Deposito cauzionale: la restituzione è dovuta?

Una società conduttrice citava in giudizio il locatore a causa di infiltrazioni d’acqua, cercando di evitare il pagamento dei canoni. I tribunali di merito hanno dato ragione al locatore, poiché il danno era stato causato da un terzo. La Corte di Cassazione ha confermato gran parte della decisione, ma ha annullato la parte relativa al deposito cauzionale. Poiché il locatore non aveva impugnato la constatazione iniziale del pagamento del deposito, tale fatto è diventato definitivo, e il conduttore ha diritto alla sua restituzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Restituzione Deposito Cauzionale: La Prova del Versamento e il Giudicato

Un recente caso portato all’attenzione della Corte di Cassazione offre spunti fondamentali sulla gestione dei contratti di locazione commerciale e, in particolare, sulla restituzione del deposito cauzionale. La vicenda, nata da una controversia per infiltrazioni d’acqua in un immobile, si è conclusa con una decisione basata su un rigoroso principio processuale: il valore del giudicato implicito. Vediamo come la mancata impugnazione di un punto specifico di una sentenza possa avere conseguenze determinanti sull’esito finale della causa.

I Fatti di Causa

Una società, conduttrice di un immobile ad uso commerciale, si opponeva a un decreto ingiuntivo per canoni di locazione non pagati. A sostegno della sua opposizione, la società lamentava gravi infiltrazioni d’acqua che, a suo dire, rendevano i locali inidonei all’uso pattuito. Tuttavia, sia in primo grado che in appello, i giudici accertavano che le infiltrazioni non erano dovute a vizi dell’immobile, bensì a lavori eseguiti in modo errato dal Comune. Di conseguenza, veniva esclusa una responsabilità del locatore. La Corte d’Appello confermava la decisione, sottolineando che la cessazione del contratto era avvenuta per recesso del conduttore e non per inadempimento del locatore. Inoltre, negava al conduttore il diritto all’indennità di avviamento e alla restituzione del deposito cauzionale, per assenza di prova del relativo versamento.

La Decisione della Corte di Cassazione sul Deposito Cauzionale

La società conduttrice presentava ricorso in Cassazione, articolato in nove motivi. La Corte ha ritenuto inammissibili o infondati la maggior parte dei motivi, confermando che i danni causati da un terzo (il Comune) non costituiscono un inadempimento del locatore e che il recesso volontario del conduttore esclude il diritto all’indennità di avviamento. Tuttavia, la Corte ha accolto l’ultimo motivo, quello relativo alla restituzione del deposito cauzionale.

L’accoglimento del motivo sul deposito cauzionale e il principio del giudicato

Il punto cruciale della decisione risiede nel principio del “giudicato implicito”. Il giudice di primo grado, nella sua sentenza, aveva affermato che il deposito cauzionale era stato “originariamente versato”. I locatori, pur avendo vinto la causa, non avevano impugnato specificamente questa affermazione tramite un appello incidentale. Tale omissione ha reso la statuizione sull’avvenuto versamento definitiva e non più contestabile. La Corte d’Appello, quindi, aveva commesso un errore nel riesaminare la questione e nel negare la restituzione per mancanza di prova. La Cassazione ha stabilito che, essendo l’avvenuto versamento un fatto ormai accertato in via definitiva tra le parti, la Corte d’Appello avrebbe dovuto semplicemente ordinare la restituzione.

Le Motivazioni

La motivazione della Suprema Corte si fonda su un pilastro del diritto processuale: il principio del ne bis in idem, secondo cui una questione già decisa non può essere nuovamente messa in discussione. La mancata impugnazione di un capo della sentenza, anche se secondario rispetto all’oggetto principale della controversia, lo cristallizza, facendolo passare in giudicato. Nel caso di specie, l’affermazione del primo giudice sull’avvenuto pagamento del deposito cauzionale, non essendo stata contestata dai locatori, era diventata un fatto processualmente vero. Di conseguenza, la Corte d’Appello non aveva il potere di rimettere in discussione tale punto e la sua decisione è stata cassata su questo specifico aspetto.

