Diritto d'uso e servitù: chi prova la compatibilità?

Un acquirente non riesce a utilizzare il posto auto acquistato a causa di una servitù di passaggio preesistente. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 17956/2024, stabilisce un principio fondamentale: in caso di conflitto tra diritto d’uso e servitù, spetta al venditore, e non all’acquirente, dimostrare la compatibilità tra i due diritti. La sentenza chiarisce che la coesistenza di diritti reali limitati sullo stesso bene crea una presunzione di conflitto, invertendo l’onere probatorio a carico di chi ha concesso il nuovo diritto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto d’uso e Servitù: La Cassazione chiarisce l’onere della prova

L’acquisto di un immobile spesso include diritti accessori, come un posto auto, che ne aumentano il valore e la comodità. Ma cosa succede quando questo diritto entra in conflitto con diritti preesistenti di terzi? Un recente provvedimento della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: la sovrapposizione tra diritto d’uso e servitù di passaggio. L’ordinanza stabilisce a chi spetta l’onere di provare la compatibilità tra i due, offrendo una tutela rafforzata agli acquirenti.

I fatti del caso

La vicenda ha origine dalla compravendita di un’unità immobiliare, con la quale veniva costituito a favore dell’acquirente un diritto d’uso per un posto auto su una specifica porzione di terreno di proprietà del venditore. Successivamente, l’acquirente scopriva di non poter godere del posto auto a causa della presenza di una servitù di passaggio, costituita in precedenza a favore del proprietario di un fondo vicino.

L’acquirente si rivolgeva quindi al Tribunale per ottenere l’accertamento del proprio diritto e il risarcimento dei danni per il mancato utilizzo del parcheggio. I giudici di merito, sia in primo che in secondo grado, rigettavano la sua domanda, ma con motivazioni diverse. In particolare, la Corte d’Appello sosteneva che fosse l’acquirente a dover dimostrare l’incompatibilità tra il suo diritto d’uso e la servitù di passaggio del terzo. Non avendo fornito tale prova, la sua richiesta non poteva essere accolta.

La decisione della Corte di Cassazione e il problema del diritto d’uso e servitù

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione dei giudici di merito, accogliendo il ricorso dell’acquirente. Il cuore della pronuncia risiede nell’individuazione del soggetto su cui grava l’onere della prova in caso di conflitto tra diritti reali insistenti sullo stesso bene.

L’errore della Corte d’Appello

Secondo la Suprema Corte, la Corte d’Appello ha errato nell’addossare all’acquirente l’onere di provare l’incompatibilità. Il ragionamento dei giudici di secondo grado si basava sull’idea che, in assenza di prova contraria, i due diritti potessero coesistere. La Cassazione ha invece chiarito che la situazione è diametralmente opposta: la coesistenza di due diritti reali minori, potenzialmente in conflitto, su una stessa area (da un lato, la facoltà di parcheggiare; dall’altro, quella di transitare) genera una presunzione di incompatibilità.

Le motivazioni della Suprema Corte

La Corte ha enunciato due principi di diritto fondamentali per risolvere la controversia.

Il primo principio riguarda le modalità di accertamento della compatibilità. La verifica deve avvenire su due piani complementari:
1. Piano pregiudiziale e strutturale: Un’analisi comparativa basata sui titoli costitutivi dei diritti. Se il titolo della servitù, ad esempio, prescrive una larghezza minima per il passaggio, qualsiasi ostacolo che la riduca, come un’auto parcheggiata, costituisce una lesione del diritto.
2. Piano subordinato e funzionale: Qualora il titolo non fornisca indicazioni precise, la valutazione diventa ponderativa. Si deve verificare se la riduzione dello spazio, pur non violando una misura specifica, renda l’esercizio della servitù più scomodo o meno agevole, andando a incidere sull’utilità del fondo dominante.

Il secondo e più importante principio riguarda l’inversione dell’onere probatorio. La Corte afferma che:
> “Sul piano della distribuzione dell’onere probatorio, non è onere della parte che ha contestato l’inadempimento […] fornire la dimostrazione dell’incompatibilità con il diritto di servitù di passaggio […], ma deve essere, per contro, la parte verso cui la domanda di adempimento è stata diretta a dimostrare che il diritto d’uso e la servitù di passaggio insistenti sulla stessa area di sedime sono compatibili”.

