Diritto di riscatto locazione: quando è valido?

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso complesso relativo al diritto di riscatto locazione di un immobile a uso abitativo. La Corte ha confermato la validità dell’esercizio del diritto da parte del conduttore, anche se manifestato tramite l’atto di citazione iniziale e senza una dettagliata offerta di pagamento. È stato stabilito che la volontà di riscattare, comunicata entro sei mesi, è sufficiente, e che eventuali contestazioni sulla genericità della dichiarazione devono essere sollevate tempestivamente. La sentenza ha respinto tutti i motivi di ricorso della nuova acquirente, consolidando il diritto del conduttore a subentrare nell’acquisto dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto di Riscatto Locazione: La Cassazione Conferma la Validità dell’Atto di Citazione

Il diritto di riscatto locazione rappresenta una tutela fondamentale per il conduttore nel caso in cui il proprietario venda l’immobile locato senza rispettare il suo diritto di prelazione. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti sui requisiti e le modalità di esercizio di tale diritto, stabilendo principi chiave sulla validità della manifestazione di volontà e sulla tempestività delle eccezioni. Analizziamo questa pronuncia per comprendere le sue implicazioni pratiche per conduttori, locatori e acquirenti di immobili.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria ha origine dalla vendita di un immobile ad uso abitativo. Il conduttore, che occupava l’appartamento, non aveva ricevuto la prescritta comunicazione (denuntiatio) che gli avrebbe permesso di esercitare il diritto di prelazione. Di conseguenza, dopo la vendita a un terzo acquirente, il conduttore ha agito in giudizio per esercitare il suo diritto di riscatto locazione, ovvero il diritto di “riacquistare” l’immobile dal nuovo proprietario alle stesse condizioni.

L’acquirente si è opposto fermamente, sostenendo che la dichiarazione di riscatto, contenuta nell’atto di citazione iniziale, fosse inefficace. Secondo la sua tesi, la dichiarazione era tardiva, generica e non conteneva una specifica offerta di pagamento del prezzo. Il caso ha attraversato diversi gradi di giudizio, giungendo infine all’esame della Corte di Cassazione per la seconda volta.

Il diritto di riscatto locazione e la decisione della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dell’acquirente, confermando la decisione della Corte d’Appello che aveva riconosciuto il diritto del conduttore. I giudici hanno stabilito che la manifestazione di volontà di riscattare l’immobile è un atto unilaterale recettizio che produce i suoi effetti una volta giunto a conoscenza del destinatario. La sua validità non dipende da formalismi sacramentali, ma dalla chiara espressione dell’intento del conduttore.

La Corte ha quindi esaminato e respinto, uno per uno, i sette motivi di ricorso, fornendo una guida chiara su come interpretare la normativa in materia.

Le Motivazioni della Sentenza

La decisione della Suprema Corte si fonda su un’analisi approfondita dei principi che regolano il diritto di riscatto locazione.

La Validità della Dichiarazione nell’Atto di Citazione

Il punto centrale della controversia era se l’atto di citazione potesse essere considerato un veicolo idoneo per esercitare il riscatto. La Cassazione ha risposto affermativamente, ribadendo un orientamento consolidato: la dichiarazione di riscatto può essere contenuta in qualsiasi atto scritto, incluso l’atto introduttivo di un giudizio. L’importante è che tale atto raggiunga l’acquirente entro il termine di decadenza di sei mesi previsto dalla legge (art. 39 L. 392/78). Questo atto è sufficiente a interrompere la decadenza e a manifestare validamente la volontà del conduttore.

