Divisione immobiliare: regolarità catastale necessaria

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI TORINO N. 364 2026 – N. R.G. 00000793 2023 DEPOSITO MINUTA 23 02 2026 PUBBLICAZIONE 23 02 2026

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Corte di Appello di Torino

Sezione Seconda Civile

R.G. 793/2023

La Corte D’Appello di RAGIONE_SOCIALE Seconda Sezione Civile, in persona dei magistrati:

AVV_NOTAIO NOME COGNOME

AVV_NOTAIO

AVV_NOTAIO NOME COGNOME

Consigliere relatore

AVV_NOTAIO.ssa NOME COGNOME

Consigliere

ha pronunciato la seguente

Oggetto :

SENTENZA

divisione beni non caduti in successione nella causa iscritta al n. 793/2023 promossa da:

(NOME.COGNOME. ), nato a Conselve (PD), il DATA_NASCITA NOME.F.

residente in RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

NOME (C.F.

– PEC

,

C.F.

presso il cui studio in INDIRIZZO, è domiciliato come da delega a margine dell’atto di appello appellante

contro

INDIRIZZO, INDIRIZZO (C.F.

), in persona dell’Amministratore pro tempore P.

, in INDIRIZZO, difeso e rappresentato dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO (C.F.

– PEC

C.F.

, ed elettivamente domiciliato nel suo studio in TorinoINDIRIZZO, per delega 18/3/2021 già in calce alla comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado appellata

e contro

appellata contumace

(ordinanza a verbale di udienza 30/11/2023)

Udienza di precisazione RAGIONE_SOCIALE conclusioni del 10/11/2025 e di rimessione al collegio del 8/1/2016 nelle forme della trattazione scritta.

-parte appellata

108-110, INDIRIZZO, INDIRIZZO ha rassegnato le seguenti conclusioni:

‘ Voglia l’Ecc.ma Corte di Appello di Torino

NEL MERITO, IN INDIRIZZO,

-respingere l’avversario appello in quanto infondato in fatto ed in diritto per i motivi di cui in narrativa e per l’effetto confermare la sentenza n.645/2023 pronunciata dal AVV_NOTAIO, del 10/2/2023 pubblicata il 13/2/2023 nelle parti della motivazione che hanno portato il AVV_NOTAIO di primo grado a decidere sulla condanna del Signor al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite.

In particolare confermare le seguenti parti della sentenza:

‘Considerato l’esito della lite, che ha visto la soccombenza RAGIONE_SOCIALE parti attrice e convenuta sulla domanda di scioglimento della comunione che era stata formulata da entrambe, le spese di lite devono essere compensate integralmente tra attore e convenuta.

In applicazione del principio di causalità devono invece porsi a carico di le spese processuali sostenute dal creditore chiamato in causa come litisconsorte necessario, atteso che si tratta di creditore che ha iscritto ipoteca unicamente sulla quota a lui appartenente'(pag.13 sentenza doc.9).

NEL MERITO IN INDIRIZZO,

si chiede l’accoglimento RAGIONE_SOCIALE conclusioni tutte già precisate in primo grado, che qui di seguito si riproducono:

NEL MERITO,

-assegnarsi, a valere sul ricavato della vendita degli immobili oggetto di divisione o sulla somma stabilita a titolo di conguaglio a favore del Signor , al

108-100, INDIRIZZO, INDIRIZZO le somme di € 2.622,14 per il credito ipotecario vantato nei confronti del Signor oltre interessi su di esso maturandi, e di € 1.630,40 per il credito in prededuzione

come quantificato in atto oltre interessi su di esso maturandi.

Con vittoria di spese legali per il presente giudizio.

Con riserva di ulteriormente dedurre, produrre ed indicare a testi nei termini di legge. Salvis Juribus.

Con vittoria RAGIONE_SOCIALE spese di lite di entrambi i gradi di giudizio ‘.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Sui fatti di causa e sul giudizio di primo grado.

