Denuncia vizi costruzione: quando scatta il termine?

Un ente locale ha citato in giudizio l’impresa costruttrice e i progettisti per gravi vizi nella pavimentazione di una piazza. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito che rigettava la domanda perché la denuncia vizi costruzione era stata presentata tardivamente. Il termine annuale, precisa la Corte, decorre dal momento in cui il committente acquisisce una ‘sicura conoscenza’ dei difetti e delle cause, che non richiede necessariamente una perizia tecnica se i problemi sono evidenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Denuncia Vizi Costruzione: Quando Inizia a Correre il Termine?

La denuncia vizi costruzione è un passo fondamentale per tutelare i diritti del committente in caso di difetti nell’opera. Tuttavia, la legge impone termini precisi per agire, la cui violazione può comportare la perdita di ogni diritto. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su quale sia il momento esatto dal quale far partire il conteggio, il cosiddetto dies a quo, per la denuncia di gravi difetti ai sensi dell’art. 1669 c.c. Questo provvedimento sottolinea come la ‘piena conoscenza’ del vizio non coincida sempre con la data di deposito di una perizia tecnica.

I Fatti di Causa

Il caso riguarda un Comune che, dopo aver appaltato i lavori di sistemazione di una piazza pubblica, riscontrava gravi difetti nella pavimentazione. L’Ente locale decideva quindi di citare in giudizio l’impresa appaltatrice, i progettisti e i direttori dei lavori per ottenere il risarcimento dei danni. Nel corso del giudizio venivano chiamate in causa anche le rispettive compagnie di assicurazione e il responsabile del procedimento del Comune. Mentre il Tribunale di primo grado accoglieva parzialmente la domanda del Comune, condannando i responsabili in solido, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado, infatti, accoglievano l’eccezione di tardività dell’azione, ritenendo che il Comune avesse sporto denuncia oltre il termine annuale previsto dalla legge.

Il Ricorso in Cassazione e la Questione della Denuncia Vizi Costruzione

Il Comune ricorreva in Cassazione, sostenendo di aver avuto piena e autonoma contezza della gravità dei vizi e delle loro cause solo dopo aver acquisito una perizia tecnica stragiudiziale. Secondo la tesi dell’Ente, il termine per la denuncia vizi costruzione sarebbe dovuto decorrere non dai primi segnali di ammaloramento, ma dal momento in cui l’analisi tecnica aveva chiarito l’eziologia complessa dei problemi, legata a difetti di progettazione e di esecuzione. L’amministrazione sosteneva di non avere le competenze interne per una valutazione così specifica e di aver agito diligentemente, conferendo un incarico a un esperto non appena sorti i primi dubbi.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del Comune, confermando la sentenza d’appello. Il punto centrale della motivazione risiede nell’interpretazione del concetto di ‘sicura conoscenza’ dei difetti e delle loro cause, momento che fa scattare il termine annuale di decadenza per la denuncia.

I giudici hanno chiarito che, secondo la giurisprudenza consolidata, tale conoscenza non richiede necessariamente l’espletamento di una perizia tecnica. Se i vizi e la loro origine sono evidenti e possono essere individuati con un grado di ragionevole certezza, il committente non può attendere l’esito di un accertamento tecnico per agire. Nel caso specifico, la consulenza tecnica d’ufficio svolta in primo grado aveva rivelato che i danni alla piazza erano dovuti a cause ‘relativamente banali’, come l’uso di cubetti di pietra di spessore esiguo posati su sabbia senza un adeguato massetto. La Corte d’Appello, con una valutazione di merito insindacabile in sede di legittimità, aveva ritenuto che il deterioramento non implicasse ‘valutazioni di particolare complessità’.

Di conseguenza, la Cassazione ha stabilito che il Comune era in grado di comprendere la gravità dei vizi e le loro cause ben prima del deposito della perizia di parte, già al momento dell’invio di una prima lettera di contestazione mesi prima. Attendere la perizia è stato un ritardo che ha determinato la decadenza dall’azione. La Corte ha quindi rigettato sia il ricorso principale del Comune sia i ricorsi incidentali presentati dalle altre parti.