In altre parole, non spetta all’acquirente (creditore della prestazione) dimostrare l’incompatibilità, ma al venditore (debitore) provare che i due diritti possono coesistere senza pregiudizio. Questo perché l’esistenza non dichiarata di una servitù su un’area destinata a parcheggio costituisce un fatto impeditivo della pretesa dell’acquirente, la cui prova spetta a chi ha creato tale situazione.

Le conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione rappresenta un importante punto di riferimento in materia di compravendita immobiliare e diritti reali. Le implicazioni pratiche sono significative: i venditori devono prestare la massima attenzione a dichiarare tutti gli oneri e i diritti di terzi che gravano sugli immobili, comprese le pertinenze. Se si concede un diritto d’uso su un’area già gravata da una servitù, il venditore deve essere pronto a dimostrare, in caso di contestazione, la piena compatibilità tra i due diritti.

Per gli acquirenti, questa decisione offre una maggiore protezione. Non saranno più loro a dover intraprendere una difficile prova di incompatibilità, ma potranno semplicemente far valere il loro diritto contrattuale, lasciando al venditore l’onere di dimostrare di aver adempiuto correttamente ai propri obblighi.

Chi deve provare che un diritto d’uso per parcheggio e una servitù di passaggio preesistente sono compatibili?
Secondo la Corte di Cassazione, l’onere della prova spetta al venditore, ovvero alla parte contro cui è diretta la domanda di adempimento. È il venditore che deve dimostrare che i due diritti insistenti sulla stessa area sono concretamente compatibili.

Come si valuta la compatibilità tra un posto auto e una servitù di passaggio sullo stesso terreno?
La valutazione deve svolgersi su due livelli: prima un’analisi “strutturale” basata sui titoli (ad esempio, verificando se la larghezza minima del passaggio è rispettata) e, in subordine, un’analisi “funzionale” per accertare se il parcheggio rende più scomodo o meno agevole l’esercizio della servitù.

Se acquisto un immobile con un diritto d’uso per un parcheggio e scopro di non poterlo usare a causa di una servitù, cosa posso fare?
È possibile agire in giudizio contro il venditore per chiedere l’adempimento del contratto. In base a questa sentenza, sarà il venditore a dover dimostrare che l’esercizio del diritto di parcheggio è possibile senza ledere la servitù preesistente. In caso contrario, il venditore risulterà inadempiente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17956 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17956 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/06/2024

R.G.N. 29886/19

C.C. 13/6/2024

ORDINANZA

Vendita -Costituzione diritto uso per parcheggio -Compatibilità con servitù passaggio in favore di fondo di terzi sul ricorso (iscritto al N.R.G. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso da sé medesimo ex art. 86 c.p.c., elettivamente domiciliato ex lege in Roma, INDIRIZZO, presso la cancelleria della Corte di cassazione;

-ricorrente –

contro

NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

-controricorrente –

e nei confronti di

NOME (C.F.: CODICE_FISCALE);

-intimata –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Messina n. 637/2019, pubblicata il 6 agosto 2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17 giugno 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse del ricorrente, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con ricorso ex art. 702bis c.p.c. (secondo la versione vigente ratione temporis ), depositato il 14 novembre 2011, COGNOME NOME adiva il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, chiedendo che fosse accertato, verso COGNOME NOME e COGNOME NOME, il suo diritto d’uso ad un posto auto allocato nella particella n. 1216, in ragione della costituzione di tale diritto con l’atto pubblico di vendita immobiliare del 23 maggio 2007, con l’adozione dell’ordine ai resistenti di costituirlo, a loro cura e spese, nella porzione di terreno non gravata dal diritto di servitù di passaggio in favore del fondo di terzi (che ne avevano reclamato il pieno esercizio) e con la loro condanna al risarcimento dei danni subiti per la mancata fruizione del posto auto, nella misura equitativamente determinata di euro 100,00 mensili o in quella diversa, maggiore o minore, ritenuta di giustizia, con decorrenza dal maggio 2011 sino alla creazione e alla messa a disposizione del posto auto.
Si costituiva in giudizio COGNOME NOME, il quale chiedeva che le domande avversarie fossero rigettate, in quanto infondate in fatto e in diritto, eccependo che l’esercizio del diritto d’uso in

favore del ricorrente, stante la larghezza del terreno, non era incompatibile con la servitù di passaggio costituita e trascritta a favore del fondo di COGNOME NOME, sicché l’istante avrebbe potuto e dovuto far valere le proprie ragioni nei confronti del COGNOME. Esponeva altresì: A) che aveva comunque dato disponibilità ad allocare il posto auto in favore del COGNOME nella parte di terreno non gravata da servitù di passaggio, purché le spese fossero sostenute dal COGNOME stesso, proposta non accettata da controparte; B) che la costituzione del diritto d’uso, in favore del ricorrente, non era stata condizione essenziale per la conclusione della compravendita dell’unità immobiliare, nella quale era precisato che l’immobile era trasferito con le servitù esistenti da cui era gravato.
Si costituiva in giudizio anche COGNOME NOME, la quale eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto la costituzione del diritto d’uso di un posto auto era avvenuta a cura del solo COGNOME NOME, quale proprietario esclusivo della particella n. 1216 su cui il diritto gravava.

