Distanze tra costruzioni: Stato vs Regione, chi vince?

Un costruttore edifica un immobile violando le distanze legali, invocando una norma regionale. La Corte di Cassazione interviene, confermando che la normativa statale sulle distanze tra costruzioni prevale. Le deroghe regionali sono ammesse solo se inserite in piani urbanistici complessi e non per singoli interventi edilizi. Di conseguenza, l’ordine di arretramento della costruzione è stato confermato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra costruzioni: Stato vs Regione, la Cassazione fa chiarezza

La regolamentazione delle distanze tra costruzioni rappresenta un punto cruciale del diritto immobiliare, un terreno di scontro tra interessi privati e normative pubblicistiche. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale: la prevalenza della normativa statale in materia, anche nei confronti delle leggi emanate dalle Regioni a statuto speciale. Analizziamo questa importante decisione per capire i limiti del potere legislativo regionale e le tutele per i proprietari di immobili confinanti.

I Fatti del Caso: Costruzione sul Confine e Violazione delle Distanze

Il caso ha origine dalla decisione di un gruppo di proprietari di edificare una nuova costruzione sul confine di un fondo, in sostituzione di un fabbricato preesistente. I proprietari di un appartamento nell’edificio vicino, ritenendo violata la distanza minima di dieci metri prescritta dalla normativa nazionale (D.M. 1444/1968), avviavano un’azione legale chiedendo l’arretramento della nuova costruzione.

Il tribunale di primo grado dava ragione ai costruttori, sostenendo che nel centro storico, dove si trovavano gli immobili, si applicassero le normative locali che consentivano la costruzione sul confine. La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione, riconoscendo l’illegittimità dell’opera per violazione della distanza di dieci metri e condannando i costruttori all’arretramento e al risarcimento del danno. La controversia giungeva così dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione sulle distanze tra costruzioni

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dei costruttori, confermando integralmente la sentenza della Corte d’Appello. La decisione si fonda su un’attenta analisi del riparto di competenze legislative tra Stato e Regioni, anche a statuto speciale, in materia di edilizia e urbanistica. I giudici hanno stabilito che le norme sulle distanze legali attengono all'”ordinamento civile”, materia di competenza legislativa esclusiva dello Stato, e non possono essere derogate da leggi regionali se non a condizioni molto specifiche.

Le Motivazioni: La Prevalenza della Normativa Statale

La Corte ha articolato la sua decisione su diversi punti chiave, chiarendo i confini tra le diverse fonti normative.

Competenza Esclusiva dello Stato in Materia di Ordinamento Civile

Il cuore della motivazione risiede nel principio, più volte affermato anche dalla Corte Costituzionale, secondo cui la disciplina delle distanze tra costruzioni tra fondi finitimi è parte integrante dell’ordinamento civile. Di conseguenza, spetta esclusivamente allo Stato dettare le regole fondamentali. Le Regioni, anche quelle a statuto speciale come la Sardegna, non possono invadere questa competenza introducendo discipline che riducano le tutele previste a livello nazionale.

Limiti alle Deroghe Regionali sulle distanze tra costruzioni

La Cassazione ha chiarito che una deroga alle distanze statali da parte della normativa regionale è legittima solo a una condizione: deve essere inserita all’interno di strumenti urbanistici complessi, come “piani particolareggiati” o “lottizzazioni convenzionate” con previsioni planovolumetriche. Tali strumenti devono riguardare un “gruppo di edifici” e conformare l’assetto complessivo di un’intera zona. Nel caso di specie, la norma regionale invocata dai ricorrenti (il cosiddetto “decreto Floris”) non rispettava questo requisito, poiché consentiva deroghe per singoli lotti basate su criteri generici come “l’inutilizzabilità dell’area” o “soluzioni tecniche inaccettabili”. Questo tipo di deroga, applicata a edifici isolati, è stato ritenuto illegittimo perché incide sui rapporti tra privati senza essere giustificato da un interesse pubblico superiore legato a una pianificazione territoriale unitaria. Allo stesso modo, non era applicabile l’eccezione prevista dalla normativa nazionale per i piani particolareggiati, poiché l’intervento riguardava la sostituzione di un singolo edificio e non un complesso edilizio unitariamente pianificato.

