Denuncia vizi appalto: quando scatta il termine?

La Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari che contestavano la decadenza dalla garanzia per gravi vizi di costruzione. L’ordinanza chiarisce che il termine per la denuncia vizi appalto decorre dal momento in cui si ha una conoscenza apprezzabile dei difetti, non necessariamente dalla data della perizia tecnica. La Corte ha confermato la decisione d’appello, che aveva ritenuto tardiva l’azione legale in quanto le prime segnalazioni erano state fatte molti anni prima dell’accertamento tecnico preventivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 28 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Denuncia Vizi Appalto: Quando Inizia a Decorrere il Termine Annuale?

L’acquisto di un immobile è un passo importante, ma cosa succede se dopo poco tempo emergono gravi difetti di costruzione? La legge tutela l’acquirente attraverso l’articolo 1669 del codice civile, che prevede una garanzia decennale. Tuttavia, per far valere i propri diritti è fondamentale rispettare termini precisi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su quando scatta il termine per la denuncia vizi appalto e per l’avvio dell’azione legale, sottolineando che non sempre è necessario attendere una perizia tecnica.

I Fatti di Causa: Dai Primi Segnali all’Azione Giudiziaria

Il caso esaminato riguarda i proprietari di una villetta che, dopo l’acquisto, avevano riscontrato una serie di gravi problemi: infiltrazioni d’acqua in cantina, cedimenti del marciapiede e del passo carraio, crepe diffuse e altri difetti. I proprietari avevano convenuto in giudizio il direttore dei lavori e il progettista per ottenere il risarcimento dei danni.

Il Tribunale di primo grado aveva accolto la loro domanda. Tuttavia, la Corte d’Appello ha parzialmente riformato la sentenza, dichiarando la decadenza dall’azione per gran parte dei vizi. Secondo i giudici d’appello, i difetti (esclusa l’infiltrazione in cantina, denunciata troppo tardi) erano palesi e le prime contestazioni risalivano al 2011 e al 2012, mentre l’azione legale, preceduta da un accertamento tecnico preventivo (a.t.p.), era stata avviata solo nel 2017. L’azione era quindi tardiva, essendo trascorso il termine annuale dalla scoperta.

La Decisione d’Appello e la Denuncia Vizi Appalto

La Corte d’Appello ha basato la sua decisione su un punto fondamentale: la conoscenza dei vizi. Ha ritenuto che i proprietari avessero una percezione chiara della gravità e della natura dei difetti (cedimenti, crepe) ben prima di richiedere l’a.t.p. Le continue note di lamentela inviate al direttore dei lavori tra il 2012 e il 2017 dimostravano una consapevolezza sufficiente a far decorrere il termine annuale per agire in giudizio, previsto dall’art. 1669 c.c. Pertanto, l’azione era stata intrapresa fuori tempo massimo.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

I proprietari hanno impugnato la decisione in Cassazione, sostenendo principalmente una violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 c.c. A loro avviso, il termine per la denuncia vizi appalto e per l’azione legale doveva decorrere solo dal momento in cui avevano acquisito una piena e completa conoscenza dei difetti e delle loro cause, conoscenza ottenuta, secondo loro, solo con il deposito della relazione dell’accertamento tecnico preventivo. Sostanzialmente, ritenevano che senza una perizia non fosse possibile avere la certezza necessaria per agire.

Le Motivazioni della Cassazione sulla Denuncia Vizi Appalto

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la linea della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno ribadito un principio consolidato nella loro giurisprudenza: il termine di un anno per l’azione di responsabilità non inizia a decorrere finché il committente non abbia una conoscenza sicura dei difetti, della loro gravità e delle cause. Tuttavia, questa “conoscenza sicura” non coincide automaticamente con la data di una perizia tecnica.

