Dolus incidens: come ottenere il risarcimento danni

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3503/2023, interviene sul tema del dolus incidens in una compravendita immobiliare. Dei promissari acquirenti avevano citato in giudizio i venditori per aver taciuto l’esistenza di una formalità pregiudizievole sull’immobile. La Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito, stabilendo che, una volta provata la condotta sleale del venditore (il raggiro), si presume che l’acquirente avrebbe concluso il contratto a condizioni più favorevoli. Non è quindi necessario per l’acquirente provare che avrebbe trattato un prezzo inferiore, ma solo quantificare il danno subito, anche attraverso una CTU.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Dolus Incidens e Risarcimento: la Cassazione Facilita la Prova del Danno

Quando si acquista un immobile, la fiducia nel venditore è fondamentale. Ma cosa succede se quest’ultimo nasconde volontariamente un problema? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sul concetto di dolus incidens, chiarendo i diritti del compratore e semplificando il percorso per ottenere un risarcimento. La sentenza stabilisce un principio fondamentale: una volta provato l’inganno del venditore, il diritto al risarcimento del compratore è presunto.

I Fatti di Causa

La vicenda riguarda due promissari acquirenti che, dopo aver firmato un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, scoprivano l’esistenza di una formalità pregiudizievole. Tale vincolo, taciuto dolosamente dai promittenti venditori, ostacolava la concessione di un mutuo bancario. Gli acquirenti decidevano quindi di agire in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalla condotta sleale della controparte.

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello rigettavano la domanda. In particolare, i giudici di secondo grado, pur riconoscendo la reticenza dei venditori, sostenevano che gli acquirenti non avessero fornito prove sufficienti per quantificare il danno. Secondo la Corte d’Appello, mancavano elementi per stabilire il reale valore di mercato dell’immobile e, di conseguenza, per misurare il ‘minor vantaggio’ o il ‘maggior aggravio economico’ subito dagli acquirenti a causa dell’inganno.

La Questione Giuridica: Il Dolus Incidens e l’Onere della Prova

Il cuore della questione risiede nell’applicazione dell’art. 1440 c.c., che disciplina il cosiddetto dolus incidens. Si tratta di un inganno che, pur non essendo determinante per la conclusione del contratto (che sarebbe stato comunque stipulato), ha indotto la parte ingannata ad accettare condizioni contrattuali più sfavorevoli.

L’errore dei giudici di merito è stato quello di porre a carico degli acquirenti un onere probatorio troppo gravoso. Essi hanno preteso la prova che, senza l’inganno, gli acquirenti non avrebbero concluso l’acquisto a quel prezzo. La Cassazione ha ribaltato questa impostazione, chiarendo la corretta interpretazione della norma.

La Decisione della Cassazione sul dolus incidens

La Suprema Corte ha accolto i motivi del ricorso, affermando un principio di diritto di grande importanza pratica. In tema di responsabilità precontrattuale per dolus incidens, una volta che l’attore ha provato l’esistenza di un raggiro su un elemento non trascurabile del contratto, scatta una presunzione iuris tantum (cioè valida fino a prova contraria). Si presume, cioè, che senza la condotta illecita, le condizioni contrattuali sarebbero state diverse e più favorevoli per la parte ingannata.

Questo significa che l’acquirente non deve dimostrare che avrebbe pagato di meno. La sua prova si ferma alla dimostrazione dell’inganno subito. L’esistenza del danno (an debeatur) è presunta per legge. Il compito del giudice, a quel punto, è solo quello di quantificare tale danno (quantum debeatur), che corrisponde al minor vantaggio o al maggior aggravio economico derivante dalla condotta sleale.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione su una consolidata giurisprudenza, sottolineando come la responsabilità per comportamento sleale durante le trattative sorga indipendentemente dal momento in cui esso avviene. In caso di dolus incidens, il danno risarcibile è proprio la differenza tra le condizioni pattuite e quelle che si sarebbero ottenute in assenza dell’inganno.

La Corte ha inoltre censurato la decisione dei giudici di merito di negare la richiesta di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) contabile, ritenendola ‘meramente esplorativa’. Secondo i giudici di legittimità, questa motivazione è contraddittoria. La CTU, infatti, rappresentava lo strumento principale attraverso cui gli acquirenti avrebbero potuto assolvere al loro onere probatorio sulla quantificazione del danno (ad esempio, il maggior costo per ottenere un finanziamento a condizioni diverse). Negandola, la Corte d’Appello ha di fatto precluso agli attori la possibilità di provare l’entità del loro pregiudizio economico, basandosi su motivazioni apparenti.

