Deposito cauzionale: guida alla restituzione

La Corte di Cassazione ha dichiarato improcedibile il ricorso presentato da un locatore relativo alla restituzione del deposito cauzionale. La controversia nasceva dalle contestazioni del conduttore su gravi vizi dell’immobile e dalla richiesta del locatore di trattenere la cauzione per presunti danni. La Suprema Corte ha rilevato il mancato deposito della prova di notifica della sentenza impugnata, violando l’art. 369 c.p.c. Nel merito, è stato confermato che il deposito cauzionale non può essere trattenuto se il locatore non prova rigorosamente l’esistenza e l’entità dei danni imputabili al conduttore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Deposito cauzionale: la guida alla restituzione legale. Il deposito cauzionale rappresenta uno degli elementi più dibattuti nei contratti di locazione immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato il tema della sua restituzione in presenza di contestazioni su danni all’immobile e vizi strutturali. La decisione mette in luce l’importanza del rispetto delle procedure civili e dell’onere probatorio a carico del proprietario. ### Analisi dei fatti di causa. La vicenda trae origine da un contratto di locazione per un complesso immobiliare destinato a uso turistico. Il conduttore, dopo aver preso possesso del bene, lamentava gravi vizi, tra cui l’abusività edilizia di parte della struttura, carenze igienico-sanitarie e malfunzionamenti degli impianti. A fronte di tali problematiche, il conduttore chiedeva la risoluzione del contratto e la restituzione del deposito cauzionale. Di contro, il locatore agiva in via riconvenzionale per ottenere il risarcimento di presunti danni arrecati all’immobile, giustificando così il trattenimento della cauzione. ### La decisione della Corte d’Appello. In secondo grado, i giudici hanno parzialmente riformato la sentenza del Tribunale, condannando il locatore alla restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale. La Corte territoriale ha rilevato che il locatore non aveva fornito una prova adeguata dei danni lamentati, rendendo illegittimo il trattenimento della garanzia monetaria. Il locatore ha quindi proposto ricorso in Cassazione, contestando la valutazione delle prove e la tempestività delle domande avversarie. ### L’esito del giudizio di legittimità. La Suprema Corte non è entrata nel merito delle singole contestazioni poiché ha riscontrato un vizio procedurale insuperabile. Il ricorrente non ha depositato la documentazione attestante la notifica della sentenza impugnata, adempimento richiesto a pena di improcedibilità dall’articolo 369 del codice di procedura civile. Questo errore formale ha precluso l’esame dei motivi di ricorso, rendendo definitiva la condanna alla restituzione della cauzione. ## Le motivazioni. La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione sul rigore formale richiesto per l’accesso al giudizio di legittimità. L’onere di depositare la copia autentica della sentenza con la relazione di notifica serve a verificare la tempestività del ricorso. Oltre al profilo procedurale, i giudici hanno ribadito che il deposito cauzionale ha una funzione di garanzia specifica. Se il locatore intende trattenere tale somma per danni, deve non solo contestarli tempestivamente, ma anche dimostrare il nesso di causalità tra la condotta del conduttore e il pregiudizio subito. In assenza di una prova certa sull’an e sul quantum del danno, prevale il diritto del conduttore alla restituzione della somma al termine del rapporto locatizio. ## Le conclusioni. La sentenza conferma che il deposito cauzionale non può trasformarsi in una rendita arbitraria per il locatore al termine del contratto. Per trattenere legittimamente queste somme, è necessaria un’azione giudiziale supportata da prove documentali o testimoniali solide. Dal punto di vista processuale, emerge chiaramente come anche la ragione più fondata possa soccombere di fronte a errori nel deposito degli atti in Cassazione. La tutela del patrimonio immobiliare e dei crediti derivanti dalla locazione richiede quindi una gestione estremamente precisa sia della fase stragiudiziale di riconsegna dell’immobile, sia della successiva fase contenziosa.

