Distanze costruzioni vedute: ricorso inammissibile

Un condomino ricorre in Cassazione contro la condanna alla demolizione di una tettoia, ritenuta lesiva delle distanze legali. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile, evidenziando che i motivi addotti sono questioni nuove, mai sollevate nei precedenti gradi di giudizio. La decisione ribadisce l’importanza del principio della “doppia conforme” e il divieto di introdurre nuove censure in sede di legittimità, confermando la violazione delle distanze costruzioni vedute.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra Costruzioni e Vedute: Quando un Motivo di Ricorso è Inammissibile

Il rispetto delle distanze costruzioni vedute è un tema cruciale nella vita condominiale, spesso fonte di accese controversie. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre l’opportunità di approfondire non solo l’aspetto sostanziale della normativa, ma anche importanti principi processuali che possono determinare l’esito di un giudizio, come l’inammissibilità di motivi di ricorso non sollevati nei precedenti gradi di giudizio.

I Fatti del Caso: una Tettoia Contesa in Condominio

La vicenda ha origine dalla decisione di un proprietario di installare una tettoia sul balcone del proprio appartamento. La proprietaria dell’unità immobiliare del piano superiore, ritenendo che tale opera fosse illegittima e limitasse il suo diritto di veduta, oltre a violare le norme sulle distanze, ha citato in giudizio sia il vicino che il Condominio, chiedendo la demolizione della tettoia e il risarcimento dei danni.

Il Percorso Giudiziario: dal Tribunale alla Corte d’Appello

Il Tribunale di primo grado, dopo aver disposto una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), ha accolto la domanda dell’attrice. Il giudice ha accertato che la tettoia era stata realizzata in violazione dell’art. 907 del Codice Civile, che disciplina le distanze delle costruzioni dalle vedute, e ne ha ordinato la rimozione.

Il proprietario della tettoia ha impugnato la sentenza dinanzi alla Corte d’Appello. Quest’ultima, tuttavia, ha rigettato l’appello, confermando in toto la decisione del Tribunale. I giudici di secondo grado hanno ribadito la correttezza della valutazione sulla violazione delle distanze e hanno respinto le eccezioni procedurali sollevate dall’appellante.

I Motivi del Ricorso in Cassazione sulle distanze costruzioni vedute

Non soddisfatto, il proprietario ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su tre motivi principali:
1. Errata qualificazione giuridica: La Corte d’Appello avrebbe erroneamente qualificato la tettoia come una “costruzione” soggetta alle norme sulle distanze.
2. Nullità della CTU: La consulenza tecnica svolta in primo grado sarebbe nulla per vizi procedurali, in particolare per la mancata comunicazione dell’inizio delle operazioni peritali.
3. Uso legittimo della cosa comune: La realizzazione della tettoia rientrerebbe nel legittimo uso della proprietà individuale e delle parti comuni, senza compromettere il decoro architettonico, la stabilità dell’edificio o il diritto di veduta altrui.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile e infondato, basando la sua decisione su principi procedurali di fondamentale importanza.

Inammissibilità per Novità delle Censure

Il punto centrale della decisione è che le questioni sollevate dal ricorrente (la qualificazione della tettoia, la nullità della CTU e l’uso della cosa comune) costituivano “questioni nuove”. I giudici hanno rilevato che tali argomenti non erano stati specificamente dedotti come motivi di impugnazione nel giudizio d’appello. La Corte ha ricordato che il giudizio di Cassazione è un giudizio di legittimità, non un terzo grado di merito. Pertanto, non è possibile introdurre per la prima volta in quella sede argomentazioni che avrebbero dovuto essere presentate e discusse davanti ai giudici di merito. Il ricorrente, per evitare tale inammissibilità, avrebbe dovuto dimostrare di aver sollevato le medesime questioni negli atti del giudizio precedente, onere che non ha assolto.

Applicazione del Principio di “Doppia Conforme”

Inoltre, la Corte ha applicato il principio della cosiddetta “doppia conforme”, previsto dall’art. 348-ter c.p.c. Poiché la Corte d’Appello aveva confermato la sentenza di primo grado basandosi sulle stesse ragioni di fatto, al ricorrente era preclusa la possibilità di denunciare in Cassazione l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio. Questo meccanismo processuale serve a limitare l’accesso alla Suprema Corte nei casi in cui due giudici di merito abbiano già raggiunto la medesima conclusione sulla base dello stesso quadro fattuale.