Le Conclusioni

In definitiva, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Palermo per una nuova valutazione basata sui principi corretti. Questa ordinanza rappresenta una tutela importante per chi acquista un immobile. Stabilisce che la lealtà e la buona fede nelle trattative non sono un’opzione, ma un obbligo. Il venditore che nasconde informazioni rilevanti non solo commette un illecito, ma si espone a una richiesta di risarcimento il cui diritto è presunto una volta che la sua malafede è stata provata. Per l’acquirente, la strada per ottenere giustizia diventa più chiara: l’onere principale è dimostrare l’inganno, non ipotizzare quale sarebbe stato il ‘giusto prezzo’ in una trattativa corretta.

Cosa si intende per dolus incidens in una compravendita immobiliare?
Si tratta di un comportamento fraudolento del venditore, come nascondere un vizio o un vincolo sull’immobile, che non è così grave da invalidare il contratto, ma che ha spinto l’acquirente ad accettare condizioni (ad esempio il prezzo) meno vantaggiose di quelle che avrebbe ottenuto se fosse stato a conoscenza del problema.

Se il venditore nasconde un problema, l’acquirente deve dimostrare che avrebbe pagato un prezzo inferiore?
No. Secondo la Corte di Cassazione, una volta che l’acquirente ha provato l’inganno del venditore, la legge presume che, senza tale inganno, le condizioni contrattuali sarebbero state più favorevoli. Il diritto al risarcimento del danno è quindi automatico, e non spetta all’acquirente provare che avrebbe trattato un prezzo più basso.

Il giudice può rifiutare una consulenza tecnica (CTU) richiesta per calcolare il danno?
No, non può rifiutarla sulla base di motivazioni apparenti o contraddittorie. Come stabilito in questa ordinanza, se la CTU è uno strumento necessario alla parte per dimostrare l’ammontare del danno subito (il quantum), negarla equivale a precludere alla parte il suo diritto di prova, il che è illegittimo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3503 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3503 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/02/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16326/2018 R.G. proposto da: COGNOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO PALERMO n. 786/2017 depositata il 21/04/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/01/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Palermo respinse la domanda di NOME COGNOME e NOME COGNOME, volta ad ottenere il risarcimento dei danni nei confronti di NOME ed NOME COGNOME, promittenti venditori di un immobile sito in Villabate, gravato da una formalità pregiudizievole ostativa alla concessione di un mutuo bancario, che era stata dolosamente taciuta ai promissari acquirenti.

A seguito di rituale impugnazione dei soccombenti, la Corte d’appello territoriale rigettò il gravame, con sentenza n. 786 depositata il 21 aprile 2017.

Il giudice di appello riconosceva che la reticenza dei venditori rispetto alla formalità pregiudizievole gravante sull’immobil e, avrebbe potuto da sola fondare la domanda ex art. 1440 c.c., ma affermava che gli appellanti non avevano fornito alcun elemento probatorio utile a stabilire il reale valore di mercato dell’immobile ed a commisurare il minor vantaggio o il maggior aggravio economico prodotto dal comportamento tenuto in violazione dell’obbligo di buona fede.

Contro la predetta sentenza ricorrono per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME, sulla scorta di tre motivi.

Sono rimasti intimati NOME ed NOME COGNOME.

RAGIONI DI DIRITTO

Attraverso la prima censura, i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione dell’art. 1440 c.c. Affermano che, ove al momento delle trattative avessero saputo dell’esistenza del pregiudizio, avrebbero trattato certamente un prezzo di vendita più basso, sia per l’alea collegata alla possibilità di retrocessione del

titolo di proprietà, sia per la piena consapevolezza di incontrare notevolissime difficoltà nell’ottenimento di un nuovo mutuo.

Con il secondo mezzo, il COGNOME e la COGNOME si dolgono della violazione e falsa applicazione dell’art. 1440 c.c. con riferimento ai motivi di impugnazione ‘di cui ai punti sub 2 e sub 3 dell’atto di appello’, considerato che la Corte d’appello aveva fatto leva sulla mancata indicaz ione del valore di mercato dell’immobile promesso in vendita e sulla mancata dimostrazione circa l’originaria disponibilità liquida, al momento della stipula del preliminare, per negare lo svolgimento di una CTU contabile.
In realtà, nessuno dei due elementi avrebbe avuto rilevanza, giacché avrebbe dovuto farsi riferimento esclusivamente al corrispettivo stabilito liberamente, di comune accordo fra le parti. Inoltre, sarebbe stato dimostrato che, alla data di sottoscrizione del preliminare, oltre ad aver co rrisposto una caparra di € 10.000, i ricorrenti disponessero aliunde della somma di euro 53.291,76.

In ogni caso, sarebbe stato nella facoltà del giudice di merito determinare, in via equitativa, l’entità del pregiudizio economico subito dal COGNOME e dalla COGNOME, oltre al risarcimento del danno non patrimoniale.

Il terzo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 92 c.p.c.