Conclusioni

Questa sentenza è un monito fondamentale per chiunque sia coinvolto in un contenzioso civile. Insegna che ogni singola affermazione contenuta in una sentenza deve essere attentamente esaminata. Se una parte risulta soccombente anche solo su un punto preliminare o apparentemente minore, ha l’onere di impugnarlo, pena la sua definitiva accettazione. Per i locatori e i conduttori, la lezione è chiara: la gestione del deposito cauzionale non è un aspetto secondario, e le statuizioni giudiziarie al riguardo, se non contestate, assumono forza di legge tra le parti, con effetti vincolanti per le fasi successive del giudizio.

Se i vizi di un immobile in affitto sono causati da un terzo, il locatore è comunque responsabile?
No, la sentenza chiarisce che se i danni sono riconducibili al fatto illecito di un terzo (in questo caso, il Comune), e non a vizi intrinseci dell’immobile, non vi è inadempimento da parte del locatore.

La cessazione del contratto per volontà del conduttore dà diritto all’indennità per la perdita di avviamento commerciale?
No, la Corte ha confermato che l’indennità per la perdita dell’avviamento non è dovuta se la cessazione del rapporto di locazione è riferibile alla volontà del conduttore, come nel caso di recesso.

Cosa succede se una parte della sentenza di primo grado non viene specificamente impugnata in appello?
Quella parte della decisione diventa definitiva (passa in giudicato) e non può più essere messa in discussione nelle fasi successive del processo. In questo caso, la statuizione sull’avvenuto versamento del deposito cauzionale è diventata definitiva perché non impugnata dai locatori.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 29309 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 3 Num. 29309 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/10/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 19963/2019 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante, elett.te domiciliata in ROMA, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO che, unitamente all’AVV_NOTAIOto NOME COGNOME, la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME COGNOME, in persona del coerede e rappresentante NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA presso lo studio de ll’AVV_NOTAIOto NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIOto NOME COGNOME;

– controricorrenti –

COMUNE DI BOLOGNA;

– intimato – avverso la sentenza n. 3102/2018 della CORTE D’APPELLO DI BOLOGNA, depositata il 28/01/2019;

udita la relazione svolta dal Consigliere dott. NOME COGNOME; udite le conclusioni del Procuratore generale, in persona del sostituto procuratore generale dott. NOME COGNOME; uditi i difensori delle parti comparsi in udienza.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza resa in data 28/1/2019 la Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE ha confermato la decisione con la quale il giudice di primo grado ha rigettato l’opposizione proposta dalla RAGIONE_SOCIALE avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dagli eredi COGNOME per il pagamento, da parte della società opponente, dei canoni relativi a un contratto di locazione a uso diverso da quello di abitazione concluso tra le parti.

A fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevato la correttezza della sentenza del primo giudice nella parte in cui aveva rilevato l’insussistenza di alcun vizio proprio dell’immobile locato, quanto piuttosto la riconducibilità delle infiltrazioni d’acqua riscontrate in tale immobile al fatto illecito del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, responsabile dell’errata esecuzione di taluni lavori eseguiti nei luoghi circostanti.

Tali infiltrazioni, peraltro, secondo la valutazione fatta propria dalla corte territoriale sulla base delle indagini tecniche complessiva-

nonché

mente eseguite nel corso del giudizio, non avevano impedito la persistente utilizzabilità dell’immobile, con la conseguente imputabilità della cessazione del rapporto contrattuale, non già all’inadempimento dei locatori, nella specie insussistente, bensì al recesso della società conduttrice, con la conseguente persistenza del dovere di quest’ultima di corrispondere i canoni dovuti e il conseguente accertamento negativo del diritto della società conduttrice al conseguimento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, nonché del diritto alla restituzione del deposito cauzionale, in assenza di prova della relativa prestazione originaria.
Avverso la sentenza d’appello, la RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione sulla base di nove motivi d’impugnazione.