Quindi, il Tribunale adito, con ordinanza depositata il 20 novembre 2017, rigettava le domande spiegate, ritenendo che, a fronte della sussistenza di un diritto reale in favore del fondo di un terzo sulla cosa venduta, che ne diminuiva il godimento e che non era stato dichiarato nel contratto né conosciuto, il compratore avrebbe potuto richiedere solo la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo, ai sensi dell’art. 1489 c.c.

2. -Con atto di citazione notificato il 23 novembre 2017, proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado NOME NOME, il quale lamentava: 1) l’erronea interpretazione

della domanda, con la quale non era stata richiesta la costituzione di un diritto d’uso ad un posto auto, ma il semplice accertamento di un preesistente diritto all’uso; 2) l’erronea motivazione dell’ordinanza, nella parte in cui aveva qualificato la domanda come azione ex art. 1489 c.c., benché la cosa venduta non fosse gravata da alcun onere o diritto reale non apparente, riguardando la richiesta di accertamento del diritto d’uso una particella estranea alla vendita, rimasta di proprietà dell’alienante, parzialmente gravata da servitù di passaggio in favore del fondo di un terzo; 3) l’erronea esclusione della legittimazione passiva di COGNOME NOME, che -benché non fosse proprietaria dell’area su cui era stato costituito il diritto d’uso si era comunque obbligata a consentire tale costituzione; 4) l’erroneo rigetto della domanda risarcitoria, nonostante fosse ammissibile la liquidazione equitativa, in quanto -per l’attore sarebbe stato estremamente difficile, se non impossibile, fornire la dimostrazione del quantum del danno per il mancato utilizzo di un posto auto, sulla scorta delle affermazioni non contestate dalle controparti; 5) l’erronea disposizione della condanna del ricorrente alla refusione delle spese di lite.
Si costituiva nel giudizio di impugnazione COGNOME NOME, la quale concludeva per il rigetto del gravame, insistendo nell’eccezione di carenza della sua legittimazione passiva.

Si costituiva altresì nel giudizio d’appello COGNOME NOME, il quale chiedeva che l’appello fosse respinto nel merito.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Messina, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, per l’effetto, confermava la pronuncia impugnata.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che dalla formulazione letterale della domanda si evinceva che essa era diretta al mero accertamento del diritto d’uso e non alla sua costituzione, poiché tale diritto era stato già costituito con il contratto di compravendita; b ) che, così qualificata la domanda proposta, ne discendeva che essa non potesse essere ricondotta nell’ambito applicativo (e all’esperimento delle correlate azioni) dell’art. 14 89 c.c., non controvertendosi su eventuali oneri o diritti reali di terzi sull’unità immobiliare acquistata dall’appellante, tali da determinarne una diminuzione di valore, ma sulle obbligazioni derivanti dalla costituzione del diritto d’uso a favore del COGNOME su una porzione di terreno di proprietà di COGNOME NOME, che -attraverso la sottoscrizione del contratto -aveva assunto l’obbligo di individuare la porzione di terreno di sua proprietà sulla quale il RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto esercitare tale diritt o d’uso; c ) che, in ogni caso, la domanda non poteva trovare accoglimento, poiché la servitù di passaggio sulla porzione della particella n. 1216 a favore (del fondo) di COGNOME NOME, per un verso, non faceva venir meno il diritto di proprietà di COGNOME NOME e, per altro verso, non era in sé ostativa dell’esercizio del diritto d’uso reclamato dall’appellante, poiché l’adempimento dovuto dal COGNOME ben avrebbe potuto avere ad oggetto una porzione di terreno gravata da servitù, ove tale servitù e il diritt o d’uso del RAGIONE_SOCIALE fossero stati compatibili; d ) che, invero, già nel giudizio di primo grado, COGNOME NOME aveva eccepito che la larghezza del sito oggetto di servitù di passaggio a favore del fondo di COGNOME NOME sarebbe stata sufficiente a garantire al RAGIONE_SOCIALE l’esercizio del suo
diritto d’uso per un posto auto, senza limitare o impedire l’esercizio della servitù di passaggio, sicché, a fronte di tale eccezione, l’originario ricorrente non aveva dato alcuna prova che il suo diritto d’uso e la servitù a favore del fondo del AVV_NOTAIO fossero, invece, incompatibili, limitandosi a dedurre che il COGNOME lo aveva diffidato a parcheggiare nella parte di terreno gravata da servitù; e ) che era conseguentemente fondata l’eccezione del COGNOME, secondo la quale, in assenza di prova dell’incompatibilità del diritto d’uso reclamato dall’appellante con la servitù di passaggio in favore del fondo di COGNOME NOME, il COGNOME avrebbe dovuto rivolgere a quest’ultimo le domande finalizzate all’accertamento e all’esercizio del diritto d’uso ovvero sarebbe stato opportuno che l’accertamento del suo diritto fosse stato chiesto in contraddittorio anche con COGNOME NOME, senza che questa possibilità integrasse un’ipotesi di litisconsorzio necessario; f ) che, dunque, mancando la prova di un oggettivo impedimento imputabile a COGNOME NOME, in ordine all’esercizio del diritto d’uso costituito a favore del RAGIONE_SOCIALE, la domanda non poteva che essere rigettata; g ) che l’infondatezza della domanda principale faceva venir meno il presupposto del preteso diritto al risarcimento dei danni, di cui, in ogni caso, il RAGIONE_SOCIALE non aveva dato alcuna prova circa la sua sussistenza e la sua entità, non potendosi nella fattispecie ritenere che il danno fosse in re ipsa .
3. -Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, COGNOME NOME.

