Diritto d'opzione: prevale sullo sfratto per morosità?

La Corte di Appello ha confermato la risoluzione di un contratto di sublocazione con patto di futura vendita. La notifica dell’atto di sfratto per morosità, essendo anteriore, ha reso inefficace il successivo esercizio del diritto d’opzione d’acquisto da parte della società subconduttrice. La Corte ha stabilito che l’effetto risolutivo del contratto retroagisce al momento della notifica dell’intimazione di sfratto, invalidando ogni azione successiva basata sul contratto stesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 dicembre 2025 in Diritto Commerciale, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto d’Opzione: Può Essere Annullato da uno Sfratto?

Un contratto di sublocazione commerciale che include un diritto d’opzione per l’acquisto dell’immobile rappresenta una grande opportunità per l’inquilino. Ma cosa succede se quest’ultimo smette di pagare i canoni prima di esercitare tale opzione? Una recente sentenza della Corte di Appello chiarisce un punto fondamentale: la tempestività delle azioni legali è cruciale. La notifica di uno sfratto per morosità può infatti cristallizzare la situazione e rendere del tutto inefficace un successivo tentativo di acquisto, come vedremo nell’analisi di questo caso.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine da un contratto di sublocazione commerciale stipulato nel 2015 tra due società. Il contratto prevedeva, oltre al godimento dell’immobile, una clausola che conferiva alla società subconduttrice il diritto di acquistare la proprietà entro il 30 dicembre 2018.

Tuttavia, a partire da maggio 2018, la subconduttrice interrompeva il pagamento dei canoni. Di conseguenza, la società sublocatrice avviava un procedimento di sfratto per morosità, notificando l’atto giudiziario il 2 novembre 2018. Soltanto undici giorni dopo, il 13 novembre 2018, la subconduttrice comunicava la propria intenzione di esercitare il diritto d’opzione per l’acquisto dell’immobile.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda della sublocatrice, dichiarando risolto il contratto e condannando la subconduttrice al rilascio dell’immobile. La motivazione principale era che l’esercizio dell’opzione era avvenuto tardivamente, cioè dopo che la notifica dello sfratto aveva già prodotto l’effetto di risolvere il contratto.

L’Appello e la Difesa del Diritto d’Opzione

La società subconduttrice, insieme a un’altra società intervenuta nel processo, proponeva appello, basando la propria difesa su diversi motivi:

1. Tempestività dell’opzione: Sostenevano che il diritto d’opzione era stato esercitato in tempo utile e che la risoluzione del contratto non si era ancora perfezionata.
2. Nullità della notifica: Contestavano la validità della notifica dell’atto di sfratto, lamentando la mancata produzione in giudizio dell’originale.
3. Errori procedurali: Lamentavano che la controparte avesse depositato tardivamente le proprie memorie integrative nel corso del giudizio di primo grado.

L’obiettivo dell’appello era ottenere la riforma della sentenza e vedere riconosciuta la validità del loro tentativo di acquisto, che avrebbe trasformato il titolo della loro detenzione da locazione a detenzione qualificata in vista della compravendita.

Le Motivazioni della Corte di Appello

La Corte di Appello ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la decisione del Tribunale, pur con alcune precisazioni sulla motivazione. Il punto cardine della decisione si basa su un principio giuridico consolidato (ius receptum).

Secondo la Corte, l’azione di risoluzione del contratto, anche se introdotta con il procedimento sommario di sfratto, produce i suoi effetti dal momento della notifica dell’atto introduttivo. Questo significa che l’effetto risolutivo retroagisce al momento della litispendenza, cioè all’inizio della causa. Nel caso specifico, questo momento è stato identificato nel 2 novembre 2018, data di notifica dello sfratto.

Di conseguenza, quando la società subconduttrice ha comunicato la volontà di esercitare il diritto d’opzione il 13 novembre 2018, il contratto di sublocazione era già stato legalmente risolto. La risoluzione travolge l’intero contratto, incluse tutte le sue clausole, compresa quella relativa all’opzione di acquisto. In altre parole, non si può esercitare un diritto previsto da un contratto che non esiste più.

La Corte ha inoltre respinto le eccezioni procedurali, ritenendo la notifica dello sfratto pienamente valida. La certificazione dell’ufficiale giudiziario, indicante il numero di repertorio e i dettagli della consegna, è stata considerata prova sufficiente fino a querela di falso, sostituendo la necessità di depositare l’originale dell’atto.