La Genericità della Dichiarazione e la Tardività delle Eccezioni

L’acquirente lamentava che la dichiarazione del conduttore fosse troppo generica. La Corte ha respinto questa doglianza con una motivazione duplice. In primo luogo, ha sottolineato che la valutazione sulla specificità e completezza di una dichiarazione di volontà è una quaestio facti, riservata al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità se la motivazione è congrua. In secondo luogo, e in modo decisivo, i giudici hanno rilevato che l’eccezione di genericità non era mai stata sollevata nei precedenti gradi di giudizio, ma solo per la prima volta in sede di rinvio. Tale eccezione è stata quindi considerata inammissibile perché tardiva. Questo principio, noto come consolidamento della decisione su autonome rationes decidendi, impone di impugnare tutte le ragioni indipendenti che sorreggono una sentenza.

La Presunta Estinzione del Rapporto di Locazione

Un altro argomento dell’acquirente era che il rapporto di locazione si fosse estinto o tacitamente rinnovato con lei, facendo venir meno il presupposto del riscatto. La Corte ha chiarito che la disdetta inviata dal locatore originario alla prima scadenza, motivata dalla volontà di vendere, è l’atto che fa sorgere il diritto di prelazione. La successiva permanenza del conduttore nell’immobile e il pagamento dei canoni al nuovo proprietario non costituiscono, in assenza di un nuovo contratto scritto, una rinnovazione del rapporto, ma sono comportamenti neutri e non idonei a privare di effetti la disdetta originaria.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza della Cassazione offre preziose indicazioni pratiche:

1. Per il Conduttore: La volontà di esercitare il diritto di riscatto locazione può essere manifestata efficacemente anche attraverso la notifica di un atto di citazione, purché ciò avvenga entro il termine di sei mesi dalla trascrizione della vendita. Non sono richieste formule specifiche, ma è essenziale che l’intento sia chiaro.
2. Per l’Acquirente: Qualsiasi contestazione sulla validità o sulla specificità della dichiarazione di riscatto deve essere sollevata tempestivamente nel corso del primo grado di giudizio. Sollevarla in fasi successive del processo la rende inammissibile.
3. Per il Locatore: La comunicazione di diniego di rinnovo alla prima scadenza per intenzione di vendere è un atto cruciale che innesca il diritto di prelazione. Una volta inviata, i suoi effetti non sono facilmente revocabili da comportamenti successivi non formalizzati per iscritto.

La dichiarazione di riscatto del conduttore deve avere una forma specifica?
No, la Corte ha stabilito che la volontà di esercitare il diritto di riscatto può essere manifestata con qualsiasi atto scritto, compreso l’atto di citazione con cui si avvia la causa, a condizione che venga comunicato all’acquirente entro sei mesi dalla trascrizione della vendita.

Se il conduttore continua a pagare l’affitto al nuovo proprietario, perde il diritto di riscatto?
No. Secondo la sentenza, la permanenza nell’immobile e il pagamento dei canoni al nuovo acquirente sono considerati comportamenti di per sé neutri. In assenza di un nuovo contratto scritto, tali azioni non sono sufficienti a dimostrare una rinuncia al diritto di riscatto o la costituzione di un nuovo rapporto di locazione.

È necessario che il conduttore, nell’esercitare il riscatto, offra esplicitamente il pagamento del prezzo?
La Corte ha ritenuto inammissibile questa specifica contestazione perché sollevata tardivamente. Tuttavia, la decisione chiarisce che la dichiarazione di riscatto è un atto negoziale il cui scopo è proprio quello di subentrare nel contratto di compravendita, implicando quindi la volontà di adempiere all’obbligazione di pagare il prezzo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2282 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2282 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8081/2022 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato COGNOME, domiciliata ex lege all’indirizzo Pec in atti.

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME unitamente all’avvocato COGNOME NOME, domiciliato ex lege all’indirizzo Pec in atti.

-controricorrente-

nonchè contro

BERNABEI NOME.