Ha resistito, con controricorso, COGNOME NOME.

È rimasta intimata COGNOME NOME, alla quale il ricorso è stato notificato a titolo di mera litis denuntiatio .

4. -Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Preliminarmente deve essere disattesa l’eccezione sollevata dal controricorrente circa l’asserita inammissibilità del ricorso per difetto di autosufficienza.

Per contro, l’esposizione contenuta nell’atto introduttivo del giudizio di legittimità consente di acquisire una conoscenza sostanziale e processuale delle risultanze relative al giudizio di merito, sufficiente per ben intendere il significato e la portata delle critiche svolte avverso l’impugnata sentenza.

-Tanto premesso, con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 c.c. e 333, 343, 346 e 329, secondo comma, c.p.c., per avere la Corte di merito riesaminato l’intera fattispecie oggetto del giudizio di primo grado e il presupposto fondamentale della decisione di prime cure, costituito dall’inadempimento di COGNOME NOME, tenuto conto che quest’ultimo non aveva impugnato incidentalmente la decisione del Tribunale e nemmeno aveva riproposto in modo espresso le deduzioni e conclusioni di primo grado.
Sicché, non avendo i motivi di gravame minimamente messo in discussione l’ordinanza di primo grado, nella parte in cui aveva presupposto l’inadempimento di COGNOME NOME (contestandosi, piuttosto, la parte dell’ordinanza nella quale si era affermato che i rimedi apprestati al dedotto inadempimento sarebbero stati quelli di cui all’art. 1489 c.c.), la Corte, nel riqualificare la domanda, avrebbe escluso l’inadempimento all’obbligazione del venditore di

costituire il diritto d’uso a fini di parcheggio, sebbene il COGNOME non avesse proposto appello incidentale né riproposto espressamente l’eccezione sollevata in primo grado, in ordine all’assenza di alcun suo inadempimento, in ragione della compatibilità tra l’esercizio del costituito diritto d’uso del posto auto e l’esercizio della servitù di passaggio in favore del fondo del terzo.

Osserva l’istante che la riproposizione delle eccezioni, ove non fosse stato necessario spiegare appello incidentale, avrebbe dovuto essere specifica, non essendo all’uopo sufficiente il generico richiamo alle difese svolte in primo grado.

2.1. -Il motivo è infondato.

