Difformità urbanistica: risoluzione del preliminare

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione di un contratto preliminare di vendita immobiliare a causa di una grave difformità urbanistica. Il venditore aveva promesso in vendita un immobile con una mansarda adibita a zona notte, che però non era legalmente abitabile. Tale discrepanza tra lo stato di fatto e quello di diritto è stata ritenuta un inadempimento di grave importanza, tale da giustificare lo scioglimento del contratto a favore del promissario acquirente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Difformità Urbanistica: Quando il Contratto Preliminare Può Essere Risolto?

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, ma cosa succede se la casa dei sogni nasconde una grave difformità urbanistica? Un’ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un caso emblematico, confermando che la vendita di un immobile con una parte essenziale non abitabile legalmente costituisce un grave inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto preliminare. Analizziamo insieme questa importante decisione.

Il Fatto: Una Zona Notte Solo Apparente

Una società costruttrice stipulava un contratto preliminare per la vendita di un immobile al prezzo di 230.000 euro. Il promissario acquirente, dopo la firma, scopriva una spiacevole realtà: la zona notte, situata nel sottotetto e comprensiva di due camere e un bagno, non era conforme al titolo edilizio. In pratica, quell’area non aveva una destinazione d’uso abitativa, essendo stata accatastata come ‘stenditoio e servizi’ a seguito di una sanatoria. L’acquirente si trovava quindi con un immobile privo di una qualità essenziale promessa.

Il Percorso Giudiziario e la Difformità Urbanistica

L’acquirente ha agito in giudizio chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento della società venditrice. Quest’ultima, a sua volta, ha avviato una causa per ottenere l’adempimento del contratto o, in subordine, la risoluzione per mancato pagamento del saldo da parte dell’acquirente.

Il Tribunale di primo grado, dopo aver riunito i processi, ha dato ragione all’acquirente. I giudici hanno accertato l’impossibilità giuridica di utilizzare il sottotetto come zona notte, riconoscendo la gravità dell’inadempimento della società venditrice. La Corte d’Appello ha successivamente confermato questa decisione, respingendo il ricorso della società e sottolineando come l’immobile fosse stato presentato come completamente rifinito e abitabile, inducendo l’acquirente a credere in qualità di fatto inesistenti dal punto di vista legale.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato definitivamente il ricorso della società costruttrice, consolidando i principi espressi nei precedenti gradi di giudizio. I motivi del ricorso, incentrati sulla presunta errata valutazione della gravità dell’inadempimento (art. 1455 c.c.) e sull’idoneità all’uso del bene (art. 1490 c.c.), sono stati ritenuti infondati.

Il punto centrale della decisione è che i giudici di merito hanno correttamente valutato la gravità dell’inadempimento basandosi sulle prove emerse, in particolare le testimonianze. È stato dimostrato che la società venditrice aveva consapevolmente creato una ‘condizione apparente’ difforme dalla realtà giuridica e amministrativa. Aveva allestito e presentato il sottotetto come una zona abitabile a tutti gli effetti, pur sapendo che non lo era.

Questo comportamento è stato qualificato come grave inadempimento perché ha leso l’interesse fondamentale dell’acquirente, il quale intendeva utilizzare quelle stanze per le necessità abitative della propria famiglia. La Corte ha precisato che la gravità non va valutata in astratto, ma in relazione all’importanza e all’utilità che la parte adempiente si aspettava di ottenere dal contratto.

Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale nella compravendita immobiliare: la conformità urbanistica non è un dettaglio secondario, ma una qualità essenziale dell’immobile. Presentare un bene con caratteristiche abitative che non possiede legalmente costituisce un grave inadempimento. Per i promissari acquirenti, ciò significa avere il diritto di chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione di quanto versato. Per i venditori, specialmente per le imprese costruttrici, emerge l’obbligo di trasparenza e correttezza, pena la perdita dell’affare e la condanna al pagamento delle spese legali. La decisione distingue nettamente tra la validità formale del contratto e la sostanza della prestazione, sottolineando che la delusione delle legittime aspettative dell’acquirente è sufficiente per sciogliere il vincolo contrattuale.

Una difformità urbanistica giustifica sempre la risoluzione del contratto preliminare?
No, la risoluzione è giustificata solo se la difformità costituisce un ‘grave inadempimento’ ai sensi dell’art. 1455 c.c. La gravità viene valutata in concreto, considerando l’importanza che la caratteristica mancante aveva per l’acquirente e per l’utilizzo che intendeva fare dell’immobile.

