Diritto di livello: come si prova la sua esistenza?

La Corte di Cassazione ha stabilito che la prova dell’esistenza di un antico diritto di livello su un terreno non può basarsi sulle sole risultanze catastali. È necessario l’atto costitutivo originale o un atto di ricognizione. La proprietaria di un immobile aveva chiesto di accertare l’inesistenza di tale diritto, ma la Corte d’Appello aveva respinto la sua domanda basandosi su atti di compravendita e dati catastali. La Cassazione ha cassato la sentenza, affermando che il catasto ha finalità fiscali e non può provare l’esistenza di diritti reali, per i quali è richiesto il rigore formale dei titoli di proprietà.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto di Livello e Prova: La Cassazione Sottolinea l’Insufficienza dei Dati Catastali

L’esistenza di un diritto di livello, un antico istituto giuridico assimilabile all’enfiteusi, è spesso fonte di complesse controversie legali. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 30823 del 2023, ha fornito chiarimenti cruciali su come si debba provare l’esistenza di tale diritto, stabilendo un principio fondamentale che distingue nettamente il valore dei titoli di proprietà da quello delle mere risultanze catastali. Questa decisione ha importanti implicazioni pratiche per chiunque si trovi a gestire immobili gravati da tali antichi vincoli.

I Fatti di Causa: Una Controversia su un Antico Diritto Reale

La vicenda giudiziaria ha origine dalla domanda di una proprietaria terriera che si era rivolta al Tribunale per far dichiarare l’inesistenza di un “livello” iscritto catastalmente su un suo terreno. In subordine, chiedeva che tale diritto fosse dichiarato estinto per prescrizione o che nessuna prestazione pecuniaria fosse dovuta.

La proprietaria aveva ereditato il terreno, il quale, secondo le visure catastali, risultava gravato da un “livello” a favore degli eredi di un’antica famiglia nobiliare. La difesa della ricorrente sosteneva che l’atto originario costitutivo del livello, risalente al 1812, non includeva specificamente il suo terreno tra quelli gravati dal diritto.

Il Giudizio di Primo e Secondo Grado

Il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda, dichiarando insussistente il livello per mancanza di prova che il terreno in questione rientrasse tra quelli originariamente gravati.

Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, la stessa proprietaria aveva, nei suoi atti, individuato un atto di cessione del 1947 come fonte del “dominio diretto” del convenuto. Inoltre, l’atto di acquisto dei danti causa della ricorrente, del 1964, menzionava il terreno come gravato da livello. Pertanto, la Corte d’Appello ha ritenuto che l’onere di dimostrare che il terreno fosse libero da vincoli spettasse alla proprietaria, e ha respinto la sua domanda.

La Prova del Diritto di Livello secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della proprietaria, cassando la sentenza d’appello e delineando un percorso logico-giuridico netto. Gli Ermellini hanno chiarito che il “livello”, pur essendo un istituto di origine storica, si è fuso nel tempo con la disciplina dell’enfiteusi, diventando a tutti gli effetti un diritto reale di godimento.

Il punto cruciale della decisione riguarda la modalità di prova di tale diritto. La Cassazione ha stabilito che per accertare l’esistenza di un diritto di livello, non ci si può basare su elementi indiretti o presuntivi.

Dati Catastali vs. Titolo Costitutivo: una Distinzione Cruciale

La Corte ha censurato l’approccio dei giudici d’appello, che avevano dato peso determinante alle iscrizioni catastali e alle menzioni presenti in atti di trasferimento successivi. I giudici di legittimità hanno ribadito un principio consolidato: il catasto ha finalità prevalentemente fiscali e non probatorie. Le sue risultanze non costituiscono prova della proprietà o di altri diritti reali.

L’indagine, secondo la Cassazione, doveva essere condotta in modo diverso. Era necessario esaminare il titolo originario costitutivo del diritto, ovvero l’atto notarile del 1812. Solo questo documento avrebbe potuto:
1. Verificare se il fondo in questione fosse effettivamente tra quelli gravati dal livello.
2. Definire la natura giuridica del rapporto (livello, colonia perpetua, ecc.).
3. Stabilire gli obblighi delle parti e la durata del vincolo.