E ciò benché il richiamo alle motivazioni già ampiamente esplicitate dalla parte appellata negli atti e verbali di causa del procedimento di primo grado, da doversi intendere come riportate e trascritte -richiamo come contenuto nella comparsa di costituzione di COGNOME NOME nel giudizio di gravame -, fosse del tutto generico e, quindi, inidoneo a determinare la riproposizione delle eccezioni sollevate nel giudizio davanti al Tribunale (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 25840 del 13/11/2020; Sez. 6-3, Ordinanza n. 22311 del 15/10/2020; Sez. 2, Sentenza n. 10796 del 11/05/2009).
Nondimeno, l’accertamento dell’inadempimento dedotto dal ricorrente nel giudizio di prime cure ben poteva e doveva avvenire a cura della Corte d’appello, all’esito della corretta qualificazione della domanda (non rientrante nella previsione di cui all’art. 1489 c.c.), posto che la pretesa di accertamento del diritto d’uso è stata disattesa dall’ordinanza del Tribunale sulla scorta del riferimento al mero deductum (ossia della asserita

preclusione di tale accertamento in ragione della riconduzione della fattispecie nell’alveo della previsione che regola l’ipotesi della cosa alienata gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi), senza alcuna verifica dell’effettiva esistenza dell’inadempimento stesso.

A fronte della richiesta dell’appellante circa la dichiarazione del diritto all’uso di un posto auto sulla particella n. 1216 e circa il conseguente accertamento dell’obbligo degli appellati di mettere a disposizione dell’appellante un posto auto su una frazione di tale particella, non oggetto dei diritti di terzi, il giudice d’appello, una volta escluso che tale petitum fosse precluso, in ragione del diverso inquadramento sistematico dell’azione, non ricadente nella previsione di cui all’art. 1489 c.c., avrebbe dovuto verificare l’effettiva integrazione di tale inadempimento, come in realtà è accaduto.
Ed invero, la verifica della compatibilità dell’esercizio del diritto d’uso riconosciuto in contratto con l’esercizio della servitù di passaggio in favore del fondo di un terzo costituiva passaggio indispensabile per ritenere leso il bene della vita oggetto di causa, sul quale nessun accertamento era stato svolto dal Tribunale.

3. -Con il secondo motivo il ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1065 e 1067, secondo comma, c.c., per avere la Corte territoriale ritenuto che l’adempimento dovuto dal COGNOME, in ordine al riconoscimento del diritto d’uso a fini di parcheggio, avrebbe potuto avere ad oggetto una porzione di

terreno gravata da servitù, ove tale servitù ed il diritto di uso del COGNOME fossero stati compatibili.

Obietta l’istante che, allorché il titolo fosse stato inequivoco, non avrebbero potuto coesistere sullo stesso terreno un preesistente diritto di servitù volontaria di passaggio con un sopravvenuto diritto d’uso a scopo di parcheggio di una parte del terreno già destinato all’esercizio della servitù di passaggio. E ciò perché l’aver mutato le condizioni dei luoghi di esercizio della servitù di passaggio, con la collocazione di uno stabile parcheggio d’auto, non avrebbe costituito un disagio minimo e trascurabile in relazione alle pregresse modalità di transito e, al contrario, avrebbe costituito turbativa del diritto di godimento della servitù, idonea a limitare il diritto al libero accesso al fondo da parte del proprietario del fondo dominante.
Senonché dai documenti depositati dal ricorrente sarebbe risultato che la suindicata particella n. 1216 era sottoposta ad una servitù volontaria in ampliamento, concessa da COGNOME NOME in favore (del fondo) di COGNOME NOME con scrittura privata autenticata dell’8 febbraio 1978, con la quale era ampliata di ml. 7,00 la larghezza della stradella di cui alla preesistente servitù di passaggio larga ml. 3,00, costituita due anni prima con atto del 16 giugno 1976, in modo da costituire una stradella della larghezza di ml. 10,00, come da planimetria sottoscritta e allegata alla scrittura privata autenticata.
Con la conseguente diminuzione dell’esercizio della servitù volontaria di passaggio, oggettivamente resa più incomoda, restringendo lo spazio riservato al passaggio del titolare della servitù.

4. -Con il terzo motivo (collegato e subordinato al precedente) il ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 2697, secondo comma, c.c., per avere la Corte distrettuale sostenuto che, anche in presenza di un titolo costitutivo non equivoco, sarebbe stata giuridicamente possibile la coesistenza sullo stesso terreno di un preesistente diritto di servitù volontaria di passaggio carrabile e di un sopravvenuto diritto d’uso a fini di parcheggio dello stesso terreno destinato all’esercizio della servitù, ponendo inammissibilmente l’onere della dimostrazione dell’incompatibilità a carico del COGNOME, con la conseguente inversione dell’onere probatorio.
Espone l’istante che, secondo la ricostruzione della sentenza impugnata, COGNOME NOME avrebbe provato il proprio esatto adempimento, non soltanto mettendo a disposizione del COGNOME un posto auto sul medesimo spezzone della particella n. 1216 ove già sussisteva la servitù di passaggio precedentemente e volontariamente concessa al terzo, ma anche perché non avrebbe dovuto essere il COGNOME a provare la compatibilità di detta collocazione del diritto d’uso del posto auto con il preesistente diritto di servitù a favore del fondo del terzo.
Sicché sarebbe stato posto a carico del COGNOME, che aveva reclamato l’esatto adempimento, l’onere di provare che il citato adempimento, in concreto, non fosse stato esatto, in quanto incidente sul concreto esercizio della servitù di passaggio del terzo e sull’utilità che il fondo di quest’ultimo avrebbe potuto trarre da detta servitù.