Cosa si intende per ‘condizione apparente’ creata dal venditore?
Significa che il venditore ha realizzato e presentato l’immobile in modo tale da farlo apparire dotato di caratteristiche (in questo caso, l’abitabilità del sottotetto) che in realtà, dal punto di vista legale e amministrativo, non possiede. Questo comportamento è stato considerato un fattore determinante per qualificare l’inadempimento come grave.

La conoscenza del vizio da parte dell’acquirente avrebbe cambiato l’esito della causa?
Sì, la conoscibilità del vizio è un elemento rilevante. In questo caso, la Corte d’Appello ha rigettato l’eccezione del venditore sulla conoscibilità del vizio da parte dell’acquirente, confermando che quest’ultimo era stato indotto a credere nella piena regolarità dell’immobile. Se l’acquirente fosse stato a conoscenza della difformità, non avrebbe potuto lamentare l’inadempimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 6657 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 6657 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12841/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME (CODICE_FISCALE); -ricorrente- contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 743/2021, depositata l ‘ 1/03/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 6/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

All’origine del processo vi è la conclusione di un contratto preliminare con cui la società RAGIONE_SOCIALE si era obbligata a vendere un immobile a NOME COGNOME al prezzo di euro 230.000. COGNOME ha chiesto al Tribunale di Avellino di pronunciare la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della società, che aveva promesso in vendita un immobile privo delle qualità promesse. L’attore ha dedotto che dopo la stipulazione del contratto preliminare era risultato che la zona notte con due camere da letto, allocata nel sottotetto, non era conforme al titolo edilizio che non prevedeva alcuna destinazione urbanistica per l’area e che, a seguito di una richiesta di sanatoria da parte della società, era stata destinata a stenditoio e servizi. La società RAGIONE_SOCIALE ha instaurato un secondo processo, nel quale ha proposto domanda di adempimento ex art. 2932 c.c. e, in subordine, domanda di risoluzione per grave inadempimento di NOME, moroso nel pagamento del saldo.
Riuniti i due processi, il Tribunale di Avellino, con la sentenza n. 2228/2015, ha accolto la domanda di COGNOME. Il Tribunale ha ritenuto che non vi sia dubbio circa l’impossibilità giuridica di utilizzare una parte dell’immobile come camere da letto e bagno e ha rilevato la mancanza di prova della circostanza, eccepita dalla società, per la quale sarebbe stato lo stesso COGNOME a mutare la destinazione d’uso dell’area, essendo stata la circostanza smentita dall’istruttoria orale.
2. La sentenza è stata impugnata dalla società RAGIONE_SOCIALE. La Corte d’appello di Napoli, con la sentenza n. 743/2021, ha rigettato il gravame. Il giudice d’appello ha accertato come, al momento della immissione anticipata del promissario acquirente nella detenzione dell’immobile oggetto del preliminare, l’immobile risultasse completamente rifinito e abitabile e ha rigettato l’eccezione relativa alla conoscibilità del vizio da parte di COGNOME,

distinguendo il profilo della validità del contratto (alla luce dei principi fissati dalle sezioni unite di questa Corte con la pronuncia 8260/2019) dal rilievo dell’inadempimento, in ragione di difformità valutabili all’esito della domanda di risoluzione del contratto.

Avverso la sentenza la società RAGIONE_SOCIALE ricorre per cassazione.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in due motivi tra loro strettamente connessi e unitariamente trattati dalla ricorrente.

Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 1455 c.c., omessa valutazione in ordine alla gravità dell’inadempimento ascritto alla venditrice e alla sua idoneità a consentire la pronuncia di risoluzione del contratto.

Il secondo motivo contesta violazione dell’art. 1490, comma 1, c.c., omessa valutazione in ordine all’idoneità o inidoneità all’uso della res venduta in presenza del denunciato vizio redibitorio.

I motivi non possono essere accolti. I giudici di merito hanno valutato la gravità dell’inadempimento ascritto alla venditrice sulla base delle prove testimoniali; è infatti emerso che l’area sottotetto si presentava già al momento della stipulazione del contratto preliminare destinata ad uso abitativo, mediante la realizzazione di due camere da letto e di un bagno. La promittente venditrice, hanno accertato i giudici di merito, aveva quindi posto in essere una condizione apparente, difforme dalle prescrizioni amministrative inerenti al piano sottotetto, avendolo realizzato e presentato a NOME come abitabile mentre in realtà non lo era; tale comportamento è stato qualificato quale grave inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c., tenuto conto dell’importanza e dell’utilità che NOME intendeva trarre dall’utilizzo abitativo delle due camere da letto, da destinare alle necessità familiari (vedere in
particolare l’estratto della sentenza di primo grado riportato dal controricorrente alle pagg. da 2 a 6 del controricorso).

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente che liquida in euro 5.700, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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