-intimata-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di FIRENZE n. 2364/2021 depositata il 07/12/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/11/2025 dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

L’invocato diritto di riscatto di un immobile ad uso abitativo in Firenze, azionato dal conduttore COGNOME NOME nei confronti di COGNOME NOME, acquirente del suddetto immobile, e COGNOME NOME, originaria proprietaria ed alienante dello stesso, era stato negato prima dal Tribunale di Firenze, con sentenza n. 782/08, e poi dalla Corte d’Appello di Firenze, con la sentenza n. 521/2016.

Nel successivo giudizio di legittimità questa Suprema Corte emetteva la sentenza n. 23167/18, con cui cassava la sentenza d’appello ed indicava i corretti principi di diritto da applicare al caso di specie.

Riassunto, dunque, il giudizio da parte di COGNOME NOME, con sentenza n. 2364/2021 la Corte d’Appello di Firenze, in funzione di giudice di rinvio, riconosceva a COGNOME NOME il diritto di riscatto, esercitato in virtù di prelazione legale.

Avverso tale sentenza COGNOME NOME, acquirente dell’immobile, propone ora nuovo ricorso per cassazione, affidato a sette motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

Resta intimata la originaria proprietaria COGNOME NOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.

La ricorrente ed il controricorrente hanno depositato rispettive memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente denunzia ‘Violazione e falsa applicazione degli articoli 3, comma 1, lettera g) l. 431/98, 39 l. 392/78, 1322, 1324 e 1362 e ss. c.c., 1485 2° comma c.c., 183 c.p.c., 2 Cost., in

relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. nonché violazione dell’art. 132, n. 4 c.p.c. in relazione all’art. 360, c. 1, n. 4 c.p.c.’.

Censura la sentenza impugnata là dove, con motivazione che risulterebbe anche, a suo dire, affetta da insanabile contraddizione: a) afferma che la mera manifestazione dell’intenzione di riscattare il bene costituisca valido esercizio del diritto potestativo di riscatto e sia idonea a produrne l’effetto, senza invece considerare che la dichiarazione di riscatto dell’immobile venduto a terzi deve avere i caratteri della determinatezza, serietà e completezza allo scopo di mettere il compratore, terzo retrattato, nelle condizioni di attuare le sue scelte di opporsi ovvero di non opporsi; b) afferma che l’esistenza di un diniego di rinnovo della locazione alla prima scadenza, non menzionata nella dichiarazione di riscatto, sia stata considerata comunque utilmente resa nota nel corso del processo, a decadenza maturata da oltre un anno, senza invece considerare che il titolo legale della prelazione (cioè l’invio della disdetta alla prima scadenza quadriennale, finalizzato al dichiarato scopo di vendere il bene libero, di cui all’art. 3, lett. g, della legge n. 431/1998), sarebbe stato portato a conoscenza delle parti tardivamente, e senza considerare che non si poteva fare riferimento alla richiesta di riscatto contenuta nell’atto di citazione, in quanto non specifica e non completa.
1.1. Il motivo è infondato.

1.2. Valga ricordare che il giudice di rinvio ha espressamente richiamato il principio di diritto posto da questa Suprema Corte nella sentenza di cassazione con rinvio n. 23167/2018, secondo cui: ‘Il diritto di riscatto, previsto per le locazioni ad uso abitativo dall’art. 3 della l. n. 431 del 1998 in combinato disposto con gli artt. 38 e 39 della l. n. 392 del 1978, è conseguenza della prelazione legale, che può concorrere anche con la prelazione convenzionale, essendo compito del giudice di merito provvedere alla qualificazione della fattispecie concreta sulla base
dei fatti complessivamente dedotti e tenuto conto delle parti processuali presenti in giudizio, anche alla luce dei principi di economia processuale e di conservazione delle prove’.