Le Conclusioni

La sentenza è chiara: la notifica di un’intimazione di sfratto per morosità ha un effetto risolutivo immediato e retroattivo che prevale su un successivo esercizio del diritto d’opzione. Questa decisione sottolinea l’importanza cruciale della tempestività nelle azioni contrattuali e legali. Per l’inquilino che intende avvalersi di un’opzione di acquisto, è fondamentale essere in regola con i pagamenti, poiché un inadempimento grave come la morosità può precludere definitivamente questa possibilità. Per il locatore, invece, questa pronuncia conferma che l’avvio tempestivo dell’azione di sfratto è uno strumento efficace per cristallizzare il proprio diritto alla risoluzione del contratto, proteggendolo da manovre successive della controparte.

L’esercizio del diritto d’opzione d’acquisto prevale su uno sfratto per morosità notificato in precedenza?
No. La Corte ha stabilito che l’effetto della risoluzione del contratto, richiesta con l’atto di sfratto, retroagisce al momento della notifica dell’atto stesso. Pertanto, un diritto d’opzione esercitato successivamente è inefficace, poiché si basa su un contratto già legalmente risolto.

Da quale momento si considera risolto un contratto di locazione in caso di sfratto per morosità?
Il contratto si considera risolto dal momento in cui l’atto di intimazione di sfratto viene notificato al conduttore. L’effetto risolutivo, anche se accertato successivamente dal giudice, retroagisce a quella data, segnando l’inizio della pendenza della lite (litispendenza).

Come viene considerata valida la notifica di un atto di sfratto se l’originale non è prodotto in giudizio?
La notifica può essere ritenuta valida se è prodotta una certificazione dell’Ufficiale Giudiziario che attesta l’avvenuta consegna. Tale certificazione, che riporta i dettagli della notifica (come il numero di repertorio), fa piena prova fino a querela di falso e può sostituire la produzione dell’originale dell’atto.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI N. 6157 2025 – N. R.G. 00001953 2021 DEPOSITO MINUTA 09 12 2025 PUBBLICAZIONE 09 12 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di RAGIONE_SOCIALE, IV Sezione Civile, composta dai signori magistrati:

dr. NOME COGNOME

Presidente

dr.ssa NOME COGNOME

Consigliere

AVV_NOTAIO

Giudice ausiliario relatore

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile d ‘ appello, iscritta a R.G.N. 1953/2021/CC , avverso la sentenza n. 604/2021 del Tribunale di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, pubblicata il 5 marzo 2021, corretta mediante il decreto pubblicato il 31 marzo 2021, notificata il 31 marzo 2021;

TRA

(P.I.: ) , in persona del legale rappresentante pro tempore , con sede a RAGIONE_SOCIALE in INDIRIZZO, e (C.F.: ), nata a Caserta il DATA_NASCITA, entrambe rappresentate e difese dall’AVV_NOTAIO (C.F.: ; PEC: , ad litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento P.

del foro di Santa Maria Capua Vetere, come da procura speciale informatico contenente l’atto di citazione d’appello ;

APPELLANTE

P.I.:

), in persona del legale

rappresentante pro tempore

, con sede ad Aversa (Ce) in INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (C.F.:

C.F.

; PEC:

, del foro di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, come da

procura speciale ad litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente la comparsa di risposta d’appello ;

APPELLATA

E (P.I.: ), in persona del legale rappresentante pro tempore , con sede a Caserta in INDIRIZZO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (C.F.: ; PEC: , del foro di Santa Maria Capua Vetere, come da procura speciale ad litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente l’atto d’intervento volontario . P. C.F.

