Distanze tra costruzioni: deroghe e demolizione

La Corte di Cassazione, con un’ordinanza interlocutoria, sospende la decisione su un caso di violazione delle distanze tra costruzioni. Una proprietaria, condannata in appello alla demolizione di una sopraelevazione costruita a meno di dieci metri dal confine, ha impugnato la sentenza. La Corte, prima di decidere sulla legittimità di una deroga prevista dal regolamento edilizio locale, ha ordinato l’acquisizione della normativa urbanistica del Comune per valutarne la conformità alla legge nazionale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra Costruzioni: Quando i Regolamenti Locali Possono Derogare la Legge Statale?

Il tema delle distanze tra costruzioni rappresenta una delle questioni più frequenti e complesse nel diritto immobiliare. Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione riaccende i riflettori su un punto cruciale: fino a che punto i regolamenti edilizi comunali possono derogare alle normative nazionali? Il caso analizzato offre spunti fondamentali sul rapporto tra fonti normative e sul principio di proporzionalità in caso di demolizione.

I Fatti di Causa: Dalla Sopraelevazione alla Causa Legale

La vicenda ha origine dalla sopraelevazione di un fabbricato, originariamente adibito ad autorimessa e ripostiglio, trasformato in un’abitazione civile. Il proprietario di un appartamento confinante, situato in un edificio condominiale, ha citato in giudizio la proprietaria della nuova costruzione, lamentando la violazione delle distanze minime previste dal piano di fabbricazione comunale.

In particolare, la nuova struttura si trovava a una distanza variabile tra 3,50 e 5 metri dalla sua proprietà, ben al di sotto dei 10 metri minimi prescritti dalla normativa nazionale per le pareti finestrate.

Il Percorso Giudiziario: La Decisione della Corte d’Appello

Se in primo grado le domande dell’attore erano state respinte, la Corte d’Appello ha ribaltato completamente la decisione. I giudici di secondo grado hanno accolto la richiesta, ordinando la demolizione della sopraelevazione. La Corte territoriale ha ritenuto che la distanza minima inderogabile fosse quella di dieci metri, stabilita dall’art. 9 del D.M. 1444/1968, una norma di rango superiore prevalente sui regolamenti locali.

Di conseguenza, la norma tecnica comunale che permetteva una distanza inferiore è stata considerata illegittima e disapplicata. È stata invece rigettata la domanda di risarcimento per la perdita della vista panoramica, poiché non ritenuta una posizione giuridica soggettiva autonoma e tutelata.

Le Motivazioni del Ricorso in Cassazione: Distanze tra Costruzioni e Proporzionalità

La proprietaria condannata alla demolizione ha presentato ricorso in Cassazione basandosi su due motivi principali.

La Legittimità della Deroga Locale

Il primo motivo contesta la violazione dell’art. 9 del D.M. 1444/1968. Secondo la difesa, la stessa legge nazionale consente ai Comuni di prevedere distanze inferiori in specifici contesti, come piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche. La norma locale, quindi, non sarebbe stata in contrasto con la legge statale, ma una sua legittima attuazione. La Corte d’Appello avrebbe errato nel disapplicarla senza verificare se rientrasse in una delle eccezioni consentite.

Il Principio di Proporzionalità della Sanzione

Il secondo motivo denuncia la violazione del principio di proporzionalità. La Corte d’Appello ha ordinato la demolizione totale del fabbricato senza valutare la possibilità di un intervento meno drastico, come l’arretramento della costruzione fino al raggiungimento della distanza legale. Secondo la giurisprudenza, la demolizione deve riguardare solo le parti dell’edificio in effettivo contrasto con la normativa, qualora sia tecnicamente possibile un intervento di riduzione proporzionato. Ordinare la demolizione integrale senza un’analisi tecnica precisa costituirebbe una sanzione sproporzionata.

Le Conclusioni (Provvisorie) della Cassazione: L’Ordinanza Interlocutoria

La Corte di Cassazione, prima di potersi pronunciare nel merito, ha ravvisato la necessità di un approfondimento istruttorio. Per decidere sulla legittimità della deroga locale, è indispensabile esaminare direttamente la normativa urbanistica del Comune in vigore all’epoca dei fatti.

Per questo motivo, ha emesso un’ordinanza interlocutoria, con la quale ha sospeso il giudizio e ha ordinato alla propria cancelleria di richiedere al Comune tutti gli atti rilevanti: il Piano di fabbricazione, le Norme Tecniche di Attuazione e la delibera comunale che ha introdotto la norma specifica in contestazione. La trattazione del ricorso è stata quindi rinviata a nuovo ruolo, in attesa di acquisire la documentazione necessaria per una decisione completa e ponderata sul complesso rapporto tra legge statale e regolamenti locali in materia di distanze tra costruzioni.

Un regolamento del mio Comune permette di costruire a una distanza inferiore ai 10 metri previsti dalla legge nazionale. È sempre valido?
Non necessariamente. La legge nazionale (D.M. 1444/1968) consente deroghe alle distanze minime solo in presenza di strumenti urbanistici specifici, come piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate. La Corte di Cassazione, nel caso di specie, ha sospeso la decisione proprio per verificare se la norma locale rientrasse in una di queste eccezioni legittime.

Se costruisco violando le distanze legali, l’intera opera deve essere demolita?
Non sempre. Secondo il principio di proporzionalità, la demolizione dovrebbe limitarsi solo alle parti dell’edificio che violano effettivamente le norme sulle distanze, a condizione che sia tecnicamente possibile un intervento di adeguamento parziale (es. l’arretramento). La Corte d’Appello, secondo la ricorrente, avrebbe errato ordinando una demolizione totale senza un’adeguata analisi tecnica.