Orbene, il giudice del rinvio ha fatto scrupolosa applicazione di tale principio ed è così pervenuto a rigettare l’eccezione proposta dalla COGNOME, secondo la quale il COGNOME avrebbe esercitato il diritto di riscatto tardivamente (nella specie soltanto con la memoria ex art. 183, quinto comma, cod. proc. civ., depositata oltre il termine di sei mesi previsto per legge, nella quale precisava la natura della prelazione esercitata), sul rilievo per cui ‘è agevole osservare che il COGNOME, con la notifica dell’atto di citazione, ha manifestato nel termine prescritto dall’art. 39 di voler esercitare il riscatto dell’immobile. La volontà così dichiarata deve già considerarsi idonea ad interrompere la decadenza prevista dal predetto art. 39 L. 392/78′.
Trattasi infatti di dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, avente ad oggetto la volontà di riscattare l’immobile, che produce i suoi effetti indipendentemente dal successivo giudizio, con la conseguenza che, una volta accertato che l’intenzione di riscattare abbia raggiunto l’acquirente nel termine semestrale – come avvenuto nel caso di specie -al giudice non rimane altro che verificare l’esistenza dei presupposti per l’esercizio del diritto, altresì qualificando, secondo il suo prudente apprezzamento, la natura della prelazione esercitata.
Così argomentando la corte fiorentina ha altresì pronunciato in conforme applicazione del consolidato orientamento di legittimità, secondo cui, premesso che la dichiarazione di riscatto è un atto negoziale unilaterale a natura ricettizia, essa produce effetti esclusivamente una volta pervenuta a conoscenza della controparte, il che non può che significare che il conduttore può manifestare la sua volontà di riscatto dell’immobile con un qualsiasi atto scritto (cfr. Cass., n. 3985/1999).
Pertanto, la dichiarazione di riscatto del conduttore può essere anche contenuta nell’atto introduttivo di un giudizio, sia esso un ricorso o un atto di citazione, e tale atto, contenente la dichiarazione della volontà di riscattare, allorché raggiunga il compratore entro il termine di sei mesi, è idoneo ad evitare la decadenza prevista dall’art. 39 della L. 392/78 (v. Cass., n. 23301/2007; Cass., n. 14833/2016).

1.3. Per altro verso, poi, la valutazione dei requisiti di specificità e completezza nell’espressione di tale volontà costituisce una quaestio facti , come tale riservata al giudice di merito e non sindacabile se non nei residui, circoscritti limiti di sindacato sulla motivazione.

Nel caso di specie, peraltro, la qui impugnata sentenza ha espressamente osservato che ‘nessuna contestazione di genericità e di assenza di specificità risulta essere mai stata in precedenza sollevata dalla COGNOME, con l’ulteriore conseguenza che la stessa, proposta per la prima volta in sede di rinvio, si appalesa altresì inammissibile’: siffatta motivazione risulta congrua, esente da vizi logico -giuridici e neppure specificatamente censurata, per cui resiste al sindacato di legittimità e rispetto ad essa la decisione si consolida.
Come questa Suprema Corte ha già avuto modo di affermare, quando la sentenza di merito impugnata si fonda, come nel caso in esame, su più rationes decidendi autonome, nel senso che ognuna di esse è sufficiente, da sola, a sorreggerla, perché possa giungersi alla cassazione della stessa è indispensabile che il soccombente le censuri tutte, dato che l’omessa impugnazione di una di esse rende definitiva l’autonoma ratio della motivazione non impugnata, e le restanti censure non potrebbero produrre in nessun caso la cassazione della sentenza (Cass., n. 18403/2023; Cass., n. 18641/2017; Cass., Sez. Un., n. 7931/2013).
1.4. Infine, quanto al fatto per cui la disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza da parte della proprietaria COGNOME

