Divisione ereditaria: valore del terreno edificabile

La Corte di Cassazione ha confermato la validità di una divisione ereditaria riguardante un terreno edificabile. Una delle parti contestava la stima del bene, sostenendo che le ridotte dimensioni impedissero l’edificazione diretta e dunque riducessero il valore del lotto. I giudici hanno stabilito che il valore venale resta elevato poiché la capacità edificatoria può essere sfruttata tramite ampliamento di edifici confinanti o cessione della cubatura a terzi. Il ricorso è stato rigettato, confermando l’obbligo di versare il conguaglio stabilito in sede di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto di Famiglia, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Divisione ereditaria e stima dei terreni edificabili

La divisione ereditaria di beni immobili rappresenta spesso un momento di forte tensione tra i coeredi, specialmente quando l’assegnazione dei beni non appare proporzionata alle quote ideali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato il tema della valutazione di un terreno edificabile di piccole dimensioni, stabilendo principi fondamentali per il calcolo del conguaglio e la gestione delle perizie tecniche.

Il caso della cubatura residua

Nella vicenda analizzata, un coerede contestava l’assegnazione di una porzione di terreno considerata troppo piccola per consentire nuove costruzioni autonome. Tuttavia, la perizia tecnica ha evidenziato che tale area possedeva una cubatura sfruttabile. Questa capacità edificatoria può essere utilizzata per ampliare un immobile confinante o essere ceduta a terzi proprietari di lotti limitrofi. La Corte ha chiarito che il valore di mercato di un bene non dipende solo dal suo utilizzo immediato e isolato, ma da tutte le potenzialità economiche ammesse dalla legge.

La discrezionalità del giudice

Un altro punto centrale riguarda il ruolo del Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU). La ricorrente lamentava l’omessa riconvocazione del perito per chiarimenti. La Cassazione ha ribadito che il giudice di merito ha il potere discrezionale di accogliere o rigettare tali istanze. Se la sentenza fornisce una motivazione logica e coerente basata sulle prove acquisite, non è necessario confutare ogni singola obiezione dei consulenti di parte.

Le motivazioni

La Corte ha stabilito che il valore di un terreno edificabile non può essere sminuito solo perché la sua conformazione fisica rende difficile una costruzione indipendente. La commerciabilità della cubatura è un elemento oggettivo che incide sul valore venale del bene. Inoltre, la possibilità di accorpamento con proprietà limitrofe rappresenta una facoltà di sfruttamento economico reale. Il giudice di merito ha correttamente applicato questi criteri, ritenendo superflui ulteriori accertamenti tecnici poiché la stima iniziale teneva già conto della destinazione urbanistica dell’area. La decisione si fonda sulla necessità di garantire un equilibrio economico tra i coeredi, assicurando che chi riceve un lotto con potenzialità edificatorie versi un conguaglio equo agli altri.

Le conclusioni

In conclusione, la divisione ereditaria deve basarsi su una stima reale e attuale dei beni, considerando ogni possibile sfruttamento economico ammesso dalle norme urbanistiche. La ridotta dimensione di un lotto non giustifica automaticamente un abbattimento del valore se esiste un mercato per la cubatura o se il lotto è funzionale a proprietà adiacenti. Chi riceve un bene di valore superiore alla propria quota ideale è tenuto a versare un conguaglio in denaro agli altri condividenti. Questa decisione conferma l’importanza di perizie tecniche approfondite che guardino oltre l’uso immediato del bene, abbracciando una visione commerciale e urbanistica più ampia.

Cosa succede se un terreno ereditato è troppo piccolo per costruirvi sopra?
Il valore del terreno rimane legato alla sua natura edificabile se la cubatura può essere utilizzata per ampliare edifici vicini o ceduta a terzi.

Il giudice è obbligato a richiamare il perito se una parte contesta la stima?
No, il giudice ha il potere discrezionale di rifiutare nuovi chiarimenti se ritiene che le prove già acquisite siano sufficienti e logicamente motivate.