La Corte ha specificato che:
1. Conoscenza Apprezzabile: Il termine decorre da quando si ha un “apprezzabile grado di conoscenza oggettiva” della gravità dei difetti e della loro possibile causa. L’acquisizione di tale consapevolezza è un accertamento di fatto, riservato al giudice di merito.
2. Il Ruolo della Perizia: L’esperimento di un accertamento tecnico preventivo non è sempre e comunque necessario per far partire il cronometro. Se i problemi sono di “immediata percezione”, sia nella loro entità che nelle possibili cause, il termine inizia a decorrere da tale percezione, anche senza una valutazione peritale.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva correttamente accertato che i proprietari erano consapevoli dei difetti (crepe, cedimenti) già dal 2011-2012, e che l’introduzione dell’a.t.p. nel 2017 non era giustificata da un aggravamento o dalla comparsa di nuovi vizi. L’azione era quindi irrimediabilmente tardiva.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica per chiunque si trovi ad affrontare gravi difetti in un immobile di nuova costruzione. Attendere una perizia tecnica prima di agire legalmente può essere rischioso. Se i vizi sono evidenti e la loro gravità è palese, è fondamentale attivarsi tempestivamente per la denuncia vizi appalto e per l’azione legale entro il termine annuale dalla scoperta. Affidarsi a un legale fin dalle prime avvisaglie è la strategia migliore per non perdere il diritto al risarcimento e per tutelare il proprio investimento.

Per la denuncia di vizi gravi in un appalto, è sempre necessario attendere l’esito di una perizia tecnica per far decorrere il termine di un anno per agire in giudizio?
No, secondo la Cassazione non è sempre necessario. Il termine di un anno per agire in giudizio decorre dal momento in cui il proprietario ha un “apprezzabile grado di conoscenza oggettiva” della gravità dei difetti e delle loro cause. Se i difetti sono di immediata percezione, il termine può iniziare a decorrere anche prima di una perizia formale.

Cosa si intende per “apprezzabile conoscenza” dei vizi ai fini della decorrenza del termine di decadenza?
Si intende il momento in cui il proprietario acquisisce una consapevolezza sicura non solo dell’esistenza dei difetti, ma anche della loro gravità e della loro chiara imputazione a un difetto costruttivo. La valutazione di quando tale conoscenza sia stata acquisita è un accertamento di fatto che spetta al giudice di merito e non è necessariamente legata a una relazione tecnica.

La scoperta di un vizio, come infiltrazioni in cantina, quasi dieci anni dopo la fine dei lavori rientra nella garanzia decennale?
No. La sentenza chiarisce che la garanzia decennale prevista dall’art. 1669 c.c. ha, come dice il nome, una durata di dieci anni dal compimento dell’opera. Nel caso specifico, le infiltrazioni sono state denunciate per la prima volta quando erano già trascorsi i dieci anni dalla fine dei lavori (25-2-2008) e dalla consegna dell’immobile (21-12-2007), pertanto la Corte ha escluso che la garanzia potesse operare per quel vizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31392 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31392 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/12/2025

OGGETTO:

appalto – responsabilità ex art. 1669 cod. civ.

NUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 26-11-2025

ORDINANZA

sul ricorso n. 6354/2024 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO

ricorrenti

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO controricorrente

avverso la sentenza n. 2534/2023 della Corte d’ appello di Milano, depositata il 7-8-2023, udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 2611-2025 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno convenuto avanti il Tribunale di Pavia il geometra NOME COGNOME, quale direttore dei lavori, l’architetto NOME COGNOME , quale progettista (nonché l’ing egner NOME COGNOME poi estromesso nel corso del giudizio), al fine di ottenere il risarcimento dei danni relativi ai vizi dell’immobile acquistato dalla

società costruttrice RAGIONE_SOCIALE, nel frattempo cancellata dal registro delle imprese, con riguardo a infiltrazioni di acqua piovana dalla copertura della villetta, cedimenti sul marciapiede e nel passo carraio, crepe nell’area box e nella fa cciata anteriore, rotture nelle piastrelle, cedevolezza degli infissi.

Chiamata in causa la compagnia assicuratrice dal convenuto COGNOME, con sentenza n. 1563/2021 pubblicata il 13-12-2021 il Tribunale di Pavia, inquadrata la fattispecie nell’art. 1669 cod. civ. e rigettate le eccezioni di decadenza e prescrizione, ha condannato in solido i convenuti NOME COGNOME e NOME COGNOME al pagamento di Euro 10.052,33 con gli interessi dalla data della sentenza e il solo convenuto COGNOME al pagamento di Euro 9.111,85; ha accolto la domanda del convenuto COGNOME nei confronti della sua compagnia assicuratrice RAGIONE_SOCIALE.
NOME COGNOME ha proposto appello, che la Corte d’appello di Milano ha deciso con sentenza n. 2534/2023 depositata il 7-8-2023.