Gli eredi NOME COGNOME resistono con controricorso.

Il RAGIONE_SOCIALE -già chiamato in giudizio dagli eredi COGNOME a fini di manleva -non ha svolto difese in questa sede.

La trattazione del ricorso è originariamente stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c..

Il Pubblico Ministero presso la Corte non depositava conclusioni, mentre la RAGIONE_SOCIALE e gli eredi NOME COGNOME depositavano memoria per l’adunanza in camera di consiglio del 21/2/2023.

Con ordinanza interlocutoria n. 7836 del 17 marzo 2023, il ricorso è stato rinviato a nuovo ruolo per la relativa discussione in udienza pubblica.

Entrambe le parti hanno depositato memoria per l’udienza pubblica.

Il Procuratore generale presso la Corte di cassazione ha concluso per iscritto, invocando l’accoglimento del sesto motivo del ricorso, disattesi i restanti.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

Con il primo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione o falsa applicazione degli artt. 1578, 1580 e 1581 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente affermato che le infiltrazioni riscontrate a carico dell’immobile locato avrebbero al più consentito una riduzione dell’importo dei canoni di locazione e non già il rimedio della risoluzione per inadempimento, in tal modo prospettando tali rimedi come forme alternative di tutela del conduttore, in contrasto con il dettato dell’art. 1578 c.c. richiamato dall’art. 1581 c.c..
Il motivo è inammissibile.

Osserva il Collegio come la società ricorrente abbia prospettato il vizio in esame senza cogliere in modo specifico la ratio individuata dal giudice a quo a sostegno della decisione assunta.

Sul punto, varrà richiamare il principio, consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, ai sensi del quale, il motivo d’impugnazione è rappresentato dall’enunciazione, secondo lo schema normativo con cui il mezzo è regolato dal legislatore, della o delle ragioni per le quali, secondo chi esercita il diritto d’impugnazione, la decisione è erronea, con la conseguenza che, siccome per denunciare un errore occorre identificarlo (e, quindi, fornirne la rappresentazione), l’esercizio del diritto d’impugnazione di una decisione giudiziale può considerarsi avvenuto in modo idoneo soltanto qualora i motivi con i quali è esplicato si concretino in una critica della decisione impugnata e, quindi, nell’esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata, le quali, per essere enunciate come tali, debbono concretamente considerare le
ragioni che la sorreggono e da esse non possono prescindere, dovendosi, dunque, il motivo che non rispetti tale requisito, considerarsi nullo per inidoneità al raggiungimento dello scopo. In riferimento al ricorso per Cassazione tale nullità, risolvendosi nella proposizione di un “non motivo”, è espressamente sanzionata con l’inammissibilità ai sensi dell’art. 366 n. 4 cod. proc. Civ. (Sez. 3, Sentenza n. 359 del 11/01/2005, Rv. 579564 – 01).

Nella specie, avendo la corte territoriale escluso il ricorso, non solo di vizi insistenti sull’immobile locato, ma (soprattutto) di alcun inadempimento dei locatori (cfr. pagg. 7-9 della sentenza impugnata) (essendosi nella specie trattato di danneggiamenti provenienti dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, con la conseguente radicale improprietà del richiamo alle norme di cui alla doglianza in esame), l’odierna censura della ricorrente, nel riproporre la questione concernente l’alternatività dei rimedi di tutela costituiti dalla risoluzione per inadempimento o dalla riduzione del canone, dimostra di non essersi punto confrontata con la decisione impugnata (nella parte in cui, escluso il ricorso di vizi del bene o di inadempimenti dei locatori, destituisce di qualsivoglia rilevanza il tema dell’alternatività dei rimedi di tutela dedotti dalla ricorrente), con la conseguente inammissibilità della censura per le specifiche ragioni in precedenza indicate.
Con il secondo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 111, co. 6, Cost. e dell’art. 132 n. 4 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.), per avere la corte territoriale dettato una motivazione illogica e meramente apparente in relazione al punto concernente la possibilità, per la società conduttrice, di continuare ad utilizzare l’immobile locato pur con i ‘dovuti accorgimenti’, in

tal modo ponendosi in contrasto con quanto emerso dalle indagini tecniche condotte nel corso del giudizio, dalle quali era emersa l’obiettiva inidoneità dell’immobile locato (quantomeno in relazione a talune sue parti) ad essere utilizzato secondo la destinazione convenuta, senza alcuna considerazione o valutazione delle contestazioni sul punto avanzate dalla società ricorrente.