Conclusioni

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale per tutti i committenti, sia pubblici che privati: la necessità di agire con tempestività. Il termine per la denuncia vizi costruzione non è sospeso in attesa di una conferma peritale, se la natura dei difetti è tale da consentire una comprensione sufficiente del problema. Affidarsi passivamente all’attesa di un parere tecnico, quando la situazione è già chiara nelle sue linee essenziali, espone al rischio concreto di veder prescritti i propri diritti al risarcimento. La decisione spinge a una maggiore proattività, invitando i committenti a formalizzare le contestazioni non appena si raggiunge un livello di conoscenza adeguato, senza attendere conferme formali che potrebbero arrivare troppo tardi.

Quando inizia a decorrere il termine di un anno per la denuncia di gravi vizi in un’opera?
Il termine annuale per la denuncia dei gravi difetti di costruzione, previsto dall’art. 1669 c.c., inizia a decorrere dal giorno in cui il committente acquisisce un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera.

È sempre necessaria una perizia tecnica per far partire il termine per la denuncia dei vizi?
No, non è sempre necessaria. La sentenza chiarisce che se i vizi e le loro cause sono tali da poter essere individuati nella loro esistenza ed eziologia senza complesse valutazioni tecniche, il termine per la denuncia decorre anche in assenza o prima dell’espletamento di un accertamento peritale.

Cosa si intende per ‘sicura conoscenza’ ai fini della denuncia dei vizi?
Per ‘sicura conoscenza’ si intende il momento in cui il committente acquisisce consapevolezza della serietà dei difetti e del loro corretto collegamento causale con l’attività di costruzione. La valutazione di quando si raggiunge tale livello di conoscenza spetta al giudice di merito ed è basata sulle circostanze specifiche del caso.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5847 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 5847 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/03/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 7947/2019 R.G. proposto da:

COMUNE DI COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo STUDIO LEGALE COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrenti incidentali-

nonché contro

SCAPPA NOME, COGNOME NOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo

studio dell’avvocato COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

-controricorrenti-

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME

(CTTDNL58H12F205J);

-controricorrente-

COGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

-controricorrente-

COGNOMERAGIONE_SOCIALE;

-intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 5500/2018, depositata il 6/09/2018.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 12/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Sentito il Pubblico Ministero, il sostituto procuratore generale NOME COGNOME che ha chiesto alla Corte di accogliere il ricorso principale e rigettare il ricorso incidentale.

Sentiti i difensori del ricorrente principale, dei ricorrenti incidentali e dei controricorrenti, che hanno concluso nei termini dei rispettivi atti di ricorso e controricorso.

FATTI DELLA CAUSA

Con atto notificato l’8 marzo 2005, il Comune di Greccio conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Rieti l’ing. NOME COGNOME, il geom. NOME COGNOME l’arch. NOME COGNOME e la ditta

individuale NOME COGNOME, chiedendo di accertare che la ditta NOME COGNOME non ha correttamente e diligentemente adempiuto alle proprie obbligazioni ex contractu relative all’appalto dei lavori di sistemazione di una piazza (la INDIRIZZO) ed è responsabile ex artt. 1667 e 1669 c.c., nonché di accertare la responsabilità dei progettisti e direttori dei lavori, dando atto che non hanno eseguito esattamente e diligentemente le obbligazioni dell’incarico loro conferito e conseguentemente di condannare tutti i convenuti in solido al risarcimento dei danni nell’importo di euro 184.478,22. Si costituiva la ditta COGNOME che chiedeva di rigettare la domanda; si costituivano COGNOME, COGNOME e COGNOME che eccepivano la decadenza e prescrizione dell’azione e chiedevano di essere autorizzati a chiamare in causa il geom. NOME COGNOME dipendente del Comune di Greccio e responsabile del procedimento; COGNOME chiedeva altresì di essere autorizzato a chiamare in causa RAGIONE_SOCIALE s.p.a., in base allo stipulato contratto di assicurazione per responsabilità professionale. Il Tribunale autorizzava le chiamate in causa dei terzi: si costituivano RAGIONE_SOCIALE e COGNOME, che a sua volta chiamava in causa la propria compagnia assicurativa RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE, che si costituiva anch’essa. Durante il giudizio di primo grado il Comune rinunciava agli atti nei confronti di COGNOME che accettava la rinuncia e a sua volta rinunciava agli atti nei confronti di COGNOME rinuncia che veniva accettata da quest’ultimo e dalla sua compagnia assicurativa; il Tribunale dichiarava quindi l’estinzione del processo limitatamente alle domande proposte dal Comune nei confronti di COGNOME e da quest’ultimo nei confronti di COGNOME e da COGNOME nei confronti della RAGIONE_SOCIALE.
Con la sentenza n. 366/2012, il Tribunale di Rieti -riconosciuta la responsabilità dell’impresa appaltatrice e dei progettisti e direttori dei lavori, con concorso per fatto colposo del danneggiato ai sensi dell’art. 1227, primo comma c.c. – ha condannato NOME COGNOME

