Difformità immobile preliminare: quando il contratto cade

La Corte di Cassazione ha stabilito che una profonda difformità dell’immobile preliminare rispetto alla sua reale consistenza (dimensioni, orientamento, parti comuni) impedisce il trasferimento coattivo tramite sentenza. In questo caso, la discrepanza tra quanto promesso e quanto esistente era tale da rendere l’oggetto del contratto fondamentalmente diverso, rendendo inapplicabile il principio di conservazione del contratto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Difformità Immobile Preliminare: Quando il Sogno si Scontra con la Realtà

La stipula di un contratto preliminare di compravendita è un passo cruciale, ma cosa succede se l’immobile che si riceve è diverso da quello promesso? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che una significativa difformità immobile preliminare può rendere impossibile il trasferimento della proprietà. Questo caso evidenzia l’importanza della precisione e della corrispondenza tra descrizione contrattuale e stato di fatto del bene.

I Fatti di Causa: Un Appartamento Diverso dal Previsto

Una società costruttrice citava in giudizio un’altra impresa immobiliare per ottenere, tramite sentenza, il trasferimento di un appartamento con terrazzo e posto auto, come pattuito in un contratto preliminare. Il prezzo pattuito doveva essere compensato con un debito che la società venditrice aveva nei confronti dell’acquirente per lavori precedentemente eseguiti.

Durante la causa, la società venditrice veniva dichiarata fallita. Il Fallimento, costituitosi in giudizio, si opponeva alla domanda, sostenendo l’inammissibilità della richiesta e l’indeterminatezza dei beni promessi in vendita.

Il Tribunale di primo grado accoglieva parzialmente la domanda, trasferendo la proprietà del solo appartamento, ma escludendo il terrazzo (risultato essere una parte comune) e il posto auto (non sufficientemente identificato). La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado riscontravano una “profonda diversità” tra il bene promesso e quello reale:
– Dimensioni: Una riduzione del 13% della superficie commerciale.
– Orientamento: Esposizione a nord anziché a sud, con evidenti conseguenze sulla luminosità e vivibilità.
– Parti esterne: Il terrazzo/giardino, considerato essenziale, era in realtà di proprietà condominiale e quindi non trasferibile.

Questa “non superabile difformità” portava la Corte d’Appello a respingere la domanda di trasferimento coattivo.

La Decisione della Cassazione sulla Difformità Immobile Preliminare

La società acquirente ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello avesse errato nel non considerare la planimetria allegata al contratto. Secondo la ricorrente, la planimetria avrebbe dovuto prevalere sulla descrizione letterale, permettendo una corretta individuazione dell’oggetto e salvando il contratto secondo il principio di conservazione.

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso. I giudici hanno chiarito che la valutazione della Corte d’Appello, che aveva riscontrato una “profonda diversità fra i beni promessi in vendita ed i beni trasferiti”, costituisce un accertamento di fatto. Tale accertamento è insindacabile in sede di legittimità se non per vizi logici o procedurali, che in questo caso non sono stati riscontrati.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che, sebbene le planimetrie allegate ai contratti siano un mezzo fondamentale per l’interpretazione della volontà delle parti, la loro valutazione rientra nel potere del giudice di merito. Spetta a quest’ultimo risolvere l’eventuale contrasto tra la descrizione testuale e la rappresentazione grafica per ricostruire l’effettivo intento dei contraenti.

Nel caso specifico, la difformità immobile preliminare non era una semplice imprecisione, ma una differenza sostanziale che alterava le caratteristiche qualitative e quantitative del bene. Di fronte a una tale discrepanza, il giudice non può forzare un trasferimento che avrebbe ad oggetto un bene diverso da quello originariamente pattuito.

Inoltre, la Corte ha sottolineato i limiti del principio di conservazione del contratto (art. 1367 c.c.). Questo principio, sebbene importante, non può essere utilizzato per “sostituire” la volontà delle parti o per autorizzare il trasferimento di un bene diverso da quello concordato. La sua funzione è quella di dare un senso a clausole ambigue, non di stravolgere l’oggetto del contratto.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione ribadisce un principio fondamentale: l’oggetto del contratto preliminare deve essere determinato o almeno determinabile in modo chiaro e inequivocabile. Una difformità sostanziale tra il bene promesso e la sua reale consistenza rende il contratto ineseguibile ai sensi dell’art. 2932 c.c. Per gli operatori del settore e per i privati, questa ordinanza è un monito a prestare la massima attenzione nella redazione dei contratti preliminari, assicurandosi che ogni elemento (descrizione, dati catastali, planimetrie) sia perfettamente coerente con lo stato di fatto dell’immobile, per evitare che l’accordo perda ogni efficacia.