Limitare l’analisi ai soli atti di trasferimento successivi è stato ritenuto un errore metodologico, poiché tali atti non possono creare o provare un diritto reale che non preesiste sulla base di un titolo idoneo.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla necessità di rispettare il rigore formale prescritto per la prova dei diritti reali. Questi diritti, che incidono profondamente sul diritto di proprietà, non possono essere provati tramite semplici annotazioni amministrative come quelle catastali. La prova deve avvenire sulla base di “titoli”, ovvero degli atti giuridici che li hanno costituiti o accertati con efficacia tra le parti. La Corte d’Appello, ignorando l’esame del titolo costitutivo del 1812, ha ritenuto erroneamente superfluo l’unico elemento in grado di fare luce sull’effettiva esistenza e natura del diritto contestato, basando la sua decisione su elementi (gli atti di acquisto del 1947 e 1964 e le iscrizioni catastali) privi di valore probatorio a tal fine.

Le Conclusioni

La Cassazione ha cassato la sentenza e rinviato la causa alla Corte d’Appello, enunciando il seguente principio di diritto: “Il regime giuridico del livello va assimilato a quello dell’enfiteusi… L’esistenza del livello deve essere accertata mediante il titolo costitutivo del diritto o l’atto di ricognizione, mentre deve escludersi rilievo ai dati catastali“. Questa decisione rafforza la certezza del diritto e la tutela della proprietà, ribadendo che la prova dei diritti reali immobiliari deve fondarsi su atti formali e non su registri con finalità fiscali.

Come si può provare l’esistenza di un diritto di livello su un immobile?
L’esistenza di un diritto di livello deve essere accertata esclusivamente mediante il titolo costitutivo del diritto stesso (l’atto originale che lo ha creato) o tramite un atto di ricognizione, ovvero un atto successivo in cui le parti ne riconoscono l’esistenza.

I dati presenti nel catasto sono sufficienti per dimostrare l’esistenza di un diritto di livello?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che ai dati catastali non può essere attribuito valore probatorio per l’esistenza di diritti reali. Il catasto ha finalità prevalentemente fiscali e le sue annotazioni non sono sufficienti a provare la titolarità di un diritto come il livello.

Che cos’è il diritto di livello e come si relaziona all’enfiteusi?
Il diritto di livello è un antico diritto reale di godimento, originato da contratti agrari nel Medioevo. Nel corso dei secoli, la sua disciplina si è fusa con quella dell’enfiteusi, al punto che oggi il regime giuridico del livello è assimilato a quello dell’enfiteusi, ricomprendendolo tra i diritti reali di godimento.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30823 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 30823 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 06/11/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 3776/2018 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende -ricorrente-

contro

COGNOME NOME

-intimato- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 4134/2017 depositata il 21/06/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/07/2023 dal Consigliere COGNOME NOME.

FATTI DI CAUSA

Il giudizio trae origine dalla domanda proposta innanzi al Tribunale di Tivoli da NOME COGNOME nei confronti di NOME e

NOME COGNOME, con la quale l’attrice chiese che fosse dichiarata l’inesistenza del livello catastalmente iscritto su un terreno di sua proprietà di 2.780 mq, iscritto al foglio 6, particella 32 del catasto del comune di COGNOME‘COGNOME Romano; in via subordinata, la medesima chiese che il livello fosse dichiarato estinto per prescrizione e, in ulteriore subordine, che nessuna prestazione pecuniaria fosse esigibile da parte dei COGNOME.

NOME COGNOME, cui il terreno era pervenuto in forza di successione mortis causa , espose che esso era stato acquistato dai suoi danti causa NOME COGNOME e a NOME COGNOME da NOME COGNOME, con atto del 14.11.1964; dalla visura catastale risultava che detto terreno, gravato da un ‘livello’ a favore di NOME COGNOME, con usufrutto parziale a favore di NOME COGNOME, rientrava tra quelli per i quali il dominio diretto era stato ceduto, con atto rogato dal AVV_NOTAIO in data 20.03.1947 a NOME COGNOMECOGNOME dante causa di NOME COGNOME. L’attrice evidenziò come l’unico atto dal quale poteva desumersi l’origine del ‘livello’ era l’atto AVV_NOTAIOile del 26.3.1812, c on cui il AVV_NOTAIO aveva qualificato i concessionari non come enfiteuti, ma come coloni perpetui ma da tale atto non risultava che il terreno rientrasse tra quelli gravati da livello.
L’attrice invocò l’estinzione del livello, anche ai sensi dell’art. 2 della Legge n.3 del 1974, che riguardava in via generale le prestazioni fondiarie perpetue.

Il Tribunale di Tivoli dichiarò la carenza di legittimazione passiva di NOME COGNOME, accolse la domanda nei confronti di NOME COGNOME e dichiarò insussistente il livello iscritto sul terreno.

