Deposito cauzionale: quando restituirlo in caso di fallimento

Una società locatrice ha chiesto di essere ammessa al passivo del fallimento della sua conduttrice per canoni non pagati. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito, negando la compensazione tra il credito per i canoni e il debito per la restituzione del deposito cauzionale. L’obbligo di restituire il deposito sorge solo con la riconsegna dell’immobile, un momento successivo alla dichiarazione di fallimento, rendendo i crediti non reciproci ai fini della compensazione fallimentare. La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile la richiesta di privilegio speciale, in quanto tardiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 gennaio 2026 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Deposito cauzionale e fallimento: la Cassazione stabilisce i limiti della compensazione

L’ordinanza in commento affronta una questione cruciale nei rapporti tra locazione e fallimento: la sorte del deposito cauzionale quando il conduttore fallisce. La Corte di Cassazione fornisce chiarimenti fondamentali sul momento in cui sorge l’obbligo del locatore di restituire tale somma e, di conseguenza, sulla possibilità di compensarla con eventuali crediti per canoni non pagati. Questa decisione ribadisce principi consolidati e offre spunti importanti per locatori e curatori fallimentari.

I Fatti di Causa

Una società, proprietaria di alcuni immobili, aveva concesso in locazione tali beni a un’altra società. Successivamente, la società conduttrice è stata dichiarata fallita. La società locatrice ha quindi presentato domanda di ammissione al passivo fallimentare per ottenere il pagamento di canoni di locazione scaduti e non pagati, oltre a un risarcimento per danni derivanti da inadempimenti contrattuali.

Il giudice delegato aveva inizialmente rigettato la domanda, ritenendo che la locatrice stesse trattenendo illegittimamente il deposito cauzionale versato a suo tempo dalla società conduttrice. In seguito a opposizione, il Tribunale ha ammesso al passivo il credito per i canoni scaduti, ma ha escluso che questo potesse essere compensato con la somma dovuta per la restituzione del deposito cauzionale. Secondo il Tribunale, l’obbligo di restituire la cauzione sorge solo al momento della riconsegna dell’immobile. Poiché la riconsegna era avvenuta dopo la dichiarazione di fallimento, il debito del locatore era sorto nei confronti della massa dei creditori e non direttamente nei confronti della società fallita, impedendo così la compensazione.

Contro questa decisione, la società locatrice ha proposto ricorso per cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando integralmente la decisione del Tribunale. I giudici di legittimità hanno affrontato due questioni principali:

1. La compensazione del deposito cauzionale: La Corte ha ribadito che la funzione del deposito cauzionale è quella di garantire il locatore contro tutti gli possibili inadempimenti del conduttore. L’obbligazione del locatore di restituire tale somma sorge solo al termine della locazione e solo dopo l’effettiva riconsegna del bene. Solo in quel momento è possibile verificare l’assenza di danni o altri inadempimenti. Di conseguenza, se la riconsegna avviene dopo la dichiarazione di fallimento, il credito del fallimento alla restituzione del deposito sorge in quel preciso momento. Non essendo un credito preesistente al fallimento, non può essere compensato con i crediti del locatore (come i canoni non pagati) che erano invece sorti prima.

2. La richiesta di privilegio speciale: La società locatrice aveva richiesto il riconoscimento di un privilegio speciale sul proprio credito solo in sede di opposizione, dopo che nella domanda iniziale di ammissione al passivo aveva genericamente richiesto una “prededuzione non meglio precisata”. La Corte ha ritenuto tale richiesta inammissibile in quanto costituiva una domanda nuova, vietata nel giudizio di opposizione allo stato passivo. La domanda di ammissione, infatti, deve specificare fin da subito l’eventuale titolo di prelazione, e una richiesta successiva non può essere considerata una semplice precisazione della domanda originaria.