Il Tribunale di Torino con la sentenza n. 645/2023 pubblicata il 13/02/2023, così decideva:

‘ 1) rigetta le domande di scioglimento della comunione sui beni immobili siti in RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO, meglio identificati in parte motiva; 2) ordina all’RAGIONE_SOCIALE Torino 1, la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale trascritta in data 31.12.2020 ai nn. 46505/33801; 3) compensa integralmente le spese di lite tra la parte attrice e la parte convenuta; 4) condanna alla rifusione a favore del
108-110, INDIRIZZO, INDIRIZZO RAGIONE_SOCIALE spese processuali, che liquida in Euro 7.052,00 per compensi professionali, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e c.p.a.; 5) pone definitivamente a carico di , e per questi a carico dell’Erario, gli oneri di CTU già liquidati con decreto del 2.11.2020 per Euro 489,58 per compensi oltre IVA e c.p.a. ed Euro 50,00 per spese imponibili; 6) pone definitivamente gli oneri di CTU già liquidati con decreto del 2.11.2020 a carico di per la parte restante ‘.
Risulta dagli atti e dai documenti versati in causa: i) che e erano stati coniugati in regime di comunione dei beni e che, successivamente, avevano sciolto la comunione a seguito di separazione consensuale omologata dal Tribunale di Torino con provvedimento del 16/07/2012 (gli ex coniugi si sono poi divorziati); ii) che in sede di separazione consensuale decidevano di assegnare in uso l’alloggio già coniugale, sito in RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO (identificato al NCEU al Foglio 219, numero

115, subalterno 5, categoria A/3), a che vi avrebbe vissuto con il figlio della coppia, ; iii) che in sede di separazione decidevano anche di assegnare in uso a un negozio sito sempre nello stesso fabbricato ma ‘ al pian terreno, unitamente a ragioni di comproprietà, … e un vano cantina sito al piano sotterraneo ‘ (cfr. pag. 4 sentenza impugnata e pagg. 2 e 3 atto di citazione di primo grado), in RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO (identificati al NCEU al Foglio 219, numero 115, subalterno 4, piano T, categoria C/1).
a distanza di anni dalla separazione, citava, quindi, in giudizio i) per vedersi riconoscere il 50% del TFR percepito dalla donna e il 50% dell’importo giacente sul conto della stessa prima della separazione; ii) per vedere diviso il compendio immobiliare sopra indicato (solo assegnato in uso ma la cui proprietà non era mai stata divisa), con relativo conguaglio o per vederlo venduto con divisione al 50% del ricavato.

Si costituiva che contestando la fondatezza RAGIONE_SOCIALE pretese dell’ex marito, chiedeva: i) che fosse rigettata la domanda di divisione degli importi percepiti a titolo di TFR e di quanto giacente sul proprio conto corrente al momento della separazione, adducendo varie ragioni; ii) che, in caso di accoglimento di tale domanda, gli importi ritenuti eventualmente dovuti all’ex coniuge fossero compensati (a) con il 50% di quanto presente sul conto corrente di al momento della separazione, (b) con le somme anticipate per le spese condominiali anche per la porzione di immobile in uso all’ex marito e (c) con gli importi dovuti a titolo di contributo al mantenimento del figlio , mai versati.
Quanto alla domanda di divisione, parte convenuta non si opponeva, chiedeva le venisse definitivamente attribuito l’alloggio con eventuale conguaglio da compensare comunque con le spese sostenute negli anni a favore dell’intera proprietà.

Il Tribunale di Torino disponeva CTU formulando un articolato quesito e all’esito del deposito della consulenza emergeva, tra l’altro: i) che sugli immobili era stata iscritta ipoteca giudiziale da parte del

4-8, INDIRIZZO (da ora

) per spese condominiali non onorate da

ii) che entrambi

gli immobili erano gravati da alcune irregolarità catastali e costruttive ritenute non sanabili dal CTU.

Il Tribunale di Torino ordinava l’integrazione del contraddittorio nei confronti del , ai sensi dell’articolo 1113 c.c., che veniva evocato in giudizio e si costituiva. Il chiedeva che gli venissero versati gli importi dovuti da per spese condominiali mai pagate e che tali somme venissero decurtate dalla quota pertoccante all’attore derivante o dalla vendita del compendio immobiliare o dal conguaglio conseguente alla divisione.