INTERVENUTA

RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1. – IL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO E LA SENTENZA APPELLATA

1.1. Con l’atto di citazione ritualmente notificato il 2 novembre 2018 ed in rinnovazione il 24 gennaio 2019, il legale rappresentante pro tempore della società sublocataria dell’unità immobiliare, di proprietà di di cui al fabbricato ubicato nel Comune di San Cipriano d’Aversa (Ce) al INDIRIZZO, condotta in sublocazione ad uso diverso dall’abitazione dalla società in forza di contratto sottoscritto il 27 novembre 2015, registrato il 23 dicembre 2015, citava in giudizio quest’ultima, innanzi al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, al fine di ivi sentire convalidare, in danno della medesima, l’intimato sfratto per morosità, attraverso l’invocato provvedimento d’immediato rilascio, essendosi tale società sublocatrice resa morosa, non avendo versato i canoni locativi mensilmente scaduti, relativi alle pretese mensilità, a decorrere dal mese di maggio dell’anno 2018.
1.2. Con la comparsa di risposta depositata all’udienza del 15 febbraio 2019 si costituiva in giudizio la società opponendosi all’avversa pretesa, allegando, per quel che rileva ai fini del presente thema decidendum , che: a) il contratto di sublocazione intercorso inter partes

prevedeva il suo diritto d ‘opzione , da esercitare entro il 30 dicembre 2018, per l ‘ acquisto da parte di essa sub-conduttrice dell ‘ immobile locatole; b) tale diritto era stato ritualmente esercitato mediante la lettera raccomandata a.r. del 13 novembre 2018, trasmessa e recapitata alla società sublocatrice per cui non si sarebbe concretizzata alcuna morosità, perché il titolo della sua detenzione sarebbe mutato da locatizio in detenzione qualificata in conseguenza del suo subentro nel contratto preliminare di compravendita intercorso tra quest’ultima società , promissaria acquirente, ed il proprietario, promittente venditore, dell’unità immobiliare de qua , oggetto del contratto di sublocazione; c) le parti avevano inteso stipulare un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’immobile disciplinato dall’ art. 23 D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito con L. 11 novembre 2014, n. 164.
1.3. -Negata l ‘ ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva mediante il provvedimento del 15 febbraio 2019, con il quale veniva disposto, ex art. 667 c.p.c., il mutamento dal rito ordinario a quello speciale, ex art. 426 c.p.c., e fissata l’udienza di discussione per il giorno 1° ottobre 2019 con la contestuale assegnazione alla società ricorrente ed a quella resistente dei rispettivi termini fino a trenta ed a dieci giorni prima di detta udienza per integrare i loro atti introduttivi con il deposito di memorie e documenti, seguiva il deposito delle memorie integrative degli atti introduttivi in data 31 agosto 2019 a cura della società ricorrente ed in data 19 settembre 2019 a cura di quella resistente e di costituitasi in giudizio con tale memoria, nella sua spesa qualità di promissaria, terza acquirente dell’unità immobiliare, come tale nominata dalla società in esecuzione dell’art. 18 del richiamato contratto di sublocazione commerciale con patto di futura vendita.
1.4. F issata l’udienza di discussione orale per il giorno 15 dicembre 2020; a seguito della disposta discussione orale, la causa veniva decisa mediante la sentenza n. 604/2021, pubblicata il 5 marzo 2021, corretta mediante il decreto pubblicato il 31 marzo 2021, con la quale il Tribunale di

RAGIONE_SOCIALE c osì testualmente stabiliva: ‘ 1) accoglie la domanda e dichiara risolto il contratto di locazione stipulato il 27/11/15 tra e la alla data del 2/11/18; 2) condanna la al rilascio immediato dell’immobile sito in San Cipriano d’Aversa. al INDIRIZZO, così come identificato in atti; 3) condanna la convenuta al pagamento delle spese di lite che liquida in euro 145,50 per esborsi ed euro 1.271,00, oltre spese forfettarie 15%, iva e cpa, con attribuzione all’AVV_NOTAIO dichiaratasi anticipataria. ‘
In particolare, il primo giudice, sulla scorta degli esiti istruttori documentali, decideva, come da sopra ritrascritto dispositivo, avendo ritenuto: a) ritualmente notificato il 2 novembre 2018 l’intimato sfratto per morosità per l ‘ udienza del 26 novembre 2018, in considerazione della certificazione d ‘ avvenuta notificazione a mezzo del servizio postale, rilasciata da ll’ Ufficiale giudiziario competente, nonché dell ‘ avviso di ricevimento relativo al plico raccomandato a.r., con il quale era stata spedita l ‘ intimazione de qua , documentazione caratterizzata dallo stesso numero di protocollo dell ‘ Ufficio RAGIONE_SOCIALE presso il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE; b) tardivamente esercitato il diritto d ‘opzione d’acquisto disciplinato dall’art. 18 del contratto , versato in atti, in quanto comunicato mediante la nota raccomandata a.r. del 13 novembre 2018, ovvero in epoca successiva alla data di notificazione dell’intimazione dello sfratto per morosità, implicante la consequenziale risoluzione del contratto di locazione e delle clausole ivi contenute, compresa quella inerente al preteso diritto d ‘opzione d’acquisto de quo ; c) inadempiente la società conduttrice, non avendo continuato a versare i canoni di locazione sino al 30 dicembre 2018, da imputare a titolo di acconto sul prezzo d’acquisto , al fine di potere utilmente esercitare il diritto d ‘opzione in questione, avendo determinato tale mancato pagamento la risoluzione del contratto intercorso inter partes , atteso che il richiamato art. 18 stabilisce che l a ‘ opzione ‘ sarebbe scaduta il 30 dicembre 2018 e che, fino a quella data, i rapporti tra le parti sarebbero stati regolati dal contratto di locazione; d) impossibilitata la società conduttrice ad acquistare l’unità immobiliare de qua
in quanto posta in liquidazione con atto del 2 ottobre 2018, antecedente all’ esercizio del ‘ diritto di opzione ‘ avvenuto il 13 novembre 2018, essendo inibito ad una società in liquidazione l’acquisto di immobili, che esulerebbe dalla fase di liquidazione del patrimonio societario; e) inopponibile a