Secondo il Tribunale, non vi era la prova che il terreno dell’attrice rientrasse tra quelli gravati da livello e, in ogni caso, anche

ammettendo l’esistenza del livello, esso si era estinto per commutazione di prestazioni fondiarie in natura, ai sensi della L. 4727 del 1887.

Sul gravame proposto dal convenuto, la Corte d’appello di Roma, in riforma della sentenza di primo grado, rigettò la domanda attorea.

La Corte rilevò che era stata la stessa attrice ad individuare nell’atto del 20.3.1947 quello con cui NOME COGNOME aveva ceduto a NOME COGNOME, dante causa di NOME COGNOME, il dominio diretto sul terreno oggetto di causa. Era stata la stessa attrice ad affermare che, con atto del 4.11.1964, i propri danti causa avevano acquistato il terreno gravato da livello. Secondo i giudici di appello, NOME COGNOME avrebbe dovuto dimostrare di aver acquistato un terreno non gravato da livello e, a tal fine, non era rilevante l’indagine sull’atto per AVV_NOTAIO COGNOME del 26.3.1812, costitutivo del livello.
Quanto alle commutazioni intervenute nel 1897, secondo la Corte di merito, mancava la prova che la conversione del canone in denaro avesse estinto il diritto reale sempre perché dai citati atti AVV_NOTAIOili del 1947 e del 1964, il livello risultava ancora esistente. Era, infine, inapplicabile, ai fini dell’estinzione del livello, la disciplina di cui alla L. 3/74 perché riferibile ai terreni situati in Veneto.

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma ricorre per cassazione NOME COGNOME sulla base di sette motivi.

COGNOME NOME è rimasto intimato.

Il Pubblico Ministero nella persona della AVV_NOTAIO NOME COGNOME ha chiesto il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 948 e 2697 c.c. e degli artt. 99 e 112 cpc., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.; secondo la ricorrente, contrariamente a quanto affermato dalla Corte di merito, in materia di azione di accertamento negativo l’onere della prova incomberebbe sul convenuto e non su parte attrice.

Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’art. 132 comma 2, n. 4, c.p.c. e dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n.3 e 4 c.p.c., per avere la Corte di merito, con motivazione apparente, affermato che era onere della COGNOME provare che il proprio acquisto avesse un oggetto più ampio rispetto a quanto riportato nel titolo.

2.1. I motivi, che per la loro connessione vanno esaminati congiuntamente, sono inammissibili perché non colgono la ratio decidendi .

La Corte d’appello, con motivazione non apparente, ha accertato che il terreno pervenuto iure successionis a NOME COGNOME era gravato da livello sulla base dell’atto del 1947, con il quale NOME COGNOME aveva trasferito a NOME COGNOME il dominio diretto. A fondamento del proprio convincimento, la Corte d’appello ha, altresì, richiamato l’atto di acquisto dei danti causa della COGNOME del 14.11.1964, cui risultava che il fondo era gravato da livello in favore dei COGNOME e del Comune di COGNOME, sulla base dell’iscrizione catastale.
Ne consegue che, indipendentemente dalla correttezza della decisione, il giudice di appello non ha fatto applicazione del principio dell’onere della prova, ma ha fondato la propria decisione sugli

elementi probatori acquisiti al processo (Cass, Sez. II, 12/03/1980, n. 1666).