Per quanto interessa in relazione ai motivi di ricorso per cassazione proposti, la sentenza ha dichiarato (pag.5) che gli appellati COGNOME e COGNOME avevano eccepito preliminarmente l’inammissibilità dell’appello ex art. 348 -bis cod. proc. civ. e che la questione, oltre che superata dall’assunzione della decisione nel merito, non era stata riproposta in sede di precisazione delle conclusioni.

Nel merito, con riguardo al vizio avente a oggetto le infiltrazioni nel locale cantina, ha considerato che l’immobile era stato consegnato in data 21-12-2007 e la fine dei lavori era stata dichiarata in data 252-2008, che il vizio non era stato oggetto di accertamento tecnico preventivo, la prima denuncia dei vizi era stata fatta dai proprietari il 12-42018 e la notifica dell’atto di citazione era avvenuta il 29 -5-2018, per cui non poteva avere effetto la garanzia decennale.

Con riguardo agli altri vizi, la sentenza ha dichiarato che i vizi erano di natura tale da essere oggetto di apprezzabile cognizione in fase precedente al ricorso per accertamento tecnico preventivo, in quanto evidenti e percepibili nella loro correlazione e interferenza, trattandosi di cedimento del marciapiede esterno e del passo carraio e crepe diffuse, difetti non lievi e idonei ad allertare anche soggetti non aventi specifiche competenze tecniche. Ha considerato che alla prima contestazione, eseguita a ll’impresa costruttrice il 13 -9-2011, avevano fatto seguito le note inviate al geom. COGNOME di data 6-11-2012, 30-102013 e 21-32017 e l’introduzione dell’a.t.p. solo nel 2017 non si giustificava con un aggravamento dei vizi lamentati o con ulteriori emersioni tali da consentire di fare slittare il termine annuale, che, ritenendo diversamente, sarebbe stato eluso.
Di conseguenza la sentenza della Corte d’appello, parzialmente riformando la sentenza di primo grado, ha rigettato la domanda proposta nei confronti del geom. NOME COGNOME, ferme le altre statuizioni, e ha condannato gli appellati alla restituzione delle somme a loro corrisposte da NOME COGNOME in esecuzione della sentenza di primo grado, nonché alla rifusione a suo favore delle spese di lite di entrambi i gradi.

2.Avverso la sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

NOME COGNOME ha depositato controricorso.

In data 12-11-2024 il consigliere delegato ha depositato proposta di definizione accelerata del giudizio ex art. 380-bis cod. proc. civ. nel senso della sua inammissibilità e in data 19-12-2024 il difensore dei ricorrenti munito di nuova procura speciale ha chiesto la decisione.

In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.

All’esito della camera di consiglio del 26-11-2025 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Preliminarmente si dà atto che non sussiste l’incompatibilità del consigliere relatore per il fatto di essere stato anche l’estensore della proposta di definizione ex art. 380-bis cod. proc. civ., in forza dei principi enunciati da Cass. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 10-4-2024 (Rv. 670667-01), alla quale è sufficiente in questa sede rimandare.

2. Con il primo motivo i ricorrenti deducono ‘ omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ex art. 360 n. 5 c.p.c., con riferimento alla dedotta inammissibilità dell’appello’ e lamentano che la Corte d’appello, incorrendo anche in una grave violazione del diritto di difesa, sia incorsa nell’omesso esame della questione, certamente oggetto di contraddittorio tra le parti, attinente alla dedotta inammissibilità dell’appello.

