Edilizia residenziale pubblica e fallimento: tutele

La Corte di Cassazione ha stabilito che le tutele previste per gli assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica si applicano anche quando la procedura di fallimento dell’impresa costruttrice è avviata su istanza della stessa società debitrice e non solo dalla banca mutuante. L’ordinanza sottolinea che il giudice delegato deve sempre sospendere la procedura per verificare la conformità del contratto di mutuo alla normativa di settore, a prescindere da chi abbia dato inizio al fallimento, al fine di proteggere la finalità sociale di tali immobili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 gennaio 2026 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Edilizia Residenziale Pubblica: Tutele Garantite Anche se il Fallimento è Volontario

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha rafforzato le protezioni per gli assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica coinvolti nel fallimento dell’impresa costruttrice. La Corte ha chiarito un punto cruciale: le verifiche speciali a tutela degli inquilini devono essere effettuate indipendentemente da chi abbia richiesto il fallimento, estendendo la protezione anche ai casi in cui è lo stesso costruttore a presentare istanza.

I Fatti di Causa

Il caso riguarda un gruppo di cittadini, assegnatari di appartamenti costruiti in regime di edilizia convenzionata e agevolata. Questi immobili, già da loro abitati in locazione, erano stati realizzati da una società costruttrice che, successivamente, è stata dichiarata fallita. A seguito del fallimento, gli appartamenti sono stati acquisiti all’attivo della procedura, e il curatore ha avviato le procedure di sgombero.
Il giudice delegato, dopo una sospensione iniziale, aveva ordinato la ripresa delle procedure di sgombero. Gli assegnatari hanno presentato reclamo al Tribunale, che lo ha respinto. Il Tribunale ha ritenuto che le speciali tutele previste dalla legge 178/2020, che impongono al giudice specifiche verifiche sul contratto di mutuo, si applicassero solo se il fallimento fosse stato avviato su istanza della banca mutuante, e non, come in questo caso, su istanza della stessa società debitrice. Contro questa decisione, gli assegnatari hanno proposto ricorso in Cassazione.

La Normativa sull’Edilizia Residenziale Pubblica e le Verifiche

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’art. 1, commi 378 e 379, della legge 178/2020. Queste norme sono state introdotte per tutelare la finalità sociale degli immobili di edilizia residenziale pubblica soggetti a procedure esecutive o concorsuali.
Il comma 378 stabilisce che, se la procedura è avviata dalla banca che ha concesso il mutuo, il giudice deve verificare d’ufficio due condizioni: la conformità del contratto di mutuo ai criteri di legge (art. 44, L. 457/78) e l’inserimento dell’istituto di credito in un apposito elenco ministeriale. La mancanza di uno solo di questi requisiti comporta l’improcedibilità della procedura.
Il comma 379 estende queste verifiche alle procedure concorsuali in corso, stabilendo che il giudice competente deve sospendere il procedimento per effettuarle.

Le Motivazioni: Una Tutela Ampia e Incondizionata

La Corte di Cassazione ha accolto il motivo di ricorso degli assegnatari, ritenendo errata l’interpretazione del Tribunale. Secondo la Suprema Corte, l’interpretazione restrittiva del Tribunale non è condivisibile. Il richiamo che il comma 379 fa al comma 378 è limitato solo alla tipologia di verifiche da compiere, non alla condizione che ha dato avvio alla procedura.
In altre parole, la legge impone al giudice delegato di sospendere la procedura fallimentare e di eseguire i controlli sul contratto di mutuo a prescindere da chi abbia presentato l’istanza di fallimento. Ritenere il contrario, afferma la Corte, creerebbe una ‘ingiustificata differenziazione’ tra le procedure esecutive individuali (avviate dalla banca) e quelle collettive (il fallimento), una distinzione che non trova fondamento nel testo della legge. La finalità della norma è quella di proteggere la funzione sociale dell’edilizia agevolata, e tale protezione deve essere garantita in ogni caso.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche dell’Ordinanza