Il AVV_NOTAIO di prime cure concedeva, quindi, alle parti i termini per il deposito degli atti conclusivi e tratteneva la causa a decisione. Il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE ritenuta dirimente ai fini del decidere la questione relativa alla presenza di diverse difformità anche catastali, con Ordinanza 5/3/2022 rimetteva la causa sul ruolo, richiamava l’art. 29, comma 1 bis, della Legge 52/1985 e la sentenza della Corte di Cassazione n. 18043/2020 e chiedeva alle parti di contraddire in merito alla possibile improcedibilità della domanda di divisione depositando specifiche memorie. Tutte le parti, in relazione alla questione sollevata dal Tribunale di RAGIONE_SOCIALE nella sostanza affermavano i) che le difformità catastali erano sanabili, ii) che si sarebbe comunque potuto applicare l’ultimo comma dell’art. 40 del DPR 380/1985 (sanando le difformità entro 120 giorni dopo la pronuncia di divisione); iii) che non erano disponibili a procedere a sanatoria prima della divisione, potendo al più decurtare dagli importi incamerati dalla stessa procedura le somme necessarie per le regolarizzazioni.
Il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE assunta la causa a decisione rilevava : i) che parte attrice aveva rinunciato nel corso del giudizio ‘ alla domanda di condanna della convenuta al pagamento in suo favore di una quota del TFR e della metà RAGIONE_SOCIALE poste attive presenti sul conto corrente della convenuta al momento dello scioglimento della comunione ‘; ii) che la causa era quindi solo relativa alla domanda di divisione dei beni immobili; iii) che il CTU, identificati i beni nel Lotto 1 e nel Lotto 2, aveva riscontrato una pluralità di irregolarità sui diversi beni costituenti i due lotti; iv) che mancava la conformità catastale oggettiva di cui all’art. 29, comma 1 bis, della Legge n. 52/1985, costituente ‘ una condizione dell’azione e … oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza RAGIONE_SOCIALE menzioni catastali difetti al momento della
decisione (…)’ (Cass. Sez. n. 2 n. 20526/2020, … si veda anche Cass. Sez. 2 n. 32267/2021)’ (cfr. pagg. 9 e 10 sentenza impugnata); v) che la CTU aveva indicato come ‘ (…) Lo stato dei luoghi attuale del non corrisponde a quello raffigurato nell’elaborato catastale per intervenute modifiche interne non denunciate. Anche il presenta irregolarità catastali in ordine ad un soppalco accessibile dal box mediante una botola. (…) Il CTU non ha proceduto alla regolarizzazione catastale poiché le difformità rilevate costituiscono abuso edilizio non sanabile … ‘ (cfr. pag. 10 sentenza impugnata); vi) che erano altresì presenti difformità edilizie perché, come indicato dal CTU, sebbene ‘ lo stabile … è stato edificato in epoca anteriore il 1° settembre 1967 a seguito del rilascio del Permesso n. 138 del 28.01.1957 seguito poi dal NUMERO_DOCUMENTO del 02.03.1959… ‘ risultava che ‘ … Per il non sono state presentate pratiche edilizie successive la costruzione, mentre per il è stata operata la modifica del serramento del retro, verso cortile, con sostituzione ed ampliamento della porta di accesso. Detta modifica è stata autorizzata dal Provvedimento n. 1387 del 13.10.1986. Per entrambi i LOTTI non risultano istanze di Condono da definire o già definite. Il 1 presenta una difformità edilizia inerente la vetrina di ingresso poiché interamente oscurata mediante pannelli di ferro e la realizzazione di un soppalco per tutta la superficie del retro (oggi box sub. 23). Il 1, come sopra già indicato, originariamente costituito da un negozio con retro-magazzino (sub. 4), è stato oggetto di una variazione catastale per il frazionamento e il parziale cambio d’uso che ha costituito un negozio (sub. 22) e una autorimessa (sub. 23). Le due porzioni create dal suddetto frazionamento catastale sono rimaste comunque unite come in origine e la divisione catastale non è connessa a nessuna autorizzazione edilizia. … Il LOTTO 2 è stato oggetto di modiche interne inerenti la demolizione del muro tramezzante l’ingresso dal tinello e nel balcone lato cortile sono stati istallati due paraventi in ferro e vetro a parziale chiusura. Le difformità sopra segnalate non potranno esser oggetto di regolarizzazione ed i luoghi dovranno esser ripristinati poiché le opere, i manufatti e gli interventi eseguiti non sono conformi alle norme vigenti. … ‘ (cfr. pagg. 10 e 11 sentenza impugnata).
Il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE preso atto che le parti non si erano attivate nel corso del giudizio per provvedere alla rimessione in pristino o alla sanatoria: i) rigettava la domanda di

divisione poiché la presenza di difformità catastali oggettive impediva di provvedere; ii) compensava tra gli ex coniugi le spese di lite; iii) poneva a carico di quelle sostenute dal in virtù del principio di causalità; iv) disponeva, ai sensi dell’art. 2668 c.c., la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di divisione; v) poneva le spese di CTU a carico dei due ex coniugi, considerata la decurtazione conseguente alla ammissione al Patrocinio a Spese dello Stato a favore di