Cosa significa che la Cassazione ha emesso un’ordinanza interlocutoria?
Significa che la Corte non ha ancora preso una decisione finale sul caso. Ha emesso un provvedimento provvisorio per ordinare l’acquisizione di documenti (in questo caso, la normativa urbanistica comunale) ritenuti indispensabili per poter giudicare correttamente. Il processo è quindi sospeso in attesa di ricevere tali documenti.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12881 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12881 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 14/05/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 19628/2020 R.G. proposto da:

CHESSARI NOME

-ricorrente-

contro

NOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI SASSARI n. 68/2020 depositata il 27/02/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME è proprietario di un appartamento situato al primo piano di un edificio condominiale. Sul fondo confinante, di proprietà di NOME COGNOME, fino al 2007 era presente un fabbricato destinato ad autorimessa e ripostiglio, con servizio igienico e terrazzo di copertura. Nel 2008 COGNOME ha ottenuto una concessione edilizia per sopraelevare tale struttura, trasformandola

in una casa di civile abitazione. Nel 2012 COGNOME ha citato in giudizio COGNOME dinanzi al Tribunale di Sassari, chiedendo l’accertamento della violazione delle distanze minime previste dal piano di fabbricazione comunale (inosservanza della distanza tra pareti finestrate), l’accertamento dell’ecces so di cubatura e la condanna della convenuta alla demolizione della sopraelevazione, con il ripristino dello stato preesistente e il risarcimento per la perdita del panorama. COGNOME contestava.
Le domande sono state rigettate in primo grado e accolte in appello, con condanna di Chessari alla riduzione in pristino mediante demolizione della sopraelevazione. La Corte territoriale ha ritenuto che la nuova costruzione (posta a distanza di 3,50 metri nel punto minimo e 5 metri nel punto massimo) era stata realizzata in violazione della distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate, stabilita dall’art. 9 del d.m. 1444/1968, prevalente sui regolamenti locali. Ha altresì affermato che il paragrafo ‘s’ delle norme tecniche di attuazione del piano di fabbricazione del Comune fosse illegittimo in quanto in contrasto con il d.m. 1444/1968, dovendo pertanto essere disapplicato. È stata invece rigettata la domanda di risarcimento del danno per perdita della visuale panoramica, poiché il diritto al panorama non è tutelato dall’ordinamento come posizione soggettiva autonoma e, sotto altro profio, poiché il fabbricato dell’attore già prima della sopraelevazione non godeva di vista sul porticciolo turistico.
Ricorre in Cassazione COGNOME con due motivi. Resiste COGNOME controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 9 ult. co. d.m. 1444/1968 per avere la Corte di appello ritenuto illegittima la deroga a quest’ultima norma prevista dal paragrafo ‘s’ delle norme tecniche di attuazione del piano di fabbricazione, poiché l’ar t. 9 ult. co. d.m. 1444/1968 consente di prevedere distanze inferiori nelle ipotesi di

piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche (come nel caso di specie). Si sostiene che è possibile prevedere distanze inferiori per finalità urbanistiche, purché le deroghe siano inserite in piani urbanistici funzionali a un assetto del territorio unitario e armonizzato. Viceversa, la sentenza impugnata, invece, ha escluso che tale paragrafo potesse rientrare tra le deroghe ammesse dalla normativa statale, poiché non inserito in un piano particolareggiato o in una lottizzazione convenzionata con previsioni planovolumetriche.
Il secondo motivo denuncia violazione degli artt. 872, 873 e 2933 c.c., nonché degli artt. 112, 113 e 132 n. 4 c.p.c., per avere la Corte di appello condannato la parte ricorrente alla demolizione totale del fabbricato, senza valutare la possibilità di un intervento meno invasivo, quale l’arretramento della costruzione sino al rispetto della distanza minima di dieci metri. Si afferma che la sentenza impugnata ha disposto la demolizione senza specificare quali porzioni del fabbricato violassero la normativa sulle distanze, incorrendo così in una motivazione carente e apodittica. Si richiama la giurisprudenza di legittimità secondo cui, in caso di violazione delle distanze legali, la demolizione deve riguardare solo le parti effettivamente in contrasto con la normativa e non l’intero edificio, qualora sia possibile un intervento di riduzione proporzionato. Si sostiene che la corte di appello avrebbe dovuto individuare le porzioni del fabbricato che violavano le distanze minime e indicare le misure necessarie per il loro adeguamento, mentre ha disposto la demolizione senza una precisa analisi tecnica, con ciò incorrendo in una violazione del principio di proporzionalità e adeguatezza della sanzione edilizia.
-Ai fini di pronunciarsi sul primo motivo di ricorso, il Collegio ravvisa la necessità di acquisire la rilevante normativa del Comune di Castelsardo in vigore alla data di introduzione del processo (30 marzo 2012) e le eventuali modifiche successivamente intervenute. Si tratta in particolare del Piano di fabbricazione, nonché delle Norme

tecniche di attuazione (N.T.A.) del Piano di fabbricazione del Comune di Castelsardo , compreso il paragrafo ‘s’ e la delibera del Consiglio comunale n. 62 del 4 luglio 1997 che l’ha introdotto .

Di conseguenza rinvia la trattazione del ricorso a nuovo ruolo.

P.Q.M.

La Corte rinvia a nuovo ruolo e manda alla cancelleria di richiedere al Comune di Castelsardo la normativa specificamente indicata nel paragrafo n. 2 della motivazione.

Così deciso in Roma, il 19/03/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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