Quando è dovuto il conguaglio in denaro tra coeredi?
Il conguaglio è obbligatorio ogni volta che il valore del bene assegnato concretamente a un erede supera o è inferiore al valore della sua quota ideale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 36227 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 36227 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 28/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso 25132-2018 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

– controricorrente –

nonché contro

MAGGIONI NOME;

– intimata –

avverso la sentenza n. 12855/2017 del TRIBUNALE di MILANO, depositata il 21/12/2017;

lette le memorie delle parti;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18/12/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO

COGNOME NOME e COGNOME NOME convenivano in giudizio COGNOME NOME deducendo che era deceduto ab intestato COGNOME NOME, coniuge della COGNOME e genitore dei COGNOME, la cui successione si componeva della metà indivisa di un villino e di un terreno circostante sito in Cassano D’Adda, la cui restante quota apparteneva alla COGNOME.

Chiedevano pertanto disporre la divisione dei beni comuni, previa declaratoria di estinzione delle servitù gravanti sul terreno in comunione ed in favore di fabbricato della convenuta, alla quale il bene era pervenuto per donazione dai genitori.

La convenuta non si opponeva alla divisione e chiedeva preferibilmente l’assegnazione della porzione di terreno già gravata della servitù di passaggio in suo favore, contestando però l’estinzione della servitù per il passaggio sotterraneo degli impianti.

Chiedeva poi estendersi la divisione anche ai beni mobili caduti in successione.

In data 19 febbraio 2015 le parti concordavano a verbale circa la riunione della comunione derivante dalla successione con quella

scaturente dall’acquisto originario con atto tra vivi del bene, così che alla COGNOME andava assegnata una quota pari a 4/6 ed ai germani COGNOME una quota di 1/6 pro capite.

Inoltre, la convenuta dichiarava di accettare come quota la porzione di terreno individuata nella planimetria richiamata.

Disposta CTU, il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 12855 del 20 dicembre 2017, ha dichiarato lo scioglimento della comunione, assegnando un lotto in comune agli attori ed un lotto alla convenuta, costituito dalla porzione di terreno edificabile posta a confine con la sua proprietà esclusiva, condannando gli attori al pagamento del conguaglio a favore della convenuta.

Dopo aver preso atto della pacifica necessità di procedere alla divisione e dell’entità delle quote vantate dai condividenti, la sentenza riteneva che con l’accordo del 19/2/2015 fosse stata raggiunta l’intesa in ordine alle modalità con le quali procedere alla divisione, essendo rimasta in contestazione unicamente la spettanza in favore della convenuta del diritto al conguaglio.

Il Tribunale sosteneva che, in assenza di un’espressa rinuncia, ove vi fosse stata una differenza di valore tra la quota ideale e quella reale, risultava comunque dovuto il conguaglio.

Alcun rilievo era assegnato al riscontro di alcuni abusi edilizi nel villino in comunione, dovendo prevalere il carattere ereditario della comunione e la circostanza che lo scioglimento sarebbe avvenuto con attribuzione delle quote e non tramite vendita a terzi, il che escludeva la possibilità di invocare le nullità dettate dalla normativa urbanistica.

Esclusa poi la possibilità di dividere i beni mobili, in quanto gli stessi, oltre che essere gravati del diritto di uso in favore del coniuge superstite, risalivano ad un’epoca che ne faceva presumere l’assenza di un reale valore di mercato.

Emergeva inoltre che alcuni orologi ed oggetti d’oro erano stati trafugati da ignoti, come da denuncia sporta dalla RAGIONE_SOCIALE, così che occorreva prendere in esame solo un motocoltivatore che era stato donato in vita all’attore, ed il cui valore, pari ad € 1.100,00, doveva quindi essere portato in collazione.

Passando all’approvazione del progetto di divisione, la sentenza confermava che la quota della convenuta era costituita da una porzione di terreno edificabile di circa mq. 275, dovendosi condividere la stima di quest’ultima data dal CTU che aveva confermato il carattere edificabile dell’area, ben potendo tale capacità essere sfruttata dalla convenuta ampliando il fabbricato confinante ovvero provvedendo alla cessione a terzi della relativa cubatura.