La decisione della Corte di Cassazione ha importanti implicazioni pratiche. Essa stabilisce un principio di tutela esteso per tutti gli assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica. In caso di fallimento dell’impresa costruttrice, il procedimento di liquidazione degli immobili non può procedere speditamente verso lo sgombero. Il giudice delegato ha il dovere di sospendere tutto e di verificare la regolarità del finanziamento bancario a monte. Se il contratto di mutuo non rispetta i criteri stabiliti dalla legge per l’edilizia agevolata, la procedura concorsuale sugli immobili non può proseguire. Questa ordinanza rappresenta quindi una vittoria significativa per i diritti degli abitanti, riaffermando che la protezione sociale prevale su interpretazioni eccessivamente formali della legge fallimentare.

Le tutele per gli assegnatari di edilizia residenziale pubblica si applicano solo se il fallimento è richiesto dalla banca?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che le verifiche sul contratto di mutuo e la conseguente sospensione della procedura devono essere disposte dal giudice indipendentemente da chi sia il soggetto che ha presentato l’istanza di fallimento, sia esso la banca, il debitore o un altro creditore.

Quali verifiche deve compiere il giudice in una procedura fallimentare che coinvolge immobili di edilizia residenziale pubblica?
Il giudice deve verificare d’ufficio la rispondenza del contratto di mutuo stipulato ai criteri dell’articolo 44 della legge 457/1978 e l’inserimento dell’ente creditore nell’elenco delle banche convenzionate presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.

La comunicazione della pendenza del fallimento alla Regione è valida se inviata alla direzione competente anziché all’Avvocatura Regionale?
Sì. La Corte ha ritenuto infondato questo motivo di ricorso, affermando che la legge non richiede specificamente che la comunicazione avvenga presso l’Avvocatura. Inoltre, nel caso di specie, la comunicazione aveva comunque raggiunto il suo scopo, dato che la Regione si era costituita in giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 29243 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 29243 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso nr. 8418/2023 proposto da:

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, e NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’ AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che li rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso

-ricorrenti –

contro

FALLIMENTO della RAGIONE_SOCIALE, in persona del curatore p.t. , rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, giusta procura in calce al controricorso

-controricorrente-

e contro

REGIONE LAZIO, in persona del Presidente della giunta RAGIONE_SOCIALE p.t. , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE), giusta procura in calce al controricorso

-controricorrente –

avverso il decreto di cui alla procedura fallimentare nr. 75751/2022 pronunciato dal Tribunale di Roma in data 22 marzo 2023; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 26/6/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

I signori NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME erano assegnatari degli appartamenti, da loro già condotti in locazione, costruiti in regime di edilizia economica e popolare dalla RAGIONE_SOCIALE – ammessa al finanziamento agevolato da parte della Regione Lazio – su terreno del Comune di Fiumicino concessole in diritto di superficie.
1.1. Nel 2018 l’impresa costruttrice fu dichiarata fallita e gli immobili abitati dai predetti assegnatari vennero acquisiti all’attivo del fallimento.

1.2. Il giudice delegato, dopo aver disposto la sospensione dello sgombero degli alloggi per l’omesso invio da parte del curatore RAGIONE_SOCIALE comunicazioni previste dall’art. 1 comm a 376 della l. n. 178/2020, con decreto del 13.12.2022 revocò tale provvedimento, ritenendo che l’impedimento fosse venuto meno, e dispose la ripresa della procedura di sgombero.

Il reclamo ex art. 26 l. fall. proposto dagli assegnatari contro il decreto del G.D. è stato respinto dal Tribunale di Roma con decreto del 22.3.2023, emesso anche nei confronti della Regione Lazio, intervenuta nel procedimento in adesione alla posizione dei reclamanti.