La Questione del Litisconsorzio Necessario

Un ulteriore motivo di ricorso riguardava la presunta erronea chiamata in causa di alcuni comproprietari dell’edificio. La Corte ha respinto anche questa doglianza, affermando che in un giudizio che mira alla demolizione o all’arretramento di una costruzione, tutti i comproprietari devono necessariamente partecipare al processo (litisconsorzio necessario). Questo perché la sentenza finale incide direttamente sui diritti di proprietà di tutti, compresi coloro che possiedono solo unità come autorimesse o quote delle parti comuni (es. muri perimetrali, passo carraio).

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in esame consolida un orientamento giurisprudenziale di fondamentale importanza, offrendo importanti spunti pratici:

1. Certezza del Diritto: Viene riaffermata la prevalenza della normativa statale sulle distanze (D.M. 1444/1968), che funge da baluardo a tutela della salubrità e della sicurezza abitativa. I proprietari possono fare affidamento su questo standard minimo inderogabile.
2. Limiti alla Legislazione Regionale: Le Regioni non possono legiferare liberamente in materia di distanze. Le loro deroghe sono legittime solo se funzionali a un disegno urbanistico complessivo e unitario, e non a favorire interessi edilizi su singoli lotti.
3. Tutela Processuale: In caso di azioni legali per la demolizione, è essenziale coinvolgere tutti i comproprietari dell’immobile, per evitare che la sentenza sia inefficace (inutiliter data).

Una legge regionale può stabilire distanze tra edifici inferiori a quelle previste dalla legge nazionale?
No, di regola non può farlo. La disciplina delle distanze tra costruzioni rientra nella materia dell'”ordinamento civile”, di competenza esclusiva dello Stato. Una legge regionale può prevedere deroghe solo se queste sono inserite in strumenti urbanistici complessi (come piani particolareggiati) che riguardano gruppi di edifici e definiscono l’assetto di intere zone, non per singoli interventi edilizi.

Quando è possibile costruire a una distanza inferiore ai 10 metri da un altro edificio?
È possibile solo in casi specifici previsti dalla normativa nazionale, come ad esempio per gruppi di edifici che formano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche. L’intervento deve far parte di un progetto unitario e complesso che regola i rapporti tra le varie costruzioni, non può essere una decisione isolata per un singolo lotto.

In una causa per la demolizione di un edificio, devono essere citati in giudizio tutti i comproprietari?
Sì. La Corte ha confermato che si tratta di un’ipotesi di litisconsorzio necessario. Poiché un’eventuale sentenza di demolizione o arretramento incide sul diritto di proprietà di tutti i contitolari del bene (comprese le parti comuni), è indispensabile che tutti partecipino al processo affinché la decisione sia valida ed efficace nei confronti di tutti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 9804 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9804 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al R.G.N. 33583-2018 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME , elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO COGNOME, che li rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, giusta procura specioale in atti;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME , elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, rappresentati e difesi

dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, giusta procura speciale in atti;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 333/2018 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, depositata il 20/07/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/03/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

I coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari di un appartamento situato al secondo piano di uno stabile con annesso cortile, sito in Nuoro, dopo aver intrapreso infruttuosamente un procedimento cautelare di denunzia di nuova opera, citavano in giudizio i proprietari del fondo vicino, titolari della concessione edilizia, NOME COGNOME e NOME NOME COGNOME, lamentando l’edificazione sul citato fondo di una nuova costruzione a distanza inferiore rispetto a quella prescritta dal codice civile e dall’art. 9 del D.M. 1444/1968.
Si costituivano in giudizio i convenuti assumendo la non applicabilità dell’invocata disciplina agli interventi edilizi realizzati nel centro storico, zona A 1, dove ricadeva l’erigendo fabbricato, per il quale operava invece il limite dell’art. 873 c .c., con possibilità di deroga alle distanze ivi previste in caso di edificazione sul confine; ipotesi verificatasi nel caso in oggetto, in cui il nuovo fabbricato era stato realizzato in sostituzione di un fabbricato preesistente. Inoltre, in via riconvenzionale, i convenuti chiedevano l’arretramento della costruzione degli attori alla distanza dal confine prescritta dalla legge.
Il Tribunale di Nuoro, esteso il contraddittorio ai comproprietari dell’area interessata dall’intervento edilizio, istruita la causa con documenti e prova testimoniale, con sentenza n. 315/2013, dichiarava, in via preliminare, l’estraneità dei terzi chiamati in causa disponendone l’estromissione dal giudizio, ad eccezione di NOME COGNOME e, nel merito, dichiarava l’irrilevanza dei profili concessori e di conformità allo strumento urbanistico rispetto al thema decidendum riguardante esclusivamente la violazione della normativa civilistica in materia di distanze tra fabbricati. Accertava quindi l’inapplicabilità del limite dei dieci metri previsto dall’art. 9 del D.M. 1444/1968 alle costruzioni realizzate nei centri storici Zona A, nei quali riprendevano viceversa vigore i limiti del codice civile, così come integrati nello specifico dal Piano particolareggiato del Comune di Nuoro che, in caso di interventi edilizi di ‘sostituzione’, consentiva di costruire sul confine in alternativa al rispetto della distanza stabilita dal codice civile. Il Tribunale, inoltre, specificava che l’intervento edilizio di sostituzione intrapreso dai convenuti poteva essere realizzato sul confine in quanto lo strumento urbanistico non ne imponeva inderogabilmente l’arretramento d i tre metri. Secondo il giudice di prime cure i convenuti potevano pertanto sopraelevare il vecchio rudere nel rispetto delle linee verticali del fabbricato preesistente, non ostandovi l’esistenza di una distanza inferiore ai tre metri dall’edificio degli attori, i quali non avevano ancora maturato il diritto a mantenerlo a tale minore distanza, in quanto realizzato da meno di vent’anni.
Contro la sentenza proponevano appello i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME, domandandone l’integrale riforma. Proponeva appello incidentale NOME COGNOME

nella parte in cui la sentenza aveva riconosciuto la sua legittimazione passiva sulla base dell’errata interpretazione dell’atto di acquisto. Si costituivano in giudizio NOME COGNOME, NOME COGNOME, RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME insistendo per la conferma della sentenza impugnata.

La Corte di Appello di Cagliari -Sezione distaccata di Sassari, con sentenza n. 333/2018, in riforma della sentenza gravata, dichiarava la legittimazione passiva di RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME (quale erede di NOME COGNOME), NOME COGNOME e NOME COGNOME; riconosceva l’illegittimità della costruzione realizzata dagli appellati (originari convenuti) sul confine, per violazione della distanza di dieci metri, prescritta dal D.M. 2/4/1968 n. 1444 e per l’effetto, condannava gli st essi, in solido, all’arretramento/demolizione della nuova costruzione alla distanza di dieci metri dalla parete finestrata dell’edificio dove si trova l’unità immobiliare degli attori, oltre la condanna al risarcimento del danno.
Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, NOME COGNOME, RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, affidandosi a cinque motivi di ricorso.

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso notificato il 21.12.18.

In prossimità dell’adunanza camerale, entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli artt. 4 e 5 della legge della Regione Autonoma Sardegna 19 maggio 1981 n. 17 nonché dell’art. 3 della legge costituzionale 26 febbraio 1948, n. 3, con riferimento all’ art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c., sostenendo che la sentenza impugnata ha erroneamente omesso di applicare la normativa regionale a statuto speciale, da considerarsi prevalente rispetto a quella statale.