Le Motivazioni sul deposito cauzionale

La Corte ha spiegato che la risoluzione consensuale del contratto di locazione, avvenuta prima del fallimento, non determina l’automatica cessazione di tutti gli effetti del rapporto. L’obbligo del conduttore di pagare il canone, ad esempio, persiste fino all’effettiva riconsegna dell’immobile. Allo stesso modo, il diritto del locatore di trattenere il deposito cauzionale a titolo di garanzia perdura fino a quando il bene non viene restituito e non si è accertata l’assenza di danni. Il momento genetico dell’obbligo restitutorio del locatore è quindi la riconsegna, non la cessazione giuridica del contratto. Poiché questo momento è avvenuto dopo la dichiarazione di fallimento, il credito alla restituzione è sorto in capo alla curatela, rendendo impossibile la compensazione ai sensi dell’art. 56 della legge fallimentare, che richiede che i crediti reciproci siano entrambi sorti prima del fallimento.

Le Motivazioni sulla richiesta di privilegio

Sul secondo punto, i giudici hanno sottolineato la natura impugnatoria del giudizio di opposizione allo stato passivo. In tale sede non è consentito introdurre domande nuove, che modificano l’oggetto della richiesta originaria. La richiesta di un privilegio speciale (ex art. 2764 c.c.) ha presupposti e fatti costitutivi diversi da una generica richiesta di prededuzione. Mancando nella domanda iniziale una chiara indicazione del titolo di prelazione, il Tribunale non poteva fare altro che negare il privilegio invocato tardivamente in sede di opposizione.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione consolida due principi di fondamentale importanza pratica:

1. Il locatore non può compensare il proprio credito per canoni non pagati con il debito per la restituzione del deposito cauzionale, se la riconsegna dell’immobile avviene dopo la dichiarazione di fallimento del conduttore. In tal caso, il locatore dovrà restituire l’intera cauzione alla curatela e insinuare il proprio credito al passivo, sperando di essere soddisfatto in sede di riparto.

2. Nella redazione della domanda di ammissione al passivo è essenziale essere precisi e completi fin da subito. La richiesta di un privilegio deve essere formulata chiaramente, indicandone il titolo e i presupposti, poiché non sarà possibile integrarla o modificarla nella successiva fase di opposizione. Una domanda generica o imprecisa comporta il rischio di vedere il proprio credito ammesso solo come chirografario, con minori probabilità di soddisfacimento.

Quando sorge l’obbligo per il locatore di restituire il deposito cauzionale?
L’obbligo di restituzione sorge al termine della locazione, non appena avviene il rilascio effettivo dell’immobile, poiché solo in quel momento è possibile verificare l’adempimento di tutte le obbligazioni da parte del conduttore.

È possibile compensare i canoni di locazione non pagati con il deposito cauzionale se il conduttore fallisce?
No, se la riconsegna dell’immobile avviene dopo la dichiarazione di fallimento. In questo caso, il credito del locatore per i canoni è sorto prima del fallimento, mentre il suo debito per la restituzione della cauzione è sorto dopo, nei confronti della massa dei creditori. Mancando il requisito della reciprocità dei crediti prima del fallimento, la compensazione non è ammessa.

Si può chiedere il riconoscimento di un privilegio per un credito per la prima volta durante il giudizio di opposizione allo stato passivo?
No, la richiesta di un privilegio costituisce una domanda che deve essere specificata nell’istanza di ammissione al passivo. Introdurla per la prima volta in sede di opposizione è considerato inammissibile perché integra una domanda nuova, non consentita in quella fase processuale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 29264 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 29264 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2553/2023 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, con sede in Thiene, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’ AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) giusta procura speciale in calce al ricorso

– ricorrente

–

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in PiacenzaINDIRIZZO, presso lo studio dell’ AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende giusta procura speciale allegata al controricorso