Quando il locatore può trattenere il deposito cauzionale?
Il locatore può trattenere la cauzione solo se avvia una domanda giudiziale per l’accertamento dei danni e ne fornisce prova rigorosa durante il processo.

Cosa comporta il mancato deposito della prova di notifica in Cassazione?
Il mancato deposito della relazione di notifica della sentenza impugnata rende il ricorso improcedibile, impedendo alla Corte di esaminare il merito della causa.

Qual è la funzione principale del deposito cauzionale?
La sua funzione è garantire il locatore dall’inadempimento delle obbligazioni contrattuali del conduttore, inclusi eventuali danni arrecati all’immobile locato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 36496 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 36496 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 29/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso 8758/2021 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato dall’avvocato COGNOME

NOME; -ricorrente – contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso da COGNOME NOME; -controricorrente – avverso la sentenza n. 1199/2020 della CORTE D’APPELLO di LECCE, depositata il 19/01/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 08/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

Nel 2014 NOME NOME proponeva ricorso davanti al Tribunale di Lecce nei confronti di COGNOME NOME chiedendo: accertarsi il grave inadempimento del locatore con condanna al risarcimento del danno da liquidarsi in via equitativa; accertare che il COGNOME gli aveva consegnato un immobile viziato e condannare il predetto a restituire la somma di euro 94.000,00 pari all’ammontare dei canoni ricevuti ovvero altra minor somma determinata secondo equità, essendo il canone, a suo tempo concordato, eccessivo e non proporzionato alla qualità della cosa locata a causa di gravi vizi manifestatisi nel corso della locazione, nonché a corrispondergli la somma di euro 17.601,00 a titolo di risarcimento del danno da lucro cessante e la somma di euro 3.149,00 a titolo di risarcimento del danno emergente; condannare il convenuto alla restituzione della somma di euro 21.865,13 a titolo di deposito cauzionale, oneri e spese, oltre interessi legali dal 17.10.2013 fino all’effettivo soddisfo e condannare il convenuto alla rifusione della somma di euro 69,00 quali spese relative al procedimento di mediazione.
A fondamento della domanda deduceva che:

-il 6.9.2012 aveva concluso con COGNOME NOME un contratto di locazione avente ad oggetto un complesso immobiliare, di proprietà di quest’ultimo, costituito da 50 miniappartamenti, con relativi servizi privati e pertinenze, sito in INDIRIZZO, per il corrispettivo annuo di € 100.000,00, da versarsi secondo le scadenze ivi pattuite;

-il contratto prevedeva altresì la corresponsione da parte del conduttore di un deposito cauzionale di € 20.000,00, da pagarsi, quanto ad euro 10.000,00, alla firma del contratto, e, quanto ai restanti euro 10.000,00, il 1° settembre 2013;

-in data 15.12.2012 le parti avevano sottoscritto un nuovo contratto avente il medesimo contenuto di quello già firmato, tranne che per la durata che veniva stabilita nel periodo dal 15.12.2012 al 30.9.2013;

-esso ricorrente, una volta preso possesso del complesso immobiliare, si era visto costretto ad effettuare numerosi e consistenti lavori di manutenzione, mentre il proprietario non provvedeva a nessuno di quelli promessi, come l’apposizione di una copertura sulla zona parcheggio, l’applicazione di un bordo di marmo attorno alla piscina e la trasformazione della piscina piccola in una vasca idromassaggio;

-esso conduttore, inoltre, essendosi rivolto all’RAGIONE_SOCIALE per ottenere l’autorizzazione all’installazione di una postazione provvisoria per la somministrazione di generi alimentari, aveva appreso che l’intero complesso locato era abusivo, per cui gli era stata rigettata la richiesta;