7. Il motivo è inammissibile.

Osserva il Collegio come, ai sensi dell’art. 132, n. 4, c.p.c., il difetto del requisito della motivazione si configuri, alternativamente, nel caso in cui la stessa manchi integralmente come parte del documento/sentenza (nel senso che alla premessa dell’oggetto del decidere, siccome risultante dallo svolgimento processuale, segua l’enunciazione della decisione senza alcuna argomentazione), ovvero nei casi in cui la motivazione, pur formalmente comparendo come parte del documento, risulti articolata in termini talmente contraddittori o incongrui da non consentire in nessun modo di individuarla, ossia di riconoscerla alla stregua della corrispondente giustificazione del decisum .
Secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, infatti, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili.

In ogni caso, si richiede che tali vizi emergano dal testo del provvedimento, restando esclusa la rilevanza di un’eventuale verifica condotta sulla sufficienza della motivazione medesima rispetto ai contenuti

delle risultanze probatorie ( ex plurimis , Sez. 3, Sentenza n. 20112 del 18/09/2009, Rv. 609353 – 01).

Ciò posto, nel caso di specie, è appena il caso di rilevare come l’odierna società ricorrente abbia dedotto la violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4 c.p.c. sulla base di elementi aliunde (ossia sulla base del contrasto tra il discorso giustificativo elaborato in sentenza e il valore rappresentativo degli elementi probatori richiamati dalla ricorrente, esterni al testo motivazionale) e non invece criticando il solo testo della motivazione in sé considerato, in tal modo incorrendo nell’evidente inammissibilità della censura in considerazione dei limiti posti dall’art. 132 n 4 c.p.c.
Con il terzo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per omesso esame di fatti decisivi controversi (in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.), per avere la corte territoriale omesso di esaminare e considerare lo stato di grave inidoneità del bagno, dell’antibagno e delle pareti di passaggio alla porta di accesso al corridoio dello scantinato dell’immobile locato, così come emerso dalle indagini tecniche condotte nel corso del giudizio.

Il motivo è inammissibile.

Osserva il Collegio come al caso di specie (relativo all’impugnazione di una sentenza pubblicata dopo la data del 11/9/12) trovi applicazione il nuovo testo dell’art. 360, n. 5, c.p.c. (quale risultante dalla formulazione dell’art. 54, co. 1, lett. b), del d.l n. 83/2012, conv., con modif., con la legge n. 134/2012), ai sensi del quale la sentenza è impugnabile con ricorso per cassazione ‘per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti’.