Una differenza tra l’immobile descritto nel contratto preliminare e quello reale impedisce sempre il trasferimento di proprietà?
Non sempre. Tuttavia, il trasferimento è impedito quando la discrepanza è così profonda e insuperabile da rendere l’immobile reale un bene fondamentalmente diverso da quello promesso, come nel caso di significative differenze di superficie, orientamento e la non trasferibilità di parti essenziali come un terrazzo.

La planimetria allegata può ‘salvare’ un contratto preliminare con una descrizione imprecisa dell’immobile?
La planimetria è uno strumento fondamentale per interpretare la volontà delle parti, ma non può sanare una situazione in cui vi è una profonda e oggettiva diversità tra il bene promesso e quello esistente. La valutazione del contrasto tra testo e planimetria è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito.

Quali sono i limiti del principio di conservazione del contratto in caso di difformità dell’oggetto?
Il principio di conservazione del contratto (art. 1367 c.c.) non può essere invocato per forzare un’interpretazione che sostituisca la volontà delle parti o che porti al trasferimento di un bene sostanzialmente diverso da quello pattuito. La sua funzione è preservare l’efficacia del contratto, non di alterarne l’oggetto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1922 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1922 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al R.G. n. 1682-2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME, giusta procura speciale in atti;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE LIQUIDAZIONE , in persona del curatore, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME, giusta procura speciale in atti;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1411/2019 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 17/10/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

15/02/2023 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Nell’anno 2012 la RAGIONE_SOCIALE citava in giudizio avanti il Tribunale di Imperia la RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, chiedendo il trasferimento a suo favore, tramite sentenza ex art. 2932 c.c., di un appartamento con terrazzo/giardino e di un posto auto ubicato in Diano Marina. Il bene promesso in vendita era identificato sulla mappa allegata al contratto e il prezzo consisteva nella compensazione di un debito che la RAGIONE_SOCIALE in liquidazione avrebbe avuto per pregressi lavori fatti a suo favore dalla RAGIONE_SOCIALE.
La società convenuta, rimasta contumace, veniva successivamente dichiarata fallita. Il RAGIONE_SOCIALE si costituiva in giudizio dopo la scadenza dei termini concessi ex art. 183 comma 6° c.p.c., eccependo l’inammissibilità della domanda, perché di competenza del giudice fallimentare, oltre all’ insussistenza dei presupposti per il suo accoglimento.

Con sentenza n. 412/2018 il Tribunale di Imperia riteneva identificati i beni promessi in vendita a dispetto delle difformità nelle dimensioni dell’appartamento indicate nel preliminare (69 mq. effettivi contro i 78,50 metri commerciali indicati nel contratto preliminare) e del diverso orientamento dell’appartamento (esposto a nord anziché a sud), ad eccezione del posto auto che non era stato identificato e del terrazzo scoperto che era una porzione della corte comune, peraltro non

Ric. 2020 n. 01682 sez. S2 – ud. 15-02-2023 -2-

frazionata. In accoglimento parziale della domanda di RAGIONE_SOCIALE, con sentenza emessa ai sensi dell’ art. 2932 c.c. trasferiva alla stessa società l’appartamento di cui è causa.

Avverso tale decisione proponeva appello il RAGIONE_SOCIALE, eccependo l’improcedibilità della domanda in sede ordinaria posta la presenza di una promessa di datio in solutum , che avrebbe imposto il previo accertamento del credito compensato con il prezzo, l’impossibilità di effettuare il trasferimento ex art. 2932 c.c. in quanto i beni promessi in vendita non erano stati compiutamente identificati, la mancata prova del credito oggetto di compensazione con il prezzo.
Con sentenza n. 411/2019, la Corte di Appello di Genova, nella resistenza dell’appellato, accoglieva il motivo di gravame riguardante l’indeterminatezza dei beni promessi in vendita e la loro diversità con quelli trasferiti con la sentenza appellata.

Contro tale decisione RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, articolato in un unico motivo di ricorso, corredato da un quesito (non più necessario) e illustrato da memoria.

Ha resistito con controricorso il RAGIONE_SOCIALE , depositando anch’esso in prossimità dell’adunanza memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.- Con l’unico motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367, 2932 c.c. in relazione all’art. 360 comma 1, n. 4 c.p.c. per errata o incompleta interpretazione del contratto preliminare oggetto di causa e conseguente erronea valutazione in ordine alla

possibilità di emettere sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso.