2.1.Il motivo è inammissibile perché l’omessa pronuncia sull’eccezione di inammissibilità dell’appello, quand’anche integrasse la violazione del diritto di difesa lamentata dai ricorrenti, non può integrare vizio ex art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ. E’ a cquisito che l’art. 360 co.1 n. 5 cod. proc. civ. nella formulazione attuale prevede il vizio di omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo, e cioè che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia; l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo quando il fatto storico rilevante in causa sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, anche se la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass. Sez. 2 29-10-2018 n. 27415 Rv. 651028-01, Cass. Sez. U 7-4-2014 n. 8053 Rv. 629830-01). Non si
pone la questione se sussistano i presupposti per qualificare diversamente il vizio lamentato con il primo motivo, riferito all’omessa pronuncia sull’inammissibilità dell’appello, perché il medesimo vizio è oggetto anche dei motivi secondo e terzo, nella cui disamina possono essere svolte tutte le ulteriori osservazioni.

3.Con il secondo motivo i ricorrenti deducono ‘ violazione e falsa applicazione ex art. 360 n. 3 c.p.c., per omessa pronuncia, con riferimento alla dedotta inammissibilità dell’appello’ e lamentano che la sentenza impugnata abbia omesso di pronunciarsi sull’eccezione di inammissibilità dell’appello sulla base del presupposto erroneo che la relativa eccezione non fosse stata riproposta in fase di precisazione delle conclusioni, in quanto l ‘eccezione era stata riproposta.

3.1.Il motivo è inammissibile.

In primo luogo, come già evidenziato nella proposta di definizione anticipata, ove il giudice di merito ometta di pronunciarsi su una eccezione di inammissibilità, la sentenza di merito non è impugnabile per l’omessa pronuncia o per la carenza di motivazione, ma unicamente per l’invalidità già vanamente eccepita, in quanto ciò che rileva non è il tenore della pronuncia impugnata, bensì l’eventuale esistenza di tale invalidità (Cass. Sez. 3 29-5-2024 n. 15100 Rv. 671180-01, Cass. Sez. 1 28-7-2015 n. 15843 Rv. 636550-01). In termini analoghi, il mancato esame di una questione processuale sollevata dall’appellato non può dare luogo a vizio di omessa pronuncia, che attiene soltanto al mancato esame delle domande di merito e non può assurgere a causa autonoma di nullità della sentenza impugnata; può semmai prospettarsi una nullità della decisione per violazione di norme processuali diverse da quella di cui all’art. 112 cod. proc. civ., in quanto sia errata la soluzione data dal giudice alla questione sollevata dalla parte (Cass. Sez. 2 251-2018 n. 1876 Rv. 647132-01, Cass. Sez. 3 23-1-2009 n. 1701 Rv. 606407-01, Cass. Sez. 1 25-6-2003 n. 10073 Rv. 564543-01, Cass.
Sez. 3 17-1-2003 n. 603 Rv. 559792-01, Cass. Sez. L 21-11-2001 n. 14670 Rv. 550444-01). Quindi, non ha alcun fondamento neppure l’affermazione dei ricorrenti secondo la quale il loro diritto di difesa sarebbe stato gravemente leso per il fatto in sé che la loro eccezione non è stata esaminata.