-in data 1.8.2013, giorno in cui era previsto il versamento dell’ultima rata del corrispettivo e del deposito cauzionale (per complessivi euro 34.409,00), il COGNOME gli aveva proposto un emendamento del contratto con cui, dato atto che il conduttore aveva realizzato lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria per il complessivo importo di euro 6.000,00, veniva stabilito che egli versasse a titolo di canone residuo la sola somma di euro 18.400,00 (24.400,00 residui -6.000,00); contestualmente lui aveva consegnato al COGNOME un assegno bancario di euro 10.000,00, recante la data del 30.9.2013, a titolo di residuo 50%. del deposito cauzionale;
-gli appartamenti erano risultati privi dei necessari requisiti igienico-sanitari e con impianti non conformi. Inoltre, quasi tutti gli ambienti erano risultati privi di acqua potabile, erano arredati con

mobili difettosi e a volte erano addirittura privi di arredo, presentavano esalazioni provenienti dall’impianto fognario, oltre alla presenza di scarafaggi;

-esso conduttore si era trovato costretto a sostituire il salvavita che serviva l’intero complesso immobiliare, in quanto quello esistente era mal funzionante e generava continue l interruzioni di energia elettrica, con conseguente disagio per i clienti;

-i predetti gravissimi vizi avevano determinato il recesso di numerosi clienti cui esso conduttore aveva dovuto restituire le somme percepite in acconto e anche corrispondere importi a titolo di risarcimento dei danni;

-esso conduttore aveva subito pertanto un pregiudizio per lucro cessante pari ad euro 17.601,00 ed un danno emergente pari ad euro 3.149,00; con raccomandata del 22.8.2013 aveva comunicato al COGNOME che non intendeva valersi del diritto di opzione al rinnovo tacito del contratto; con raccomandata del 9.9.13 aveva denunciato formalmente l’assenza della certificazione di agibilità ed aveva chiesto al COGNOME di non incassare l’assegno di euro 10.000,00, oltre alla restituzione di tutte le somme pagate a titolo di canone;
-il rapporto locativo scadeva il 30.9.2013 e, dopo reiterati inviti al proprietario a ricevere le chiavi, La riconsegna avveniva in data 17.10.2013;

-nel corso dei tre sopralluoghi svolti, non era emersa la presenza di alcun danno causato al complesso immobiliare dal conduttore;

-nel frattempo, il COGNOME aveva portato all’incasso l’assegno di euro 10.000,00, nonostante la diffida che lui gli aveva fatto, ma la Banca non aveva provveduto al pagamento attesa la momentanea assenza di provvista;

-in data 13.11.2013 il COGNOME gli aveva notificato atto di precetto contenente l’intimazione di pagamento della somma di euro 11.650,00 a titolo di sorte capitale portata dal predetto assegno, penale ex L.N. 389/90, spese e competenze legali, che lui aveva provveduto a versare solo al fine di evitare l’avvio di una procedura esecutiva in suo danno.

Si costituiva il COGNOME che contestava la domanda attorea, chiedendone il rigetto. In via riconvenzionale chiedeva la condanna del COGNOME alla corresponsione della somma di euro 32.545,23 a titolo di danni riscontrati sull’immobile e pertanto chi edeva darsi atto del fatto che lui, quale locatore, aveva legittimamente trattenuto l’intero importo del deposito cauzionale, con obbligo del COGNOME di corrispondergli la differenza.

La causa veniva istruita documentalmente e a mezzo prova testimoniale.

Il Tribunale di Lecce, con sentenza n. 3045/2019, rigettava la domanda del ricorrente e la domanda riconvenzionale, compensando tra le parti le spese processuali.