Sostiene la ricorrente che il giudice di appello ha fatto riferimento esclusivamente sulla descrizione letterale contenuta nel contratto preliminare, omettendo di prendere in esame, ai fini dell’interpretazione dell’effettiva volontà delle parti, la planimetria che era a tale contratto allegata e che nel testo negoziale era espressamente richiamata. L’esame congiunto di planimetria e clausola contrattuale avrebbe invece dovuto attribuire rilevanza alla prima, che offriva una rappresentazione conforme allo stato dei luoghi, così da osservare anche il principio di conservazione del contratto.
2.Il motivo è destituito di fondamento.

Nel caso di specie la sentenza impugnata ha precisato: – che una parte essenziale di quanto promesso in vendita (terrazzo/giardino), considerato unitariamente dalle parti ai fini del trasferimento, non era in realtà trasferibile, perché di proprietà comune (sul punto la sentenza di primo grado è passata in giudicato); -che la parte residua costituita dall’appartamento ‘ vero e proprio ‘ ha ‘ caratteristiche differenti da quanto promesso in vendita ‘, sia per la riduzione del 13% della superficie commerciale (rilevante in un appartamento di modeste dimensioni) sia per la diversa (e non irrilevante) ubicazione dello stesso (a nord anziché a sud, con ricadute sulle temperature interne dell’immobile ). Tali rilievi hanno condotto la Corte distrettuale a riscontrare ‘ una non superabile difformità fra unità immobiliare promessa in vendita ed unità immobiliare esistente nella realtà ‘ e, dunque, a ritenere fondato il motivo di gravam e data ‘ una profonda diversità fra i beni promessi in vendita ed i beni trasferiti con la sentenza oggi appellata ‘ .
Secondo la ricorrente, ‘ verosimilmente ‘, la planimetria allegata anziché la clausola contrattuale avrebbe consentito alla Corte di appello una migliore individuazione dell’oggetto del contratto, in contrasto con la descrizione contenuta nella clausola 2 dello stesso, che non coincideva con la realtà esistente.

La giurisprudenza di questo Giudice ha affermato che ‘ le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la “quaestio voluntatis” della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all’intento negoziale ricavato dall’esame complessivo del contratto’ (Cass. n. 4934/2014). È stato ulteriormente precisato che ‘ la difformità tra i dati risultanti da un contratto avente ad oggetto beni immobili e la richiamata planimetria, ad esso allegata, involge una questione di fatto, che il giudice di merito deve risolvere ricostruendo la volontà delle parti alla luce del testo complessivo degli atti, rimanendo la sua decisione sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto i profili del rispetto dei criteri legali di interpretazione e del difetto di motivazione ‘ (Cass. n. 12594/2013).
2.1.Il motivo di ricorso (peraltro incentrato sul vizio di cui all’art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c., cui non corrisponde il contenuto dei rilievi svolti, non essendo censurata alcuna norma processuale: da qui la sua inammissibilità dedotta dalla

contro

ricorrente) non solo non aggredisce la sentenza impugnata sul punto del difetto di motivazione, ma neppure è formulato secondo i criteri richiesti da questa Corte qualora venga censurata la violazione di regole ermeneutiche. In questo caso ‘ il ricorrente per cassazione deve non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito, alternativamente: 1) si sia discostato dai canoni legali assuntivamente violati; 2) li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti ‘ (Cass. n. 30686/2019), non essendo consentito ‘ alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che sia stata privilegiata l’altra ‘, posto che ‘ quella data dal giudice al contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile o la migliore in astratto ma una delle possibili e plausibili interpretazioni ‘ (Cass. n. 7963/2018; Cass. n. 10891/2016).
Niente di questo si rinviene nel mezzo di ricorso, nel quale il sindacato sulla violazione delle regole di ermeneutica finisce per ‘ investire il risultato interpretativo in sè, che appartiene all’ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, ed afferisce solo alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica, con conseguente inammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da questi esaminati ‘ (Cass. n. 5670/2019).
Quanto all’unico e meno generico richiamo alla violazione dell’art. 1367 c.c. si deve rilevare , unitamente a precedenti di

questo Giudice, che ‘ il criterio ermeneutico contenuto nell’art. 1367 cod. civ. – sussidiario rispetto a quello principale di cui all’art. 1362 comma 1 cod. civ. – condivide il limite comune agli altri criteri sussidiari, secondo cui la conservazione del contratto, cui esso è rivolto, non può essere autorizzata attraverso l’interpretazione sostitutiva della volontà delle parti ‘ (Cass. n. 28357/2011), quale quella che la ricorrente si proporrebbe in questa sede di ottenere.

3.Alla luce dei rilievi svolti, il ricorso va rigettato e la ricorrente deve essere condannata al rimborso delle spese di lite, liquidate come in dispositivo, in forza del principio della soccombenza.

4.Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 10.800,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo

unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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