Inoltre, seppure si proceda a qualificare il motivo come volto a dedurre la violazione dell’art. 348 -ter cod. proc. civ. per non avere la Corte d’appello espressamente preso in esame la relativa eccezione degli appellati, si deve escludere nella sentenza impugnata qualsiasi vizio. Infatti, è già stato enunciato e deve essere data continuità al principio secondo il quale la scelta del giudice di appello di definire il giudizio prendendo in esame il merito della pretesa azionata (sia con il rigetto che con l’ accoglimento), non può dirsi proceduralmente viziata sul presupposto che si sarebbe dovuto affermare l’inammissibilità dell’appello per assenza di ragionevole probabilità di accoglimento; pertanto, ove il giudice non ritenga di assumere la decisione ai sensi dell’art. 348 -ter co.1 cod. proc. civ., la questione resta assorbita dalla sentenza che definisce l’appello, che è l’unico provvedimento impugnabile, ma per vizi suoi propri, in procedendo o in iudicando, e non per il solo fatto del non esservi stata decisione nelle forme semplificate (Cass. Sez. 6-L 29-11-2021 n. 37272 Rv. 663151-01).
Invece, a qualificare il motivo come volto a dedurre la violazione dell’art. 342 cod. proc. civ. , per non avere la Corte dichiarato l’inammissibilità dell’appello ex art. 342 cod. proc. civ., in primo luogo ostano le modalità di formulazione del motivo medesimo, che non è rispettoso delle previsioni dell’art. 366 co. 1 n. 6 cod. proc. civ. Infatti, né nello svolgimento del motivo, né nel corpo del ricorso, i ricorrenti prendono in esame il contenuto dei motivi di appello in relazione al contenuto della sentenza di primo grado, così da fare emergere che l’appello non contene sse la parte argomentativa e la parte volitiva
richieste ai fini del rispetto dell’art. 342 cod. proc. civ. (cfr. Cass. Sez. U 13-12-2022 n. 36481 Rv. 666375-01, per tutte); ciò si frappone alla diretta disamina e interpretazione degli atti processuali da parte della Suprema Corte (Cass. Sez. 3 3-11-2020 n. 24258 Rv. 659845-02, Cass. Sez. 3 23-1-2006 n. 1221 Rv. 586742-01, per tutte) e comporta altresì la mancanza delle argomentazioni necessarie a fare emergere la violazione dell’art. 342 cod. proc. civ . che, in tesi, avrebbe dovuto essere rilevata dall a Corte d’appello.
Del resto, è già stato enunciato da questa Corte anche il principio secondo il quale, nel caso in cui il giudice d’appello abbia deciso il gravame nel merito, senza pronunciare sulla dedotta inammissibilità dei motivi di appello per difetto di specificità, non è configurabile il vizio di omessa pronuncia; ciò in quanto, a integrare tale vizio, non basta la mancanza di una espressa statuizione, ma è necessaria la totale pretermissione del provvedimento indispensabile alla soluzione del caso concreto e tale vizio perciò non ricorre quando la decisione, adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, ne comporti l’implicito rigetto (Cass. Sez. 3 29 -1-2021 n. 2151 Rv. 660437-01, Cass. Sez. 1 9-5-2007 n. 10636 Rv. 597520-01).
4.Con il terzo motivo i ricorrenti deducono ‘ nullità della sentenza ex art. 360 n. 4 c.p.c., con riferimento alla dedotta inammissibilità dell’appello sotto il profilo dell’art. 132 n. 3 c.p.c.’ ed evidenziano come la sentenza abbia affermato una circostanza non vera, con riguardo al dato che la questione di inammissibilità non fosse stata riproposta in sede di precisazione delle conclusioni. Richiamano il principio secondo il quale l’omessa trascrizione delle conclusioni importa nullità della sentenza quando le conclusioni formulate non siano state prese in esame, mancando in concreto una decisione sulle domande ed eccezioni ritualmente proposte; sostengono che tale dato debba
comportare la cassazione della sentenza impugnata, a tutela del diritto costituzionale di difesa.

