Distanza dal confine: quando il PRG prevale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 29739/2024, ha dichiarato inammissibile il ricorso di due proprietari condannati ad arretrare il loro garage. Il caso verteva sulla violazione della distanza dal confine stabilita dal Piano Regolatore Generale (PRG). La Corte ha stabilito che la prescrizione di una distanza minima dal confine è una norma inderogabile che prevale su altre disposizioni, come quelle di un piano di lottizzazione, e non ammette la costruzione in aderenza se non esplicitamente previsto e a determinate condizioni non provate nel caso di specie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanza dal confine: il Piano Regolatore Generale è inderogabile

Quando si costruisce, il rispetto della distanza dal confine è una delle regole fondamentali per garantire rapporti di buon vicinato e un ordinato sviluppo del territorio. Ma cosa succede se strumenti urbanistici diversi, come il Piano Regolatore Generale (PRG) e un piano di lottizzazione, sembrano fornire indicazioni contrastanti? Con la recente ordinanza n. 29739/2024, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale: le prescrizioni del PRG sulle distanze minime dai confini sono imperative e non possono essere derogate facilmente.

I Fatti di Causa

La vicenda legale ha origine dalla costruzione di un garage. I proprietari di un fondo confinante citavano in giudizio i costruttori, lamentando che l’edificio non rispettava la distanza legale dal confine tra le rispettive proprietà. Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda, condannando i convenuti ad arretrare la loro costruzione fino a 5 metri dal confine. Secondo il giudice, la normativa locale imponeva non solo una distanza minima tra fabbricati (10 metri) ma anche una specifica e autonoma distanza dal confine (5 metri), rendendo inapplicabile il principio di prevenzione e preclusa la possibilità di costruire in aderenza.

La decisione veniva confermata dalla Corte d’Appello, che rigettava il gravame proposto dai costruttori. Questi ultimi, non arrendendosi, proponevano ricorso per Cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello avesse erroneamente applicato le norme urbanistiche.

La questione della distanza dal confine nel ricorso

I ricorrenti basavano le loro difese su tre motivi principali. Con i primi due, lamentavano che i giudici di merito avessero erroneamente dato prevalenza al Piano Regolatore Generale rispetto alle disposizioni del piano di lottizzazione e del Codice Civile. A loro dire, la pianificazione urbanistica generale avrebbe dovuto limitarsi alla disciplina dello jus aedificandi e non alle distanze tra privati, che potevano essere derogate dal piano di lottizzazione. Inoltre, invocavano la possibilità di costruire in aderenza, prevista dal regolamento edilizio locale.

Con il terzo motivo, contestavano l’omessa valutazione di prove documentali che, a loro avviso, avrebbero dimostrato la legittimità della loro opera, denunciando una violazione delle norme sull’acquisizione e valutazione delle prove.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, respingendo tutte le censure.

In primo luogo, gli Ermellini hanno chiarito la gerarchia delle fonti in materia urbanistica. Hanno evidenziato come la Corte d’Appello avesse correttamente accertato che il PRG locale imponeva due prescrizioni distinte e concorrenti: una distanza minima di 10 metri tra fabbricati e una distanza minima di 5 metri dal confine. La pretesa dei ricorrenti di poter derogare alla distanza tra edifici (costruendo in aderenza) non faceva venir meno l’obbligo, separato e autonomo, di rispettare la distanza dal confine di 5 metri.

La Corte ha inoltre sottolineato che la facoltà di costruire in aderenza a pareti non finestrate, invocata dai ricorrenti, non era stata adeguatamente provata nel corso del giudizio di merito. I ricorrenti non avevano indicato elementi concreti o strumenti processuali con cui avrebbero dimostrato l’assenza di aperture sul muro del vicino, rendendo la loro doglianza generica e non specifica.

Infine, è stato rigettato anche il terzo motivo. La censura relativa all’omesso esame di un fatto decisivo era preclusa dal principio della ‘doppia conforme’, poiché le decisioni di primo e secondo grado erano giunte alla medesima conclusione. Riguardo alla presunta violazione delle norme sulla valutazione delle prove (artt. 115 e 116 c.p.c.), la Cassazione ha ribadito che il suo ruolo non è quello di riesaminare il merito della valutazione probatoria compiuta dal giudice, ma solo di verificarne la correttezza logico-giuridica. Nel caso di specie, la motivazione della Corte d’Appello è stata ritenuta logica, coerente e sufficiente.