sarebbe intervenuta tardivamente rispetto alla manifestazione di volontà del conduttore, che dunque sarebbe priva di un suo presupposto, è sufficiente rilevare che nell’impugnata sentenza il giudice di rinvio ha espressamente rilevato che con la pronuncia rescindente la Suprema Corte aveva già valutato come ‘mai disconosciuta dalla COGNOME‘ la disdetta prodotta in atti ed idonea a dimostrare che la proprietaria avesse comunicato al conduttore COGNOME il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, contestualmente manifestando l’intenzione di voler vendere l’immobile a terzi, e che ciò abbia fatto sorgere il diritto del conduttore di esercitare la prelazione, ai sensi dell’art. 3 lett. g) della legge n. 431/1998.
Tale statuizione del giudice di rinvio, che scrupolosamente si adegua agli esiti del giudizio rescindente, è esente da vizi, in quanto conforme al principio di diritto enunciato da questa Corte, che, diversamente da quanto lamentato dalla ricorrente, non risulta essere stato affatto violato, secondo cui la comunicazione al conduttore dell’intenzione del locatore di alienare l’immobile locato prescritta dall’art. 38 della l. n. 392 del 1978, cd. “denuntiatio”, è necessaria per porre il conduttore in condizione di esercitare la prelazione e da far decorrere il relativo termine legale (v. Cass., n. 25415/2017: ‘In tema di prelazione legale, nell’ipotesi di omessa comunicazione dell’intenzione del locatore di alienare l’immobile locato, cd. “denuntiatio”, prescritta dall’art. 38 della l. n. 392 del 1978, non può riconoscersi al conduttore il diritto al trasferimento del bene, trattandosi di diritto che potrà essere fatto valere soltanto mediante l’esercizio del succedaneo diritto di riscatto una volta che sia avvenuto il trasferimento a terzi in violazione della prelazione’).
Con il secondo motivo la ricorrente denunzia ‘Violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360, c. 1, n. 4 c.p.c. e violazione e falsa applicazione dell’art. 39, Legge 392/78 in relazione all’art. 360, c. 1, n.

Censura la sentenza impugnata in quanto, violando e falsamente applicando l’art. 39 della legge n. 382/1978, ha ritenuto sufficiente che la dichiarazione negoziale di riscatto contenesse soltanto riferimenti all’atto di compravendita ed al prezzo ivi convenuto, ed ha altresì ritenuto inammissibile la pur formulata eccezione secondo cui per il valido esercizio del diritto di riscatto si richiede che la dichiarazione negoziale contenga la espressa e specifica manifestazione della volontà del riscattante di pagare il prezzo del bene.
2.1. Il motivo è inammissibile.

2.2. Come già osservato in sede di scrutinio del primo motivo, l’impugnata sentenza ha rilevato che ‘nessuna contestazione di genericità e di assenza di specificità risulta essere mai stata in precedenza sollevata dalla COGNOME, con l’ulteriore conseguenza che la stessa, proposta per la prima volta in sede di rinvio, si appalesa altresì inammissibile’ (v. p. 7).

Su tale statuizione, solo genericamente censurata dalla ricorrente (nei seguenti termini: ‘Si censura la pronuncia altresì nella parte in cui assume il rilievo inammissibile’), la motivazione della sentenza si consolida.

Come questa Suprema Corte ha già avuto modo di affermare, quando la sentenza di merito impugnata si fonda, come nel caso in esame, su più rationes decidendi autonome, nel senso che ognuna di esse è sufficiente, da sola, a sorreggerla, perché possa giungersi alla cassazione della stessa è indispensabile che il soccombente le censuri tutte, dato che l’omessa impugnazione di una di esse rende definitiva l’autonoma motivazione non impugnata, e le restanti censure non potrebbero produrre in nessun caso l’annullamento della sentenza (Cass., n. 18403/2023; Cass., n. 18641/2017; Cass., Sez. Un., n. 7931/2013).
Con il terzo motivo la ricorrente denuncia ‘Violazione e falsa applicazione degli articoli 1, 2, 3 l. 431/98; 7, 30 L. 392/78; 1334, 1350, 1351, 1602 CC in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.’.