(quale progettista e direttore dei lavori), in solido con NOME COGNOME (quale titolare dell’impresa appaltatrice) ed NOME COGNOME (quale progettista e direttore dei lavori), a risarcire i danni nei confronti del Comune di Greccio in relazione ai vizi palesatisi nella realizzazione della INDIRIZZO, liquidando la somma di euro 111.252,81. Il Tribunale ha poi condannato RAGIONE_SOCIALE, chiamata in causa da COGNOME, a tenere indenne il proprio assicurato dal pagamento delle somme da lui dovute al Comune e al condebitore solidale COGNOME. Il Tribunale ha compensato le spese di lite tra il Comune, COGNOME, COGNOME e COGNOME, nonché tra COGNOME, COGNOME, COGNOME e COGNOME e tra COGNOME e RAGIONE_SOCIALE; ha condannato COGNOME e COGNOME in solido al pagamento delle spese dei chiamati COGNOME e della sua compagnia assicurativa.
2. La sentenza è stata impugnata in via principale da COGNOME, contestando -per quanto interessa il presente giudizio -la mancata declaratoria di decadenza e prescrizione dell’azione fatta valere. La sentenza è poi stata impugnata in via incidentale: dal titolare dell’impresa appaltatrice COGNOME che ha anch’esso lamentato l’erroneo rigetto delle eccezioni di prescrizione e decadenza dell’azione; da COGNOME che ha lamentato la mancata declaratoria di estinzione del processo con riferimento alla sua posizione; dal Comune di Greccio, che ha contestato la parte della sentenza che ha affermato la concorrente responsabilità del Comune nella causazione del danno; da Castellana, che ha anch’esso censurato il mancato accoglimento delle eccezioni di decadenza e prescrizione dell’azione; in via subordinata, da RAGIONE_SOCIALE, assicuratore di Marinelli.
Il gravame è stato deciso dalla Corte d’appello di Roma con la sentenza 6 settembre 2018, n. 5500. La Corte ha accolto l’eccezione di tardività dell’azione ex art. 1669 c.c.: in riforma della sentenza impugnata ha quindi rigettato la domanda proposta dal

Comune di Greccio contro COGNOME, Castellana e Scappa. La Corte ha poi rigettato il motivo d’appello di COGNOME fatto valere nei confronti di Zurigo Assicurazioni (divenuta Zurich Insurance p.l.c.). Quanto alle spese di lite, la Corte ha condannato il Comune di Greccio a rifondere le spese sostenute dall’impresa COGNOME e ha condannato COGNOME a rifondere le spese nei confronti di Zurich Insurance, compensandole nel resto.

3. Avverso la sentenza ricorre per cassazione il Comune di Greccio. Resistono con controricorso NOME COGNOME ed NOME COGNOME che fanno valere ricorso incidentale.

Resistono con controricorso:

–NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME, coeredi di NOME COGNOME (deceduto il 16 luglio 2017), che resistono al ricorso principale;

–NOME COGNOME che resiste al ricorso incidentale;

RAGIONE_SOCIALE, che resiste con due distinti atti nei confronti del ricorso principale del Comune e nei confronti del ricorso incidentale di COGNOME.

NOME COGNOME e RAGIONE_SOCIALE sono rimasti intimati.

