Disdetta di un contratto di locazione e pagamento dei canoni

Una società ha presentato opposizione a un decreto ingiuntivo per canoni di locazione di un impianto industriale. Pur avendo inviato una disdetta del contratto di locazione, il Tribunale ha stabilito che il preavviso era troppo breve per consentire lo smontaggio dell’impianto. Di conseguenza, la società è stata condannata a pagare i canoni fino alla data dell’effettiva rimozione del bene, confermando il decreto ingiuntivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 15 gennaio 2025 in Diritto Civile, Diritto Commerciale, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Disdetta Contratto di Locazione: Quando il Preavviso Non Basta

La disdetta di un contratto di locazione è un atto fondamentale per porre fine a un rapporto contrattuale, ma la sua efficacia non dipende solo dal rispetto dei termini formali. Una recente sentenza del Tribunale di Milano ha chiarito che, soprattutto in presenza di beni complessi, un preavviso troppo breve può non essere sufficiente a liberare il conduttore dall’obbligo di pagare i canoni, anche dopo la scadenza del contratto.

I Fatti del Caso: La Locazione di un Impianto Industriale

Una società aveva stipulato un contratto di locazione, definito “noleggio”, per un impianto di produzione di idrogeno. Il contratto, della durata di 36 mesi, era stato sottoscritto per far fronte a esigenze produttive temporanee, in attesa della costruzione di un nuovo impianto di proprietà.

Alla scadenza naturale del contratto, la società utilizzatrice aveva continuato a usufruire dell’impianto per alcuni mesi. Successivamente, aveva comunicato la disdetta, invitando la società locatrice a procedere allo smontaggio e al ritiro del macchinario entro un termine molto ravvicinato.

La Controversia: Disdetta Contratto di Locazione vs. Tacita Proroga

La società proprietaria dell’impianto, ritenendo che il contratto si fosse tacitamente prorogato per altri 36 mesi, ha richiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni maturati dal mese successivo alla disdetta fino alla data dell’effettiva rimozione dell’impianto, avvenuta quasi un anno dopo.

La società utilizzatrice ha presentato opposizione, sostenendo che il contratto era cessato con la disdetta e che nulla era più dovuto. La questione centrale, dunque, era stabilire se la formale comunicazione di disdetta del contratto di locazione fosse sufficiente a interrompere ogni obbligo di pagamento.

Le Motivazioni della Decisione del Tribunale

Il Tribunale di Milano ha rigettato l’opposizione, confermando integralmente il decreto ingiuntivo. La decisione si basa su un’attenta valutazione della fattispecie concreta.

In primo luogo, il giudice ha escluso che il contratto si fosse rinnovato tacitamente. La comunicazione di disdetta, infatti, aveva manifestato in modo inequivocabile la volontà di non proseguire il rapporto contrattuale.

Tuttavia, il Tribunale ha ritenuto decisivo un altro aspetto: la praticabilità della restituzione del bene. La disdetta, inviata a ridosso della data di scadenza indicata, pretendeva lo smontaggio e il ritiro di un impianto industriale complesso in un lasso di tempo estremamente breve. Secondo il giudice, tale richiesta rendeva di fatto “davvero impossibile” per la società locatrice provvedere alle operazioni necessarie con la dovuta diligenza e nel rispetto delle normative di sicurezza.

Di conseguenza, sebbene la disdetta avesse impedito il rinnovo del contratto, l’impossibilità di una tempestiva riconsegna, causata dal preavviso insufficiente, ha fatto sì che l’obbligo di pagare il canone si protraesse fino al momento in cui l’impianto è stato effettivamente ritirato.

Le Conclusioni

La sentenza sottolinea un principio di fondamentale importanza pratica: la correttezza contrattuale non si esaurisce nel rispetto formale delle clausole, ma richiede anche un comportamento improntato a buona fede e ragionevolezza. Nel caso di una disdetta di un contratto di locazione avente ad oggetto beni complessi, il preavviso deve essere congruo e tenere conto dei tempi tecnici necessari per la loro rimozione e restituzione. In caso contrario, il conduttore rischia di dover continuare a pagare i canoni anche dopo la cessazione del contratto, fino alla completa liberazione dei locali e alla riconsegna del bene.