– controricorrente –

avverso il decreto del Tribunale di Piacenza in R.G. n. 1755/2021 depositato il 22/11/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/9/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE (di seguito, per brevità, RAGIONE_SOCIALE) domandava l’ammissione al passivo del fallimento di RAGIONE_SOCIALE del proprio credito per canoni di locazione non pagati – relativi a tre immobili di sua proprietà locati alla società in bonis con contratti conclusi in data 24 maggio 2018 e regolarmente registrati , in misura pari a € 31.480,00, IVA e interessi inclusi, in via privilegiata ex art. 2764 cod. civ., e per costi connessi a due inadempimenti contrattuali posti in essere dalla conduttrice, relativamente ad uno degli immobili, ai sensi degli artt. 9 e 12 del contratto di locazione, per l’ammontare di € 61.500, in chirografo, a titolo di danni derivanti dalla mancata regolarizzazione di opere non autorizzate e mancato sgombero del bene locato.
Il giudice delegato rigettava integralmente la domanda, tenuto conto, in particolare, che la società istante stava trattenendo arbitrariamente la somma di € 30.000, versata a titolo di deposito cauzionale, che invece doveva essere acquisita all’attivo perc hé di pertinenza del fallito.

Il Tribunale di Piacenza, a seguito dell’opposizione presentata da COGNOME, disponeva l’ammissione al passivo fra l’altro e per quanto di interesse – del credito vantato per canoni scaduti e non pagati, pari a € 31.180 (inclusa IVA e interessi).

Riteneva, però, che tale credito non potesse essere compensato con quanto dovuto dal locatore a titolo di restituzione del deposito cauzionale: i due rapporti di dare e avere, infatti, non erano connotati dalla necessaria reciprocità dell’obbligazione, giacché il credito per la restituzione del deposito cauzionale costituiva un debito dell’opponente verso la massa fallimentare e non un debito verso il fallito (come tale idealmente compensabile ex art. 56, comma 2, l. fall.), essendo sorto al momento della riconsegna del bene successivamente alla dichiarazione di fallimento.
Osservava che l’obbligo per l’ accipiens di restituzione del deposito cauzionale nel rapporto di locazione di immobile sorge nel momento

di riconsegna del bene, in quanto è solo in tale momento che il locatario può prendere contezza dell’eventuale inadempimento, da parte del conduttore, degli obblighi contrattualmente assunti, sicché normalmente solo in quel frangente -qualora non siano contestati da parte del locatore degli inadempimenti -viene meno lo scopo di garanzia del deposito cauzionale e, conseguentemente, ha origine l’obbligo di restituzione della somma.

Aggiungeva che questi argomenti confutavano la tesi di parte opponente secondo cui la risoluzione consensuale del contratto di locazione in epoca antecedente al fallimento aveva comportato la cessazione del rapporto ed il venire meno dello scopo di garanzia del deposito cauzionale, tenuto conto del tenore letterale dell’accordo, al cui interno era previsto che il locatore si riservava ogni azione per l’eventuale risarcimento del danno patito.

Escludeva, inoltre, il riconoscimento del privilegio speciale ex art. 2764 cod. civ. al credito ammesso, perché parte ricorrente, all’interno della domanda di ammissione al passivo, aveva richiesto una prededuzione non meglio precisata e non un privilegio, che era stato invocato solo tardivamente in sede di opposizione; questa richiesta integrava una domanda nuova, come tale inammissibile, essendo diversi i fatti costitutivi delle due istanze.

3. COGNOME ha proposto ricorso per la cassazione di tale decreto, depositato in data 22 novembre 2022 e comunicato il 15 dicembre 2022, prospettando due motivi di doglianza, ai quali ha resistito con controricorso il fallimento di RAGIONE_SOCIALE.

Il Procuratore Generale ha depositato conclusioni scritte, ex art. 380 bis .1 cod. proc. civ., sollecitando l’accoglimento del primo motivo del ricorso, con assorbimento del secondo.

Entrambe le parti hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ..