Le Conclusioni: Principi di Diritto e Implicazioni Pratiche

L’ordinanza in esame è un’importante lezione di strategia processuale. Anche in presenza di argomenti potenzialmente validi nel merito, la loro tardiva introduzione nel processo può renderli del tutto inutili. La decisione conferma che i motivi di appello devono essere specifici e completi, delineando fin da subito l’intero perimetro delle contestazioni che si intendono muovere alla sentenza di primo grado. Introdurre nuove questioni in Cassazione è una pratica processualmente scorretta che conduce, come in questo caso, all’inammissibilità del ricorso. Per i cittadini, ciò si traduce nella necessità di affidarsi a una difesa tecnica attenta e scrupolosa fin dalle prime fasi del contenzioso, per garantire che ogni argomento a proprio favore sia tempestivamente e correttamente presentato al giudice.

Perché il ricorso in Cassazione è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché le questioni sollevate dal ricorrente (come la qualificazione della tettoia quale costruzione o la nullità della CTU) non erano state presentate come specifici motivi di impugnazione nel precedente giudizio d’appello. Si trattava, quindi, di “questioni nuove”, che non possono essere introdotte per la prima volta in sede di legittimità.

Cosa significa il principio della “doppia conforme” applicato in questo caso?
Significa che, avendo la Corte d’Appello confermato la sentenza del Tribunale basandosi sulle medesime ragioni di fatto, è preclusa la possibilità per il ricorrente di lamentare in Cassazione il vizio di “omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio”. Questo principio limita l’accesso al giudizio di legittimità quando due sentenze di merito sono conformi sulla valutazione dei fatti.

Un condomino può sollevare qualsiasi argomentazione per la prima volta davanti alla Corte di Cassazione?
No. La Corte di Cassazione è un giudice di legittimità, che valuta la corretta applicazione della legge e la logicità della motivazione, non un giudice di merito che riesamina i fatti. Salvo eccezioni, non possono essere introdotte questioni o argomenti nuovi che non siano già stati oggetto del dibattito processuale nei precedenti gradi di giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5534 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5534 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 37764/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME COGNOME rappresentato e difeso dall ‘ avvocato NOME COGNOME

– Ricorrente –

Contro

RIGGIO COGNOME rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME

– Controricorrente –

E contro

CONDOMINIO ITACA PAL. A-B, CONDOMINIO ITACA PAL. D, CONDOMINIO ITACA PAL. C-E.

– Intimati –

Avverso la sentenza della Corte d’ appello di Messina n. 724/2019 depositata il 25/09/2019.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 12 febbraio 2025.

Condominio

Rilevato che:

Con citazione notificata il 28 febbraio 2004, NOME COGNOME convenne NOME COGNOME e il Condominio RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO, e, premesso di essere proprietaria, nello stesso condominio, di un appartamento al secondo piano, e che COGNOME, proprietario dell’appartamento sottostante, aveva realizzato una tettoia illegittima e abusiva, chiese la condanna dei convenuti alla demolizione dell’opera e al risarcimento del danno.

Il Tribunale di Messina, espletata una CTU, con sentenza n. 1344/2015 -emessa nel contraddittorio del Condominio (che, costituendosi, aveva eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva) e previa dichiarazione della contumacia del convenuto COGNOME -, accolse la domanda dell’attrice;

NOME COGNOME ha interposto appello nei confronti dell’attrice -la quale, costituendosi, ha chiesto il rigetto del gravame – e ha notificato l ‘atto di appello anche al Condominio che, nel primo atto difensivo, ha svolto appello incidentale e ha chiesto di essere autorizzato a chiamare in causa il Condominio RAGIONE_SOCIALE Palazzine A-B-D, le quali, a loro volta, nel primo atto difensivo, hanno svolto appello incidentale per la declaratoria di carenza di legittimazione passiva del Condominio.
La Corte d’appello di Messina ha dichiarato inammissibili gli appelli incidentali del Condominio RAGIONE_SOCIALE-BD, ha respinto l’appello incidentale del Condominio RAGIONE_SOCIALE, ha confermato la sentenza di primo grado e, da ultimo, ha regolato le spese del grado.

In particolare, per quanto qui di rilievo, la sentenza ha disatteso il primo motivo dell’appello del signor COGNOME in ragione del fatto che la vocatio in ius del convenuto, nel giudizio di primo grado, era stata ritualmente eseguita dall’ufficiale giudiziario , nelle forme dell’art. 140 c.p.c.; ha respinto il secondo motivo condividendo l’affermazione del

Tribunale in base alla quale la tettoia era stata realizzata in violazione dell’art. 907 c.c. sulle distanze delle costruzioni dalle vedute;

NOME COGNOME ha proposto ricorso, articolato in tre motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso, illustrato da una memoria.

Le altre parti sono rimaste intimate.

Considerato che:

il primo motivo di ricorso denuncia, ai sensi dell’art. 360 comma 1 nn. 3 e 4 c.p.c., violazione dell’art. 907 c.c. e vizio di motivazione.