proprietario dell’immobile, ‘ la clausola che prevedeva il diritto di opzione, contenuta in un contratto di sublocazione … non essendo stato approvato espressamente dal proprietario/ locatore ‘; f) viziata di nullità la clausola inerente al ‘ diritto di opzione ‘, non essendo stata redatta con atto pubblico o scrittura privata autenticata e non essendo stata trascritta, il tutto in violazione dell ‘ art. 23 D.L. n. 133/14; g) risolta la clausola contenente il ‘ diritto di opzione ‘, essendo stato omesso il pagamento dei canoni in misura di un ventesimo del loro numero, potendo tale risoluzione essere fatta valere con lo sfratto per morosità; h) sussistenti i gravi motivi imputabili alla società conduttrice, che impongono la declaratoria della risoluzione del contratto di locazione, ai sensi dell ‘ art. 1455 c.
2. – L ‘ APPELLO

2.1. Avverso tale sentenza notificata il 31 marzo 2021, ai fini della decorrenza del termine breve di cui all’art. 325 c.p.c. , con l’atto di citazione notificato il 30 aprile 2021, iscritto a ruolo in pari data, la società

e proponevano appello innanzi a questa Corte, chiedendone la riforma – sulla base di quattro motivi di gravame concludendo per l’accoglimento delle seguenti testuali conclusioni: ‘ … previa sospensione della efficacia esecutiva della Sentenza n. 604/21 del Tribunale di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE depositata il 5 marzo 2021 e notificata il 31 marzo 2021, nel merito e in accoglimento di tutte le motivazioni sopra esposte, in riforma della appellata se ntenza: chiedono rigettarsi la domanda spiegata dall’attore in primo grado, dichiarando la tardività del deposito della memoria integrativa nella fase del mutamento del rito; l’inammissibilità della domanda nella stessa contenuta unitamente all’improcedibi tà del giudizio di primo grado ed in subordine si chiede rigettarsi la domanda della e sempre per i motivi tutti esposti in premessa si chiede rigettarsi la domanda di convalida di sfratto e la richiesta di emissione del provvedimento di rilascio in quanto
l’azione è improcedibile e la è divenuta carente di legittimazione attiva a chiederne il rilascio. Con vittoria di spese diritti onorari ed accessori come per legge con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario. Sia per il presente giudizio di appello che per quello di primo grado.

2.2. Con la comparsa di risposta depositata il 29 settembre 2021, si costituiva in giudizio la società contestando la fondatezza dei motivi d’impugnazione, di cui richiedeva il rigetto, chiedendo: a) la correzione dell’errore materiale contenuto nella decisione impugnata in parte qua veniva disposta la distrazione delle spese di lite erroneamente in favore dell’AVV_NOTAIO ‘ e non in favore dell’AVV_NOTAIO ‘ , effettivamente costituita nel corso del primo grado del giudizio nell’interesse della società attrice ; b) la condanna delle parti appellanti al pagamento, in suo favore, delle spese e dei compensi di lite della presente fase, da distrarre in favore dell’AVV_NOTAIO.
2.3. Con l’ordinanza pubblicata il 6 ottobre 2021, la Corte, considerato che la presente controversia verte in materia di locazione di immobili, disponeva il mutamento del rito, da ordinario a speciale locatizio.