*

2. Sull’oggetto dell’impugnazione.

interponeva appello e formulava tre censure relative: i) alla errata interpretazione RAGIONE_SOCIALE norme di diritto richiamate giacché vi erano le condizioni per l’esercizio dell’azione di divisione, risultando incongrua la pronuncia di improcedibilità; ii) alla erroneità della condanna al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di causa del per l’inapplicabilità del principio di causalità; iii) alla erroneità RAGIONE_SOCIALE conclusioni del CTU per non aver correttamente valutato la normativa in materie edilizia.

non si costituiva e veniva dichiarata contumace. Si costituiva il che chiedeva il rigetto della seconda doglianza di appello avanzata da

Il Consigliere Istruttore alla prima udienza del 30/11/2023 dichiarata la contumacia di si riservava sull’istanza relativa alla necessità di disporre una nuova CTU per verificare se il requisito della non conformità catastale fosse presente solo al momento di introduzione della domanda di primo grado o se fosse tuttora permanente. Il Consigliere Istruttore disponeva, quindi CTU demandando al consulente il compito di ‘ Verificare se gli immobili oggetto di causa presentino le irregolarità già indicate nella CTU svolta in primo grado ed, in particolare, se manchi il requisito della conformità catastale avuto riguardo non solo all’epoca in cui venne instaurato il giudizio di primo grado, ma anche al momento attuale e considerata l’attuale disciplina anche sul piano amministrativo-regolamentare e se, quindi, esse siano di natura ed entità tale da precluderne la divisione ‘. Il CTU concludeva affermando che ‘… le modifiche interne ai due lotti 1 et 2 vanno ben oltre le tolleranze costruttive o al principio di ‘lievi’ modifiche trattandosi di opere che necessitano di con-cessione edilizia ovvero non qualificandosi
come opere libere; -la rappresentazione RAGIONE_SOCIALE planimetrie catastali non rispecchia lo stato di fatto anche se tali modifiche non danno luogo a variazione del numero di vani, della classe, ma certamente della superficie catastale (limitatamente al Lotto 2): limiando lo studio all’art. 29 comma 1bis della legge del 27.02.85 n. 52 non è possi-bile dichiarare la conformità catastale essendoci forti differenze tra stato di fatto e la rappresentazione grafica nelle planimetrie catastali; – le schede catastali sono difformi in punto intestazione ‘ (cfr. CTU appello).
Il legale di all’udienza del 6/6/2024 chiedeva di convocare il CTU a chiarimenti ‘ al fine di accertare se gli abusi riscontrati siano o meno sanabili in base alla normativa di cui al c.d. ‘D.L. Salvini’ di recente entrato in vigore ‘ (cfr. verbale di udienza 6/6/2024).

Il Consigliere Istruttore disponeva un supplemento di CTU e chiedeva al consulente di ‘ accertare se gli abusi riscontrati siano o meno sanabili in base alla normativa di cui al c.d. ‘D.L. Salvini’ di recente entrato in vigore ‘ (cfr. verbale di udienza 4/7/2024).

Il CTU depositava, quindi, il proprio supplemento di consulenza e concludeva affermando: ‘ Ai fini di questo caso specifico l’introduzione del cd Decreto Salva Casa (riforma della SCIA in sanatoria) nulla cambia nelle procedure di regolarizzazione di uno stato di fatto non coerente con le regolamentazioni vigenti. Pertanto, qualunque sia lo strumento urbanistico aAVV_NOTAIOato, è necessario, prima della presentazione in Comune, procedere con RAGIONE_SOCIALE opere edilizie preliminari che ripor-tino lo stato di fatto degli immobili all’interno del perimetro normativo vigente. Dunque il cd Decreto Salva Casa non è un condono edilizio (ex lege 47/85 in cui in cambio di un’oblazione di manteneva – non si sanava – l’abuso), non è una fiscalizzazione dell’abuso (mantenimento dell’opera che si attua quando sulla base di un accertamento motivato dell’ufficio tecnico comunale, risulta impraticabile rimuovere una porzione dell’edificio realizzata in violazione RAGIONE_SOCIALE norme urbanistiche) ma deve essere inteso come riforma della SCIA in sanatoria ovvero deve essere intesa come una Scia tradizionale integrata con nuove regole di utilizzo ‘ (cfr. CTU appello-supplemento).
Il Consigliere Istruttore, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava udienza di rimessione della causa al Collegio per la decisione al 12/6/2025, previa concessione dei termini per il deposito RAGIONE_SOCIALE note contenenti la precisazione RAGIONE_SOCIALE conclusioni (14/4/2025)

