Distanze legali: quando il ricorso è inammissibile

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un proprietario il cui immobile violava le distanze legali dal confine. La Corte ha ribadito che, dopo la riforma del 2012, il vizio di motivazione di una sentenza può essere contestato solo in casi di grave anomalia, non per semplice insufficienza. È stata confermata la condanna all’arretramento della costruzione per ripristinare le corrette distanze legali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze Legali tra Edifici: La Cassazione e i Limiti del Ricorso

Il rispetto delle distanze legali nelle costruzioni è un pilastro del diritto immobiliare, fondamentale per garantire rapporti di buon vicinato e un ordinato sviluppo del territorio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre l’occasione per approfondire questo tema, illustrando i rigidi limiti entro cui è possibile contestare una decisione sfavorevole e le conseguenze di un ricorso infondato. Il caso riguarda la violazione delle distanze da un confine, confermata in tutti i gradi di giudizio fino alla bocciatura finale del ricorso in Cassazione per inammissibilità.

I Fatti di Causa: Una Costruzione Troppo Vicina

La vicenda ha origine da una causa intentata dai proprietari di un immobile contro i loro vicini. Questi ultimi avevano edificato una costruzione senza rispettare la distanza minima dal confine prevista dai regolamenti locali. Il Tribunale di primo grado, accertata la violazione, aveva condannato i costruttori a demolire l’edificio, o in alternativa ad arretrarlo parzialmente fino a ripristinare la distanza legale.

La decisione veniva impugnata davanti alla Corte d’Appello, la quale, anche a seguito di una nuova consulenza tecnica (CTU) che confermava la violazione (l’edificio si trovava a 4,29 metri dal confine anziché ai 5 metri prescritti), rigettava l’appello. La Corte territoriale sottolineava che neanche una interpretazione favorevole sulla natura ornamentale di alcuni sporti avrebbe modificato la sostanza della violazione e che la presenza di vincoli sismici e archeologici sull’area rafforzava, anziché indebolire, l’inderogabilità delle norme sulle distanze.

I Motivi del Ricorso e le Implicazioni sulle Distanze Legali

I proprietari soccombenti decidevano di portare il caso davanti alla Corte di Cassazione, basando il loro ricorso su tre motivi principali:
1. Violazione degli articoli 872 e 873 c.c. e vizio di motivazione: Si lamentava che la Corte d’Appello non avesse motivato adeguatamente in merito alla funzione puramente ornamentale di alcune sporgenze del fabbricato, che a loro dire non avrebbero dovuto essere considerate nel calcolo delle distanze.
2. Errata applicazione della legge sulla demolizione: I ricorrenti sostenevano che la Corte d’Appello avesse ordinato la demolizione totale del fabbricato, in violazione delle norme che prevedono solo il ripristino della situazione legale.
3. Errata condanna alle spese di lite: Si chiedeva l’annullamento della condanna al pagamento delle spese legali, come conseguenza dell’auspicato accoglimento dei primi due motivi.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso interamente inammissibile, fornendo chiarimenti cruciali sulla procedura e sul merito.

Sul primo motivo, la Corte ha ricordato che, a seguito della riforma dell’art. 360 c.p.c. del 2012, il controllo sulla motivazione di una sentenza è limitato a casi eccezionali di ‘anomalia motivazionale’. Non è più sufficiente un semplice difetto di ‘sufficienza’, ma occorre che la motivazione sia totalmente assente, palesemente illogica o contraddittoria. Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva fornito una motivazione chiara e adeguata, rendendo la censura inammissibile. Inoltre, il motivo mancava di specificità, poiché i ricorrenti non avevano neppure indicato le dimensioni delle sporgenze contestate.

Anche il secondo motivo è stato giudicato inammissibile perché basato su un’errata interpretazione della sentenza impugnata. La Corte ha chiarito che la condanna non era per la demolizione totale, ma per l’arretramento del fabbricato fino al raggiungimento della distanza legale, come correttamente interpretato dalla Corte d’Appello.

Infine, il terzo motivo, essendo strettamente dipendente dall’esito dei primi due, è stato dichiarato inammissibile di conseguenza.

Le Conclusioni: Cosa Impariamo da Questa Ordinanza

Questa decisione della Cassazione ribadisce alcuni principi fondamentali per chiunque sia coinvolto in dispute edilizie. Innanzitutto, il rispetto delle distanze legali è un obbligo inderogabile, la cui violazione comporta il diritto del vicino a ottenere la riduzione in pristino, ossia l’arretramento della costruzione. In secondo luogo, accedere alla Corte di Cassazione per un presunto vizio di motivazione è diventato estremamente difficile: il ricorso deve evidenziare un’anomalia grave e palese, non una semplice divergenza interpretativa. Infine, un ricorso basato su presupposti errati o privo della necessaria specificità è destinato a essere dichiarato inammissibile, con conseguente condanna al pagamento di ulteriori spese.

È possibile contestare in Cassazione la motivazione di una sentenza d’appello per violazione delle distanze legali?
Sì, ma solo in casi molto specifici e gravi. Dopo la riforma del 2012, non è sufficiente lamentare una motivazione ‘insufficiente’. Il ricorso è ammissibile solo se la motivazione è completamente assente, puramente apparente, affetta da un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, o perplessa e oggettivamente incomprensibile. Nel caso esaminato, la motivazione della Corte d’Appello è stata ritenuta sufficiente.

Se un edificio viola le distanze, il giudice ne ordina sempre la demolizione totale?
No. La tutela prevista dalla legge è la ‘riduzione in pristino’, ovvero il ripristino della situazione di legalità. Come chiarito dalla Corte, questo si traduce in una condanna all’arretramento della parte del fabbricato che viola la distanza legale, non necessariamente alla demolizione dell’intero edificio. La condanna originaria era infatti alternativa: demolizione integrale o parziale fino a raggiungere la distanza corretta.

