Distanze legali costruzioni: legge vs regolamento

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4841/2024, ha stabilito l’inderogabilità delle distanze legali costruzioni previste dal Codice Civile. Un regolamento edilizio comunale non può ridurre la distanza minima di tre metri, neppure escludendo dal calcolo le costruzioni al di sotto di una certa altezza. La Corte ha cassato la sentenza d’appello che aveva applicato la norma locale in contrasto con la legge nazionale, riaffermando il principio gerarchico delle fonti del diritto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanze Legali tra Costruzioni: Il Regolamento Comunale Non Può Ridurle

La gestione delle distanze legali costruzioni rappresenta una questione fondamentale nel diritto immobiliare, spesso al centro di accese controversie tra vicini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 4841/2024) ha ribadito un principio cruciale: i regolamenti edilizi comunali non possono derogare in senso peggiorativo le distanze minime stabilite dal Codice Civile. Analizziamo insieme questa importante decisione.

Il Fatto: Una Costruzione Troppo Vicina

Il caso nasce da una disputa tra proprietari di immobili confinanti in un comune toscano. Uno dei proprietari aveva realizzato una costruzione a soli 1,75 metri dal confine, ma l’edificio in questione aveva un’altezza di 215 cm. La Corte d’Appello, in un primo momento, aveva rigettato la richiesta di arretramento del manufatto. La sua decisione si basava sull’applicazione di un regolamento edilizio locale secondo cui “le costruzioni con altezze inferiori a cm 240 non debbono essere considerate ai fini della distanza”. In pratica, secondo i giudici di secondo grado, quella costruzione, essendo più bassa di 2,40 metri, non andava considerata nel calcolo delle distanze e quindi poteva legittimamente trovarsi a meno di tre metri dal vicino.

La Controversia sulle Distanze Legali Costruzioni

I proprietari dell’edificio confinante hanno impugnato la decisione della Corte d’Appello, presentando ricorso in Cassazione. Il loro argomento principale era la violazione dell’articolo 873 del Codice Civile. Tale articolo stabilisce in modo chiaro che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a una distanza non minore di tre metri. La norma permette ai regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore, ma non inferiore. I ricorrenti sostenevano che il regolamento comunale, restringendo la nozione stessa di “costruzione” rilevante per le distanze, avesse di fatto introdotto una deroga illegittima alla legge nazionale.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassando la sentenza della Corte d’Appello e rinviando la causa a un nuovo esame. Gli Ermellini hanno affermato con forza il principio della gerarchia delle fonti, secondo cui una norma locale (il regolamento edilizio) non può essere in contrasto con una norma di legge statale (il Codice Civile), soprattutto quando quest’ultima pone dei limiti minimi inderogabili.

Le Motivazioni

La Corte ha chiarito diversi punti fondamentali. Innanzitutto, l’art. 873 c.c. impone una distanza minima di tre metri per proteggere interessi pubblici come la sicurezza e la salubrità, evitando la creazione di intercapedini dannose. Ai regolamenti locali è concessa la facoltà di aumentare questa distanza, ma mai di ridurla.

In secondo luogo, la nozione di “costruzione” ai fini dell’applicazione delle norme sulle distanze è quella definita dalla legge statale e dalla giurisprudenza consolidata. Si considera costruzione qualsiasi manufatto che, per consistenza, stabilità e consistenza, emerga in modo sensibile dal suolo. Questa definizione è unica e non può essere manipolata o ristretta da un regolamento locale. Pertanto, un Comune non può decidere, tramite un proprio atto, che le opere al di sotto di una certa altezza non siano da considerare “costruzioni”.

Di conseguenza, la Corte d’Appello ha errato nel non disapplicare il regolamento comunale in quanto illegittimo, poiché in palese contrasto con una norma di rango superiore. Invece di disapplicare il regolamento, ha finito per disapplicare e violare l’art. 873 del Codice Civile.

Conclusioni

Questa ordinanza rafforza un principio cardine del nostro ordinamento: il primato della legge nazionale sulle fonti normative secondarie, come i regolamenti comunali, in materie che toccano diritti fondamentali e standard minimi di sicurezza. Per i proprietari di immobili e i costruttori, la lezione è chiara: non ci si può basare su regolamenti locali che sembrano concedere deroghe favorevoli alle distanze minime, poiché tali norme sono destinate a essere disapplicate dal giudice. La distanza di tre metri fissata dal Codice Civile rimane un baluardo non scalfibile dalla normativa locale, se non per stabilire limiti ancora più restrittivi.

Un regolamento comunale può stabilire una distanza tra costruzioni inferiore a tre metri?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’art. 873 del Codice Civile impone una distanza minima inderogabile di tre metri. I regolamenti locali possono solo stabilire una distanza maggiore, ma mai inferiore.

Un edificio basso, ad esempio di 215 cm, è considerato una ‘costruzione’ ai fini delle distanze legali?
Sì. La nozione di ‘costruzione’ stabilita dalla legge nazionale è unica e si applica a qualsiasi manufatto con caratteristiche di consistenza e stabilità che emerga dal suolo, indipendentemente dalla sua altezza. Un regolamento locale non può restringere questa nozione per escludere le opere al di sotto di una certa altezza.