e RAGIONE_SOCIALE comparse conclusioni e note di replica. La causa era, quindi, riassegnata ad un nuovo Consigliere Istruttore che fissava l’udienza di rimessione della causa al Collegio al ‘ 19 febbraio 2026 (con nuova decorrenza dei termini ancora pendenti per le difese finali, se non già svolte) ‘ (cfr. ordinanza 8/5/2025), udienza poi anticipata all’8/1/2026 nelle forme della trattazione scritta.

La causa, depositate le note di udienza, era rimessa al Collegio per la decisione.

*

3. Sulla prima censura di appello.

con la prima censura si duole della errata interpretazione RAGIONE_SOCIALE norme di diritto richiamate giacché ritiene vi sarebbero state le condizioni per l’esercizio dell’azione di divisione, risultando incongrui la ritenuta improcedibilità e il rigetto della domanda pronunciata dal Tribunale di Torino.

afferma: i) che ‘ in primo grado tutte le parti congiuntamente avevano evidenziato che … si è in presenza di piccole difformità edilizie riguardanti la facciata dell’appartamento, altezza e larghezza della finestra e portafinestra e la profondità del balcone e avevano … contestato l’improcedibilità della domanda sollevata d’ufficio dal AVV_NOTAIO di prime cure ‘ (cfr. pag. 15 atto di appello); ii) che il Decreto Legge n. 76/2020 (c.d. ‘Decreto Semplificazioni’), aveva introAVV_NOTAIOo una nuova disciplina in merito alle tolleranze costruttive in caso di parziali difformità rispetto al titolo edilizio abilitativo con il nuovo art.34 bis del DPR 380/2001 relativo alle ‘ piccole difformità rispetto a quanto assentito nel titolo abilitativo e più in generale alla disciplina urbanistico-edilizia … … diverso genere di difformità che possono emergere per esigenze varie durante la fase realizzativa RAGIONE_SOCIALE opere … le difformità di cui ai due punti precedenti debbano essere considerate ai fini dell’esecuzione di successivi lavori assentiti nonché della circolazione legittima degli immobili …’ (cfr. pag. 17 atto di appello); iii) che ‘ l’art.36 del DPR 380/2001 stabilisce che ‘In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’art.23 co.1, o in difformità da essa, fino alla scadenza del termine di cui all’art.31 co.3, 33 co.1, 34 co.1, e comunque sino all’irrogazione RAGIONE_SOCIALE sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in
sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda ‘ (cfr. pag. 16 atto di appello); iv) che le anomalie riscontrate negli immobili erano, dunque, tutte sanabili e non preclusive della domanda di divisione; v) che ‘ era necessario determinare il perimetro applicativo dell’art. 29 comma 1 bis della legge 52/1985 … … una analisi sistematica RAGIONE_SOCIALE restanti norme catastali ‘ con particolare riferimento all’articolo ‘ 17 del d.p.r. n. 1142 del 1949 a mente del quale per le unità immobiliari a destinazione ordinaria l’obbligo della relativa dichiarazione si configura nelle ipotesi in cui ‘la variazione incida sulla consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe’ dell’unità immobiliare e dunque sulla determinazione della rendita catastale ‘a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, di ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni, o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni o cambio di destinazione d’uso del bene immobile urbano’; mentre ‘non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo’ … ‘(cfr. pag. 19 atto di appello); vi) che le piccole difformità ‘ non possono comportare una pronuncia di improcedibilità della domanda di divisione come affermato dal AVV_NOTAIO di primo grado, il quale ha totalmente ignorato che è stato introAVV_NOTAIOo il D.L. 16/07/2020 n.76 (c.d. ‘Decreto Semplificazioni’), che tra i vari interventi in tema di edilizia, ha dettato una nuova ed importante disciplina in merito alle tolleranze costruttive in caso di parziali difformità rispetto al titolo edilizio abilitativo, disponendo l’abrogazione del comma 2 ter art.34 del DPR 380/2001 ed introducendo una nuova disciplina con l’inserimento del nuovo art.34 bis del DPR 380/2001 ‘ (cfr. pagg. 20 e 21 atto di appello); vii) che la Corte di Cassazione, in almeno due pronunce (Cass. SS.UU. 25021/2019 e Cass. 2675/2020), aveva chiaramente affermato come ‘ solo gli atti di scioglimento RAGIONE_SOCIALE comunioni relative ad edifici che non presentino gli estremi della concessione edilizia o concessione ad edificare sono soggetti alla comminatoria della sanzione di nullità prevista dalla legge n. 47 del 1985 ‘ (cfr. pag. 21 atto di appello), motivo per cui ‘ non risulta allo stato che la giurisprudenza abbia mai affermato il principio di improcedibilità di una domanda di divisione tra comproprietari solo per la presenza di piccole difformità edilizie alla luce anche della normativa oggi vigente e introAVV_NOTAIOa dal decreto semplificazioni … ‘ (cfr. pag. 22 atto di appello).
La censura è manifestamente infondata.