2.1 Il Tribunale ha in primo luogo ritenuto che il curatore avesse rispettato le prescrizioni dell’art. 1 comma 376 della legge 178/2020, avendo dato regolare comunicazione a mezzo pec, sia al Comune di Fiumicino sia alla Regione Lazio, dell’attività che intendeva intraprendere, onde consentire ai soggetti pubblici l’esercizio RAGIONE_SOCIALE facoltà previste dal successivo comma 377; ha quindi escluso che nella specie operasse il disposto del comma 378 del cit. art.1, a norma del quale, se la procedura è promossa dalla banca mutuante, il giudice è tenuto a verificare la rispondenza del contratto di mutuo ai criteri di cui all’art. 44 l. n. 457/78, rilevando che, come già affermato dal G.D. in un precedente provvedimento non impugnato, il fallimento era stato nella specie dichiarato ad istanza della stessa società debitrice.
3 Gli assegnatari hanno proposto ricorso per la cassazione del decreto, affidato a tre motivi e illustrato da memoria. Il Fallimento ha replicato con controricorso pure corredato da memoria. Anche la Regione Lazio ha depositato controricorso.

CONSIDERATO CHE

1. Il ricorso deve ritenersi ammissibile, ai sensi dell’ ex art 111 Cost, in quanto il decreto impugnato, oltre che regolamentare la fase liquidatoria della procedura fallimentare, è destinato a incidere, con portata decisoria e in via definitiva, sul diritto degli assegnatari a mantenere l’occupazione dell e unità immobiliari loro assegnate sino all’espletamento RAGIONE_SOCIALE attività di informazione e di verifica previste dall’art. 1, co. 376 e 378, la cui mancata osservanza è sanzionata dalla nullità e/o dall’improcedibilità della procedura.
2.Il primo motivo denuncia «violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360, co. 1, n. 3. omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio e oggetto di discussione tra le parti ex art. 360, co. 1, n. 5. violazione dell’art. 1, co. 376, 377, 378 e 379 della legge 30 dicembre 2020 n. 178.».

2.1 Il motivo è inammissibile in quanto si limita a riportare il contenuto RAGIONE_SOCIALE previsioni normative di cui all’art. 1 commi 376, 377, 378 e 379 della legge n. 178/2020 e a fornire un resoconto storico di precedenti iniziative assunte dai ricorrenti, ma non sottopone a specifiche critiche le argomentazioni che sorreggono la decisione assunta dal tribunale in punto di corretta effettuazione da parte del curatore RAGIONE_SOCIALE prescritte comunicazioni agli enti territoriali.

Il secondo motivo deduce «erronea applicazione del comma 379 dell’art. 1 della l.178/2020 sulla omessa valutazione della documentazione prodotta in atti in merito al contratto di mutuo». Ii ricorrenti sostengono che, contrariamente a quanto opinato dal Tribunale, l’art.1 comma 379 l. cit. prevede che , in caso di immobili sottoposti a procedura fallimentare, il giudice delegato debba d’ufficio procedere al vaglio sul contratto di mutuo sottoscritto tra l’Istituto bancario e la Società concessionaria, al fine di verificarne la regolarità rispetto alla normativa di settore Lamentano, quindi, che il tribunale non abbia preso in esame i documenti da essi prodotti, da cui risulterebbe che nella specie l’istituto bancario mutuante non aveva stipulato apposita convenzione con la Regione Lazio, come invece previsto dall’art. 4 l. n. 457/78 e dalla l. n. 179/92.
3.Il motivo è fondato.

3.1 La legge 30 dicembre 2020 n. 178 (Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per il triennio 20212023), ha introdotto all’art. 1, i commi 376, 377, 378 e 379; come si evince dal comma 377, si tratta di norme volte a tutelare le finalità sociali cui è preordinato il settore dell’edilizia residenziale pubblica nell’ipotesi in cui beni realizzati in tale regime siano assoggettati ad espropriazione forzata.