Conclusioni

Questa ordinanza consolida un importante principio: le norme dei Piani Regolatori Generali che stabiliscono una distanza minima delle costruzioni dai confini di proprietà hanno carattere assoluto e inderogabile. Tali prescrizioni mirano a tutelare interessi pubblici di ordine urbanistico e non sono nella disponibilità dei privati, né possono essere superate da normative di rango inferiore come quelle di un piano di lottizzazione. La sentenza ricorda ai costruttori l’importanza di una verifica scrupolosa di tutte le normative urbanistiche locali, in particolare del PRG, per evitare contenziosi e costosi ordini di demolizione o arretramento. La distanza dal confine si conferma un presidio non solo per i rapporti tra vicini, ma per l’intera collettività.

Una norma del piano di lottizzazione può derogare alla distanza dal confine imposta dal Piano Regolatore Generale (PRG)?
No, secondo la Corte, il piano di lottizzazione deve conformarsi alle prescrizioni del PRG. La norma del PRG che impone una distanza minima dal confine è inderogabile e prevale, in quanto tutela interessi pubblici e non solo i rapporti tra privati.

Se un regolamento locale impone sia una distanza tra fabbricati sia una distanza dal confine, si può costruire in aderenza?
No, non automaticamente. L’eventuale possibilità di derogare alla distanza tra fabbricati (ad esempio, costruendo in aderenza) non fa venir meno l’obbligo autonomo e distinto di rispettare la distanza minima dal confine, se questa è imposta come prescrizione a sé stante dal PRG.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione delle prove documentali fatta dal giudice di merito?
Generalmente no. La Corte di Cassazione non può riesaminare le prove. Può intervenire solo se il giudice di merito ha violato specifiche norme procedurali (es. basando la decisione su prove non introdotte dalle parti) o se la motivazione è del tutto assente, illogica o apparente, ma non può sostituire la propria valutazione a quella del giudice di merito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29739 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29739 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 19/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso 5728-2022 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO e domiciliati presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME e COGNOME COGNOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, INDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO, che li rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 2396/2021 della CORTE DI APPELLO di FIRENZE, depositata il 10/12/2021;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione ritualmente notificato COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio COGNOME NOME e COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Lucca, invocandone la condanna ad arretrare il garage da essi realizzato sino al rispetto della distanza legale dal confine tra le rispettive proprietà delle parti.

Nella resistenza dei convenuti il Tribunale, con sentenza n. 447/2015, accoglieva la domanda, condannando i convenuti ad arretrare la loro fabbrica sino a 5 metri dal confine, ritenendo non operativo il principio di prevenzione e preclusa la possibilità di costruire in aderenza, poiché la normativa locale imponeva il rispetto tanto di una distanza minima dal confine (appunto, 5 metri) che di un distacco minimo di 10 metri tra i fabbricati.

Con la sentenza impugnata, n. 2396/2021, la Corte di Appello di Firenze rigettava il gravame interposto dagli odierni ricorrenti avverso la decisine di prime cure, dichiarando assorbito l’appello incidentale spiegato dagli odierni controricorrenti.

Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi a tre motivi.

Resistono con controricorso COGNOME NOME e NOME COGNOME.

A seguito di proposta di definizione anticipata ai sensi di quanto previsto dall’art. 380 c.p.c., la parte ricorrente, con istanza del 1.3.2024, ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale, ambo le parti hanno depositato memoria. La parte controricorrente ha altresì depositato nota delle spese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10 aprile 2024, non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
Passando all’esame dei motivi del ricorso, con il primo di essi la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, 4, 7 e 33 della legga n. 1150 del 1942, 2 e 4 del D.P.R. n. 380 del 2001, 17 della legge n. 765 del 1967 e 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente affermato che il piano di lottizzazione deve sempre conformarsi alle prescrizioni del piano regolatore generale, anche in tema di distanze, senza considerare che la portata vincolante della pianificazione urbanistica generale è limitata alla disciplina dello jus aedificandi e non anche alla materia delle distanze, che possono essere derogate dal piano di lottizzazione.
Con il secondo motivo, invece, i ricorrenti denunziano la violazione o falsa applicazione degli artt. 17 della legge n. 765 del 1967, 9 del

D.M. n. 1444 del 1968, 873, 875, 877 e 2909 c.c., 11 delle preleggi, 42 del regolamento edilizio del Comune di Piazza al Serchio del 24.10.1983, 97 del regolamento edilizio del predetto Comune del 2005 e 99 del regolamento edilizio vigente, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente escluso la possibilità di edificare sul confine, ritenendo sussistente l’obbligo di rispettare la distanza minima di 5 metri dallo stesso.