In particolare eccepiscono che la sentenza gravata, nel ritenere applicabile l’art. 9, secondo comma, D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 in quanto emanato su delega dell’art. 41 quinquies L. 17 agosto 1942 n. 1150 (legge urbanistica) e dunque avente efficacia di legge dello Stato, ha erroneamente ritenuto che lo stesso prevalesse sugli strumenti urbanistici locali non conformi, senza tener conto delle peculiarità (e quindi della prevalenza) delle fonti normative che governano il territorio nella regione a statuto speciale e che avrebbero imposto di ritenere invece applicabili ratione temporis e ratione loci , gli articoli 4 e 5 della legge regionale sarda n. 19 maggio 1981 n. 17, nonché il decreto assessoriale del 22 dicembre 1983 n. 2266/U (secondo cui, ove non sia tecnicamente opportuno costruire sul confine, le distanze non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra gli edifici preesistenti, con la possibilità di costruire a confine previa ponderazione di ragioni di opportunità tecnica da parte della competente autorità amministrativa, sulla base di una valutazione discrezionale sottratta al sindacato del giudice ordinario).
2.Il secondo motivo è così rubricato: ‘ Violazione e falsa applicazione dell’art. 41 -quinquies L. 17 agosto 1942 n. 1150 e

dell’art. 9 ultimo comma, D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, ex art. 360, n. 3 c.p.c. ‘ .

Con esso i ricorrenti deducono, in via subordinata rispetto al primo motivo, che in ogni caso la sentenza impugnata è errata nella parte in cui ha ritenuto applicabile l’art. 9 secondo comma, D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 senza tenere in alcun modo conto di quanto previsto all’ultimo comma dello stesso articolo secondo cui ‘ Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche ‘. L a Corte d’Appello avrebbe dovuto tenere conto di tale ultimo aspetto, data l’inclusione dell’immobile all’interno di un piano particolareggiato con previsioni planovolumetriche.
3.Con la terza doglianza i ricorrenti deducono lo stesso vizio di cui al motivo precedente, sotto il profilo dell’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c. , contestando l’erroneità della sentenza per non aver e la stessa chiarito per quale motivo non sarebbe ricorrente nel caso di specie l’eccezione di cui all’ultimo comma del suddetto articolo 9 D.M. n. 1444/1968, pur essendo pacificamente sussistente la condizione dell’inclusione dell’immobile controverso in un gruppo di immobili ricadenti all’interno di un piano particolareggiato corredato da previsioni planovolumetriche.
4.Con il quarto motivo i ricorrenti invocano la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 1350 e 1117 c.c., in relazione all’ art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. e l’ omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c.

Deducono che la sentenza impugnata, nell’affermare l’esistenza del rapporto litisconsortile con RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, ha fatto malgoverno delle norme che regolano la ripartizione della prova nel processo civile ed in particolare dell’art. 2697 c.c. In particolare, evidenziano i ricorrenti, la sentenza impugnata ha ritenuto sussistere il litisconsorzio sulla base della circostanza per cui sarebbe incontestato che tutti i chiamati in causa siano proprietari quanto meno delle autorimesse poste al piano seminterrato, nonostante tale rilievo fosse stato contestato dagli odierni ricorrenti.
Sotto altro profilo, aggiungono gli istanti, è altresì errata la sentenza nella parte in cui la stessa afferma che, in ogni caso, la circostanza della comproprietà delle autorimesse sarebbe ‘ indirettamente ‘ desumibile dagli atti di acquisto, risultando tale affermazione in aperta contraddizione con l ‘art. 1350 c omma 1 n.1 c.c.

Infine, i ricorrenti evidenziano l’omesso esame del fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, consistente nel mancato esame del certificato di destinazione urbanistica 16 maggio 1991, allegato alla memoria autorizzata dei chiamati in causa, dove è dato chiaramente desumere che l’unità immobiliare dei chiamati stessi ricade in una diversa unità edilizia rispetto all’intervento edificatorio dedotto in lite.