Come affermato da questa Corte, la violazione del precetto di cui all’art. 2697 c.c., censurabile per cassazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., è configurabile soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto delle prove proposte dalle parti, sindacabile, quest’ultima, in sede di legittimità, entro i ristretti limiti del “nuovo” art. 360 n. 5 c.p.c. (Cass., Sez. III, 29.5.2018, n. 13395; Cass., Sez. III, 23.10.2018, n.26769; Cass., Sez. III, 17.6.2013, n. 15107).
3. Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione degli artt. 948, 957, 960, 967, 969, 2697, 2721, 2729, 2730, 2909 c.c. e 116 e 342 cpc, in relazione all’art. 360, comma 1, n.3 c.p.c., perché la Corte d’appello non avrebbe rilevato che si era formato un giudicato interno sulla mancata prova della sussistenza del rapporto di enfiteusi, in quanto con l’atto d’appello il COGNOME si sarebbe limitato a chiedere una consulenza tecnica per accertare che il fondo fosse gravato da enfiteusi. La ricorrente richiama un precedente di questa Corte (Cass. 12.12.1949), secondo cui chi afferma che un fondo forma oggetto di enfiteusi deve esibire il titolo costitutivo e la prova di essere successore a titolo universale o particolare del concedente oppure produrre l’atto di ricognizione che intercorre tra direttario e concedente. Nel caso di specie, tale prova non potrebbe ricavarsi dall’atto per AVV_NOTAIO in data 20.03.1947, con il quale era stato ceduto il dominio diretto a NOME COGNOME, dante causa di NOME COGNOME, in quanto a tale atto sarebbero estranei gli enfiteuti, né il
titolo avrebbe valore ricognitivo in quanto privo degli elementi del negozio riconosciuto. La prova dell’atto costitutivo dell’enfiteusi non potrebbe ricavarsi dai dati catastali attesa la loro idoneità a provare la sussistenza dei diritti reali. Parimenti, l’esistenza del livello non potrebbe essere provata per presunzioni, essendo necessario valutare il contenuto dell’atto costitutivo, ovvero del rogito COGNOME del 1812, né il riferimento all’utile dominio contenuto nell’atto del 14.11.1964 avrebbe contenuto confessorio perché la confessione ha ad oggetto fatti e non situazioni giuridiche.
Con il quarto motivo di ricorso, deducendo la v iolazione dell’art. 132 c.p.c., la ricorrente contesta l’apoditticità e la mera apparenza della motivazione sul punto della supposta efficacia probatoria dei rogiti del 1947 e del 1964 in merito alla sussistenza del rapporto enfiteutico.

Con il sesto motivo di ricorso, si deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (art. 360, comma 1, n. 5 cpc) con riferimento al rogito COGNOME del 1812, da cui si evincerebbe che era stato costituito non un rapporto di enfiteusi, ma di colonia perpetua.

5.1. I motivi, che per la loro connessione vanno trattati congiuntamente sono fondati nei limiti di cui in motivazione.

Come più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, il ‘livello’ si identifica in un diritto reale di godimento assimilabile all’enfiteusi (cfr. Cass. 1366/1961, Cass. 1682/1963, Cass. 64/1997, Cass. 23752/2011, Cass. 9135/2012, Cass. 3689/2018). Il termine ‘livello’, derivante da libellus -la scrittura in doppio originale ( duo libelli pari tenore conscripti ) con cui veniva stipulato il contratto costitutivo del diritto e nel quale venivano documentati gli obblighi delle parti -designa un contratto conosciuto già nel tardo diritto
romano e molto diffuso nel medioevo e fino alle soglie dell’età contemporanea, avente ad oggetto il possesso e lo sfruttamento, generalmente con clausole di miglioria, di fondi rustici, o anche urbani.

Sulla natura e disciplina dell’istituto in esame, la Corte Costituzionale, con sentenza del 9.7.1959, n.46, ha affermato che l’istituto del livello è stato dal legislatore considerato nella sua autonomia e disciplinato con criteri autonomi, che in parte coincidono ed in parte contrastano con la disciplina giuridica dell’enfiteusi e degli istituti similari. La Corte di legittimità ha, però, affermato che i livelli erano soggetti alla disciplina del contratto enfiteutico vero e proprio perché il livello non corrisponde nel diritto positivo vigente – e del resto non corrispondeva neppure nel passato – ad un istituto giuridico che presentasse una sua autonomia giuridica rispetto all’enfiteusi.
Con il contratto di livello, il concedente si obbligava a mantenere il livellario nella concessione senza, in tanti casi, pretendere un corrispettivo (detto censo, spesso in natura o in denaro) o pretendendo un corrispettivo simbolico (censo livellare). Il livellario, titolare di un diritto reale di godimento, era tenuto a curare e migliorare le terre. Il diritto del livellario era estremamente ampio, poiché poteva compiere ogni attività sul terreno, anche alienarlo o assoggettarlo a servitù, fermo restando il diritto di prelazione del concedente.
Secondo autorevole dottrina, la disciplina dell’enfiteusi, nell’ambito degli istituti di antica tradizione contemplati nel Libro sulla proprietà, rispecchia l’antica distinzione tra un dominio utile del soggetto l’enfiteuta, al quale sono attribuite nella sostanza facoltà assai simili a quelle di un dominus – ed un dominio eminente e diretto in capo al concedente, al quale sembra far capo la sola formale

qualità di proprietario, poiché il corrispondente diritto è quasi integralmente svuotato di contenuto.