Censura la sentenza impugnata là dove erroneamente afferma che il diniego di rinnovo alla prima scadenza ha effetto estintivo della locazione indipendentemente dal rilascio, spontaneo o giudizialmente domandato, del bene locato; erroneamente esclude che la locazione si sia tacitamente rinnovata tra l’intimato e la nuova proprietaria, invece ritenuta estranea al rapporto locatizio; erroneamente nega che al momento dell’esercizio del riscatto fosse venuto meno il requisito fondante il diritto stesso, stante la perdurante disponibilità del bene compravenduto in capo al conduttore.
3.1. Il motivo è infondato.

3.2. Là dove ha attribuito rilevanza al fatto che il conduttore COGNOME era stato notiziato dalla proprietaria della cessazione del rapporto locatizio alla prima scadenza, il che lo ha conseguentemente legittimato all’esercizio della prelazione, l’impugnata sentenza ha altresì rilevato che ‘Invero, la disdetta del contratto di locazione, quale atto di natura negoziale, ha di per sé la funzione di impedire, se non opposta, la rinnovazione del contratto. Orbene, se ciò non esclude che le parti, nel rispetto della loro autonomia contrattuale, possano far venire meno gli effetti della fattispecie estintiva, tuttavia, a tal fine occorre una concorde manifestazione di volontà ed inoltre, nel caso di contratto in forma scritta “ad substantiam”, ciò deve risultare da atto scritto (cfr. Cass. Civ. Sez. 1, Sentenza n. 1454 del 18/01/2019)’, e perviene altresì ad affermare che ‘Nel caso di specie, la disdetta per la prima scadenza contrattuale del 31.3.2004 comunicata al COGNOME ha determinato che a tale data il rapporto locativo tra la COGNOME e il COGNOME sia cessato, a nulla rilevando che il 13.10.2003 la COGNOME, senza nulla comunicare al conduttore, abbia dichiarato nell’atto di compravendita concluso con la
COGNOME che l’immobile era condotto in locazione dal COGNOME in virtù di contratto dell’8.3.2000. Si tratta, invero, di dichiarazione unilaterale rivolta a soggetto estraneo al rapporto e come tale inidonea a produrre effetti di revoca della precedente disdetta nei confronti del COGNOME; per contro, non vi è traccia di una concorde volontà degli originari contraenti, manifestata in forma scritta, diretta a far venir meno l’effetto di cessazione del rapporto. Parimenti inidonei a tal fine debbono ritenersi la protratta permanenza del COGNOME all’interno dell’immobile ed il pagamento dei canoni di locazione da parte dello stesso alla COGNOME, trattandosi di comportamenti privi di valore negoziale (non essendovi alcun rapporto contrattuale tra il COGNOME e la COGNOME), posti in essere nei confronti di soggetto estraneo all’originario contratto di locazione e non inconciliabili con la volontà del COGNOME di esercitare il diritto di prelazione nei confronti della COGNOME‘.
3.3. Orbene, al di là dell’apprezzamento degli aspetti eminentemente fattuali della fattispecie in esame, che è sottratto al sindacato di legittimità, va rilevato che il giudice di rinvio si è pronunciato secondo diritto, non solo in riferimento al precedente di legittimità specificatamente richiamato in motivazione, ma anche in riferimento all’orientamento di questa Suprema Corte secondo cui, in tema di locazione ad uso abitativo, al fine di privare di effetti la disdetta originariamente intimata, occorre che ricorrano ‘specifici ed univoci elementi contrari, quali una condotta successiva non equivoca -certo diversa dalla mera inerzia o dalla tolleranza della persistenza della detenzione da parte del conduttore -‘ nel senso della rinnovazione del rapporto locatizio, e dunque ‘nuove manifestazioni di volontà di segno contrario, ma assolutamente univoche (ed ulteriori rispetto alla mera tolleranza della detenzione dell’immobile da parte del conduttore, ovvero alla mera inerzia, condotta che resta del tutto neutra’ (v. Cass., n. 27541/2014).
Con il quarto motivo la ricorrente denuncia ‘Violazione e falsa applicazione dell’art. 3, comma 1, lettera g) e del combinato disposto degli artt. 3, comma 4 l. 431/98 e 30 L. 392/78 nonché degli artt. 1344 e 2967 c.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.’.

