi i diritti acquistati in buona fede dall’erede apparente se la trascrizione di tali domande non è avvenuta entro cinque anni dalla trascrizione dell’acquisto dei terzi, laddove nella specie la domanda di COGNOME NOME di accertamento della falsità e conseguente nullità del testamento olografo attribuito a NOME era stata trascritta nei registri immobiliari il 20.8.1993, e quindi ben prima che fossero trascorsi cinque anni dalla trascrizione dell’acquisto dei terzi NOME e NOME NOME (4.8.1993). A sostegno della propria prospettazione i ricorrenti richiamano la giurisprudenza di questa Corte che considera vero erede e non erede apparente, fino al verificarsi della condizione, l’erede istituito sotto condizione risolutiva (Cass. n. 2114/1966; Cass. n. 708/1964; Cass. n.1637/1963; Cass. n. 435/1943), in quanto erede apparente sarebbe colui che si comporta come erede, ma erede non è perché sprovvisto di titolo, nonché la dottrina che esclude la qualificazione come erede apparente del soggetto istituito erede sulla base di un titolo annullabile, che fino all’annullamento vanta un titolo
pienamente efficace. Ribadiscono, poi, i ricorrenti, che a loro avviso, l’erede testamentario non può essere erede apparente, in quanto per effetto del testamento diviene immediatamente erede reale, potendo assumere la veste di eredi apparenti solo gli eredi naturali del defunto, che si comportano come suoi eredi in base ad un titolo putativo fino alla pubblicazione di un testamento che attribuisca ad altri la qualifica di eredi, o fino a che non si scopra l’esistenza di altri eredi legittimi prevalenti, dei quali in precedenza si ignorava l’esistenza.
Il primo motivo di ricorso è infondato, in quanto il primo comma dell’art. 534 cod. civ., che si colloca nel capo relativo alla petizione di eredità, stabilisce che l’erede può agire anche contro gli aventi causa da chi possiede a titolo di erede, o senza titolo, individuando quindi l’ambito applicativo dei due commi successivi negli atti a titolo oneroso, anche relativi a beni immobili, che siano stati compiuti a favore di terzi acquirenti in buona fede da colui che possieda tali beni comportandosi come erede, sia quando sia in possesso di un titolo formale di erede, sia quando dello stesso sia sprovvisto.
La nozione di erede apparente si caratterizza per l’esistenza di una non corrispondenza tra lo stato di fatto di colui che si comporta come erede e lo stato di diritto, e può dipendere sia dalla mancanza originaria di un titolo giustificativo della posizione di erede che viene manifestata ai terzi, sia da un difetto sopravvenuto del titolo con efficacia retroattiva (come ad esempio la falsità e conseguente nullità del testamento posto a base dell’atto dispositivo, o la revoca dello stesso per effetto di altro testamento successivamente scoperto, o la scoperta dell’esistenza in vita di altri eredi legittimi con titolo prevalente), mentre sono fuori dalla tematica dell’erede apparente gli atti dispositivi posti in essere dall’erede sulla base di un testamento solo successivamente annullato senza effetto retroattivo pieno, o dall’erede istituito sotto
condizione risolutiva, il quale, finchè tale condizione non si sia verificata, può validamente disporre del bene lasciatogli dal defunto, trattandosi in questi casi di eredi veri e non di eredi apparenti.

L’art. 534 cod. civ., commi 2° e 3° contempla una speciale tutela dei terzi acquirenti dall’erede apparente, in deroga ai principi generali del ” nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet ” e del ” nemo ignarus esse debet condicionis eius cum quo contrahit “, limitandola, tuttavia, alla condizione della priorità della trascrizione dell’acquisto a titolo di erede, a norma dell’art. 2648 cod. civ., rispetto a quella dell’erede vero o alla trascrizione della domanda giudiziale dell’erede vero contro l’erede o legatario apparente. Tanto dall’art. 534 cod. civ., comma 3°, che dall’art. 2652 cod. civ., n. 7, si ricava la necessità dell’autonoma trascrizione dell’acquisto a titolo di erede perchè l’acquisto dall’erede apparente possa essere opponibile all’azione di petizione ereditaria proposta dall’erede vero (vedi in tal senso Cass. n. 6918/2019).
Nella specie la Corte d’Appello, come sopra riportato (vedi pagina 5), ha puntualmente riportato le prove documentali che sono state prodotte per dimostrare l’anteriorità delle trascrizioni del titolo dell’erede apparente e del contratto a titolo oneroso concluso dalla RAGIONE_SOCIALE con i terzi acquirenti NOME e NOME NOME, relativo al villino di RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, rispetto alla trascrizione della domanda giudiziale di accertamento dell’apocrifia e conseguente nullità del testamento olografo di NOME COGNOME a favore della RAGIONE_SOCIALE.
Quanto all’invocata applicazione dell’art. 2652 n. 7 cod. civ., relativo alle domande che contestino il fondamento degli acquisti a causa di morte, occorre tener conto che esso contiene la formula di salvezza ” Salvo quanto è disposto dal secondo e dal terzo comma dell’art. 534 “, con la conseguenza che la più intensa tutela