3.2 Per quanto di interesse, l’art 1, comma 378 della legge 178 del 2020 stabilisce che « se la procedura ha avuto inizio su istanza

dell’istituto di credito presso il quale è stato acceso il mutuo fondiario, il giudice verifica d’ufficio la rispondenza del contratto di mutuo stipulato ai criteri di cui all’articolo 44 della legge 5 agosto 1978, n. 457, e l’inserimento dell’ente creditore nell’elenco RAGIONE_SOCIALE banche convenzionate presso il RAGIONE_SOCIALE. La mancanza di uno solo dei due requisiti citati determina l’immediata improcedibilità della procedura esecutiva ovvero della procedura concorsuale avviata ».
Il successivo comma 379 prevede che « In relazione a immobili di cui ai commi da 376 a 378, qualora vi siano pendenti procedure concorsuali, il giudice competente sospende il relativo procedimento al fine di procedere alle verifiche definite dai medesimi commi da 376 a 378 ».

3.3 Il tribunale ha ritenuto che « la valutazione del contratto di mutuo…potrebbe assumere valenza ostativa per l’ulteriore suo corso nel solo caso in cui la procedura concorsuale abbia avuto abbrivio su istanza dell’istituto di credito mutuante », presupposto non ricorrente nella fattispecie in esame in quanto il fallimento era stato richiesto dal debitore e non dalla banca.

3.4 Tale interpretazione del comma 379 non è condivisibile.

3.5.La predetta disposizione impone al giudice delegato di procedere alla sospensione della procedura concorsuale sugli immobili della società fallita che rientrano nella normativa speciale, al fine di compiere le verifiche previste dal comma 378, indipendentemente da chi sia il soggetto che abbia presentato istanza di fallimento.

3.6 Il richiamo del comma 378 contenuto nel comma 379 è infatti limitato, all’evidenza, a quella parte della prima disposizione che prescrive al giudice dell’esecuzione promossa dalla banca mutuante di procedere alle verifiche circa la rispondenza del contratto di mutuo stipulato ai criteri di cui all’articolo 44 della legge 5 agosto 1978, n. 457 e alla verifica dell’inserimento dell’ente

creditore nell’elenco RAGIONE_SOCIALE banche convenzionate presso il RAGIONE_SOCIALE. Ritenere che, in caso di fallimento, queste verifiche non siano dovute, a meno che la sentenza dichiarativa non sia stata emessa su istanza della stessa banca, comporterebbe un’ingiustificata differenziazione fra procedura esecutiva individuale e collettiva in ordine all’applicabilità della disciplina di tutela di cui si è detto, non evincibile in alcun modo dalla lettera della norma, che nulla prevede al riguardo.
4 Il terzo motivo denuncia « erronea applicazione del d.P.R. n. 616/1977 …erronea applicazione dell’art. 11 bis della l.r. del Lazio n. 18.06.2002 n. 6 …. erronea applicazione dell’art. 1 del r.d. 1611/1930 ». I ricorrenti assumono l’invalidità della comunicazione concernente la pendenza del fallimento eseguita dal curatore nei confronti della Regione Lazio, in quanto indirizzata via pec alla RAGIONE_SOCIALE, anziché alla Giunta Regionale nel domicilio eletto presso l’Avvocatura Regionale, in quanto organo deputato ad agire in giudizio ed a rappresentare l’ente nella procedura concorsuale.
4.1 Il motivo è infondato in quanto l’art. 1 comma 377 l . cit. non prevede che la comunicazione debba essere effettuata presso l’Avvocatura Regionale che rappresenta l’Ente nel caso di contenzioso giudiziale; il t ribunale ha, d’altro canto, correttamente rilevato che la comunicazione aveva comunque raggiunto lo scopo al quale era destinata, stante la costituzione in giudizio della Regione Lazio.

5 All’accoglimento del secondo motivo di ricorso conseguono la cassazione del decreto impugnato e il rinvio della causa al Tribunale di Roma in diversa composizione, per un nuovo esame e per la regolamentazione RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso, dichiara inammissibili il primo e rigetta il terzo; cassa il decreto impugnato in relazione al motivo accolto, e rinvia al Tribunale di Roma, in

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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