La presenza di un vincolo sismico o archeologico su un’area può giustificare una deroga alle distanze tra costruzioni?
No, al contrario. La sentenza specifica che la presenza di tali vincoli rafforza il regime di inderogabilità delle distanze dal confine, rendendo il loro rispetto ancora più stringente. Questi vincoli, infatti, sono posti a tutela di interessi pubblici superiori che non ammettono eccezioni basate su interessi privati.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 9038 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9038 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26470/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, CANNIA COGNOME;

– intimati –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di PALERMO, n. 1034/2020 depositata il 03/07/2020; Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/03/2025

dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Termini Imerese accertava che l’immobile di proprietà di NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME violava la distanza dal confine con la proprietà degli attori NOME COGNOME e NOME COGNOME e li condannava a demolire integralmente l’edificio o a demolirlo parzialmente fino a raggiungere la distanza legale; rigettava la domanda riconvenzionale di pagamento di una somma per l’appropriazione da parte degli attori di una parte della proprietà dei convenuti.

NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME proponevano appello avverso la suddetta sentenza.

NOME COGNOME e NOME COGNOME resistevano al gravame.

La Corte d’appello di Palermo, dopo aver disposto il rinnovo della CTU, rigettava l’impugnazione. L’ausiliario, infatti, aveva accertato la violazione delle distanze collocandosi il retroprospetto dell’edificio degli appellanti a 4,29 mt. dal confine mentre in base ai regolamenti locali doveva essere ad almeno 5 mt..

Il consulente, per quanto riguardava la distanza dal fabbricato, aveva sostanzialmente confermato quanto accertato dal precedente consulente con una variazione minima anche in caso di interpretazione favorevole circa la natura ornamentale degli sporti. Non poteva condividersi la tesi degli appellanti circa la necessità di rideterminare il confine e nemmeno poteva sostenersi l’ultrapetizione rispetto all’ordine di demolizione o di arretramento posto che il diritto del vicino alla riduzione in pristino conseguiva ipso iure in considerazione della finalità di natura pubblicistica perseguita dal legislatore. Infine, nessuna incidenza assumeva la circostanza che il fabbricato ricadesse in zona sottoposta a vincolo
sismico ed archeologico in quanto tale circostanza rafforzava il regime di inderogabilità delle distanze dal confine.

NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di tre motivi di ricorso.

NOME COGNOME e NOME COGNOME sono rimasti intimati.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli articoli 872 e 873 codice civile. Mancata valutazione della linea del fabbricato per la determinazione delle distanze.

In sostanza parte ricorrente censura la sentenza per mancanza di motivazione soprattutto in relazione alla funzione meramente ornamentale di rifinitura delle sporgenze del fabbricato.

1.1 Il primo motivo di ricorso è inammissibile.

I ricorrenti esplicitamente affermano di lamentare un vizio di motivazione ancorché nella rubrica del motivo fanno riferimento alla violazione degli articoli 872 e 873 del codice civile.

Questa Corte a sezioni unite ha chiarito che dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., operata dalla legge 134/2012, il sindacato sulla motivazione da parte della cassazione è consentito solo quando l’anomalia motivazionale si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; in tale prospettiva detta anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed
obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (cfr. Cass. Sez. un. 8053/2014); – nel caso di specie, la grave anomalia motivazionale non esiste, perché la Corte d’Appello ha sufficiente mente motivato sia in relazione alla situazione di fatto che alle risultanze della consulenza tecnica.

Di conseguenza anche la censura di violazione degli artt. 872 e 873 c.c. è inammissibile risolvendosi nella esplicita richiesta di rivalutazione delle risultanze istruttorie.

Inoltre, la censura è inammissibile anche per l’ulteriore e concorrente ragione di difetto di specificità perché nel ricorso si omette addirittura di indicare il presupposto stesso della censura ovvero le dimensioni dell’aggetto dei balconi del cui computo parte ricorrente oggi si duole.

Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione degli articoli 872, 873, 2933 c.c. e 112 c.p.c..

La Corte d’appello avrebbe ordinato la demolizione dell’intero fabbricato e la successiva ricostruzione dello stesso a distanza legale in violazione dell’articolo 872 c.c. e dell’articolo 2933 c.c.

2.1 Il secondo motivo di ricorso è inammissibile.

La censura non si confronta con la sentenza impugnata nella quale si legge a pagina 2 che il Tribunale nell’accogliere la domanda relativa alla violazione delle distanze aveva condannato i convenuti a demolire integralmente l’edificio o, in via alternativa, a demolirlo parzialmente, eliminando la sezione di fabbricato sul lato prospiciente il fondo degli attori fino a raggiungere la distanza legale.

In ogni caso, la Corte d’appello nel rigettare il medesimo motivo riproposto in questa sede, a pagina 4 afferma che la

sentenza appellata deve interpretarsi quale condanna all’arretramento del fabbricato fino alla distanza legale come richiesto dagli originali attori.

Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione dell’articolo 91 c.p.c.

Secondo parte ricorrente la sentenza dovrebbe essere cassata anche in punto di condanna degli appellanti al pagamento delle spese di lite, mancando il presupposto della soccombenza dei ricorrenti.

3.1 Il terzo motivo di ricorso è inammissibile in quanto si chiede la modifica della statuizione in ordine alle spese di lite come conseguenza dell’accoglimento dei motivi di ricorso che sono stati dichiarati inammissibili.

Il ricorso è rigettato.

Nulla sulle spese non essendosi costituite le parti intimate.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater D.P.R. n. 115/02, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, I. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto;

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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