Diritto di parcheggio: quando è personale e non reale?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1835/2024, ha chiarito la natura del diritto di parcheggio. Nel caso esaminato, una società lamentava l’impedimento a parcheggiare su un terreno, come previsto da un vecchio atto di compravendita. La Corte ha stabilito che, anche se il diritto non costituisce una servitù (diritto reale), esso può essere tutelato come un valido diritto personale derivante da un contratto. Pertanto, la richiesta di cessare l’impedimento è stata accolta, pur rigettando la qualificazione del diritto come reale, senza che ciò costituisca una violazione dei limiti della domanda giudiziale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto di Parcheggio: Obbligo Personale o Diritto Reale? La Cassazione Chiarisce

Il diritto di parcheggio rappresenta una delle questioni più dibattute nel diritto immobiliare. Spesso, la sua esatta natura giuridica è fonte di incertezza: si tratta di una servitù, quindi un diritto reale legato all’immobile, oppure di un semplice obbligo personale tra le parti di un contratto? Con l’ordinanza n. 1835 del 17 gennaio 2024, la Corte di Cassazione è tornata sul tema, offrendo chiarimenti fondamentali sulla tutela di questo diritto.

I Fatti del Caso: Una Controversia sul Parcheggio

La vicenda trae origine da un atto di compravendita del 1992, in cui la parte venditrice aveva vincolato una porzione di terreno a parcheggio a favore della parte acquirente. Anni dopo, gli eredi di queste posizioni, due società immobiliari, si sono trovate in conflitto. La società beneficiaria del diritto lamentava che la società proprietaria del terreno le impedisse di utilizzare l’area per il parcheggio. Di conseguenza, si era rivolta al tribunale chiedendo l’accertamento di una servitù di parcheggio e la cessazione di ogni impedimento.

La Decisione della Corte di Appello

La Corte di Appello, pur riformando parzialmente la decisione di primo grado, aveva raggiunto una conclusione intermedia. I giudici avevano negato che la pattuizione contrattuale avesse dato vita a una vera e propria servitù, un diritto reale. Tuttavia, avevano riconosciuto l’esistenza di un obbligo valido e vincolante a carico della società proprietaria del terreno. Pertanto, avevano ordinato a quest’ultima di cessare ogni comportamento che impedisse alla controparte di parcheggiare, qualificando il diritto come personale e non reale.

L’Appello in Cassazione e il Diritto di Parcheggio

La società proprietaria del terreno ha impugnato la sentenza d’appello davanti alla Corte di Cassazione, basando il proprio ricorso su due motivi principali:

1. Omessa determinazione dell’oggetto: Secondo la ricorrente, la Corte d’Appello aveva emesso una condanna senza che l’area destinata a parcheggio fosse mai stata identificata in modo certo e specifico.
2. Violazione dell’art. 112 c.p.c.: La ricorrente sosteneva che i giudici d’appello fossero andati “oltre” la domanda originaria. Avendo negato l’esistenza di una servitù, non avrebbero potuto accordare tutela sulla base di un non meglio precisato diritto personale, riconoscendo così qualcosa di diverso da quanto richiesto.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, ritenendo entrambi i motivi infondati.

Sulla Determinazione dell’Area

Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile. La Suprema Corte ha ricordato che la valutazione delle prove, come una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) che aveva individuato l’area, è una questione di merito riservata ai giudici dei gradi inferiori. La Cassazione non può riesaminare i fatti, ma solo verificare la corretta applicazione della legge. Criticare le conclusioni della CTU in sede di legittimità equivale a chiedere un nuovo giudizio sul fatto, cosa non consentita.

Sulla Qualificazione del Diritto e i Limiti della Domanda

Questo è il cuore della decisione. La Corte ha spiegato che la domanda originaria della società beneficiaria era duplice: da un lato, chiedeva l’accertamento del diritto reale di servitù; dall’altro, chiedeva un ordine di cessazione di ogni turbativa al parcheggio. Rigettare la prima domanda non implicava automaticamente il rigetto della seconda. La domanda di cessazione dell’impedimento (interdittiva) non presupponeva necessariamente l’esistenza di un diritto reale. Poteva trovare fondamento anche nella violazione di un diritto di parcheggio di natura personale, come quello scaturito dal contratto di compravendita. La Corte di Appello, quindi, non ha violato l’art. 112 c.p.c. perché si è limitata a riqualificare giuridicamente il rapporto tra le parti sulla base dei fatti presentati, accogliendo la domanda di tutela (cessazione della turbativa) su una base giuridica (diritto personale) diversa da quella proposta (diritto reale), ma pur sempre nell’ambito della richiesta originaria.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un importante principio: un accordo che garantisce il diritto di parcheggiare su un fondo altrui, anche se non possiede i requisiti formali per essere una servitù, costituisce un’obbligazione contrattuale pienamente valida e tutelabile. Il beneficiario di tale accordo può agire in giudizio per ottenere un ordine che imponga al proprietario del fondo di non ostacolare l’esercizio del parcheggio. La decisione chiarisce che il giudice ha il potere di riqualificare la natura del diritto (da reale a personale) per garantire una tutela effettiva, senza per questo eccedere i limiti della domanda giudiziale.