Secondo l’interpretazione consolidatasi nella giurisprudenza di legittimità, tale norma, se da un lato ha definitivamente limitato il sindacato del giudice di legittimità ai soli casi d’inesistenza della motivazione in sé (ossia alla mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, alla motivazione apparente, al contrasto irriducibile fra affermazioni inconciliabili o alla motivazione perplessa e obiettivamente incomprensibile), dall’altro chiama la Corte di cassazione a verificare l’eventuale omesso esame, da parte del giudice a quo , di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza (rilevanza del dato testuale) o dagli atti processuali (rilevanza anche del dato extratestuale), che abbia costituito oggetto di discussione e abbia carattere decisivo (cioè che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia), rimanendo escluso che l’omesso esame di elementi istruttori, in quanto tale, integri la fattispecie prevista dalla norma, là dove il fatto storico rappresentato sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché questi non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie astrattamente rilevanti (cfr. Sez. 2, Ordinanza n. 27415 del 29/10/2018, Rv. 651028 – 01).
12. Nel caso di specie, è appena il caso di sottolineare come la corte territoriale abbia espressamente evidenziato come la società conduttrice, in sede di conclusione del contratto, ebbe ad accettare i locali, ritenendoli idonei all’uso pattuito e riconoscendo che ‘per la loro stessa posizione sono soggetti a fenomeni di umidità e condensa con formazione, nel caso di scarsa aerazione , anche di muffe e che tali evenienze, entro determinati limiti di densità ed estensione, vengono normalmente tollerate e non considerate vizi e/o difetti’.
Tale circostanza, unitamente alla valutazione dell’elaborato tecnico, che ha ritenuto le infiltrazioni compatibili con il persistente uso del bene locato nel quadro di un rapporto contrattuale improntato a canoni di buona fede (v. pagg. 6-7 della sentenza impugnata), è stata valorizzata dalla corte territoriale, che ha, in termini logico-giuridici inappuntabili, ritenuto esigibile, da parte della società conduttrice, la collaborazione contrattuale consistente nell’adozione di taluni accorgimenti (come quella consistente nell’opportuna aereazione dei locali o nell’uso di adeguate protezioni della merce) ai fini della corretta realizzazione della causa contrattuale, senza riscontro di alcun inadempimento ascrivibile ai locatori.
Dovendo dunque ritenersi definitivamente confermato il principio, già del tutto consolidato, secondo cui non è consentito richiamare la corte di legittimità al riesame del merito della causa, l’odierna doglianza del ricorrente deve ritenersi inammissibile, siccome diretta a censurare, non già l’omissione rilevante e decisiva ai fini dell’art. 360 n. 5 cit., bensì la congruità del complessivo risultato della valutazione operata nella sentenza impugnata con riguardo all’intero materiale probatorio, che, viceversa, il giudice a quo risulta aver elaborato in modo completo ed esauriente, sulla scorta di un discorso giustificativo dotato di adeguata coerenza logica e linearità argomentativa, senza incorrere in alcuno dei gravi vizi d’indole logico-giuridica unicamente rilevanti in questa sede.
Con il quarto motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 111, co. 6, Cost., degli artt. 112 e 132 n. 4 c.p.c., nonché per omesso esame di fatti decisivi controversi (in relazione all’art 360 nn. 4 e 5 c.p.c.), per avere la corte territoriale omesso di dettare un’adeguata giustificazione delle ragioni relative alla

conferma della pronuncia di primo grado, con specifico riferimento all’impugnazione proposta in ordine al comportamento contrattuale dei locatori e alla relativa responsabilità per i vizi interessanti l’immobile locato, in tal modo trascurando l’esame dei fatti descritti in ricorso, da ritenersi nella specie indispensabile ai fini del giudizio sulla responsabilità contrattuale dei locatori.

Il motivo è inammissibile.

Osserva il Collegio come, con la proposizione del motivo in esame (attraverso il quale la società ricorrente cumula due diversi vizi, relativi, il primo, a una pretesa motivazione apparente posta a fondamento della sentenza impugnata e, il secondo, al ricorso di un preteso omesso esame di fatti decisivi controversi), la società ricorrente incorra nelle medesime ragioni di inammissibilità delle censure illustrate già argomentate con riguardo alla decisione concernente il terzo e il quarto motivo.

Al riguardo, è appena il caso di sottolineare come, anche in relazione al punto dedotto con la censura in esame, la società ricorrente, da un lato, pretenda inammissibilmente di misurare la contraddittorietà o l’inadeguatezza della motivazione della sentenza impugnata attraverso il confronto del testo motivazionale con elementi desumibili aliunde (ossia con il valore rappresentativo di elementi istruttori); e dall’altro, pretenda, non giù di dedurre il ricorso, nella sentenza impugnata, di un’asserita omissione rilevante e decisiva ai fini dell’art. 360 n. 5 c.p.c., bensì la proposizione di un’inammissibile rilettura nel merito dei fatti di causa, secondo un’impostazione critica non consentita in sede di legittimità.
Con il quinto motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1464, 1578, 1581

e 1584 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto insussistente alcun profilo di inadempimento dei locatori al fine di giustificare i rimedi contrattuali previsti dalle norme richiamate, senza tener conto del fatto che, ai sensi dell’art. 1578 c.c. (richiamato dall’art. 1581 c.c.), detti rimedi prescindono totalmente dall’eventuale riconducibilità dello squilibrio delle prestazioni obiettivamente verificatosi a un inadempimento imputabile al locatore.
Il motivo è inammissibile.