dell’erede vero apprestata nei confronti dei terzi acquirenti in buona fede, che permette di opporre loro la sentenza che abbia accolto quelle domande purché tra la trascrizione dell’acquisto dei terzi in buona fede dall’erede apparente, o dal legatario apparente, e la trascrizione di tali domande non siano passati più di cinque anni, trova applicazione non quando ricorrano, come nel caso in esame, le fattispecie previste dal 2° e dal 3° comma dell’art. 534 cod. civ., ma quando l’acquisto dei terzi in buona fede sia avvenuto o dall’erede apparente a titolo gratuito e non oneroso, o dal legatario apparente e non dall’erede apparente.
Nell’illustrazione del motivo non è poi chiarito sotto quale profilo sarebbero ravvisabili le violazioni dell’art. 2648 comma 3° cod. civ. e degli articoli 467 e 477 cod. civ.

Col secondo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 1) c.p.c. ( rectius n. 3 c.p.c.), la violazione e falsa applicazione dell’art. 534 cod. civ., dell’art. 2697 cod. civ. e dell’art. 2700 cod. civ., ed in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., la violazione dell’art. 115 c.p.c. e l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti, individuati nelle prove documentali e in elementi che erano stati elencati alle pagine da 18 a 25 dell’atto di appello e che sono stati riportati alle pagine 20 e 21 del ricorso, che i NOME avevano addotto per dimostrare il loro legittimo affidamento nella posizione di erede di COGNOME NOME, nonché l’omessa considerazione del prezzo indicato nel preliminare di vendita (£ 1.620.000.000) e nel contratto di compravendita (£ 976.000.000) e del fatto che la vendita del villino era avvenuta ad 1/4 del suo valore reale. Tutto ciò, nonostante risultasse presso i registri della Pretura l’accettazione con beneficio d’inventario dell’eredità di NOME da parte di COGNOME NOME e la trascrizione nei registri immobiliari della domanda ex art. 2932 cod. civ. effettuata a carico di COGNOME NOME dai promittenti acquirenti, che con gli eredi legittimi della stessa avevano concluso
un contratto preliminare di vendita, e benché non fosse stata data comunicazione dal cancelliere della Pretura ex art. 622 cod. civ. agli eredi legittimi di COGNOME NOME dell’avvenuta pubblicazione del testamento olografo alla stessa attribuito. Nel corpo del motivo, inoltre, i ricorrenti, lamentano che l’impugnata sentenza abbia fornito una motivazione meramente apparente ed apodittica in ordine alla sussistenza della prova della buona fede dei terzi acquirenti COGNOME NOME e COGNOME NOME.
Va anzitutto rilevata l’inammissibilità del lamentato vizio dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. ai sensi dell’art. 348 ter ultimo comma c.p.c., in quanto i giudici di primo e di secondo grado hanno conformemente ritenuto l’applicabilità alla fattispecie in esame dell’art. 534 comma 2° cod. civ., riconoscendo la sussistenza dei presupposti di trascrizione richiesti dalla norma e della buona fede dei terzi acquirenti, ed i ricorrenti non hanno neppure tentato di segnalare divergenze significative nell’iter motivazionale seguito dal Tribunale e dalla Corte d’Appello di Roma. Va aggiunto, che dopo la riforma dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., applicabile alle sentenze di appello pubblicate dal 30° giorno successivo all’entrata in vigore della L. 7.8.2012 n.83, e quindi anche alla sentenza impugnata, pubblicata il 15.1.2020, può essere lamentata la mancata considerazione di un fatto storico decisivo primario o secondario (Cass. n. 12990/2009) oggetto di discussione tra le parti, ma non il mancato utilizzo nella motivazione della sentenza impugnata di una serie di documenti e di argomentazioni di fatto e giuridiche, o di una pluralità di prove, allo scopo di ottenere impropriamente in sede di legittimità un terzo grado di giudizio di merito.
La valutazione delle prove raccolte, infatti, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione; pertanto,