Il giudice d’appello avrebbe erroneamente qualificato la tettoia come una costruzione soggetta alla disciplina delle distanze dalle vedute e non avrebbe spiegato, in maniera congrua e adeguata, le ragioni del proprio convincimento;

il secondo motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360 comma 1 nn. 3 e 4 c.p.c., la nullità della sentenza derivata, ex artt. 157 e 159 c.p.c., dalla nullità della CTU, svolta in primo grado, per violazione del principio del contraddittorio ex art. 101 c.p.c. e per falsa applicazione dell’art. 194 comma 1 c.p.c.

Si sostiene che la CTU sarebbe nulla sia perché l’ausiliare del Tribunale non ha inviato alle parti l’avviso contenente la data e il luogo di inizio delle operazioni peritali, sia perché il consulente d’ufficio, in violazione della prescrizione dell’art. 194 comma 1 c.p.c. , non ha compiuto tutti gli accertamenti necessari, collegati all’oggetto della perizia e, più nel dettaglio, ha reputato illegittima la collocazione della tettoia, in assenza dell ‘ indispensabile comunicazione alla P.A., da parte del proprietario, senza avvedersi che il ricorrente, il 21 gennaio 2005, aveva inviato regolare comunicazione al Comune di Messina;
il terzo motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360 comma 1 nn. 3 e 5, vizio di motivazione, violazione degli artt. 1102 comma 1, 1120 comma 2 c.c., e omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio.

La sentenza non avrebbe tenuto conto del fatto che la realizzazione dell ‘opera costituiva esercizio del diritto del condomino di servirsi della cosa comune e che la tettoia, costruita sull’esatto perimetro del balcone del ricorrente, non aveva compromesso il diritto di veduta della proprietaria dell’appartamento del piano di sopra e nemmeno la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato condominiale;

i tre motivi, il cui esame può avvenire contestualmente perché pongono analoghe questioni, sono in parte inammissibili e in parte infondati.

4.1. In primo luogo (inammissibilità dei motivi), le questioni concernenti rispettivamente la qualificazione della tettoia come costruzione, in relazione alla prescrizione ex art. 907 c.c. (primo motivo), la nullità della sentenza consequenziale alla nullità della consulenza d’ufficio per vizi procedurali (secondo motivo) , l’uso legittimo della cosa comune da parte del condomino e il regime delle ‘innovazioni’ (terzo motivo), sono questioni nuove, non trattate dalla Corte d’appello di Messina e nemmeno dedotte dall’appellante come motivo di impugnazione.
La sentenza d’appello , infatti, indica con chiarezza i due motivi di impugnazione riguardanti i seguenti profili, diversi dalle questioni sopra sintetizzate: la nullità della sentenza di primo grado per vizi di notifica dell’atto in troduttivo; la realizzazione della tettoia, pacificamente qualificata come costruzione, nel rispetto delle distanze di cui all’art. 907 c.c.

Come ricorda Cass. 27/09/2023, n. 27474 (che, in motivazione, menziona Cass. n. 32804/2019), qualora una questione giuridica –

implicante un accertamento di fatto – non risulti trattata nella sentenza impugnata, il ricorrente che la proponga in sede di legittimità, al fine di non incorrere nell’inammissibilità per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto.

Adempimento, questo, non assolto dal ricorrente.

Infine, con riferimento alla censura in punto di ‘omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio’ (terzo motivo), va applicata la previsione di cui all’art. 348 ter ultimo comma c.p.c., che, per l’ipotesi di cosiddetta doppia conforme, avendo (come nel caso di specie) il giudice di appello confermato la decisione del Tribunale, sulla base delle medesime ragioni inerenti alle questioni di fatto a sostegno della sentenza di primo grado, preclude la deducibilità in sede di legittimità del vizio di cui al n. 5 dell’art. 360 comma 1 c.p.c.
4.2. In secondo luogo, alla luce del chiaro e lineare percorso argomentativo della decisione della Corte di Messina, paiono prive di fondamento le censure relative al vizio di motivazione (primo e terzo motivo).

Il vizio di motivazione apparente ricorre quando (diversamente da quanto accade in questo giudizio) la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639, che, in motivazione , richiama Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016, Rv. 641526; Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016;
Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022, Rv. 664061; Sez. 6 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019, Rv. 654145);

il ricorso, pertanto, deve essere respinto, con condanna del ricorrente al rimborso delle spese processuali in favore della controricorrente, con distrazione in favore del difensore che ne ha fatto richiesta in memoria;

a i sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115/2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in euro 3.000,00, più euro 200,00, per esborsi, oltre alle spese generali, e agli accessori di legge, con distrazione a favore dell’avv. NOME COGNOME dichiaratosi antistatario.

A i sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/2002, dichiara che sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, in data 12 febbraio 2025, nella camera di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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