RAGIONI DELLA DECISIONE

4. Il primo motivo di ricorso denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 11 l. 392/1978, 1241 – 1243 cod. civ. e 56 l. fall.: il tribunale ha ritenuto non applicabile l’istituto della co mpensazione tra il credito della RAGIONE_SOCIALE per canoni scaduti e non saldati e il controcredito della società conduttrice relativo alla restituzione del deposito cauzionale individuando quale momento genetico dell’insorgere di quest’ultima obbligazione restitutoria il termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato.
Nel caso, però, in cui la cessazione del rapporto e la restituzione dell’immobile non coincidano temporalmente, come nel caso di specie, occorre avere riguardo -assume la società ricorrente – al momento in cui viene meno il rapporto locativo piuttosto che a quello della riconsegna, dato che l’accertamento dell’insussistenza di danni ovvero dell’infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore non ha rilievo condizionante.

Peraltro, a seguito del negozio con cui le parti avevano pattuito la risoluzione pattizia del contratto di locazione e la cessazione della sua efficacia, non era possibile attribuire al deposito cauzionale alcuna autonoma ultrattività rispetto alla vigenza del rapporto fra i contraenti, dovendosi correlare la sorte del patto accessorio a quella del contratto principale a cui esso accedeva.

5. Il motivo è inammissibile, ai sensi dell’art. 360 -bis , n. 1, cod. proc. civ..

5.1 È opportuno ricordare, in primo luogo, il principio secondo il quale ” la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore” (così, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 15 ottobre 2002, n. 14655, Rv. 557908- 01), a cominciare da quello di pagamento dei canoni (Cass. Sez. 3, sent. 8 agosto 1997, n. 7360, Rv. 506575-01), neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso (Cass. Sez. 3, sent.
20 gennaio 1997, n. 538, Rv. 501860-01) ‘ (si veda, in questi termini, Cass. 194/2023, pag. 5).

Da una simile funzione del deposito cauzionale si desume, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (cfr., per tutte, Cass. 4333/2024, Cass. 18069/2019), che l’obbligazione del locatore di restituire questa somma sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell’immobile locato.

5.2 Non osta a un simile rilievo il fatto che le parti abbiano convenuto la risoluzione consensuale del rapporto.

Infatti (come pone in rilievo Cass. 23143/2022, pagg. 11 e 12), la caducazione del contratto per effetto della sua risoluzione consensuale determina la nascita di un obbligo restitutorio, non trovando più la disponibilità del bene locato da parte del conduttore causa nel contratto; la disciplina di questo obbligo deve essere rinvenuta nella disposizione di cui all’art. 1590 cod. civ., salvo che le parti regolino diversamente le obbligazioni restitutorie.

Dunque, la risoluzione del contratto non determina l’automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione, quale l’obbligo del pagamento del corrispettivo fino alla riconsegna e del maggior danno di cui all’art. 1591 cod. civ. (tenuto conto che la norma si riferisce letteralmente alla « mora a restituire la cosa », quindi all’inadempimento dell’obbligazione di « riconsegna », ma è volta a sanzionare anche l’inesatto adempimento, da parte del conduttore, dell’obbligazione di restituzione prevista dall’art. 1590 cod. civ.; Cass. 8675/2017).
Se ne ricava che il permanere, ex art. 1591 cod. civ., degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione sino all’esatto adempimento dell’obbligazione del conduttore di riconsegna del cespite giustifica la persistenza, nel medesimo frangente, del correlato diritto del locatore di trattenere il deposito cauzionale consegnatogli a garanzia dell’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore (potendo in seguito il

locatore sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito, che sorge con la conclusione della locazione e all’avvenuto rilascio dell’immobile, a condizione di ” proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati “; così, in motivazione, Cass. 18069/2019; nello stesso senso si vedano Cass. 194/2023, Cass. 9442/2010, Cass. 14655/2002).