rimane estranea al vizio previsto dall’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, a norma dell’articolo 116, commi 1° e 2° c.p.c, in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova, atteso che la deduzione di tale vizio non consente di censurare la complessiva valutazione delle risultanze processuali, contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (Cass. ord. 8.9.2023 n. 26145).
Nessuna violazione del principio dell’onere probatorio è stata compiuta dall’impugnata sentenza, che ha correttamente posto a carico dei terzi acquirenti l’onere di fornire la prova della loro buona fede, ossia dell’idoneità del comportamento dell’erede apparente, COGNOME NOME, ad ingenerare la ragionevole convinzione dei terzi acquirenti di trattare col vero erede, e dell’esistenza di circostanze indicative dell’ignoranza incolpevole dei terzi acquirenti circa la realtà della situazione ereditaria al momento dell’acquisto (vedi sulla nozione in questi termini della buona fede ex art. 534 cod. civ. Cass. n. 2653/2010; Cass. n. 4376/1980), escludendo che la buona fede potesse presumersi, e nessuna violazione dell’art. 2700 cod. civ. sull’efficacia probatoria dell’atto pubblico risulta individuata nell’illustrazione del motivo.
Quanto alla doglianza di motivazione apparente ed apodittica in ordine alla sussistenza della buona fede dei terzi acquirenti, in disparte che non è stato richiamato né l’art. 360 comma primo n.4) c.p.c., né dedotta la violazione degli articoli 132 n. 4) c.p.c. e 118 comma 2° disp. att. c.p.c. e la nullità della sentenza per vizio di motivazione, la censura è ad ogni modo infondata.

La sentenza impugnata, infatti, ha ritenuto di desumere la prova della buona fede dei terzi acquirenti dai seguenti elementi:

1) la trascrizione nei registri immobiliari in data 2.6.1993 del testamento pubblico di NOME, che istituiva come unico erede universale COGNOME NOME; 2) la circostanza che di tale testamento é stata accertata l’apocrifia, peraltro in un giudizio al quale non erano stati chiamati a partecipare i terzi acquirenti NOME e NOME NOME, solo in data successiva all’acquisto del villino di Roma da parte di questi ultimi ed alla sua trascrizione nei registri immobiliari; 3) il fatto che la domanda giudiziale di accertamento della falsità e conseguente nullità del testamento olografo di NOME sia stata trascritta da COGNOME NOME il 20.8.1993, e quindi dopo la trascrizione dell’acquisto compiuto dai NOME, avvenuta il 4.8.1993; 4) il fatto che i terzi acquirenti abbiano concluso con l’erede apparente prima un contratto preliminare di vendita al prezzo di £1.620.000.000 il 13.7.1993, e poi il 3.8.1993 il contratto di vendita al prezzo dichiarato di £976.000.000; 5) il fatto che dai pubblici registri immobiliari risultasse la qualifica di erede di NOME in capo a COGNOME NOME grazie alla pubblicazione e trascrizione del di lei testamento olografo, e quindi la sua legittimazione a disporre del villino di Roma, mentre non risultava dai pubblici registri immobiliari la legittimazione degli eredi legittimi di COGNOME NOME, della quale l’impugnata sentenza non fa alcuna menzione; 6) l’ininfluenza della mala fede di NOME, responsabile dell’uso del testamento apocrifo, sullo stato soggettivo dei NOME al momento dell’acquisto.
I ricorrenti censurano tale motivazione per non avere a loro avviso dato peso ai contrari elementi anche documentali da loro addotti, allo scopo di dimostrare l’insussistenza della buona fede dei terzi acquirenti, ma non si può certo affermare che si tratti di una motivazione meramente apparente, o apodittica, né che si tratti di una motivazione basata solo sulla prova degli altri elementi della fattispecie dell’art. 534 c.p.c. (anteriorità delle trascrizioni