Avverso la sentenza del giudice di primo grado proponeva appello il COGNOME articolando due motivi. In particolare, con il primo motivo, l’appellante si doleva della contraddittorietà della sentenza impugnata in quanto il Tribunale, da un lato, aveva ritenuto provata l’esistenza di taluni danni subiti dal complesso immobiliare locato durante la vigenza del contratto in ragione del suo comportamento colpevole, e, dall’altro, aveva affermato che detti danni non erano stati adeguatamente provati. In tesi difensiva dell’appellante, il Tribunale con motivazione illogica, da un lato, ai fini del rigetto della domanda di restituzione del deposito cauzionale (da lui proposta), aveva ritenuto provati i danni, mentre, dall’altro, con riferimento alla domanda
riconvenzionale proposta dal COGNOME, e avente ad oggetto gli stessi danni, aveva ritenuto che di essi difettiva la prova sia nell’ an che nel quantum . Deduceva che, secondo consolidata giurisprudenza, il deposito cauzionale costituisce una forma di garanzia dell’adempimento dell’eventuale obbligazione risarcitoria, con la conseguenza che nella specie, non essendo stato accertato alcun danno, il locatore non avrebbe avuto titolo a trattenere la cauzione. La domanda restitutoria, da lui proposta, avrebbe dovuto dunque essere accolta.
Resisteva l’appellato.

La Corte di appello di Lecce con sentenza n. 1199/2020, in parziale riforma della sentenza di primo grado, nel resto confermata, condannava il COGNOME alla corresponsione in favore del COGNOME della somma di euro 20 mila, oltre interessi legali dal 9 settembre 2013 fino al soddisfo, compensando tra le parti nella misura di due terzi le spese di entrambi i gradi di giudizio.

Avverso la sentenza ha proposto ricorso il COGNOME

Ha resistito il COGNOME con contro ricorso

Per l’odierna udienza entrambe le parti hanno depositato memoria a sostegno delle rispettive ragioni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il COGNOME articola in ricorso tre motivi.

1.1. Con il primo motivo (p. 9 e ss.) denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. nella parte in cui la Corte ha pronunciato la sentenza ultrapetita e/o extrapetita . Sostiene il ricorrente che il COGNOME non aveva mai eccepito in entrambi i gradi di giudizio l’inidoneità e/o l’intempestività della domanda volta ad accertare i danni al bene locato, da lui proposta in via riconvenzionale in sede di opposizione alla domanda restitutoria del deposito

cauzionale, essendosi limitato, in primo grado, a formulare domanda di restituzione del deposito cauzionale e, in secondo grado, a lamentare la contraddittorietà della sentenza del Tribunale di Lecce; la Corte d’Appello, invece, si era pronunciata proprio sulla tempestività ed idoneità della domanda riconvenzionale, da lui proposta, a valere quale domanda giudiziale volta a far accertare i danni subiti dal bene locato, giudicandola tardiva (perché proposta solo con la comparsa di costituzione in primo grado depositata in data 8/11/2014) ed impropria (perché diretta a compensare la somma dovuta a titolo di deposito cauzionale con quella spettantegli per i danni patiti dall’immobile locato durante la vigenza del contratto di locazione).
1.2. Con il secondo motivo (p. 12 e ss.) denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 11 L. 392/78 nella parte in cui la corte territoriale ha ritenuto non conforme al diritto, il trattenimento del deposito cauzionale, al momento del rilascio dell’immobile, senza proporre domanda giudiziale per l’accertamento dei danni subiti dal bene locato. Sostiene che la ratio che ha portato il Legislatore alla predisposizione del diritto al rimborso della locazione va ravveduta nella volontà di evitare un ‘dispotico’ trattenimento delle somme da parte del locatore, ma non di certo nel desiderio di imporre sempre e comunque un’azione giudiziale, anche quando ciò risulti di fatto inutile, non essendo sorta tra le parti alcuna disputa in merito all’attribuzione delle suddette somme. Deduce che, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte d’Appello di Lecce nell’impugnata sentenza, non sussiste alcun obbligo per il locatore di ricorrere in ogni caso in sede giudiziaria, per vedersi riconosciuto il diritto al trattenimento delle somme cauzionali, potendo benissimo essere tale suo diritto riconosciuto direttamente e stra-giudizialmente da parte del conduttore. Sottolinea che lui non solo aveva regolarmente proposto
domanda riconvenzionale risarcitoria, come stabilito da questa Suprema Corte con sentenza n.18069/2019, ma, contrariamente a quanto affermato dalla corte territoriale, aveva anche debitamente provato i danni subiti dall’immobile locato.