5.Con il quinto motivo ( ‘ Violazione e falsa applicazione dell’art. 873 c.c. e dell’art. 9 L. 24 marzo 1989 n. 122, ex art. 360 n. 3 c.p.c. ‘ ) i ricorrenti lamentano che, anche a volere ipotizzare che i chiamati in causa del primo grado fossero comproprietari delle autorimesse e pertanto comproprietari, in virtù della presunzione di cui all’art. 1117 c.c. delle parti comuni,

l’estensione a costoro del litisconsorzio contrasta con il generale criterio sancito dall’art. 873 c.c., per cui la normativa sui distacchi si applica esclusivamente alle distanze tra costruzioni e non anche ai manufatti interrati.

6.Per ragioni di priorità logica, devono essere anzitutto scrutinati il quarto e il quinto motivo di ricorso, che investono il profilo della legittimazione passiva dei terzi chiamati in causa.

7.Il quarto motivo è destituito di fondamento.

La Corte di appello ha ritenuto i terzi chiamati correttamente evocati in un giudizio tendente al ripristino della situazione preesistente alla demolizione/arretramento del fabbricato sulla scorta di un duplice ordine di motivazioni:

la prima è che parrebbe incontestato (oltre che desumibile indirettamente dagli atti di acquisto) ‘ che tutti i chiamati siano proprietari quantomeno delle autorimesse poste al piano seminterrato, con conseguente presunzione di titolarità delle parti comuni ex art. 1117 c.c., tra le quali rientrano i muri perimetrali della costruzione destinata all’abbattimento o arretramento alle distanze di legge e il passo carraio di accesso alle autorimesse ‘ , considerato che nei rispettivi atti di acquisto degli stessi si fa riferimento ‘ tanto alla presenza del vecchio fabbricato abusivo sul confine, destinato alla demolizione per l’allargamento del passo carraio, che all’acquisto di tutti i diritti sulle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c .’ ;
la seconda, conseguenziale, è che l’unicità dell’intervento edilizio oggetto di causa, che ha investito il ‘ vecchio fabbricato posto sul confine e oggetto di demolizione e di successiva costruzione in sopraelevazione … espone i diritti sostanziali delle parti coinvolte agli effetti dirompenti derivanti dall’accoglimento della domanda di demolizione/arretramento ‘ .

La Corte distrettuale, nel compiere accertamenti fattuali, ha dato decisivo rilievo al legame materiale e di incorporazione esistente tra le proprietà singole ed il muro perimetrale sul quale si innestano le medesime. Da qui, la corretta evocazione dei terzi chiamati in giudizio in qualità di comproprietari quantomeno delle parti comuni, certamente dei muri perimetrali e dei locali seminterrati ad uso cantine nonché del retrostante cortile vincolato alla realizzazione dei parcheggi.

La censura rivolta a tali argomentazioni involge un apprezzamento di fatto che non può essere richiesto al giudice di legittimità, il quale viene anche impropriamente chiamato ad esaminare i titoli di acquisto o altri atti di causa, ivi incluso l’ atto di destinazione urbanistica del 16 maggio 1991 allegato alla memoria autorizzata dai chiamati, dal quale sarebbe dato chiaramente desumere l ‘inclusione dell’unità immobiliare coinvolgente i medesimi chiamati in una diversa unità edilizia, rispetto all’intervento edificatorio ded otto in lite.
8.Il quinto motivo è inammissibile.

Come costantemente affermato da questa Corte, in tema di ricorso per cassazione, è necessario che venga contestata specificamente la ‘ratio decidendi’ posta a fondamento della pronuncia impugnata (v. tra le varie, Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 19989 del 10/08/2017; v. anche Cass. ord. n. 8247/2024 (non massimata). Nel caso in esame, la censura mostra di non cogliere la ratio della motivazione resa dalla Corte territoriale, la quale non si è limitata a porre l’accento sul dato oggettivamente certo che tutti risultavano proprietari delle autorimesse poste al seminterrato, ma ha specificamente affermato che dai titoli d’acquisto era altresì desumibile la proprietà in capo ad essi di tutti i diritti sulle p arti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.,
compresi i muri perimetrali degli appartamenti ai diversi piani di altezza e al passo carraio facente parte della costruzione da abbattere , pervenendo così alla conclusione per cui l’unicità dell’intervento edilizio oggetto di causa li aveva esposti alle conseguenze ripristinatorie derivanti dall’accoglimento della domanda.