Osserva il Collegio come, anche attraverso la proposizione della censura in esame, la società ricorrente non risulti aver còlto la ratio della decisione impugnata, non essendosi la stessa confrontata con la decisione della corte territoriale nella parte in cui ha radicalmente escluso il ricorso di vizi insistenti sull’immobile locato, essendosi trattato di danneggiamenti provenienti da un terzo (cfr. pagg. 7-9 della sentenza impugnata): si tratta di una ratio decidendi rispetto alla quale l’eventuale diversa lettura degli strumenti probatori complessivamente acquisiti al giudizio deve ritenersi non legittimamente proponibile in questa sede.
Con il sesto motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 111, co. 6, nonché degli artt. 112, 132 n. 4 e 269 c.p.c. (in relazione all’art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente omesso di pronunciare la condanna del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE alla corresponsione delle somme rivendicate dalla società conduttrice nei confronti dei locatori, dovendo ritenersi automaticamente estese al terzo RAGIONE_SOCIALE le domande originariamente proposte nei confronti dei convenuti a seguito della chiamata in causa dell’RAGIONE_SOCIALE.
22. Il motivo è infondato.

Osserva il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, diversamente dall’ipotesi in cui il convenuto in giudizio chiami in causa un terzo, indicandolo come il soggetto tenuto a rispondere della pretesa dell’attore (caso, questo, nel quale la domanda attorea può estendersi automaticamente al terzo, pur in mancanza di apposita istanza, dovendosi individuare il vero responsabile nel quadro di un rapporto oggettivamente unitario), nell’eventualità della chiamata del terzo in garanzia la predetta estensione automatica non si verifica, in ragione dell’autonomia sostanziale dei due rapporti, ancorché confluiti in un unico processo (Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 15232 del 01/06/2021, Rv. 661668 -01; Sez. 3, Sentenza n. 516 del 15/01/2020, Rv. 656810 – 01).
Nel caso di specie, la chiamata in giudizio del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ad opera dei locatori fu evidentemente connessa alla volontà di farne rilevare, a fini di manleva, la relativa responsabilità (extracontrattuale) assunta con l’esecu zione dannosa di lavori stradali, e mai (evidentemente) sulla base del medesimo titolo contrattuale (a detto RAGIONE_SOCIALE del tutto estraneo) originariamente dedotto in giudizio dalla società conduttrice.

La censura in esame, nella misura in cui rivendica l’ avvenuta automatica estensione al RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE delle domande relative all’esecuzione di obbligazioni fondate su un titolo contrattuale a detto RAGIONE_SOCIALE del tutto estraneo, deve ritenersi, alla stregua dei principi di diritto rassegnati nella giurisprudenza di legittimità più sopra richiamati, integralmente priva di fondamento.

Con il settimo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 34 della legge n.

392/78 (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente disatteso la domanda proposta dall’odierna società ricorrente per il conseguimento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, tenuto conto della non riconducibilità, dello scioglimento del rapporto contrattuale, a una causa imputabile alla società conduttrice, quanto al dato obiettivo della sopravvenienza di vizi tali da determinare un intollerabile squilibrio tra le prestazioni corrispettive delle parti.
27. Il motivo è infondato.