2.4. Con la comparsa d’intervento volontario depositata il 12 agosto 2022 si costituiva in giudizio la società nella sua spesa e non contestata qualità di cessionaria del ramo d’azienda , cedutogli dalla cedente società esercitato nell’immobile per cui è causa , subentrata, ai sensi dell’art. 111 c.p.c. nel diritto controverso ed in tutte le posizioni giuridiche conseguenti al contratto di sublocazione commerciale con patto di futura vendita stipulato il 27 novembre 2015, con cui la aveva ceduto alla la piena e libera disponibilità materiale delle unità immobiliari site in San Cipriano d’Aversa (Ce) al INDIRIZZO, aderendo perfettamente ai motivi d ‘ appello, facendo proprie le conclusioni di cui all’atto introduttivo della presente fase di gravame.
2.5. Acquisito il fascicolo cartaceo d’ufficio di primo grado; mediante il decreto del Presidente della sezione, pubblicato e comunicato il 5 novembre 2025, in riferimento alla fissata udienza di discussione, ex art. 437 c.p.c., del 2 dicembre 2025, veniva disposta, a norma degli artt. 127, comma 3, e 127 -ter c.p.c., introdotti con il d.lgs. n. 149/2022, in vigore dal giorno 1° gennaio 2023, la trattazione scritta della presente causa, cui seguiva il deposito delle note di trattazione scritta, a cura delle parti, che ivi reiteravano le loro conclusioni, nonché la camera di consiglio e la pronuncia della decisione, così come da dispositivo depositato nel fascicolo elettronico del procedimento.
3. – ESAME DEI MOTIVI DEL GRAVAME

3.1. Con il primo motivo di censura, le parti appellanti criticavano la decisione impugnata, per avere, a loro dire, il primo giudice errato nel ritenere tardiva la comunicazione del 13 novembre 2018, con la quale era stato esercitato tempestivamente il diritto d’opzione d’acquisto , stabilito nel contratto di locazione con patto di futura vendita, per cui, non avendo la società attrice-intimante provato di avere notificato lo sfratto per morosità in data antecedente a tale comunicazione, non si sarebbe affatto perfezionata la risoluzione del contratto di locazione, che in linea di massima si produce soltanto nel momento in cui si perfeziona la richiesta formulata in tal senso a seguito della rituale notificazione della domanda di risoluzione, che non sarebbe stata contenuta, nella fattispecie in esame, nella citazione per la convalida di sfratto, e che sarebbe stata richiesta soltanto nella memoria integrativa, introduttiva del giudizio di merito, tardivamente depositata dalla controparte il 31 agosto 2019, ovvero oltre i trenta giorni prima rispetto all’udienza fissata per il giorno 1° ottobre 2019.
3.2. -Con il secondo motivo di gravame, le parti impugnanti lamentavano l’errore in cui sarebbe incorso il giudice di prime cure , per non avere rilevato la nullità della notificazione dell’atto di citazione per la convalida di sfratto, che, a dire del Tribunale, si sarebbe perfezionata il 2 novembre 2018, lamentando le parti appellanti la mancata produzione d ell’originale di tale atto e contestando che la prodotta certificazione, a firma dell’Ufficiale giudiziario procedente , potesse e possa utilmente sostituire la
produzione dell’originale d el libello introduttivo del giudizio di primo grado, il cui avviso di ricevimento, ritenuto riferibile all’atto d’ intimazione di sfratto, risulta essere stato ricevuto dal portiere, senza che l ‘agente postale procedente avesse dato atto dell ‘ assenza del destinatario e dei soggetti rientranti nelle categorie contemplate dal secondo comma dell ‘ art. 139 c.p.c.

3.3. Con il terzo motivo di doglianza, la società

e si dolevano dell’errore in cui sarebbe incorso il giudice di primo grado, avendo ritenuto che la società impugnante non avesse potuto esercitare il diritto d’opzione d’acquisto, essendo stata posta in liquidazione in data antecedente al 13 novembre 2018, ben potendo una società in liquidazione completare un acquisto, cui si era obbligata per, poi, completare la liquidazione del suo patrimonio.