9.Ciò precisato, si può passare all’esame dei restanti motivi di ricorso.

10.Il primo motivo è infondato.

Secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, formatasi nel solco della giurisprudenza costituzionale, alla quale il Collegio intende dare continuità, la deroga alla disciplina stabilita dalla normativa statale, realizzata dagli strumenti urbanistici regionali, deve ritenersi legittima quando faccia riferimento ad una pluralità di fabbricati (” gruppi di edifici “) che siano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche che evidenzino una capacità progettuale tale da definire i rapporti spaziodimensionali e architettonici delle varie costruzioni, considerate come fossero un edificio unitario, e siano finalizzate a conformare un assetto complessivo di determinate zone, poiché la legittimità di tale deroga è strettamente connessa al governo del territorio e non, invece, ai rapporti fra edifici confinanti isolatamente intesi.(Cass. sez. II, n. 27638/2018; Cass. n. 18588/2018; Cass. n. 26518/2018).
La condizioni di legittimità delle deroghe alla disciplina statale delle distanze fra costruzioni nei rapporti tra privati, introdotte dalle Regioni nell’ambito della propria competenza legislativa concorrente – da individuarsi nell’inserimento della prescrizione derogatoria in strumenti urbanistici e nella

funzionalità della stessa rispetto alla conformazione dell’assetto urbanistico complessivo ed unitario di determinate zone del territorio – operano anche per i regolamenti attuativi della legge regionale, i quali solo entro tali limiti possono dettare una disciplina direttamente incidente sulla materia delle distanze in deroga a quanto previsto dagli artt. 873 e ss. c.c. e dal d.m. n. 1444/1968 (Cass. nn. 26518/2018; 27638/2018; 38285/2021).

Il principio non è posto in discussione nemmeno in relazione alla potestà normativa delle Regioni a statuto speciale, avendo la Corte Costituzionale, in più occasioni, affermato che la materia delle distanze rientra nella competenza legislativa esclusiva dello Stato, ovvero nell’ordinamento civile dello Stato.

Lo stesso è stato ribadito proprio in relazione alla Regione Sardegna con decisione del 13/03/2014, n. 46, che, ritenendo infondata la q.l.c. dell’art. 2 I. reg. Sardegna 23 ottobre 2009, n. 4, ha rilevato che lo statuto assegna alla Regione, in virtù della “clausola di maggior favore”, dettata dall’art. 10 I. cost. n. 3 del 2001, una potestà legislativa primaria, ossia piena, nella materia dell'”edilizia ed urbanistica”; ha riconosciuto che il “sistema della pianificazione”, come “principio dell’ordinamento giuridico della Repubblica” ed espressione degli “interessi nazionali”, non può ritenersi assoluto ed è censurabile laddove si investano profili di competenza legislativa esclusiva dello Stato, quale, in particolare, la disciplina delle distanze tra i fabbricati rientrante nella materia dell'”ordinamento civile”.
La disciplina delle distanze fra costruzioni ha, infatti, la sua collocazione nel codice civile, ed in particolare negli artt. 873 e 875 ed attiene, in via primaria e diretta, ai rapporti tra proprietari di fondi finitimi. Quando, però, i fabbricati insistono su di un territorio che può avere rispetto ad altri, per ragioni