Invero, parte appellante ha sovrapposto questioni diverse, ovvero, da un lato, la nullità dell’atto di trasferimento (o di divisione) conseguente alla carenza o illegittimità del titolo edificatorio e, dall’altro, l’improcedibilità della domanda con suo rigetto per la carenza della conformità catastale oggettiva. La prima questione è stata oggetto RAGIONE_SOCIALE due pronunce del Supremo Collegio richiamate dall’appellante e solo ellitticamente riguardanti il caso in esame (giacché gli immobili presentano anche difformità edilizie di vario genere), mentre la seconda questione è stata trattata da una pluralità di altre pronunce della Corte di Cassazione (da ultimo si vedano Cass. 34100/2025 e Cass. 32262/2021) e verte sul contenuto dell’articolo 29, comma 1 bis, della Legge n. 52/ 1985, come introAVV_NOTAIOo dall’art. 19, comma 14, del Decreto legge n. 78/2010 convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 122/ 2010, che prevede una diversa ipotesi di nullità del trasferimento immobiliare.
Tale norma è stata espressamente richiamata dal AVV_NOTAIO di prime cure nell’Ordinanza 5/3/2022 con cui la causa è stata rimessa sul ruolo proprio per poter esaminare la questione e per permettere alle parti di regolarizzare le difformità catastali rilevate dal CTU, la cui presenza è oggettiva e non risulta neppure contestata nell’ an dalle stesse. È, cioè pacifico che i due immobili siano connotati da irregolarità sia edilizie che catastali, e l’appellante, rispetto alle prime, ritiene che siano sanabili e non impediscano la divisibilità dei beni, mentre, quanto alle seconde, si limita ad affermare che è necessario ‘ determinare il perimetro applicativo dell’art. 29 comma 1 bis della legge 52/1985 ‘ attraverso l’art. 17 del D.P.R. n. 1142/1949 che riterrebbe rilevanti le sole difformità incidenti ‘ sulla consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe dell’unità immobiliare e dunque sulla determinazione della rendita catastale ‘ (cfr. pag. 19 atto di appello) e del tutto irrilevanti le restanti e, quindi, a suo avviso quelle oggetto di causa.
La Corte di Cassazione nella recente sentenza 34100/2025 (AVV_NOTAIO NOME COGNOME – Relatore NOME COGNOME) ha chiarito: ‘ Questa Corte ha già avuto modo di affermare che le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l’identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e RAGIONE_SOCIALE planimetrie allo stato di fatto, previste dall’art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall’art. 19, comma
14, del d.l. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 122 del 2010, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, devono sussistere, quali condizioni dell’azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili mediante sentenza emessa ai sensi dell’ articolo 2932 c.c., anche in relazione ai processi instaurati prima dell’entrata in vigore del d.l. n. 78 del 2010. (Cass. Sez. 2, 29/09/2020, n. 20526; conf. Cass. n. 5061/2021, in materia di accordi di trasferimento di diritti reali immobiliari conclusi tra i coniugi in sede di separazione personale, nonché in motivazione proprio in materia di divisione Cass. n. 18043/2020). Il principio è stato poi ribadito di recente anche da Cass. n. 27531/2025, sempre in tema di esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre, ipotesi che ben può sovrapporti al caso in cui il giudice sia chiamato