Censura l’impugnata sentenza là dove ha ritenuto irrilevante accertare la circostanza della impossidenza di altri immobili in capo alla originaria proprietaria dell’immobile locato, a fronte del principio per cui il conduttore ha diritto di prelazione solo in presenza di un valido diniego di rinnovo alla scadenza (mentre in caso di diniego invalido si realizza il rinnovo della locazione), e tenuto altresì conto del fatto che l’onere di provare la validità del diniego di rinnovazione non è superato dalla non opposizione del conduttore al diniego stesso e che, in ogni caso, la non opposizione si dovrebbe sostanziare nell’effettivo rilascio dell’immobile locato.
4.1. Il motivo è manifestamente inammissibile.

4.2. La ricorrente si limita infatti a riproporre doglianze già svolte in appello, rispetto alle quali, conformemente ai principi di diritto più sopra indicati e con motivata valutazione in fatto insindacabile in cassazione, il giudice del rinvio ha correttamente affermato: ‘Altrettanto irrilevante è osservare che non vi sarebbe prova del fatto che la COGNOME non avrebbe avuto la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Invero, nel caso di specie non vi è stata alcuna opposizione del COGNOME all’esercizio della facoltà di diniego da parte della COGNOME, per cui la fattispecie risolutiva si è perfezionata nel momento in cui il diniego di rinnovo è pervenuto a conoscenza del conduttore (art. 1334 c.c.)’.
Con il quinto motivo la ricorrente denuncia ‘Violazione e falsa applicazione degli articoli 1172, 1345 c.c. e 3 L. 431/98 in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.’.

Censura l’impugnata sentenza impugnata là dove ha ritenuto valido

ed operante il diritto di prelazione in ragione del diniego di rinnovo alla prima scadenza, pur avendo accertato che tra la proprietaria locatrice dell’immobile ed il conduttore era stato sottoscritto un accordo di buonuscita, che, in quanto tale, avrebbe posto nel nulla il diniego di rinnovo alla prima scadenza.

5.1. Il motivo è, come il precedente, manifestamente inammissibile.

5.2. Pretende di contrapporre una diversa interpretazione dei fatti di causa, a fronte della espressa, motivata e non implausibile valutazione resa dal giudice di rinvio, per cui ‘Quanto al c.d. accordo di buona uscita tra la COGNOME ed il COGNOME, esso, lungi dal porsi in conflitto con la disdetta esercitata dalla locatrice, evidenzia al contrario come vi fosse la seria intenzione della COGNOME di vendere l’immobile libero: non si vede, infatti, a quali altri fini potrebbe essere stata fatta la disdetta se non a quello di vendere il bene libero dalla locazione’.
Si tratta di censure che si risolvono nella mera ed inammissibile prospettazione di una rivalutazione del merito della vicenda, comportante accertamenti di fatto preclusi a questa Corte, atteso il granitico e fermo orientamento di legittimità secondo cui il giudizio di cassazione non è un giudizio di merito di terzo grado nel quale possano sottoporsi alla attenzione dei giudici della Suprema Corte elementi di fatto già considerati dai giudici del merito, al fine di pervenire ad un diverso apprezzamento dei medesimi (cfr., tra le tantissime, Cass., n. 5443/2006; Cass., n. 34791/2021; Cass., n. 1200/2023; Cass., Sez. Un., n. 8053 e n. 8054 del 2014).
Con il sesto motivo la ricorrente denuncia ‘Violazione dell’art. 112 e 278 c.p.c. in relazione all’art. 360 c. 1, n. 4 c.p.c.’.