Una disdetta comunicata formalmente prima della scadenza è sempre efficace per interrompere l’obbligo di pagamento?
No, la sentenza chiarisce che se la disdetta, pur formalmente inviata, assegna un termine troppo breve per compiere le attività necessarie (come lo smontaggio di un impianto complesso), l’obbligo di pagare il canone può protrarsi fino al momento in cui tali attività vengono effettivamente completate.

Cosa succede se un contratto di locazione scade ma il bene non viene restituito subito?
Secondo il Tribunale, anche in presenza di una disdetta, se la restituzione del bene è resa di fatto impossibile alla parte locatrice a causa di un preavviso insufficiente fornito dalla parte conduttrice, quest’ultima è tenuta a continuare a pagare i canoni fino all’effettiva riconsegna.

Il contratto di locazione in questo caso si è rinnovato tacitamente?
No, il Tribunale ha stabilito che la comunicazione di disdetta ha validamente impedito il rinnovo tacito del contratto. Tuttavia, ciò non ha esonerato la parte conduttrice dal pagamento dei canoni successivi, a causa del preavviso inadeguato fornito per la rimozione del bene.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI MILANO N. 64 2025 – N. R.G. 00037743 2022 DEL 06 01 2025 PUBBLICATA IL 06 01 2025

N. 37743/2022 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO

TREDICESIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 37743/2022 r.g. promossa da:

C.F. ), in persona del L.R. pro-tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME e dall’ Avv. NOME COGNOME elettivamente domiciliato presso lo studio dei difensori, sito in Milano INDIRIZZO; P.

PARTE ATTRICE OPPONENTE

contro

(C.F. e P.I. ), in persona del L.R. pro-tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME, elettivamente domiciliato presso lo Studio Legale Avv. NOME COGNOME sito in Milano INDIRIZZO; P.

PARTE CONVENUTA OPPOSTA

OGGETTO: Locazione.

CONCLUSIONI

I Procuratori delle Parti come da fogli allegati al processo verbale della udienza di precisazione delle conclusioni del 14.5.2024 (fogli già telematicamente depositati), verbali da intendersi qui trascritto nella parte contenente le conclusioni.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Rivisti i Decreti pari numero in data 9.11.2022, 16.1.2023, 10.1.2024, i processi verbali delle udienze in data 26.1.2023, 16.5.2023, 19.10.2023, 14.5.2024, nonché le Ordinanze riservate datate 13.2.2023 e 25.7.2023;

premesso che:

(d’ora in avanti anche solo ) in data 10.10.2022 ha presentato opposizione avverso il D.I. n. 12915/2022 emesso dal Tribunale di Milano in data 21.7.2022, su ricorso di (d’ora in avanti anche solo ), per il pagamento dell’importo di € 88.722,26, richiesto a titolo di pagamento dei canoni di locazione di un impianto di generazione di idrogeno (composto da nr. 3 generatori) dovuti dal mese di Maggio 2021 sino al 17 Maggio 2022 (data del ritiro dello impianto);

l’opponente ha eccepito (in estrema sintesi) che il contratto di locazione, stipulato in data 15.12.2017 per la durata di 36 mesi al fine di soddisfare le sue temporanee esigenze di approvvigionamento di idrogeno, per il tempo necessario alla ultimazione degli interventi di costruzione di un nuovo impianto, avente nel medesime finalità, presso la sede di Pieve Vergonte (VB), aveva cessato di aver ragione di essere a partire dal 15.4.2021, allorchè veniva collegato il nuovo impianto, ragione per cui la stessa, avendo inoltrato tempestiva disdetta del contratto, non poteva essere tenuta a pagare le fattura relative ai canoni del periodo Maggio 2021-Maggio 2022;
la parte opposta, costituendosi, ha replicato (in estrema sintesi) che il contratto di locazione, della durata iniziale di 36 mesi a partire dal 5.2.2018, dopo la scadenza del 4.2.2021, si sarebbe ‘tacitamente’ prorogato per ulteriori 36 mesi, ragione per cui la parte opponente, che aveva continuato ad utilizzare l’impianto sino al mese di Aprile 2021, doveva pagare, quanto meno, i canoni di locazione sino al mese di Maggio 2022, allorchè, a seguito di accordo raggiunto in via stragiudiziale, l’impianto veniva ritirato;
ritenuto che:

risulta documentalmente provata la avvenuta stipulazione, tra le parti, in data 15.12.2017, di un contratto di ‘noleggio’ di un macchinario descritto come sistemata integrato per la produzione on site di idrogeno e composto da nr. 2 generatori elettrolitici modello 15.0, nr. 1 generatore elettrolitico

modello 60.0 e di nr. 1 affinatore modello 1000, per la durata di nr. 36 mesi al canone mensile di Euro 6.400,00, oltre I.V.A. (cfr. doc. nr. 1 di parte opposta);

risulta pacifica la circostanza che sino al mese di Aprile 2021 la parte opposta abbia provveduto a pagare regolarmente i canoni di locazione;

risulta documentalmente provato il fatto che in data 20.4.2021 – ovvero dopo il 4.2.2021, data di scadenza del termine di nr. 36 mesi di durata del contratto di locazione – la parte opponente provvedesse a comunicare la disdetta del contratto di locazione con effetto a partire dal 30.4.2021, invitando la parte opposta a procedere allo smontaggio ed al ritiro dello impianto;

risulta pacifico che la parte opposta, che aveva in buona fede confidato nel fatto che il contratto di locazione si fosse rinnovato per ulteriori 36 mesi, allo esito delle trattative tra i Legali delle due Società coinvolte, abbia provveduto, nel mese di Maggio 2022, al ritiro dello impianto.

Alla luce di quanto sopra, se da un lato non può sostenersi che il contratto di locazione si sia rinnovato, tacitamente, per il periodo di nr. 36 mesi a partire dal 5.2.2021 e, che, pertanto, la parte opponente debba pagare tutti i canoni di locazione dal 5.2.2021 sino al 4.2.2024, dall’altro non può non rilevarsi come la disdetta dal contratto della parte opponente, datata 20.4.2021, per la scadenza del 30.4.2021, assai prossima, con invito allo smontaggio ed al ritiro, rendesse davvero impossibile alla parte locatrice di provvedere a tali attività entro lo stretto termine assegnato e con la dovuta diligenza, tenuto conto di tutte le normative in tema di sicurezza da rispettare.
Pertanto, deve concludersi che la parte opponente debba versare i canoni di locazione, come richiesto in sede monitoria, sino al Maggio 2022, allorchè è avvenuto il ritiro dello impianto.

Da quanto sopra, consegue che il provvedimento monitorio debba essere interamente confermato. Stante la soccombenza, le spese di lite sono poste a carico della parte opponente, nella misura liquidata in dispositivo, tenuto conto del valore e della complessità della controversia, secondo la vigente tariffa professionale (D.M. 147/2022).

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione o istanza rigettate, in contraddittorio/in contumacia della parte convenuta, così provvede: ogni diversa domanda, eccezione o istanza, rigettata,

conferma il Decreto Ingiuntivo opposto nr. 12915/2022 del 30.7.2022 (R.G. nr. 22728/2022) emesso dal Tribunale di Milano, Dr. NOME COGNOME

condanna la parte opponente al pagamento delle spese di lite in favore della parte opposta, spese che si liquidano in € 7.052,00 per compensi professionali, ed in € 379,50 per spese, oltre 15% spese generali, I.V.A. e C.P.A. secondo le aliquote di legge.

Così deciso in Milano il 03/01/2025

Il Giudice

Dr. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.