4.1.L’inammissibilità del secondo motivo di ricorso comporta l’inammissibilità anche del terzo motivo. Come già esposto al punto 3.1, non sussiste il vizio di omessa pronuncia con riguardo all’omessa disamina di una eccezione processuale; il principio comporta che non sia imputabile alla sentenza alcun vizio -neppure di nullità per mancanza di motivazione o per la violazione del diritto di difesa sul quale insistono i ricorrenti lamentando l’omessa disamina del l’eccezione processuale di inammissibilità sull a base dell’erroneo presupposto che l’eccezione fosse stata abbandonata – perché il vizio processuale rileva soltanto se esistente.
5. Con il quarto motivo i ricorrenti deducono ‘ violazione e falsa applicazione ex art. 360 n. 3 c.p.c. dell’art. 1669 co. 2 c.c., con riferimento all’art. 696 co. 2 c.c.’ e lamentano che la sentenza abbia ritenuto non rispettati i termini previsti dall’art. 1669 cod. civ.; evidenziano che l’art. 1669 co. 2 cod. civ. impone al committente di agire entro un anno dalla scoperta dei vizi e lamentano che la sentenza impugnata non abbia considerato che tale scoperta ben può essere conseguenza di un necessario accertamento tecnico preventivo che possa offrire piena contezza in ordine al danno e alle sue cause. Con riguardo ai vizi del locale cantina, i ricorrenti sostengono che fossero parte delle altre gravi difformità da loro contestate e che perciò per tali vizi valgano le loro ulteriori deduzioni ma che, anche a valutare tali vizi separatamente, essi erano stati denunciati entro il decennio dalla consegna dei lavori, in quanto si doveva considerare la denuncia all’impresa costruttrice, stante la solidarietà tra i responsabili; aggiungono che già la sentenza di primo grado aveva accertato che le problematiche relative alle infiltrazioni erano emerse in fase di a.t.p. e che il vizio veniva denunciato con la missiva di data 12-4-2018,
trasmessa prima dello spirare di dieci anni dal compimento dell’opera, da individuarsi alla data del 29-42008 di registrazione dell’atto di compravendita. Di seguito i ricorrenti richiamano il principio secondo il quale il termine di decadenza per la denuncia dei vizi decorre da quando il committente abbia un’apprezzabile conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e in particolare solo dopo che sia stata acquisita, in ragione degli accertamenti tecnici effettuati, la piena comprensione del fenomeno e delle sue cause; quindi sostengono che nella fattispecie il termine sia stato rispettato, in quanto entro l’anno dalla piena conoscenza dei vizi avvenuta a seguito dell’a.t.p. è stato instaurato il giudizio; ulteriormente richiamano i precedenti di legittimità secondo i quali, ai fini della tempestività della denuncia e dell’esperimento dell’azione, è necessario individuare il momento in cui si consegue un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei vizi e delle loro cause, da ritenersi raggiunta solo a seguito degli accertamenti tecnici. Lamentano altresì che la sentenza abbia omesso di considerare la circostanza del riconoscimento dei vizi da parte dell’impresa costruttrice della quale il geometra NOME era socio, in quanto il riconoscimento dei vizi vale anche a evitare gli effetti preclusivi della decadenza. Sostengono perciò che la corretta applicazione dell’art. 1669 cod. civ. in relazione all’art. 696 cod. proc. civ. imponga di ritenere che solo al termine dell’a.t.p. potesse decorre il termine decadenziale di un anno per l’esperimento dell’azione, come aveva ritenuto il giudice di primo grado.
5.1.Il motivo non può essere accolto.

Si impone di premettere che, secondo la giurisprudenza di legittimità, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di una erronea ricognizione da parte della sentenza impugnata della fattispecie astratta recata da una disposizione di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione

di una erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità se non sotto l’aspetto del vizio di motivazione (Cass. Sez. 1 5-2-2019 n. 3340 Rv. 652549-02, Cass. Sez. 1 13-102017 n. 24155 Rv. 645538-03, Cass. Sez. L 11-1-2016 n. 195 Rv. 638425-01).