Nella successiva evoluzione storica, fino ai nostri giorni, i nomi ‘livello’ ed ‘enfiteusi’ vennero promiscuamente adoperati nell’uso comune, per modo che i due istituti, pur se originariamente distinti finirono in prosieguo, già prima delle codificazioni moderne, per confondersi ed unificarsi, con la conseguente estensione della generale disciplina sulla enfiteusi anche ai livelli.

La figura del livellario e quella dell’enfiteuta appaiono infatti considerate unitariamente, ad esempio, nel Regolamento per l’esecuzione delle disposizioni legislative sul riordinamento dell’imposta fondiaria, approvato con il R.D. n. 1539 del 1933, con riguardo le modalità di intestazione dei beni (art. 55) e nel Regolamento per la conservazione del nuovo catasto terreni, approvato con il R.D. n. 2153 del 1938, con riguardo alle modalità di redazione della nota di voltura (art. 29).

Si realizzò, pertanto, nel corso dei secoli una totale fusione tra i due istituti a vantaggio dell’enfiteusi, con la conseguente estensione, in maniera diretta ed analogica, ai livelli della disciplina e della normativa prevista per l’enfiteusi dal codice civile e dalle varie leggi speciali che si sono succedute nel tempo.

Quanto all’estinzione del diritto, l’esame dell’atto costitutivo è essenziale per accertare se il contratto prevedesse un termine o fosse perpetuo, integrando una colonia perpetua (Cass., Sez. III, 15.6.1985, n. 3601). Sempre l’atto costitutivo consente di verificare l’effettiva natura del rapporto intercorso tra le parti, avendo questa Corte affermato che non possa considerarsi costitutivo di enfiteusi il contratto che, oltre a non prevedere l’obbligo di miglioramenti, rechi

una destinazione del fondo oggettivamente incompatibile con ogni successiva miglioria (Cass. 10646/1994).

A tali principi non si è uniformata la Corte d’appello.

L’indagine relativa all’esistenza del livello è stata condotta sulla base del titolo di proprietà di NOME COGNOME, dante causa di NOME COGNOME, al quale NOME COGNOME aveva ceduto il dominio diretto sul terreno, nonché sulla base dell’atto di acquisto del 1964 del dante causa di NOME COGNOME, COGNOME, da cui risultava che il fondo era gravato da livello.

I giudici di appello hanno ritenuto superfluo l’esame del titolo originario costitutivo del livello, l’atto per AVV_NOTAIO COGNOME del 26.3.1812, che era, invece, necessario, in primo luogo, per verificare se il fondo oggetto di causa rientrasse tra quelli gravati da livello, a fronte della contestazione dell’attrice in ordine all’inclusione del fondo tra quelli indicati nell’atto costitutivo. L’atto di provenienza consentiva, inoltre, di individuare la natura giuridica del livello, le obbligazioni poste a carico del concedente e del livellario e la durata del livello.
Erroneamente la Corte d’appello ha limitato l’indagine ai titoli di proprietà delle parti e ha dato rilievo all’iscrizione catastale del livello sul fondo della proprietà dell’attrice, nonostante la giurisprudenza di questa Suprema Corte abbia escluso valore probatorio alle risultanze del catasto.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, dalla quale non v’è ragione di discostarsi, essendo il catasto preordinato a fini essenzialmente fiscali, il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può, in considerazione del rigore formale prescritto per tali diritti, essere provato in base alla mera annotazione di dati nei registri catastali (Cass., 24.8.1991, n. 9096). Ne discende che, in

materia di rivendica o di accertamento della proprietà e di altri diritti reali, la prova deve avvenire sulla base dei titoli (Cass., n. 3398/1984; Cass., n. 3398/1984; Cass., n. 4716/1980).

I motivi in esame (terzo, quarto e sesto) vanno, pertanto accolti, con conseguente assorbimento degli altri motivi.

La sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di Appello di Roma in diversa composizione, che si atterrà al seguente principio di diritto:

‘ Il regime giuridico del livello va assimilato a quello dell’enfiteusi, in quanto i due istituti, pur se originariamente distinti, finirono in prosieguo per confondersi ed unificarsi, dovendosi, pertanto, ricomprendere anche il primo, al pari della seconda, tra i diritti reali di godimento. L’esistenza del livello deve essere accertata mediante il titolo costitutivo del diritto o l’atto di ricognizione, mentre deve escludersi rilievo ai dati catastali’.

Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese relative al presente giudizio di legittimità.

P. Q. M.

accoglie il terzo, il quarto e il sesto motivo di ricorso per quanto di ragione; dichiara inammissibili il primo ed il secondo motivo; dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia alla Corte di Appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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