dell’acquisto dell’erede apparente e della vendita dallo stesso effettuata rispetto alla trascrizione della domanda giudiziale volta a fare accertare la falsità del testamento che legittimava a disporre l’erede apparente; qualificazione come atto a titolo oneroso dell’atto di acquisto dei NOME). Va aggiunto, che dopo la riforma dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., la sentenza non può più essere impugnata per motivazione insufficiente, risultando comunque integrato nella specie il cosiddetto minimo costituzionale della motivazione in punto di prova della buona fede dei terzi acquirenti, e non potendosi pretendere da questa Corte una rivalutazione in punto di fatto dell’esistenza, o meno, di circostanze emergenti dalla documentazione prodotta che deponessero nel senso che i terzi acquirenti COGNOME NOME e COGNOME NOME al momento dell’acquisto dall’erede apparente COGNOME NOME del 3.8.1993 non potessero fare ragionevole affidamento sulla qualifica di erede testamentaria di COGNOME NOME in capo alla venditrice.
Col terzo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 1) c.p.c. ( rectius n. 3 c.p.c.), la violazione degli articoli 534, 2697 e 2700 cod. civ., ed in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., il vizio di violazione dell’art. 115 c.p.c. e di omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti (l’intestazione del villino oggetto di causa a COGNOME NOME alla data del 20.8.1993, giorno della trascrizione della domanda giudiziale di COGNOME NOME volta a fare accertare l’apocrifia e conseguente nullità del testamento olografo attribuito a NOME COGNOME; la mancanza di trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di acquisto dei NOME; la trascrizione fin dal 10.6.1993 dell’accettazione dell’eredità di COGNOME da parte dei suoi eredi legittimi effettuata d’ufficio dal cancelliere della Pretura di Roma; la trascrizione risultante dal 12.6.1993 della domanda giudiziale ex art. 2932 cod. civ. ancora sul nominativo di COGNOME da parte di un tale COGNOME, che aveva agito contro gli eredi
legittimi di NOME; l’anteriorità della trascrizione avvenuta il 20.8.1993 della domanda giudiziale di NOME di accertamento della falsità del testamento attribuito a NOME rispetto alla trascrizione dell’acquisto dei NOME).

Richiamato quanto già esposto circa l’inammissibilità ex art. 348 ter ultimo comma c.p.c. per doppia conforme del lamentato vizio dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., va detto che i ricorrenti, pur essendosi riferiti ad asserite violazioni di legge degli articoli 534, 2697 e 2700 cod. civ., puntano in realtà con tutta evidenza ad ottenere una rivalutazione del materiale istruttorio che conduca ad una diversa ricostruzione del fatto, dimenticando che questa Corte è giudice di legittimità e che la valutazione del materiale probatorio e del peso da attribuire ai singoli elementi è riservata ai giudici di merito nell’esercizio del loro libero convincimento, potendo essere sindacata da questa Corte, sotto il profilo della motivazione, solo negli angusti limiti ancora consentiti dall’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. e del cosiddetto minimo costituzionale (motivazione mancante, meramente apparente, o contraddittoria al punto di non consentire di comprendere le effettive ragioni della decisione).
Non essendo la soccombenza di per sé dimostrativa della mala fede, o colpa grave dei ricorrenti, va respinta la domanda di NOME e NOME di condanna dei ricorrenti al risarcimento danni ex art. 96 c.p.c.

Quanto alle spese del presente giudizio di cassazione, va osservato che nel caso di rigetto sia del ricorso che della domanda, meramente accessoria, proposta ex art. 96 c.p.c. dal controricorrente, non ha luogo una ipotesi di pluralità di domande effettivamente contrapposte idonea a determinare una soccombenza parziale o reciproca (vedi Cass. sez. lav. n. 14813 del 10.7.2020), sicché deve ritenersi soccombente la sola parte

ricorrente, che va, pertanto, condannata alle spese, liquidate come in dispositivo.

Ritiene la Corte che data la reiezione del ricorso, si debba dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore contributo da parte dei ricorrenti in solido ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n.115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della L. n. 228 del 2012.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione respinge il ricorso e condanna in solido i ricorrenti al pagamento in favore di NOME e NOME delle spese processuali del giudizio di legittimità, liquidate in € 200,00 per spese vive ed € 10.000,00 per compensi, oltre IVA, CA e rimborso spese generali del 15%. Visto l’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore contributo da parte dei ricorrenti in solido.

sì deciso nella camera di consiglio del 6.6.2024

Il Consigliere estensore Il Presidente

NOME COGNOME NOME COGNOME

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