Nella fattispecie nessuna delle deduzioni dei ricorrenti è utile a fare emergere nella sentenza impugnata il vizio di violazione di legge, perché tutte le argomentazioni sono finalizzate a sostenere che la Corte d’appello, così come aveva fatto il giudice di primo grado, avrebbe dovuto escludere la decadenza dell’azione, in quanto i committenti avevano agito allorché avevano avuto conoscenza compiuta dei vizi e delle loro cause, all’esito dell’espletamento dell’accertamento tecnico preventivo. La Corte d’a ppello ha eseguito un diverso accertamento in fatto, che avrebbe eventualmente potuto essere censurato con la proposizione di motivo ex art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ., nel ricorrere dei relativi presupposti, ma che rimane esterno al paradigma del vizio prospetto ex art. 360 co. 1 n. 3 cod. proc. civ. In sostanza, tutte le argomentazioni dei ricorrenti sono volte a sostenere la necessità dello svolgimento dell’accertamento tecnico al fine dell’acquisizione della conoscenza circostan ziata dei vizi e delle relative cause che possa comportare il decorso dei termini posti dall’art. 1669 cod. civ. Diversamente, nessun precedente di questa Corte è nel senso che il previo esperimento di accertamento tecnico preventivo sia in sé sempre e comunque necessario al fine della piena e completa dell’accertamento de vizi che comporti il decorso del termine per la denuncia dei vizi. In tema di garanzia per gravi difetti dell’opera ex art. 1669 cod. civ., l’indirizzo di questa Corte è nel senso che il termine per la relativa denuncia non inizia a decorrere finché il committente non
abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione e imputazione delle sue cause; nel contempo, qualora si tratti di problemi di immediata percezione, sia nella loro reale entità, che nelle loro possibili cause sin dal suo primo manifestarsi, il decorso di tale termine non è necessariamente né automaticamente postergato all’esito dei predetti approfondimenti tecnici (Cass. Sez. 2 29 -10-2019 n. 27693 Rv. 655682-01, Cass. Sez. 3 8-5-2014 n. 9966 Rv. 63063501). Inoltre, l’accertamento del momento in cui detta conoscenza è stata acquisita, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione esente da vizi logici e giuridici (Cass. Sez. 2 16-6-2022 n. 19343 Rv. 664999-01, Cass. Sez. 2 16-1-2020 n. 777 Rv. 656833-2, Cass. Sez. 2 29-3-2002 n. 4622 Rv. 553388-01, Cass. Sez. 2 12-52000 n. 6092 Rv. 536440-01).
5.1.1. Procedendo all’analitica disamina degli argomenti dei ricorrenti sulla base dei principi esposti, in primo luogo il Collegio recepisce le deduzioni già svolte nella proposta di definizione accelerata con riguardo alle infiltrazioni nella cantina, laddove è già stato evidenziato che la sentenza impugnata ha escluso la garanzia decennale ex art. 1669 cod. civ. accertando in fatto che tale vizio non era stato rilevato in sede di accertamento tecnico preventivo, era stato denunciato per la prima volta in data 12-4-2018, a fronte della fine dei lavori di costruzione in data 25-22008 e di consegna dell’immobile il 21-12-2007, escludendo anche che potesse farsi riferimento alla data di registrazione della compravendita. A fronte di questo contenuto della pronuncia, non sono pertinenti le deduzioni dei ricorrenti sul fatto che per la scoperta dei vizi sia necessario accertamento tecnico preventivo
(la cui relazione peritale era del 30-3-2018), perché la sentenza ha accertato in fatto, in termini che rimangono estranei al motivo come proposto, che i vizi alla cantina non erano emersi nell’a.t.p.; nessuno degli altri argomenti dei ricorrenti è utile a ritenere, in termini ammissibili nel giudizio di legittimità, che i vizi alla cantina fossero comparsi entro il decennio decorrente dalla fine dei lavori di costruzione. Inoltre, con riguardo ai vizi alla cantina, non rilevano neppure le deduzioni in ordine al fatto che tutti i vizi dovessero essere considerati nella loro globalità, perché l’accertamento in fatto svolto dalla Corte d’appello è stato nel senso dell’autonomia dei vizi alla cantina e della loro comparsa e denuncia dopo il decorso del decennio e perciò dell’esclusione della garanzia ex art. 1669 cod. civ. per questa ragione; la diversa valutazione dei fatti eseguita dal giudice di primo grado, sulla quale insistono i ricorrenti, non è in sé elemento utile a ritenere le violazioni di legge lamen tate, ma involge l’apprezzamento delle risultanze istruttorie, che rimane estraneo al motivo di ricorso come proposto. Del resto, non è apprezzabile neppure la deduzione secondo la quale il termine per la garanzia decennale ex art. 1669 cod. civ. dovesse decorrere dalla data di registrazione del contratto di compravendita, perché l’art. 1669 cod. civ. impone di fare riferimento al compimento dell’opera e nella fattispecie la Corte d’appello ha accertato in fatto che la fine dei lavori era stata precedente alla registrazione del contratto di compravendita.
Con riguardo ai vizi diversi da quelli relativi alle infiltrazioni nella cantina, per i quali la sentenza impugnata ha ritenuto la tardività della denuncia, le deduzioni dei ricorrenti neppure si confrontano con la pronuncia impugnata, che non solo ha correttamente richiamato i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità in ordine alla necessità della conoscenza circostanziata dei vizi e della loro derivazione causale al fine del decorso del termine per la denuncia, ma