a disporre lo scioglimento della comunione immobiliare, che ha affermato che ‘La nullità comminata dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, comma introAVV_NOTAIOo dall’art. 19, comma 14, del d.l. n. 78/2010, convertito, con modificazioni, in legge n. 122/2010, va riconAVV_NOTAIOa nell’ambito dell’art. 1418, terzo comma, c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità ‘formale’ e ‘testuale’, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti della dichiarazione di parte disponente o dell’attestazione sostitutiva del tecnico circa la conformità catastale oggettiva del cespite ‘ (Cass. 34100/2025).
Risulta che nel caso di specie il CTU ha rilevato difformità catastali, cioè la discrasia tra le planimetrie indicate a Catasto e lo stato di fatto degli immobili costituenti una mancanza di conformità catastale oggettiva, ovvero l’identificazione catastale del bene. Le difformità sono state indicate dal Supremo Collegio anche proprio in relazione ‘alle planimetrie depositate in catasto ‘ e alla ‘dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e RAGIONE_SOCIALE planimetrie allo stato di fatto ‘, come nel caso di specie. La conformità è una condizione dell’azione la cui mancanza comporta il rigetto della domanda per improcedibilità come già affermato dalla Corte di Cassazione nella pronuncia n. 32262/2021 e come ancor prima indicato nella sentenza del Supremo Collegio n. 18043/2020, espressamente richiamata dal AVV_NOTAIO di prime cure nella propria Ordinanza 5/3/2022.
Si osserva che quanto esposto era già evidente all’esito del giudizio di primo grado e che solo su istanza dell’odierno appellante è stata poi disposta in sede di gravame una nuova CTU per verificare se gli immobili presentassero le irregolarità già rilevate in primo grado, incluso il requisito della conformità catastale, avuto riguardo non solo al momento della introduzione del giudizio, ma anche al momento attuale, considerata pure ‘l’attuale disciplina anche sul piano amministrativo-regolamentare e se, quindi, esse siano di natura ed entità tale da precluderne la divisione ‘ (cfr. quesito CTU appello). È stato, inoltre, disposto anche un supplemento di CTU giacché l’appellante ha sollevato la questione dell’entrata in vigore del ‘Decreto Salvini’, motivo per cui è stato necessario ‘ accertare se gli abusi riscontrati siano o meno sanabili in base alla normativa di cui al c.d. ‘D.L. Salvini ‘ (cfr. quesito CTU appello-supplemento).
Risulta, da quanto esposto, che la prima doglianza è manifestamente infondata perché, come affermato in modo granitico dal Supremo Collegio, la cui giurisprudenza sul punto è stata condivisa dal Tribunale di Torino con le parti, la carenza di conformità catastale oggettiva comporta l’impossibilità di esaminare la domanda giudiziale relativa agli immobili, sia essa formulata in un giudizio ai sensi dell’art. 2932 c.c., sia essa volta alla divisione di un bene in comunione. Si osserva, inoltre, che la proprietà, e in particolare parte attrice, odierna appellante, è stata posta anche nella possibilità già nel giudizio di primo grado di provvedere alla ‘sanatoria’, rendendo così conformi i dati catastali al reale, superando così il problema della non conformità catastale, che avrebbe, peraltro, potuto ‘sanare’ anche nel corso del lungo giudizio di gravame.
Va quindi rigettata la prima doglianza di appello.