naturali e storiche, specifiche caratteristiche, la disciplina che li riguarda investe anche interessi pubblici, la cui cura deve ritenersi affidata anche alle Regioni, perché attratta all’ambito di competenza concorrente del governo del territorio. Nel delimitare i rispettivi ambiti di competenza -statale in materia di «ordinamento civile» e concorrente in materia di «governo del territorio» -il punto di equilibrio deve essere individuato nell’ultimo comma dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, dotato di particolare efficacia precettiva e inderogabile, in quanto richiamato dall’art. 41-quinquies I. 17 agosto 1942, n. 1150.
Pertanto, secondo le indicazioni interpretative della giurisprudenza costituzionale (precisate da Corte Cost. nn. 50 e 41/2017 e n. 134/2014 e ribadite, da ultimo, anche da Corte cost. n. 119/2020), e come poi disposto dall’art. 2-bis del TUE, introdotto dall’art. 30, comma 1, lettera a) del d.l. n. 69/2013, convertito, con modificazioni, nella l. n. 98/2013, è legittima la previsione regionale di distanze in deroga a quelle stabilite dalla normativa statale, ma solo se inserite in strumenti urbanistici funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio.
La Corte territoriale ha fatto corretta applicazione dei consolidati principi di diritto affermati dal giudice delle leggi e da questo Giudice di legittimità, che si è pronunciato specificamente proprio sul decreto assessoriale 22.12.1983 n. 17, il c.d. decreto Floris, con Cass. n. 20188/2019, la quale ha stabilito che detto decreto precede la deroga alle distanze previste dal D.M. 1444/68 ” qualora il rispetto delle distanze tra pareti finestrate comporti l’inutilizzabilità dell’area o una soluzione tecnica inaccettabile ” e ha chiarito che ‘ In tema di distanze fra costruzioni nei rapporti fra privati, la deroga alla disciplina
stabilita dalla normativa statale, realizzata dagli strumenti urbanistici regionali, anche da parte delle Regioni a Statuto speciale, deve ritenersi legittima quando faccia riferimento a una pluralità di fabbricati (“gruppi di edifici”) che siano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche che evidenzino una capacità progettuale tale da definire i rapporti spazio-dimensionali e architettonici delle varie costruzioni, considerate come fossero un edificio unitario, e siano finalizzate a conformare un assetto complessivo di determinate zone, poiché la legittimità di tale deroga è strettamente connessa al governo del territorio e non, invece, ai rapporti fra edifici confinanti isolatamente intesi. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia della corte territoriale che aveva disapplicato il decreto assessoriale 22 dicembre 1983 n. 17, il c.d. decreto Floris, in quanto la normativa regionale prendeva in esame gli edifici confinanti isolatamente considerat i)’ .
L’applicazione del c.d. decreto Floris comporta, per un qualunque lotto, la deroga alla normativa primaria in ragione della sua inutilizzabilità edificatoria ovvero in caso di soluzioni tecniche inaccettabili. Il riferimento ad “aree inutilizzate” o a “soluzione tecnica inaccettabile” è estraneo ad un regolamento complessivo ed unitario del territorio, non rientrando tale previsione nei “piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano volumetriche”, ai sensi dell’art. 9 del D.M. 1444/68. Le ipotesi contemplate dal decreto assessoriale non sono finalizzate a conformare un assetto complessivo di determinate zone e non è, quindi, giustificata dall’esigenza di soddisfare interessi pubblici legati al governo del
territorio, ma riguardano rapporti tra edifici confinanti isolatamente considerati.

Questa Corte ha in più occasioni precisato che le norme in materia di distanze fra edifici costituiscono principio inderogabile che integra la disciplina privatistica delle distanze. In particolare, ‘ data la connessione e le interferenze tra interessi privati e interessi pubblici in tema di distanze tra costruzioni, l’assetto costituzionale delle competenze in materia di governo del territorio interferisce con la competenza esclusiva dello Stato a fissare le distanze minime, sicché le Regioni devono esercitare le loro funzioni nel rispetto dei principi della legislazione statale, potendo, nei limiti della ragionevolezza, fissare limiti maggiori. Le deroghe alle distanze minime, poi, devono essere inserite in strumenti urbanistici funzionali ad un assetto complessivo ed unitario di determinate zone del territorio, poiché la loro legittimità è strettamente connessa agli assetti urbanistici generali e quindi al governo del territorio, non, invece, ai rapporti tra edifici confinanti isolatamente considerati (sentenza n. 232 del 2005 della Consulta). Nel caso di specie, la norma in questione, attraverso il mero richiamo delle norme del codice civile, è suscettibile di consentire l’introduzione di deroghe particolari in grado di discostarsi dalle distanze di cui all’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, emesso ai sensi dell’art. 41 -quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, recante «Legge urbanistica» (introdotto dall’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765), avente, per giurisprudenza consolidata, un’efficaci a precettiva e inderogabile. In quanto tali deroghe non attengono all’assetto urbanistico complessivo delle zone di cui si verte, il mancato richiamo alle norme statali vincolanti per la Provincia, determina l’illegittimità costituzionale delle relative no rme per
violazione dell’art. 117, secondo comma, lettera l), Cost., avendo invaso la competenza statale in materia di ordinamento civile ‘.