Hanno depositato memoria tutte le parti costituite.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il ricorso principale del Comune è basato su un motivo che contesta ‘violazione e falsa applicazione, ex art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., degli artt. 1667, 1669 e 2697 c.c., con riferimento all’ onus probandi in tema di tempestività della domanda per vizi e difformità e di decadenza della relativa azione’: del tutto apodittica si pone la prospettazione della Corte d’appello circa la possibilità per il ricorrente di avere autonoma contezza delle cause di ammaloramento della piazza sulla base delle sole previsioni progettuali e prima dell’acquisizione della perizia il 19 febbraio 2005, in quanto i vizi riscontrati non possono non ritenersi occulti nella loro eziogenesi fino all’acquisizione della perizia, come
emerge implicitamente dalla complessità dell’analisi compiuta negli elaborati tecnici di parte, ossia la suddetta perizia, e d’ufficio da parte del consulente tecnico nominato dal giudice, essendo state necessarie puntuali indagini sulla coerenza del progetto, sulla qualità del materiale, sulla resistenza cinetica al transito e sull’incidenza di fattori atmosferici; in ogni caso l’amministrazione ricorrente non ha avuto un atteggiamento inerte, avendo già in data 20 giugno 2003, ai primi sintomi di danno, non disponendo al suo interno di idonee professionalità specifiche, conferito incarico per la redazione di una perizia tecnica e avendo poi subito proceduto a formalizzarne la denuncia non appena ha conosciuto l’esito degli accertamenti tecnici necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilirne il corretto collegamento causale.
Il motivo non può essere accolto. La Corte d’appello ha rilevato come, sulla base della consulenza tecnica d’ufficio svolta in primo grado, emerga che il danneggiamento della piazza, il cui rifacimento costituiva oggetto dell’appalto, è dovuto essenzialmente al concorso di più elementi causali, ossia l’utilizzo per la copertura di cubetti in pietra di spessore esiguo, posizionati su uno strato di sola sabbia posto in opera senza massetto di cemento e rete elettrosaldata, di misura differenziata così da ‘non consentire un comportamento solidale sotto la sollecitazione del transito di automezzi’. Il Comune ha poi osservato la Corte -ha inviato una prima lettera di contestazione in data 12 marzo 2003, priva però di specificità, e, dopo aver conferito apposito incarico ad un esperto per l’accertamento dei vizi in data 20 giugno 2003, ha denunciato formalmente i vizi soltanto in data 28 febbraio 2005. Sulla base delle osservazioni del consulente tecnico d’ufficio, la Corte d’appello ha ritenuto che il deterioramento della copertura in pietra ‘non implicava valutazioni di particolare complessità nella sua eziogenesi, essendo riconnesso essenzialmente a ragioni di ordine meccanico relativamente banali’, così che la denuncia del 28
febbraio 2005 è da ritenersi tardiva, senza che possa avere rilievo a riguardo la circostanza secondo cui la perizia stragiudiziale commissionata dal Comune è stata depositata dal professionista nominato dal medesimo soltanto in data 19 febbraio 2005.

Si tratta di una valutazione di merito formulata dalla Corte d’appello, valutazione secondo la quale il dies a quo del termine annuale per la denuncia di gravi difetti nella costruzione, che secondo la giurisprudenza di questa Corte decorre dal giorno in cui il committente consegua una ‘sicura’ conoscenza dei difetti e delle loro cause (cfr., per tutte, Cass. n. 10048/2018), non può decorrere nel caso in esame dal deposito della perizia stragiudiziale, non essendo stato necessario conseguire conoscenza delle cause in base ad accertamenti tecnici, essendo la gravità dei vizi e il corretto collegamento causale evincibili almeno dal momento dell’invio della lettera del marzo 2003 (d’altro canto, come ha precisato questa Corte, per la piena e completa conoscenza dei vizi e delle loro cause non è necessario che, ai fini della denuncia, sia previamente espletato un accertamento peritale, qualora i vizi medesimi, anche in assenza o prima di esso, presentino caratteri tali da poter essere individuati nella loro esistenza ed eziologia e la valutazione della sussistenza di tali profili compete al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove adeguatamente motivata, in tal senso v. Cass. n. 19343/2022).
Il ricorso principale va pertanto rigettato.

Il ricorso incidentale di COGNOME e Castellana è articolato in due motivi, il primo condiviso da entrambi i ricorrenti, il secondo avanzato dal solo COGNOME.