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4. Sulla seconda censura di appello.

con la seconda censura si duole della erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha posto a suo carico le spese di lite del . L’appellante afferma che il creditore ipotecario non è una sua controparte ma vi sarebbe solo ‘ un obbligo di chiamata in causa affinché la divisione abbia effetti anche nei confronti dei terzi creditori ipotecari, i quali hanno la facoltà di intervenire per rifarsi sulle somme ricavate dalla vendita ‘ (cfr. pag. 22 atto di appello).

sostiene che sarebbe errato il richiamo del Tribunale di Torino al principio di causalità perché il primo comma dell’articolo 1113 c.c. statuirebbe solo la facoltà dei ‘ creditori e aventi causa … intervenire a proprie spese ‘ (cfr. pag. 23 atto di appello).

Il si è costituito e ha contestato la fondatezza di quanto sostenuto dall’appellante poiché: i) la chiamata in causa nel giudizio di divisione del terzo creditore era stata causata dall’esistenza della ipoteca giudiziale a proprio favore per il credito nei confronti di a questi imputabile per non aver versato quanto dovuto per spese condominiali; ii) la costituzione del era stata, quindi, legittima e al successivo rigetto della domanda di divisione, era conseguita la condanna alle spese in applicazione del principio di causalità.
La censura è manifestamente infondata.

Invero, il quarto comma dell’articolo 1113 c.c. dispone che ‘ Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale ‘. Si tratta quindi di un litisconsorzio necessario nella misura in cui la pendenza del giudizio deve essere loro notificata e costoro hanno facoltà di costituirsi ove intendano far sì che la domanda di divisione produca effetti anche nei loro confronti.
Il è stato chiamato in giudizio per essere legittimo creditore di , atteso l’inadempimento di quest’ultimo al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese condominiali e la domanda di divisione, come formulata, risultava in astratto legittima e fondata (nella forma della divisione in natura con conguaglio o della vendita in blocco dei beni), motivo per cui è stata corretta la costituzione in giudizio del terzo. Risulta, alla luce di quanto indicato, immune da vizi la sentenza impugnata nella parte in cui ha applicato il principio di causalità e va quindi rigettata la seconda doglianza con conferma della sentenza impugnata.

6. Sulla pronuncia in punto spese.

Parte appellante ha chiesto che, in accoglimento RAGIONE_SOCIALE proprie domande, venisse riformata la sentenza di primo grado anche in punto spese. Il rigetto integrale RAGIONE_SOCIALE censure avanzate dalla parte appellante, comporta la piena conferma della sentenza di primo grado, anche in punto spese.

Quanto alle spese di lite va applicato il principio di soccombenza giacché sono state rigettate tutte le domande avanzate da Le spese di lite vanno liquidate sulla base del D.M. 10/3/2014 n. 55, come modificato dal D.M. 147/2022, tenendo conto del valore del petitum (130.000,00 euro) nei valori medi (valore della causa inferiore a 260.000,00 euro) riAVV_NOTAIOi per la non eccesiva complessità, come segue (Cass. 19482/2018): fase di studio 1.600,00 euro, fase introduttiva 1.000,00 euro, fase trattazione 2.400,00 euro, fase decisoria 3.000,00 euro (totale 8.000,00 euro).
Le spese di CTU del presente grado, come già liquidate, vanno tutte poste a carico di nei rapporti interni tra le parti.

Si deve dar atto che con separato provvedimento è stata disposta la revoca dell’ammissione al patrocinio a Spese dello Stato per il presente grado.

P.Q.M.

LA CORTE D’APPELLO DI TORINO

Sezione Seconda Civile ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando, nel giudizio

di appello proposto da nei confronti di

GENÈ DATA_NASCITA–DATA_NASCITA, VIA

FIOCHETTO 24-26 e di avverso la sentenza n. 645/2023 pronunciata dal Tribunale di Torino pubblicata il 13/02/2023,

1.

RIGETTA

l’appello proposto da parte appellante, e per l’effetto

2.

CONFERMA

la sentenza n. 645/2023 pronunciata dal Tribunale di Torino pubblicata il 13/02/2023;

3.

NOME

la parte appellante, a rifondere a favore della parte appellata,

, INDIRIZZO, INDIRIZZO, le spese legali del presente grado di giudizio che liquida in 8.000,00 euro a titolo di compensi, oltre al rimborso forfetario ex art. 2, co. 2, D.M. n. 55/2014 (come modificato dal D.M. 147/2022), I.V.A. se non detraibile dalla parte vittoriosa, C.P.A. come per legge e alle successive spese occorrende;

4.

PONE

definitivamente le spese di CTU del presente grado, nei rapporti interni tra le parti, a carico integrale di

5.

DA’ ATTO

della sussistenza del presupposto processuale per il raddoppio del contributo unificato di cui all’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 giacché l’appello è stato rigettato.

Così deciso in RAGIONE_SOCIALE nella Camera di Consiglio del giorno 20/1/2026

Il Consigliere estensore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

Il AVV_NOTAIO NOME COGNOME