28. Osserva il Collegio come la corte territoriale abbia espressamente sottolineato che la società conduttrice ebbe a rilasciare l’immobile locato a seguito di un recesso non riconducibile, né ad alcun inadempimento dei locatori, né ad alcuna obiettiva inidoneità dell’immobile locato ad assolvere agli scopi originariamente convenuti tra le parti, quanto invece a una libera manifestazione dell’autonomia negoziale propria della conduttrice, come tale, inidonea, ai sensi dell’art. 34 della legge n. 392/78, a giustificare la corresponsione, in favore di quest’ultima, dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
29. Al riguardo, è appena il caso di richiamare l’insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, ai sensi del quale, nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, l’indennità per perdita dell’avviamento non è dovuta in caso di recesso del conduttore, o per sua iniziativa oppure in adesione ad un patto di risoluzione e, quindi, se la cessazione è riferibile alla volontà del conduttore, la quale dev ‘ essere espressa o chiaramente desumibile da comportamenti idonei a manifestare disinteresse alla prosecuzione del rapporto (Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 20892 del 30/06/2022, Rv. 665062 – 01).
Con l’ottavo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.), per avere la corte territoriale omesso di pronunciarsi sul motivo d’impugnazione avanzato in appello dall’odierna società ricorrente avente ad oggetto l’accertamento dello scioglimento del contratto in conseguenza del recesso operato dalla società conduttrice per gravi motivi, ex art. 27 della legge n. 392/78.

31. Il motivo è infondato.

Osserva il Collegio -ferma l’evidente contraddittorietà del motivo in esame rispetto a quanto dedotto dalla stessa società ricorrente con il precedente settimo motivo di impugnazione -come, in ogni caso, quanto riportato dalla società ricorrente nella censura in esame non appaia affatto integrare gli estremi di un proposto motivo di appello concernente l’accertamento dello scioglimento del contratto in conseguenza di un recesso operato per gravi motivi, rivelandosi piuttosto -il riferimento ai ‘ gravi motivi ‘ legittimanti il recesso ex art. 27 della legge n. 392/78 -esclusivamente alla stregua del correlato del riscontro di vizi a carico dell’immobile locato.
Ciò posto, non solo non risulta affatto invocato in modo espresso, in sede di appello, l’accertamento dell’avvenuto recesso per gravi motivi, ma risulta piuttosto, per converso, che la corte d’appello abbia espressamente accertato l’insussistenza di alcun vizio dell’immobile locato e, implicitamente, l’impossibilità di ricondurre tali (eventuali) gravi motivi invocati dalla stessa conduttrice a fondamento del proprio recesso.

Con il nono motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c., nonché degli artt. 324 e 329 c.p.c. (in relazione all’art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c.), per avere

la corte territoriale violato il giudicato implicito formatosi nel corso del giudizio, non avendo i locatori impugnato in via incidentale la pronuncia di primo grado nella parte in cui aveva accertato che il deposito cauzionale era stato ‘originariamente versato’, in tal modo erroneamente disattendendo la propria domanda vòlta alla restituzione di tale deposito cauzionale sul falso presupposto dell’inesistenza di prove circa l’avvenuta prestazione di tale deposito.

Il motivo è fondato.

Osserva il Collegio come l’esame della sentenza emessa dal giudice di primo grado (regolarmente acquisita agli atti del giudizio) consenta di rilevare in modo inequivocabile l’ attestato accertamento, da parte del primo giudice, dell’avvenuto versamento, ad opera della società conduttrice, del deposito cauzionale convenuto tra le parti.

La mancata impugnazione da parte dei locatori, attraverso la proposizione di un apposito appello incidentale condizionato, di tale capo della decisione di primo grado è valsa a rendere tale statuizione non più oppugnabile, in considerazione del corrispondente giudicato interno sulla stessa formatosi.

36. Sulla base di tali premesse, rilevata la fondatezza del nono motivo (inammissibile il primo, il secondo, il terzo, il quarto e il quinto e infondati il sesto, il settimo e l’ottavo), dev’essere pronunciata la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Dichiara inammissibili il primo, il secondo, il terzo, il quarto e il quinto motivo; rigetta il sesto, il settimo e l’ottavo motivo; accoglie il nono motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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