Le due censure, suscettibili di esame congiunto, sono inammissibili. Secondo la prospettazione dei ricorrenti, sia le disposizioni contenute nel piano di lottizzazione che quelle previste da codice civile dovrebbero prevalere sulle diverse previsioni della normativa regolamentare locale contenuta nel piano regolatore generale. Quest’ultimo, inoltre, non avrebbe dovuto essere preso in esame, poiché il regolamento edilizio locale, sia nella versione esistente nel 1983 (epoca della realizzazione della costruzione di cui è causa), sia in quelle successive, prevede sempre la possibilità di costruire in aderenza a pareti non finestrate.
La tesi non considera che, nella specie, la Corte distrettuale ha accertato che il P.R.G. prevedeva non soltanto una distanza tra fabbricati, pari a dieci metri, ma anche una distanza minima dal confine, pari a 5 metri (cfr. pag. 8 della sentenza impugnata) ed ha accolto la domanda, limitatamente alla distanza dal confine, poiché gli originari attori avevano contenuto la loro domanda al solo rispetto di detta distanza, senza far riferimento a quella, maggiore, prevista tra gli edifici (cfr . pag. 9 della sentenza). Ne deriva che il riferimento alla facoltà di costruire in aderenza non appare puntuale, ai fini della decisione del caso in esame, poiché in presenza di due distinte e concorrenti prescrizioni, impositive di una distanza minima dal confine e tra i fabbricati, l’eventuale derogabilità della seconda non fa venir
meno l’obbligo di rispettare la prima. Inoltre, le censure non tengono conto che la norma regolamentare invocata, in concreto, dalla parte ricorrente autorizza la costruzione in aderenza a pareti non finestrate; nel caso di specie, la sentenza impugnata non accerta che, in concreto, le pareti dei due edifici non avessero aperture, né tale requisito emerge dalla lettura del ricorso, poiché la parte ricorrente non indica alcun elemento dal quale emergerebbe la relativa prova, né dà atto del momento del giudizio di merito, e dello strumento processuale, con il quale la predetta dimostrazione sarebbe stata, in ipotesi acquisita agli atti, con conseguente deficit di specificità della doglianza, sotto tale profilo.
Con il terzo motivo, invece, la parte ricorrente contesta la violazione o falsa applicazione degli artt. 115, 116 c.p.c., 3697, 2727, 2729 c.c., 9 del D.M. n. 1444 del 1968, nonché l’omesso esame di fatti decisivi, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello non avrebbe considerato le risultanze delle prove documentali acquisite agli atti del giudizio di merito, dalle quali sarebbe emersa la dimostrazione della legittimità della fabbrica realizzata dagli odierni ricorrenti.
La censura è inammissibile, per la parte in cui viene sollevato il vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., in quanto in presenza di una ipotesi di cd. doppia conforme la deducibilità del vizio di omesso esame di fatto decisivo è preclusa. Peraltro, nel caso di specie l’omesso esame cadrebbe non su un fatto ma un documento, e sul punto va ribadito che l’omesso esame denunziabile in sede di legittimità deve riguardare un fatto storico considerato nella sua oggettiva esistenza, ‘… dovendosi intendere per “fatto” non una “questione” o un “punto” della sentenza, ma un fatto vero e proprio e, quindi, un fatto principale, ex art. 2697 c.c., (cioè un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o
estintivo) od anche un fatto secondario (cioè un fatto dedotto in funzione di prova di un fatto principale), purché controverso e decisivo’ (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 17761 del 08/09/2016, Rv. 641174; cfr. anche Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 2805 del 05/02/2011, Rv. 616733). Non sono quindi ‘fatti’ nel senso indicato dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., né le singole questioni decise dal giudice di merito, né i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato, né le mere ipotesi alternative, ed infine neppure le singole risultanze istruttorie, ove comunque risulti un complessivo e convincente apprezzamento del fatto svolto dal giudice di merito sulla base delle prove acquisite nel corso del relativo giudizio.
Per quanto invece attiene al vizio di violazione di legge, va precisato che non si configura alcuna violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., dovendosi ribadire, al riguardo, che ‘In tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c.’ (Cass. Sez. U, Sentenza n. 20867 del 30/09/2020, Rv. 659037 – 01). Mentre, con riferimento alla deduzione relativa alla violazione dell’art. 116 c.p.c., va ribadito che ‘In tema di ricorso per cassazione, la doglianza circa la violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato -in assenza di diversa
indicazione normativa- secondo il suo prudente apprezzamento, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione’ (Cass. Sez. U, Sentenza n. 20867 del 30/09/2020, Rv. 659037 – 02; conf. Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 16016 del 09/06/2021, Rv. 661360).
Le censure proposte dalla parte ricorrente si risolvono nella mera contrapposizione, alla complessiva valutazione del fatto e delle prove prescelta dalla Corte distrettuale, di una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre
a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).
Nel caso di specie, infine, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830).

In definitiva, il ricorso va dichiarato inammissibile.

Poiché esso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a

titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento in favore della parte controricorrente delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 3.500 per compensi, oltre ad € 200 per esborsi, alle spese forfettarie nella misura del 15% ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al pagamento della somma di € 3.000,00 in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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