3.4. Con il quarto motivo di lamentela le parti appellanti contestavano la ritenuta inopponibilità da parte del primo giudice della clausola, che prevede il diritto di opzione, contenuta nel contratto di sublocazione, non essendo stata approvata espressamente dal proprietario/locatore, essendosi limitati sul punto ad ‘ evidenziare che il sig. non era parte del giudizio di primo grado ‘ , senza articolare un vero e proprio motivo di censura.

3.5. -I primi due motivi di doglianza possono essere trattati unitariamente in considerazione della loro connessione. Gli stessi sono privi di pregio, per cui vanno respinti.

3.6. Invero, pur condividendo la Corte l’assunto difensivo di cui alla parte iniziale del primo motivo di censura, secondo la quale la società istante depositava tardivamente la memoria integrativa oltre il termine perentorio di trenta giorni prima, scadente il 31 luglio 2019, rispetto alla fissata udienza del giorno 1° ottobre 2019, in considerazione della sospensione feriale dei termini processuali applicabile alla fase di merito a cognizione ordinaria, successiva a quella sommaria, avendo depositato tale atto processuale il 31 agosto 2019, incorrendo nell’inammissibilità : a) della sollevata eccezione di nullità della clausola, di cui all’art. 18 del contratto intercorso inter partes , contenente il diritto d’opzione d’acquisto ; b) della sollevata eccezione d’ intervenuta
risoluzione del contratto per inadempimento del compratore, ex art. 1526 c.c., per cui nel senso testé evidenziato la motivazione della sentenza gravata va modificata; il Collegio rileva che è destituito di fondamento quanto lamentato nella restante parte del primo motivo, oltre che nel secondo motivo d’impugnazione, atteso che, contrariamente a quanto ritenuto dalle parti appellanti, costituisce ius receptum il principio giurisprudenziale di legittimità, secondo il quale: ‘ In tema di locazione, l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento – indipendentemente dal fatto che sia introdotta con procedimento per convalida o con le forme ordinarie non può essere pregiudicata, nella sua fondatezza, da un eventuale esercizio del diritto di recesso dal contratto da parte del conduttore esercitato durante la pendenza del giudizio, in quanto l’effetto risolutivo retroagisce al momento della litispendenza mentre l’effetto di cessazione del contratto si produce nel momento in cui è per convenzione o per legge efficace e quindi in un momento necessariamente successivo . ‘ ( Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 28/03/2008, n. 8071; Cass. civ., Sez. VI – 3, Ordinanza, 03/10/2014, n. 20894).
Ne consegue che, per effetto del riconoscimento della fondatezza della domanda di risoluzione del contratto di sublocazione de quo , proposta ex artt. 658 e 667 c.p.c. dalla società l ‘effetto risolutivo del l’intero contratto di sublocazione , ivi compresa la clausola di cui all’art. 18 , inerente al preteso diritto d’opzione d’acquisto ivi stabilito, si cristallizzava alla data della notificazione della citazione introduttiva della controversia in primo grado, risalente al 2 novembre 2018, prima che fosse esercitato il diritto d’opzione d’acquisto mediante la nota raccomandata a.r. del 13 novembre 2018, dovendosi ritenere perfezionata la notificazione del libello introduttivo del giudizio proprio alla data del 2 novembre 2018, come documentato dalla prodotta certificazione, indicante il nNUMERO_DOCUMENTO di repertorio, a firma dell’Ufficiale giudiziario procedente, che fa piena prova fino a querela di falso, sostituiva dell’originale d el l’atto introduttivo del giudizio di primo grado, il cui avviso di ricevimento, inerente al plico raccomandato a.r. contenente l’ atto d ‘ intimazione di sfratto, indicante l’identico n. NUMERO_DOCUMENTO di repertorio sopra
richiamato, risulta essere stato ricevuto dal portiere dello stabile, sede della società avendo l’agente postale procedente non solo dato ritualmente atto dell ‘ assenza del destinatario e delle persone abilitate a riceverlo, ai sensi dell’art. 139 c.p.c. , ma anche provveduto a spedire con raccomandata la comunicazione di avvenuta notificazione , ai sensi dell’art. 7 L. 20 novembre 1982, n. 890.