Ad avviso del ricorrente, sarebbe stata illegittima anche l’affermazione secondo cui il RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto rivolgere al terzo le domande finalizzate all’accertamento dell’esercizio del diritto d’uso, in quanto il RAGIONE_SOCIALE non avrebbe avuto alcun titolo, né diritto, nei confronti del terzo, per convenirlo in giudizio, né per parcheggiare sulla stradella ove il terzo esercitava dal 1978 la servitù di passaggio sull’intero spazio, esponendolo dunque ad un’ actio confessoria che il terzo avrebbe potuto facilmente esercitare nei suoi confronti.
4.1. -I due motivi che precedono -i quali possono essere scrutinati congiuntamente, attesa la loro connessione logica e giuridica -sono fondati nei termini che seguono.

4.2. -Ora, l’accertamento dell’effettiva costituzione del diritto di parcheggio su una frazione della particella n. 1216, come da contratto di vendita del 23 maggio 2007, particella sulla quale insisteva un concorrente diritto di servitù di passaggio in favore del fondo di un terzo, con la conseguente verifica della compatibilità tra tali diritti, avrebbe presupposto un’indagine svolta su un duplice livello, nella fattispecie del tutto carente.

Per un verso, avrebbe richiesto un’analitica disamina del titolo costitutivo del diritto di servitù preesistente, allo scopo di acclarare se la coesistenza del diritto d’uso sulla stessa area, a scopo di parcheggio dell’auto, incidesse sul contenuto essenziale dell’altrui diritto di servitù, come determinato dal titolo costitutivo, nei termini in cui detto titolo avesse stabilito la specifica estensione dell’ utilitas oggetto di quello stesso diritto, ossia la sua specifica larghezza.
Infatti, a fronte di un titolo costitutivo che determini la larghezza della stradella su cui si esercita il passaggio, ogni restringimento ne determina una lesione del contenuto.

Per altro verso, ove il titolo non avesse stabilito una larghezza minima assicurata della stradella su cui esercitare il passaggio, avrebbe dovuto essere valutata la ricorrenza di una diminuzione dell’esercizio della servitù attraverso la previsione del diritto d’uso per un posto auto, alla stregua della circostanza che, pur riducendo la larghezza dello spazio di fatto disponibile a tal fine, la servitù fosse o meno conservata secondo quelle dimensioni che non avessero comportato una riduzione o una maggiore scomodità dell’esercizio della servitù, lasciando integra l’ utilitas fundi .
Dunque, la verifica avrebbe dovuto svolgersi su due piani complementari: uno pregiudiziale, in chiave comparativa, in ordine all’incidenza del posto auto sulla larghezza eventualmente prescritta dal titolo, quale contenuto essenziale non alterabile -aspetto strutturale della conformità al titolo -; e l’altro , subordinato ed eventuale, in chiave ponderativa, relativo all’incidenza della riduzione della larghezza, non prefissata in termini rigidi dal titolo, sul pieno e agevole perseguimento dell’utilità del fondo per il quale la servitù era stata costituita aspetto funzionale della congruità rispetto alla natura e alla estensione dell’ utilitas oggetto di quello stesso diritto -(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10990 del 03/11/1998; Sez. 2, Sentenza n. 4585 del 19/04/1993; Sez. 2, Sentenza n. 7360 del 16/06/1992; Sez. 2, Sentenza n. 3125 del 23/06/1978; Sez. 2, Sentenza n. 2845 del 30/10/1973; Sez. 2, Sentenza n. 656 del 09/03/1973).
E tanto conformemente all’orientamento a mente del quale, in tema di servitù prediali, l’art. 1063 c.c. stabilisce una graduatoria delle fonti regolatrici dell’estensione e dell’esercizio delle servitù, ponendo quale fonte primaria il titolo costitutivo del diritto, mentre i precetti dettati dai successivi artt. 1064 e 1065 c.c. rivestono carattere meramente sussidiario. Tali precetti, pertanto, possono trovare applicazione soltanto quando il titolo manifesti al riguardo lacune o imprecisioni non superabili mediante l’impiego di adeguati criteri ermeneutici; ove, invece, il contenuto e le modalità di esercizio risultino puntualmente e inequivocabilmente determinati dal titolo, a questo soltanto deve farsi riferimento, senza possibilità di ricorrere al criterio (c.d. del minimo mezzo) del soddisfacimento del bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 2388 del 26/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 23455 del 26/08/2021, proprio con precipuo riguardo alla compatibilità della servitù di passaggio con il parcheggio di autovetture lungo il tragitto destinato al passaggio; Sez. 2, Sentenza n. 18011 del 23/06/2021; Sez. 2, Sentenza n. 15046 del 11/06/2018; Sez. 2, Sentenza n. 26052 del 10/12/2014; Sez. 2, Sentenza n. 13535 del 20/06/2011; Sez. 2, Sentenza n. 5434 del 05/03/2010; Sez. 2, Sentenza n. 7639 del 30/03/2009; Sez. 2, Sentenza n. 8853 del 10/05/2004; Sez. 2, Sentenza n. 7795 del 28/05/2002; Sez. 2, Sentenza n. 3286 del 03/04/1999).
Solo alla luce di tali coordinate avrebbe potuto essere accertata la coesistenza dei diritti d’uso e di servitù ovvero la causazione, attraverso la previsione del postumo diritto d’uso a scopo di parcheggio ex art. 1067, secondo comma, c.c. di un