1.3. Con il terzo motivo (p. 16 ss) denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nella parte in cui la corte territoriale, errando, ha percepito le prove documentali e orali messe a disposizione delle parti. Si duole che la corte territoriale, a differenza del giudice di primo grado, con riferimento alla valutazione dell’esistenza dei danni, non ha tenuto conto della documentazione prodotta in atti e, precisamente, ‘ del tenore delle corrispondenze private a mezzo dei loro legali ‘, cui aveva fatto riferimento la sentenza di primo grado, come pure non aveva tenuto conto delle prove testimoniali.
Il ricorso è improcedibile.

Invero, il ricorrente esordisce affermando in ricorso (p. 2) che la sentenza impugnata era stata da lui ‘ricevuta in notificazione’ in data 8/2/2021 (indicando come provata la circostanza dal documento ‘all. 1 del fascicoletto’), ma né da detto fascicolett o e neppure dal fascicolo cartaceo e da quello telematico risulta che il ricorrente abbia allegato, come era suo onere fare (art. 369 comma 2 n. 2 c.p.c.), la documentazione attestante la notifica. D’altronde, dalla nota di deposito e di iscrizione a ruolo risulta che il ricorrente ha depositato soltanto copia autentica del provvedimento impugnato (e non anche la documentazione attestante la relativa notifica).
In ogni caso, se mai fosse procedibile, il ricorso sarebbe comunque inammissibile.

3.1. Inammissibile è il primo motivo, in quanto: a) denuncia una violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., ma nell’illustrazione

del vizio denunciato non v’è traccia di argomenti idonei ad evidenziarlo in modo chiaro percepibile: tanto è vero, particolarmente, per il riferimento al non avere <> ed a maggior ragione per tutto il resto; b) in ogni caso, le argomentazioni si limitano ad evocare due brevissime proposizioni della sentenza , che non hanno alcuna valenza motivazionale, atteso che la corte leccese ha accolto il primo motivo di appello ravvisando che il primo giudice aveva a torto ritenuto esistente la prova del danno, come emerge dalla prima proposizione della pagina 5 della sentenza fino all’inizio dello scrutinio del secondo motivo.
3.2. Inammissibile è parimenti il secondo motivo, in quanto continua ad ascrivere alla motivazione della corte pugliese un assunto – quello che il diritto al trattenimento della cauzione non potesse farsi valere in via riconvenzionale – che non ha costituito ratio decidendi , essendo stata quella enunciata la mancanza di prova dei danni. In definitiva, anche il secondo motivo, come d’altronde il primo, è inammissibile perché svolge censure che non si correlano alla motivazione della sentenza impugnata e, dunque, non hanno idoneità a svolgere la funzione di motivo di impugnazione (vedi il consolidato principio di diritto enunciato da Cass. n. 359 del 2005, ribadito, in motivazione espressa, sebbene non massimata sul punto, da Cass., Sez. Un., n. 7074 del 2017).
3.3. Inammissibile è infine il terzo motivo che denuncia la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. senza rispettare i criteri indicati

a suo tempo da Cass. n. 11892/2016, ribaditi anche dalle Sezioni Uni te di questa Corte (cfr. n. 16598/2016, in motivazione espressa, sebbene non massimata sul punto, e, in massima, da Cass., Sez. Un., n. 20867/2020). L’illustrazione si risolve in una sollecitazione ad una rivalutazione della ricostruzione della quaestio facti , non consentita dalla vigenza dell’attuale n. 5 dell’art. 360 c.p.c.

All’improcedibilità del ricorso consegue la condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese sostenute da parte resistente, nonché la declaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo, se dovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315).

P.Q.M.

La Corte:

dichiara improcedibile il ricorso;

condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, spese che liquida in euro 4000 per compensi, oltre, alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge;

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera di parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, l’8 novembre 2023, nella camera di

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