Un diritto di parcheggio concesso in un contratto è sempre una servitù (diritto reale)?
No, la Corte ha chiarito che può essere qualificato come un diritto personale, derivante da un’obbligazione contrattuale, senza essere un diritto reale sulla proprietà.

Se chiedo al giudice di riconoscere una servitù di parcheggio e la domanda viene respinta, perdo anche il diritto di parcheggiare?
Non necessariamente. Come dimostra questo caso, anche se il diritto non viene qualificato come servitù, il giudice può comunque ordinare alla controparte di non impedire il parcheggio se riconosce l’esistenza di un valido diritto personale basato su un contratto.

Cosa significa che un motivo di ricorso in Cassazione è “inammissibile” perché attiene al merito?
Significa che la questione sollevata non riguarda un errore di interpretazione della legge (compito della Cassazione), ma una valutazione dei fatti (come l’esatta identificazione di un’area tramite una perizia), che è di competenza dei giudici dei gradi inferiori e non può essere riesaminata in Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1835 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1835 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4676/2023 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO DOMICILIO DIGITALE, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO GENOVA n. 940/2022 depositata il 28/06/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME. Premesso che:

la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ricorre, con due motivi, per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui, per quanto interessa, la Corte di Appello di Genova ha ordinato ad essa ricorrente di cessare di impedire alla RAGIONE_SOCIALE di parcheggiare su un terreno indicato nel catasto urbano del Comune di Cairo Montenotte nel foglio 32 mappale 3 (v. sentenza impugnata pagina 5) e che nell’atto di compravendita stipulato il 23.6.1992 tra i danti causa delle odierne parti, la cedente -dante causa della RAGIONE_SOCIALE -aveva vincolato a parcheggio in favore dei danti causa della RAGIONE_SOCIALE. La Corte di Appello ha precisato che la pattuizione non aveva comportato la costituzione di un diritto reale di servitù con la conseguenza che la domanda della RAGIONE_SOCIALE di accertamento della servitù doveva essere rigettata. La Corte di Appello ha altresì precisato che l’area vincolata a parcheggio ai sensi del ridetto contratto, pur non esattamente coincidente con l’area di destinata a parcheggio di cui ad un dato ‘atto di vincolo’ presentato al Comune il 30 ottobre 1995, era comunque stata individuata dal CTU come porzione dell’area del terreno indicato in giallo nell’allegato A dell’atto pubblico 30 giugno 1992;
la RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME resiste con controricorso;

entrambe le parti hanno depositato memoria;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso viene denunciata la ‘omessa determinazione della cosa oggetto della domanda ex art. 163 c.p.c.’ per avere la Corte di Appello pronunciato senza che l’area destinata a parcheggio fosse ‘mai stata indentificata correttamente né determinata in maniera specifica’.

2.Il motivo è inammissibile.

Non vengono prospettate censure riferite o comunque riferibili ad uno dei tassativi motivi di cui all’art. 360, primo comma. c.p.c. Il motivo si risolve in considerazioni di merito secondo cui nemmeno dalla CTU menzionata in sentenza sarebbe possibile ricavare l’esatta confinazione dell’area.

Con il secondo motivo di ricorso viene denunciata la ‘violazione dell’art. 112 c.p.c.’ Deduce la ricorrente che i giudici di appello avrebbero ‘pronunciato superando il limite delle domande giudiziali avanzate da RAGIONE_SOCIALE in quanto hanno riconosciuto la sussistenza di aree destinate a parcheggio sulla base di un non precisato diritto di natura né privatistica né pubblicistica se si considera il rigetto della qualificazione di servitù alla situazione di fatto esistente nell’area oggetto di causa’. Nel corpo del motivo si afferma che la sentenza è affetta da ‘illogicità’ apparendo ‘le conclusioni del medesimo provvedimento del tutto infondate ed irragionevoli a fronte della mancata qualificazione nei termini così come individuati e chiesti da parte appellante e così come risultanti dall’analisi giuridica degli atti prodotti in causa’;
5.il motivo è infondato.

5.1. La Corte di Appello ha ricordato che la RAGIONE_SOCIALE aveva, in appello, riproposto la domanda di accertamento del proprio di diritto ‘di servitù e/o diritto reale d’uso di parcheggio’ e la domanda volta ad ottenere che le condotte impeditive del parcheggio fossero dichiarate ‘illecite, illegittime e abusive’ con

conseguente ordine di ‘cessare ogni impedimento o turbativa del pacifico parcheggio’. La Corte di Appello, rigettando la prima domanda sul motivo che il diritto della appellante non poteva essere qualificato come diritto reale e accogliendo la domanda interdittiva non ha violato l’art. 112 c.p.c. posto che la seconda domanda non presupponeva necessariamente l’accoglimento della prima potendo trovare fondamento nella violazione del diritto di parcheggio quale diritto -da qualificarsi secondo la Corte di Appello -come diritto personale;
il ricorso deve essere rigettato con condanna del ricorrente alle spese.

PQM

la Corte rigetta il ricorso;

condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio che liquida in €3500,00 per compensi professionali, €200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 9 gennaio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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