impedimento tendente a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo.

Per converso, l’apprezzamento valutativo del giudice del merito non è stato condotto nel rispetto dei predetti criteri di ermeneutica, di cui non è stata data ragione con idonea motivazione.

4.3. -In secondo luogo, la Corte territoriale ha sostenuto: A) che, a fronte dell’eccezione sollevata dall’alienante COGNOME NOME circa il fatto che la larghezza del sito oggetto di servitù di passaggio a favore del fondo di COGNOME NOME sarebbe stata sufficiente a garantire all’acquirente COGNOME NOME l’esercizio del suo diritto d’uso per un posto auto, senza limitare o impedire l’esercizio della servitù di passaggio, l’originario ricorrente (che aveva allegato l’inadempimento alle prescrizioni del contratto) non aveva dato alcuna prova che il suo diritto d’uso e la servitù a favore del fondo del AVV_NOTAIO fossero invece incompatibili, limitandosi a dedurre che il COGNOME lo aveva diffidato a parcheggiare nella parte di terreno gravata da servitù; B) che era conseguentemente fondata l’eccezione del venditore, secondo la quale, in assenza di prova dell’incompatibilità del diritto d’uso reclamato dal compratore con la servitù di passaggio in favore del fondo del terzo, il compratore avrebbe dovuto rivolgere a quest’ultimo le domande finalizzate all’accertamento e all’esercizio del diritto d’uso ovvero sarebbe stato opportuno che l’accertamento del suo diritto fosse stato chiesto in contraddittorio anche con il terzo, senza che questa possibilità integrasse un’ipotesi di litisconsorzio necessario.
Ebbene, non era onere della parte che ha contestato l’inadempimento in ordine alla costituzione dell’emarginato diritto di uso di un’area da destinare a posto auto fornire la dimostrazione dell’incompatibilità con il diritto di servitù, ma avrebbe dovuto essere, per contro, la parte verso cui la domanda di adempimento è stata diretta a dimostrare che il diritto d’uso e la servitù di passaggio insistenti sulla stessa area fossero compatibili.

E ciò in applicazione dei principi sulla distribuzione dell’onere della prova, configurando tale possibilità di coesistenza, a fronte della deduzione (e dimostrazione) della insistenza di una servitù di passaggio sulla stessa area sulla quale era stato costituito il diritto d’uso a parcheggio, un fatto impeditivo della pretesa azionata dall’acquirente (Cass. Sez. 6 -3, Ordinanza n. 3587 del 11/02/2021; Sez. 3, Sentenza n. 826 del 20/01/2015; Sez. 1, Sentenza n. 15659 del 15/07/2011; Sez. 3, Sentenza n. 3373 del 12/02/2010; Sez. U, Sentenza n. 13533 del 30/10/2001).
Questo anche in relazione alla vicinitas della prova, essendo stato l’alienante a concludere i contratti con il terzo, volti a regolare an e quomodo di tale servitù di passaggio.