Il primo motivo lamenta violazione e falsa applicazione, ex art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., degli artt. 112 e 91 c.p.c., avendo la sentenza ritenuto assorbita la domanda subordinata di condanna di COGNOME: se è vero che la questione della responsabilità in capo

ai professionisti del danneggiamento della piazza è rimasta assorbita dall’accoglimento dell’eccezione di decadenza della domanda risarcitoria, la Corte avrebbe dovuto comunque pronunciarsi virtualmente su tale accertamento al fine di statuire sulla censura relativa alla condanna alle spese disposta dal Tribunale di Rieti.

Il motivo non può essere accolto, in quanto, nel ravvisare un interesse a una pronuncia di soccombenza virtuale finalizzata a una diversa ripartizione delle spese nei rapporti tra COGNOME e Castellana da un lato e COGNOME dall’altro lato, non si considera la pronuncia sulle spese resa dal giudice d’appello. La Corte d’appello ha accolto il motivo di gravame di COGNOME, Castellana e Scappa e, in riforma della sentenza impugnata, ha rigettato la domanda contro di loro proposta dal Comune di Greccio. Avendo riformato la sentenza impugnata, la Corte ha correttamente deciso le spese di lite alla luce dell’esito complessivo della medesima e ha quindi, per quanto concerne i rapporti tra i ricorrenti COGNOME e COGNOME da un lato e COGNOME e la sua compagnia assicurativa dall’altro lato, compensato le spese di lite, il cui pagamento il Tribunale aveva invece posto in solido a carico ai ricorrenti. Non vi è stata, pertanto, alcuna omissione di pronuncia della Corte d’appello in relazione al regolamento delle spese tra COGNOME e COGNOME da un lato e COGNOME e la sua compagnia assicurativa dall’altro lato.
b) Il secondo motivo contesta violazione e falsa applicazione, ex art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. degli artt. 1362 e ss. c.c. e dell’art. 132, comma secondo, n. 4 c.p.c., per avere la Corte di merito confermato il rigetto della domanda di manleva proposta da COGNOME nei confronti della propria Compagnia di assicurazione (RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle spese liquidate a favore di COGNOME e alla di lui compagnia di assicurazione.

Il motivo non può essere accolto. Ad avviso del ricorrente COGNOME la Corte d’appello avrebbe violato l’art. 1362 c.c., laddove ha

ritenuto che la polizza stipulata dal ricorrente con la RAGIONE_SOCIALE non coprisse le spese legali che il medesimo è stato condannato a pagare ai terzi chiamati (COGNOME e la sua compagnia assicurativa). Nel lamentare il mancato riconoscimento del proprio diritto alla manleva rispetto alla condanna al pagamento delle suddette spese legali, il ricorrente non considera che, come si è visto esaminando il precedente motivo, il giudice d’appello ha rideterminato le spese di lite e le ha compensate per quanto concerne i rapporti tra COGNOME da un lato e COGNOME e la sua assicurazione dall’altro lato. La censura è d’altro canto formulata dallo stesso ricorrente ‘nella denegata ipotesi di rigetto del primo motivo di ricorso incidentale e quindi di conferma della sentenza di primo grado sul punto’ relativamente alle somme che COGNOME è stato condannato a pagare in favore di COGNOME e della Italiana Assicurazioni s.p.aRAGIONE_SOCIALE, così che – a fronte della mancata conferma sul punto della sentenza di primo grado da parte del giudice d’appello -tale censura non può che essere respinta.
Il ricorso incidentale va pertanto rigettato.

Le spese del presente giudizio sono compensate alla luce della reciproca soccombenza tra il ricorrente principale e i ricorrenti incidentali; rispetto alle altre parti seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale e dei ricorrenti incidentali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M .

La Corte rigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale; compensa le spese del giudizio tra il ricorrente principale e il ricorrente incidentale; condanna il Comune di Greccio al

pagamento delle spese del giudizio in favore di NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME che liquida in euro 5.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge, nonché in favore di Zurich Insurance, che liquida in euro 5.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge; condanna NOME COGNOME ed NOME COGNOME in solido al pagamento delle spese del giudizio in favore di NOME COGNOME, che liquida in euro 3.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge; condanna infine NOME COGNOME al pagamento delle spese del giudizio in favore di Zurich Insurance, che liquida in euro 3.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.
Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale e dei ricorrenti incidentali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio seguita alla pubblica

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