Ne deriva l’obbligo per il giudice di merito non solo di disapplicare le disposizioni illegittime, ma di applicare immediatamente la disposizione del menzionato art. 9 del DM n. 1444/68, divenuta, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico, in sostituzione della norma illegittima che è stata disapplicata (Cass. n. 23136/2016).

11.Anche il secondo motivo è infondato e va rigettato, stante l’insussistenza delle condizioni derogatorie di cui all’ultimo comma dell’art. 9 del D.M. n. 14444/1968 , dato che in motivazione il giudice distrettuale ha affermato che ‘ le eccezioni ivi consentite -gruppo di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano volumetriche -non (apparivano) ricorrenti nel caso di specie ‘.

In più parti della sentenza si fa riferimento ‘ all’unicità dell’intervento edilizio oggetto di causa, interessante ‘l’intera Unità edilizia identificata D1/3’, che ‘ si ricava dalla nutrita documentazione in atti ‘, a nulla rilevando che le aree ricomprese in detta Unità edilizia appartenessero anche ad altri proprietari, atteso che ‘ l ‘edificio costruito a distanza illegale è unico ‘ , costituendo il risultato della sostituzione di un preesistente fabbricato (tale dovendosi considerare una superficie coperta e di volume urbanistico esistente dagli anni Sessanta del secolo scorso) che -aggiungono i controricorrenti -si è inserito nel contesto di un isolato già edificato.
Fa dunque difetto nel caso di specie la presenza di un ‘gruppo di edifici’, ossia di una pluralità di nuovi fabbricati

inseriti in piani particolareggiati o in lottizzazioni convenzionate, come previsto dall’ultimo comma dell’art. 9 del D.M. citato e, deve aggiungersi.

Il ricorrente comunque neppure ha allegato: a) l’esistenza di un piano particolareggiato o di un piano di lottizzazione diretto all’attuazione dei programmi di edilizia convenzionata e sovvenzionata, avente funzione esecutiva della disciplina generale del P.R.G. e volto a garantire l’esistenza di un valido disegno urbanistico, nonché i tempi di realizzazione delle opere di urbanizzazione ; b) l’esistenza di tavole plano -volumetriche relative ad un gruppo di edifici tra i quali sia ricompreso quello eretto.
12.Il terzo motivo è parimenti destituito di fondamento.

Anche per quanto specificato in ordine al precedente motivo, non sussiste motivazione apparente secondo quanto inteso dai precedenti di questo Giudice, per il quale la motivazione è solo apparente, quando, ‘ benchè graficamente esistente … non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture ‘ (Cass. tra lee varie, S.U. n. 22232/2016).
Peraltro, la censura di motivazione apparente ricadrebbe sotto lo spettro applicativo dell’art. 360 comma 1, n. 4 c.p.c., rendendo nulla la sentenza, qualora il vizio sussistesse. La doglianza del ricorrente prospetta invece l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti in relazione all’art. 360 comma 1, n. 5, c.p.c., senza

tuttavia addurre in che cosa consisterebbe tale fatto e la sua decisività e risulta per questo inammissibile.

In conclusione, il ricorso va rigettato e i ricorrenti devono essere condannati in solido al rimborso delle spese di lite, liquidate come in dispositivo, in forza del principio della soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il giorno 15/03/2023.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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