E d’altronde l’esistenza non prevista in contratto, sulla stessa area di sedime sulla quale è stato costituito il diritto d’uso in favore dell’acquirente, di un diritto di servitù di passaggio in favore del fondo di un terzo lascia presagire la potenziale incompatibilità dei diritti reali di godimento convergenti sul medesimo bene, salvo che il venditore non ne dimostri la compatibilità in concreto.

Si rientra, infatti, nell’ambito di diritti reali minori riconosciuti in via convenzionale a titolari diversi, insistenti sullo stesso bene, le cui facoltà di godimento che ne connotano il contenuto sono naturaliter in virtuale conflitto: da un lato, la facoltà del titolare del diritto d’uso di usufruire dell’area per mantenervi parcheggiata la propria auto; dall’altro, la facoltà del titolare della servitù di passaggio di esercitare sulla stessa area il transito ai fini di soddisfare l’ utilitas del proprio fondo.
Con le conseguenti ricadute ex art. 2697 c.c. nel caso di mancanza della prova di tale asserita compatibilità.

5. -Con il quarto motivo il ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e falsa applicazione dell’art. 1226 c.c. e degli artt. 167 e 115 c.p.c., per avere la Corte del gravame reputato che il COGNOME non avesse dato alcuna prova circa la sussistenza e l’entità del danno emergente, non applicando al caso di specie i criteri sulla facoltà di avvalersi della liquidazione equitativa.

Sostiene il ricorrente che, per contro, vi sarebbero stati tutti i presupposti per liquidare equitativamente il danno figurativo, costituito dal valore locativo del cespite, avvalendosi di presunzioni gravi, precise e concordanti, poiché, a fronte della tutela risarcitoria per il mancato godimento di un diritto reale, il nocumento sarebbe stato in re ipsa .

Peraltro, l’istante ha precisato che aveva dedotto, senza alcuna contestazione a cura della controparte, che INDIRIZZO del Comune di Milazzo era sprovvista di parcheggi nelle vicinanze degli immobili in questione e che dal 9 maggio 2011 l’attore, a causa dell’indisponibilità del posto auto costituito con l’atto di

vendita, era stato costretto a lasciare il proprio veicolo -incustodito e a rischio di sanzioni amministrative e di danni al mezzo per urti accidentali -sulla strada provinciale, che peraltro, nel tratto interessato, era stretta e pericolosa.

5.1. -La censura è assorbita dall’accoglimento delle precedenti doglianze, poiché -dovendo essere rivalutata la sussistenza dei fatti costitutivi della tutela risarcitoria rivendicata -dovrà essere rivalutato anche il profilo attinente all’esistenza di un danno e alla sua liquidazione.

-In definitiva, il secondo e il terzo motivo del ricorso devono essere accolti, nei sensi di cui in motivazione, mentre il primo motivo va respinto e il quarto è assorbito.

La sentenza impugnata va dunque cassata, limitatamente ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Messina, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi ai seguenti principi di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

‘Ai fini dell’accertamento della compatibilità d el diritto d’uso costituito su un’area da destinare a parcheggio della propria auto con il diritto di servitù di passaggio riconosciuto in via convenzionale sulla stessa area di sedime in favore del fondo di un terzo, la verifica deve svolgersi su due piani complementari: uno pregiudiziale, in chiave comparativa, in ordine all’incidenza del posto auto sulla larghezza eventualmente prescritta dal titolo, quale contenuto essenziale non alterabile (aspetto strutturale della conformità al titolo); e l’altro , subordinato ed eventuale, in chiave valutativa, relativo all’incidenza della riduzione di una
larghezza, non prefissata in termini rigidi dal titolo, sul pieno e agevole perseguimento dell’utilità del fondo per il quale la servitù era stata costituita (aspetto funzionale della congruità rispetto alla natura e alla estensione dell’ utilitas oggetto di quello stesso diritto)’.

‘Sul piano della distribuzione dell’onere probatorio, non è onere della parte che ha contestato l’inadempimento in ordine alla costituzione del diritto d’uso di un’area da destinare a posto auto fornire la dimostrazione dell’incompatibilità con il diritto di servitù di passaggio in favore del fondo di un terzo, ma deve essere, per contro, la parte verso cui la domanda di adempimento è stata diretta a dimostrare che il diritto d’uso e la servitù di passaggio insistenti sulla stessa area di sedime sono compatibili’.
P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il secondo e il terzo motivo del ricorso, rigetta il primo motivo e dichiara assorbito il quarto motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Messina, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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