Censura la sentenza impugnata in quanto si sarebbe pronunciata soltanto sulla domanda di manleva, e non anche sulla domanda di garanzia per l’evizione con conseguenziale domanda di condanna generica della intimata COGNOME.

6.1. Il motivo è inammissibile.

6.2. La ricorrente invoca il vizio di omessa pronuncia su una domanda (la domanda di garanzia per l’evizione con conseguente richiesta di condanna generica della proprietaria dell’immobile), senza tuttavia precisare se, dove e quando tale domanda sia stata proposta nel precedente contesto processuale e se nel rispetto delle preclusioni e dei limiti del giudizio di rinvio, tenuto conto che già in relazione all’altra domanda, di manleva, il giudice di rinvio ha rilevato la parziale novità, per come proposta, per la prima volta, in sede di rinvio (v. p. 14 sentenza impugnata).
Incorre quindi in manifesta violazione dell’art. 366, n. 6 cod. proc. civ., disposizione, questa, che costituisce la declinazione normativa del principio di specificità del ricorso per cassazione, secondo cui debbono essere precisate e riferite, con chiara sintesi idoneamente funzionale ad elidere dubbi di comprensione, le pretese quali svolte nelle fasi di merito, e le risposte date dai precedenti giudici, così da poter apprezzare la concludenza delle censure a quelle risposte, previa ragionata ovvero pertinente menzione sia degli atti dove verificare quanto così congruamente riportato, sia della loro univoca collocazione nell’incarto documentale come appropriatamente offerto all’esame della Suprema Corte’ (v. Cass., n. 25873/25; Cass., n. 25447/2025; cfr. Cass., n. 25496/2025, che precisa che dalla sentenza 28 ottobre 2021, resa dalla Corte Edu, nella causa RAGIONE_SOCIALE e altri c. Italia, è dato desumere che il principio di ‘autosufficienza del ricorso’ ha il fine legittimo di ‘semplificazione dell’attività del giudice di legittimità unitamente alla garanzia della certezza del diritto e alla corretta amministrazione della giustizia’).
Con il settimo motivo la ricorrente denuncia ‘Violazione e falsa applicazione dell’art. 1485 c.c. e dell’art. 92 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.’.

Censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha disposto la parziale compensazione delle spese tra essa ricorrente e la controparte COGNOME.

Afferma che, invero, il solo parziale accoglimento della sua domanda nei confronti della COGNOME sarebbe conseguenza di una omessa pronuncia, dato che la domanda, per come proposta, non sarebbe stata considerata nella sua interezza.

Sottolinea inoltre che, nel rapporto processuale tra la compratrice dell’immobile e la venditrice COGNOME, non sarebbe ravvisabile una ‘vera e propria’ contrapposizione, per cui non avrebbe potuto essere ravvisata una vera e propria soccombenza su cui fondare il regolamento delle spese processuali.

7.1. Il motivo è inammissibile.

7.2. Sia perché segue la sorte del sesto motivo, a cui espressamente si richiama; sia ai sensi e per gli effetti dell’art. 360 -bis cod. proc. civ., dato che la decisione, fondata sulla valutazione dell’esito complessivo della lite all’esito del doppio grado di giudizio e dunque conforme a costante insegnamento di legittimità (v. in ultimo Cass., n. 33412/2024), è pervenuta a compensare parzialmente le spese tra le parti e non è sindacabile in sede di legittimità.

Come è noto, ai sensi dell’art. 92, comma secondo, cod. proc. civ., il giudice di merito può compensare le spese tra le parti, «parzialmente o per intero», e questa scelta è rimessa alla sua discrezionalità ed è insindacabile in questa sede (cfr. Cass., Sez. Un., n. 14989/2005 e successive conformi).

Il ricorso è complessivamente rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità, liquidate nella misura indicata in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.500,00 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15 per cento, esborsi, liquidati in euro 200,00, ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione il 5 novembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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