Il conguaglio era perciò determinato nell’importo di € 18.866,66, somma al cui pagamento erano condannati gli attori.

Avverso tale sentenza ha proposto appello COGNOME NOME, cui hanno resistito gli attori, e la Corte d’Appello di Milano con ordinanza n. 2441 del 23 maggio 2018 ha dichiarato l’appello inammissibile ex art. 348 bis c.p.c., non sussistendo, alla luce delle censure mosse con l’appello, una ragionevole probabilità di accoglimento del gravame.

Per la cassazione della sentenza del Tribunale ha proposto COGNOME NOME sulla base di tre motivi.

COGNOME NOME NOME resistito con controricorso.

L’altra intimata non ha svolto difese in questa fase.

Le parti hanno depositato memorie in prossimità dell’udienza.

Il primo motivo del ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 116 c.p.c., in relazione agli artt. 61 -190 c.p.c. con riguardo all’omessa riconvocazione del CTU a chiarimenti in primo grado e per quanto attiene all’esclusione della consulenza stessa in appello.

Nel richiamare il dovere del giudice di dover decidere sulle prove secondo il proprio prudente apprezzamento, si ricorda altresì che il giudice ha la possibilità di nominare un consulente tecnico d’ufficio, che nella specie era stato designato in primo grado.

Erano state però contestate le conclusioni del medesimo quanto alla determinazione del conguaglio spettante alla ricorrente, essendo stata specificamente criticata la stima della porzione di terreno da attribuire alla stessa ricorrente.

Le critiche all’operato del CTU erano compendiate nella perizia di parte che avevano spinto a sollecitare una riconvocazione del CTU.

Tale richiesta è stata però immotivatamente disattesa, non potendo il Tribunale limitarsi ad aderire alle conclusioni del proprio perito.

Il motivo è infondato.

Costituisce principio radicato nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo cui rientra nel potere discrezionale del giudice di merito accogliere o rigettare l’istanza di riconvocazione del consulente d’ufficio per chiarimenti o per un supplemento di consulenza, senza che l’eventuale provvedimento negativo possa essere censurato in sede di legittimità deducendo la carenza di motivazione espressa al riguardo, quando dal complesso delle ragioni svolte in sentenza, in base ad elementi di convincimento tratti dalle risultanze probatorie già acquisite e valutate con un giudizio immune da vizi logici e giuridici, risulti l’irrilevanza o la superfluità dell’indagine richiesta, non sussistendo la necessità, ai fini della completezza della motivazione, che il giudice dia conto delle contrarie motivazioni dei consulenti di fiducia che, anche se non espressamente confutate, si hanno per disattese perché incompatibili con le argomentazioni poste a base della motivazione (Cass. n. 21525/2019; conf. Cass. n. 15666/2011; Cass. n. 17906/2003).
Orbene, come si ricava dall’illustrazione delle critiche mosse alla CTU dal perito di parte ricorrente, come compendiate nel secondo motivo di ricorso, la stesse si sostanziavano nel rilievo per cui le ridotte dimensioni della fascia di terreno assegnata alla convenuta non avrebbero permesso un adeguato sfruttamento in situ della edificabilità del terreno stesso, a differenza invece della porzione di terreno assegnata agli attori, che essendo di maggiore dimensione ben consentiva la realizzazione di un fabbricato con il pieno sfruttamento della capacità edificatoria.
Rileva però il Collegio che alla pag. 17 della sentenza il Tribunale, nel rispondere a tale obiezione, ha ribadito che in realtà non era dimostrato, come invece sostenuto dal CTU, che l’attività edificatoria connessa come qualità del terreno, dovesse necessariamente svilupparsi sulla porzione assegnata, dovendosi per converso evidenziare, come altresì rimarcato dal CTU a pag. 27 della propria relazione, che la cubatura derivante dal carattere edificabile dell’area poteva essere sfruttata dalla convenuta, tramite ampliamento del fabbricato confinante di sua proprietà, ovvero con la cessione a terzi parimenti consentita (non potendosi contestare tale affermazione, come sostiene parte ricorrente, con l’argomento secondo cui non è certo che un terzo possa essere interessato a rendersi cessionario della cubatura, trattandosi a ben vedere di argomento che riguarda in generale ogni bene suscettibile di valutazione economica, che del pari potrebbe in ipotesi non trovare immediatamente un interessato all’acquisto).
Risulta quindi dalla lettura della sentenza che in realtà il Tribunale si è dato il compito di rispondere alle obiezioni del perito di parte, offrendo un’esplicita risposta alle critiche mosse all’operato del CTU, così che il potere discrezionale cui fa riferimento la giurisprudenza citata risulta essere stato esercitato con motivazione logica e coerente, restando come tale immune dal sindacato di questa Corte.