Cosa deve fare un giudice se un regolamento locale è in contrasto con l’art. 873 c.c.?
Il giudice ha il dovere di disapplicare il regolamento locale. Deve quindi ignorare la norma locale illegittima e applicare direttamente la disposizione del Codice Civile, che ha un rango superiore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4841 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4841 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10408/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO FIRENZE n. 283/2022 depositata il 16/02/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1. in causa, per quanto ancora rileva, di violazione di distanze legali tra l’edificio di NOME COGNOME (poi deceduto in sede di gravame) e NOME COGNOME -odierna resistente (convenuta in via riconvenzionale in primo grado)e l’edificio di COGNOME NOME, NOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME -odierni ricorrenti – in Comune di San Giuliano Terme (PI), la Corte di Appello di Firenze, rigettando l’appello di questi ultimi (relativo al mancato accoglimento della domanda riconvenzionale da essi proposta contro la COGNOME e NOME COGNOME in relazione ad una sopraelevazione), negava che il primo edificio di NOME COGNOME, realizzato a 1,75 metri dal secondo, dovesse essere arretrato come preteso dai ricorrenti e ciò perché la costruzione di NOME COGNOME (poi degli odierni ricorrenti COGNOME, ndr) era alta 215 cm e, in base all’art. 121 del regolamento edilizio del suddetto Comune (PI), adottato con delibera del consiglio comunale 21 dicembre 2001, n.89, esecutivo dal 4 febbraio 2002, da applicarsi ratione temporis, ‘le costruzioni con altezze inferiori a cm 240 non debbono essere considerate ai fini della distanza’;
ricorrono per cassazione i COGNOME con due motivi contrastati con controricorso dalla COGNOME;

le parti hanno depositato memorie illustrative;

considerato che:

1.con il primo dei due motivi di ricorso viene denunciata la violazione dell’art. 873 c.c. in riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., per avere la Corte d’Appello ritenuto che mediante regolamento locale potesse essere stabilita una distanza minima tra costruzioni inferiore a quella di tre metri imposta

dall’art. 873 c.c. e per avere la Corte d’Appello ritenuto che mediante regolamento locale potesse essere ristretta la nozione di costruzione alle sole opere edificatorie di altezza non inferiore a cm 240;

2.con il secondo motivo di ricorso, viene denunciata la violazione dell ‘ ”art. 121 del regolamento edilizio del Comune di San Giuliano Terme (PI), approvato con delibera del consiglio comunale del 21 dicembre 2007, esecutiva del 4 febbraio 2007’, in riferimento all’art. 360, primo comma, n . 3 c.p.c. per avere la Corte d’Appello ritenuto che l’art. 121 del regolamento escludesse dal novero delle costruzioni rilevanti ai fini del calcolo delle distanze tutte le costruzioni di altezza non superiore a cm 240 laddove invece detto articolo letteralmente escludeva dal novero delle costruzioni rilevanti ai fini del calcolo delle distanze solo ‘i locali accessori e i locali tecnici’ di altezza non superiore a cm 240. Aggiungevano i ricorrenti che era incontrovertibile che la costruzione di essi ricorrenti non era un locale accessorio o tecnico e sottolineavano che la circostanza era evincibile anche dalla motivazione della sentenza della Corte di Appello. A questo motivo che è espressamente subordinato al primo, ‘esaustivo e assorbente’ (v. ricorso, pagina 16), è sottesa la tesi per cui la versione dell’art. 121 del regolamento locale a cui avrebbe dovuto aversi riguardo non era quella a cui aveva avuto riguardo la Corte di Appello, di cui alla delibera del consiglio comunale 21 dicembre 2001, n.89, esecutiva dal 4 febbraio 2002, ma quella di cui alla delibera del consiglio comunale del 21 dicembre 2007, esecutiva del 4 febbraio 2007′.
3. il primo motivo di ricorso è fondato.

3.1. La Corte di Appello laddove ha posto a base della propria decisione l’art.121 del regolamento del Comune di San Giuliano Terme (PI), secondo cui non avrebbe dovuto darsi rilievo, ai fini delle distanze, a costruzioni di altezza inferiore a cm 240, ha violato l’art.873 c.c. Quest’ultimo stabilisce che ‘ Le costruzioni su

fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri’ e che ‘ Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore’. L’art. 873 c.c. impone una distanza minima. Ai regolamenti locali è lasciato di stabilire una distanza maggiore e non inferiore. Con riguardo alla ratio della disposizione codicistica -evitare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà- è stato precisato, per un verso, che l’art. 873 c.c. ‘si riferisce, in relazione all’interesse tutelato, non necessariamente ad un edificio, ma ad un qualsiasi manufatto (nella specie, autorimessa), avente caratteristiche di consistenza e stabilità o che emerga in modo sensibile dal suolo e che, inoltre, per la sua consistenza, abbia l’idoneità a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n.15282 del 21/07/2005), per altro verso, che ‘ agli effetti di cui all’ 873 c.c., la nozione di costruzione, che è stabilita dalla legge statale, deve essere unica e non può essere derogata, sia pure al limitato fine del computo delle distanze, dalla normativa secondaria, giacché il rinvio contenuto nella seconda parte dell’art. 873 c.c., è limitato alla sola facoltà per i regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore (tra edifici o dal confine) rispetto a quella codicistica’ (v. Cass., sent. n. 1556 del 2005).
3.2. La Corte di Appello, invece di disapplicare il regolamento comunale siccome in contrasto con la legge, ha finito per disapplicare e quindi violare l’art. 873 c.c.;

il primo motivo di ricorso va accolto;

per effetto dell’accoglimento del primo motivo, assorbito logicamente il secondo, la sentenza deve essere cassata e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Firenze in diversa composizione per ulteriore esame attenendosi ai citati principi di diritto;

il giudice del rinvio dovrà decidere anche delle spese dell’intero processo;

PQM

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Firenze, in diversa composizione.

Roma 6 dicembre 2023.

Il Presidente NOME COGNOME

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