3.7. -La reiezione dei primi due motivi di gravame determina l’assorbimento dei restanti due , aventi ad oggetto il preteso tempestivo esercizio del diritto d’opzione d’acquisto.

4. – CORREZIONE ERRORE MATERIALE

In accoglimento dell’istanza di correzione dell’errore materiale formulata dalla società appellata, va disposta la correzione della sentenza di primo grado, per cui laddove nel capo sub 3) del dispositivo, a pagina 10, rigo 10 , è scritto ‘ AVV_NOTAIO ‘, si legga: ‘ AVV_NOTAIO ‘, dando atto la Corte che l’accoglimento dell’ istanza di correzione non determina una vera e propria riforma della decisione, limitandosi ad emendare il rilevato errore materiale in questione.

5. – CONCLUSIONI

Ne consegue, alla luce di tutte le svolte argomentazioni ed in considerazione dell’innanzi assunta decisione, che , respinti i primi due motivi di gravame nei termini sopra riportati; assorbi i restanti motivi sub 3) e 4); rilevata l’inammissibilità dell e domande nuove delle parti appellanti e della società intervenuta, per essere state tardivamente ed inammissibilmente promosse soltanto in questa fase del giudizio all’interno delle note conclusionali depositate il 24 novembre 2025, oltre che nelle note di trattazione scritta depositate il 30 novembre 2025; la sentenza appellata resiste alle critiche delle parti impugnanti, sebbene la sua motivazione sia stata parzialmente modificata come innanzi precisato, dovendo la Corte disporre la correzione dell’errore materiale nei termini di cui sopra.
6. – REGOLAMENTAZIONE DELLE SPESE

6.1. Tenuto conto del rigetto del gravame, le spese del presente grado del giudizio vengono solidalmente poste a carico delle parti appellanti e della

società intervenuta volontariamente, in favore della società appellata, in applicazione del principio della soccombenza, nella misura liquidata in dispositivo, sulla base delle caratteristiche, dell’importanza, della natura dell’affare e del valore indeterminabile del disputatum (da € 52.000.01 ad € 260.000.00), delle fasi processuali eseguite, dandosi atto che non sono state espletate l’ effettiva fase istruttoria, né la vera e propria trattazione (Cass. civ., Sez. III, Sent., 19/09/2025, n. 25664), e dei parametri medi professionali, di cui al D.M. 10 marzo 2014, n. 55, come modificato ed integrato dai successivi D.M. 8 marzo 2018, n. 37, e D. M. 13 agosto 2022, n. 147, con distrazione in favore dell’AVV_NOTAIO, dichiaratasi antistataria.
6.2. La reiezione dell’appello costituisce il presupposto, del quale si dà atto con la presente sentenza, per il solidale pagamento, a carico delle parti appellanti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, come introdotto dall’art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228.

P.Q.M.

La Corte di Appello di RAGIONE_SOCIALE, IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull’ impugnazione proposta dalla società

e da con l’intervento volontario adesivo della società avverso la sentenza n. 604/2021 del Tribunale di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, pubblicata il 5 marzo 2021, corretta mediante il decreto pubblicato il 31 marzo 2021, notificata il 31 marzo 2021, così provvede:

rigetta l’appello;

dispone la correzione della sentenza di primo grado, per cui in parte qua nel capo sub 3) del dispositivo, a pagina 10, rigo 10, è scritto ‘ AVV_NOTAIO ‘, si legga: ‘ AVV_NOTAIO ‘ ;

3) condanna solidalmente la società in persona del legale rappresentante pro tempore , e la società in persona del legale rappresentante pro tempore , al pagamento delle spese del presente grado del giudizio, che liquida, in favore

della società in persona del legale rappresentante pro tempore , nella complessiva somma di € 9.991,00 a titolo di compensi, oltre al rimborso forfettario in ragione del 15% sui compensi detti, al contributo per la CPA ed all’IVA, come per legge, con distrazione in favore dell’AVV_NOTAIO, dichiaratasi antistataria;

4) dà atto della sussistenza dei presupposti per il solidale versamento da parte della società in persona del legale rappresentante pro tempore , e di dell’ulteriore importo del contributo unificato, pari a quello dovuto per l’impugnazione.

Così deciso, nella camera di consiglio della IV Sezione Civile della Corte di Appello di RAGIONE_SOCIALE, in data 2 dicembre 2025.

Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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