Il secondo motivo di ricorso denuncia ex art. 360, co. 1, n. 5, c.p.c. l’omesso esame circa un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti, relativamente alla mancata presa in

esame delle contestazioni del perito di parte circa la stima dell’area assegnata alla ricorrente.

Il motivo è inammissibile.

In primo luogo, in quanto, essendosi al cospetto del ricorso avverso sentenza di primo grado, in applicazione della regola dettata dall’art. 348 ter c.p.c., risulta preclusa la deduzione del vizio di cui al n. 5 dell’art. 360 co. 1 c.p.c., atteso che la Corte d’Appello ha posto a fondamento della declaratoria di inammissibilità del gravame le medesime ragioni addotte dal Tribunale.

In secondo luogo, in quanto si denuncia l’omesso esame non già di un fatto, come richiesto dalla norma, quanto la mancata risposta ad una deduzione difensiva, evento questo che esula chiaramente dalle ipotesi suscettibili di essere denunciate ai sensi della norma in esame.

In terzo luogo, in quanto la dedotta impossibilità di sfruttamento delle capacità edificatorie del fondo è stata specificamente oggetto di disamina da parte del giudice di primo grado che ha ritenuto di escluderla, stante la possibilità di uno sfruttamento alternativo rispetto alla facoltà di edificare la stessa area assegnata in sede di divisione.

Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 873 c.c. quanto alla violazione delle distanze legali.

Nel richiamare le previsioni urbanistiche vigenti del Comune di Cassano d’Adda, che prevedono significativi distacchi fra

costruzioni, si deduce che la limitata larghezza massima della porzione di terreno assegnata precluderebbe di fatto ogni possibilità di costruzione che risulterebbe, ove realizzata, evidentemente in violazione delle distanze legali.

Il motivo è del pari inammissibile, in quanto, in contrasto con la ratio che sorregge la decisione del Tribunale, insiste nel voler riferire lo sfruttamento dell’edificabilità del lotto alla costruzione da realizzare sullo stesso lotto, trascurando però il ragionamento del giudice di primo grado che ha ritenuto che la capacità in questione viene assicurata al proprietario dell’area anche in maniera alternativa e cioè tramite lo sfruttamento sia a favore della costruzione della ricorrente confinante, sia a favore di altri lotti di proprietà aliena, senza che a tal fine rilevi la materiale contiguità del fondo del cessionario, sottolineando altresì come entrambe tali alternative modalità di sfruttamento non possano incidere sulla stima del vale venale del terreno.
Il ricorso è quindi rigettato e le spese seguono la soccombenza, provvedendosi alla loro liquidazione come da dispositivo che segue.

Nulla a disporre quanto alla parte rimasta intimata

Poiché il ricorso è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato -Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 della sussistenza dell’obbligo di

versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso in favore del controricorrente delle spese del presente giudizio che liquida in complessivi € 7.700,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre spese generali, pari al 15 % sui compensi ed accessori di legge, se dovuti;

ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater , del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, l. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore somma pari al contributo unificato dovuto per il ricorso a norma dell’art. 1 bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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