La Corte d’appello non avrebbe considerato che le controparti avevano formulato -ancorché tardivamente -specifiche domande, fra cui quella volta a far dichiarare risolto il contratto preliminare per grave inadempimento degli attori. Inoltre, gli stessi giudici avevano accolto il primo motivo di gravame, riconoscendo esplicitamente l’erroneità del principio di diritto formulato dal Tribunale. Da tutto ciò, quantomeno, la sussistenza di una reciproca soccombenza, che avrebbe dovuto indurre la Corte
d’appello a compensare integralmente le spese di lite anche del secondo grado.

I primi due motivi -che possono essere trattati congiuntamente per la loro evidente assonanza -sono fondati.

4.a) Secondo la più recente giurisprudenza di questa Corte, in tema di responsabilità precontrattuale, qualora il danno derivi dalla conclusione di un contratto valido ed efficace ma sconveniente, il risarcimento deve essere ragguagliato al minore vantaggio o al maggiore aggravio economico determinato dal contegno sleale di una delle parti, restando irrilevante che la violazione del dovere di buona fede sia intervenuta cronologicamente a valle e non a monte della conclusione del contratto, salvo la prova di ulteriori danni che risultino collegati a tale comportamento da un rapporto rigorosamente consequenziale e diretto (Sez. 2, n. 4715 del 14 febbraio 2022; Sez. 1, n. 5762 del 23 marzo 2016; Sez. 2, n. 5965 del 16 aprile 2012).
In altri termini, in tema di dolus incidens (art. 1440 cod.), l’attore, una volta provata l’esistenza di un raggiro su un elemento non trascurabile del contratto, non è tenuto a provare altro ai fini dell’ an debeatur , in quanto opera la presunzione iuris tantum che, senza la condotta illecita, le condizioni contrattuali sarebbero state diverse e quindi per lui più favorevoli (Sez. 2, n. 8318 del 16 agosto 1990). Non ha pertanto pregio l’affermazione della sent enza impugnata, secondo cui ‘ gli appellanti non hanno fornito alcuna prova che non avrebbero concluso l’acquisto per l’importo di euro 126.532,00, essendo tale elemento privo di riscontro ‘.
4.b) L’esame della Corte d’appello era dunque limitato al quantum debeatur , ed, in particolare, a determinare, sotto forma del risarcimento del danno, la minor somma costituente il prezzo già fissato nel contratto preliminare inter partes. E per monetizzare tale importo -la cui quantificazione in astratto costituiva una

probatio diabolica -gli odierni ricorrenti avevano richiesto una CTU contabile, rapportata al maggior costo del mutuo ottenibile in relazione al differente valore del denaro, alle garanzie fornite ed alla graduale riduzione degli anni lavorativi del NOME, rispetto a quello che avevano dovuto estinguere per poter vendere la casa coniugale ed avere la liquidità sufficiente per il nuovo acquisto.

4.b.1) I giudici di secondo grado hanno negato la suddetta istanza, giacché ‘ gli appellanti non hanno fornito alcun elemento probatorio utile a stabilire il reale valore di mercato dell’immobile, elemento indispensabile per valutare le diverse condizioni più favorevoli richieste dall’art. 1440 c.c. rispetto al prezzo concordato e neanche hanno dimostrato le eventuali disponibilità di somme liquide di cui gli stessi disponevano al momento della sottoscrizione del preliminare di vendita .’

Ma a tale motivazione è agevole opporre -come correttamente si legge nel ricorso -che il punto di partenza sarebbe dovuto essere non il valore reale dell’immobile quanto il prezzo liberamente concordato fra le parti ed attestato dal contratto preliminare. Inoltre, il COGNOME, nella sua qualità di lavoratore dipendente (com’è pacifico) disponeva necessariamente di un reddito annuo, sicuramente determinabile. Da ciò la conclusione che la CTU richiesta non sarebbe stata meramente esplorativa.
4.b.2) Risulta pertanto intrinsecamente contraddittoria l’affermazione della Corte distrettuale che ‘ la richiesta di ctu contabile, finalizzata a comprovare il preteso aumento del valore delle singole rate di mutuo rispetto alle condizioni ottenibili nell’anno 2003, appare assolutamente fuorviante e rappresenta comunque un fatto strettamente correlato alla variabilità dei mercati finanziari, al momento della richiesta del mutuo ‘.

In questo modo, invero, è stata preclusa alla parte la possibilità di assolvere l’onere probatorio su lei gravante, sulla base di

motivazioni apparenti o perplesse (Sez. 3, n. 12884 del 22 giugno 2016).

Il terzo motivo, ancorché fondato (Sez. U. n. 32062 del 31 ottobre 2022, in caso di reciproca soccombenza), resta assorbito.

In definitiva, vanno accolti i primi due motivi del ricorso e dichiarato assorbito il terzo; la sentenza è cassata in relazione alle censure accolte e rinviata alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione, che provvederà altresì in ordine alle spese relative al presente giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso, dichiara assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Palermo in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio delle Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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