5.3 Pertanto, il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell’immobile locato, mentre non richiede necessariamente, con rilievo condizionante, l’accertamento dell’insussistenza di danni ovvero dell’infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore . Non si presta, quindi, a censure l’assunto del giudice di merito secondo cui il credito per la restituzione del deposito cauzionale è sorto solo al momento della riconsegna, avvenuta pacificamente in epoca successiva alla dichiarazione di fallimento.
6. Il secondo motivo di ricorso prospetta, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 e 5, cod. proc. civ., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 52, 95, 98, comma 2, e 99 l. fall., perché il tribunale ha ritenuto nuova, e perciò inammissibile, la domanda formulata dalla COGNOME in sede di opposizione allo stato passivo e volta al riconoscimento del privilegio speciale ex art. 2764 cod. civ. sulla somma di € 31.180, dovuta a titolo di canoni di locazione scaduti, IVA e interessi.
La proposta del curatore relativa all’ammissione degli importi richiesti dalla ricorrente in via privilegiata ai sensi dell’art. 2764 cod. civ., in conseguenza del principio secondo cui la collocazione del credito discende ex lege in relazione alla causa, escludeva -a dire della ricorrente -che la questione sottostante alla domanda formulata dalla COGNOME in sede di opposizione allo stato passivo fosse nuova, tardiva e perciò inammissibile, avuto riguardo alla

posizione degli altri creditori partecipanti alla formazione dello stato passivo.

Doveva, inoltre, essere considerata ammissibile e legittima la domanda di riconoscimento di un privilegio a seguito della precedente richiesta di ammissione del credito in prededuzione, dato che la stessa era assimilabile a una precisazione della precedente domanda.

Il mezzo, infine, lamenta la violazione dell’art. 93, comma 4, n. 4), e comma 5, l. fall. per il mancato riconoscimento del privilegio in discorso anche a causa della mancata indicazione dell’oggetto su cui esercitare la prelazione richiesta dalla creditrice, in quanto la questione dell’oggetto del privilegio rileva esclusivamente nella fase attuativa del riparto.

Il motivo è inammissibile, ai sensi dell’art. 360 -bis , n. 1, cod. proc. civ..

La domanda di ammissione al passivo fallimentare postula, ai fini del riconoscimento del privilegio, la necessaria indicazione nel ricorso, ai sensi dell’art. 93, comma 3, n. 4, l. fall., dell’eventuale titolo di prelazione, conseguendo all’eventuale omissione o assoluta incertezza del titolo in parola la degradazione in chirografo del credito invocato (v. Cass. 2287/2024, Cass. 10990/2021).

In mancanza di una simile indicazione (che non poteva essere ricavata neppure dalla richiesta di collocamento in prededuzione, poiché la stessa -secondo quanto constatato dai giudici di merito non era stata ‘meglio precisata’ e risultava, quindi, irrile vante ai fini dell’indicazione del titolo di prelazione), il tribunale non poteva che negare la prelazione invocata soltanto in sede di opposizione, atteso che il procedimento di opposizione allo stato passivo è un giudizio di carattere impugnatorio e, come tale, in difetto di una previsione espressa nell’art. 99 l. fall. che integralmente lo disciplina, non consente né l’introduzione di domande nuove, né la cd. emendatio libelli (Cass. 32750/2022; nello stesso senso Cass. 6279/2022).
Non giovava a superare un simile difetto di indicazione del titolo di prelazione neppure il riferimento alla proposta del curatore, il quale, non avendo la disponibilità dei diritti della massa, non poteva certo assumere un contegno idoneo ad emendare le carenze della domanda di insinuazione rispetto alle indicazioni prescritte dall’art. 99 l. fall..

8. In forza dei motivi sopra illustrati il ricorso deve essere dichiarato inammissibile.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in € 5.700, di cui € 200 per esborsi, oltre accessori come per legge e contributo spese generali nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di c ontributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto. Così deciso in Roma in data 12 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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