ha accertato in fatto che tale conoscenza nella fattispecie era stata acquisita prima dello svolgimento dell’accertamento tecnico preventivo. La sentenza ha dichiaratamente applicato i principi enunciati dalla giurisprudenza di legittimità alla fattispecie concreta in decisione e, a fronte di questo contenuto della pronuncia, i ricorrenti insistono nel sostenere che la conoscenza effettiva e piena dei vizi fosse stata acquisita solo dopo il deposito dell’elaborato nell’a.t.p., in questo modo proponendo una rilettura delle risultanze istruttorie che è estranea al giudizio di legittimità; infatti, come già esposto, si deve anche escludere che l’indirizzo della giurisprudenza di legittimità sia nel senso, in sostanza sostenuto dai ricorrenti, secondo il quale l’esperimento di accertamento tecnico preventivo sia sempre e comunque necessario al fine del decorso del termine per la denuncia, dovendosi accertare in fatto, nella singola fattispecie concreta, il momento in cui sia stata acquisita la conoscenza piena dei vizi. Tale accertamento in fatto nella fattispecie è stato eseguito dalla Corte d’appello, giungendo alla conclusione che l’accertamento tecnico preventivo non era stato giustificato dalla mancata sufficiente comprensione del fenomeno in un tempo di gran lunga anteriore al suo esperimento, che denunce dei vizi erano state eseguite nel 2011 e nel 2012 e il ricorso per a.t.p. era stato introdotto nel 2017, senza che ciò fosse stato giustificato da un aggravamento dei vizi o dalla comparsa di vizi ulteriori. E’ evidente che si rimane nell’ambito dell’accertamento in fatto del momento nel quale la conoscenza dei vizi è stata acquisita e perciò nell’ambito dell’accertamento riservato al giudice di merito e nella fattispecie insindacabile in sede di legittimità, in quanto sorretto da motivazione immune da errori logici e giuridici.
Infine, neppure il riferimento eseguito nel motivo al riconoscimento dei vizi è convogliato in modo ammissibile nell’ambito del motivo di ricorso, in quanto si tratta di fatto non accertato dalla

sentenza impugnata e perciò la deduzione avrebbe potuto essere eseguita solo ai sensi dell’art. 360 co. 1 n.5 cod. proc. civ., al fine di farvi derivare le relative conseguenze in tema di denuncia e prescrizione.

6.In conclusione il ricorso è integralmente rigettato e, in applicazione del principio della soccombenza, i ricorrenti devono essere condannati alla rifusione a favore del controricorrente delle spese del giudizio di legittimità.

Inoltre, poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ex art. 380-bis cod. proc. civ., devono essere applicati, come previsto dal comma terzo dello stesso art. 380-bis cod. proc. civ., il terzo e il quarto comma dell’art. 96 cod. proc. civ., con la conseguente condanna dei ricorrenti al pagamento a favore del controricorrente di somma equitativamente determinata nella misura di cui in dispositivo, nonché al pagamento di ulteriore somma a favore della cassa delle ammende.

Come evidenziato da Cass. Sez. U 27-9-2023 n. 27433 (Rv. 668909-01) e Cass. Sez. U 13-10-2023 n. 28540 (Rv. 669313-01), l’art. 380 -bis co.3 cod. proc. civ., richiamando, per i casi di conformità tra proposta e decisione finale, l’art. 96 co. 3 e 4 cod. pro c. civ., codifica, attraverso una valutazione legale tipica compiuta dal legislatore, un’ipotesi di abuso del processo, giacché non attenersi alla delibazione del proponente che trovi conferma nella decisione finale lascia presumere una responsabilità aggravata.
Infine, in considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna i ricorrenti alla rifusione a favore del controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 200,00 per esborsi ed Euro 4.000,00 per compensi, oltre 15% dei compensi a titolo di rimborso forfettario delle spese, iva e cpa ex lege;

condanna i ricorrenti al pagamento ex art. 96 co. 3 e 4 cod. proc. civ. di Euro 4.000,00 a favore del controricorrente e di Euro 2.000,00 alla cassa delle ammende.

Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte suprema di cassazione il 26-11-2025

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.