Delibere condominiali: nullità o annullabilità?

Un condominio si oppone a una decisione della Corte d’Appello che ha dichiarato nulle le sue delibere sulla ripartizione delle spese. La Corte di Cassazione, riconoscendo la complessità e l’importanza della questione giuridica sulla differenza tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali, ha emesso un’ordinanza interlocutoria. Con questa ordinanza, il caso è stato rinviato a una pubblica udienza per un esame più approfondito, senza una decisione finale sul merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Delibere Condominiali: Quando un Errore Diventa Causa di Nullità Assoluta?

La gestione delle spese condominiali è spesso fonte di complesse questioni legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un punto cruciale: la distinzione tra delibere condominiali semplicemente annullabili e quelle radicalmente nulle. Questa differenza non è un mero tecnicismo, poiché determina i tempi e i modi per contestare una decisione dell’assemblea. Il caso in esame esplora se un’errata, ma ripetuta, applicazione dei criteri di spesa possa trasformare una delibera da annullabile a nulla.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dall’opposizione di una società immobiliare a un decreto ingiuntivo per il pagamento di oltre 24.000 euro a titolo di spese condominiali. Il pagamento era stato richiesto sulla base di due delibere assembleari che approvavano i bilanci consuntivo e preventivo. La società sosteneva che tali delibere fossero nulle perché modificavano illegittimamente i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dal regolamento.
Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla società, revocando il decreto ingiuntivo e dichiarando la nullità delle delibere condominiali. Secondo i giudici di merito, l’assemblea non si era limitata a un errore di calcolo, ma aveva deliberatamente disapplicato i criteri vigenti, creandone di nuovi. Il Condominio, non accettando la decisione, ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che si trattasse al massimo di un’ipotesi di annullabilità, da far valere entro il termine perentorio di trenta giorni.

La Questione Giuridica: Delibere Condominiali tra Nullità e Annullabilità

Il cuore del problema risiede nell’interpretazione dell’articolo 1137 del Codice Civile. La giurisprudenza ha da tempo chiarito la distinzione:

* Annullabilità: Riguarda le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio. Queste sono valide ed efficaci finché non vengono impugnate entro 30 giorni dalla loro adozione (per i dissenzienti o astenuti) o dalla comunicazione (per gli assenti). Un esempio tipico è l’errata ripartizione delle spese secondo i criteri esistenti.
* Nullità: Concerne le delibere con oggetto impossibile o illecito, quelle che incidono sui diritti individuali dei condomini sulla loro proprietà esclusiva o che modificano i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o da un regolamento contrattuale. Queste possono essere contestate in qualsiasi momento da chiunque vi abbia interesse.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello ha ritenuto che la volontà di disapplicare e modificare i criteri esistenti, manifestata anche in delibere successive, configurasse un’ipotesi di nullità.

La Decisione Interlocutoria della Corte di Cassazione

Con un’ordinanza interlocutoria, la Suprema Corte non ha fornito una risposta definitiva, ma ha riconosciuto l’eccezionale importanza della questione. Ha stabilito che il problema non è di fatto (come si era ritenuto in un caso simile), ma di puro diritto e merita un approfondimento.
Il Collegio ha ritenuto opportuno rimettere la causa alla pubblica udienza della sezione. Questa scelta procedurale indica che i giudici considerano la questione particolarmente complessa e di rilevante impatto, soprattutto alla luce di un’importante pronuncia delle Sezioni Unite (n. 9839/2021) che ha fatto il punto proprio sulla delimitazione della categoria della nullità delle delibere condominiali.

Le Motivazioni

La motivazione centrale dell’ordinanza risiede nella necessità di chiarire se una serie di delibere che applicano un criterio di ripartizione errato debba essere considerata come una semplice, seppur ripetuta, violazione di legge (causa di annullabilità) o come una volontà implicita di modificare permanentemente i criteri legali o regolamentari (causa di nullità). La Corte d’Appello aveva interpretato la ripetizione dell’errore come prova di una volontà modificatrice. La Cassazione, invece, ritiene che questa valutazione implichi una questione di diritto di massima importanza, che necessita di una discussione approfondita in pubblica udienza per stabilire un principio guida chiaro per casi futuri.

Le Conclusioni

L’ordinanza interlocutoria lascia la questione aperta, ma lancia un segnale importante. La linea di demarcazione tra annullabilità e nullità delle delibere condominiali è sottile e le conseguenze pratiche sono enormi. Se una delibera che ripartisce le spese in modo errato venisse considerata nulla, potrebbe essere contestata anche a distanza di anni, creando una forte incertezza nei bilanci condominiali. La futura sentenza della Corte, che seguirà alla pubblica udienza, sarà fondamentale per fornire a condomini e amministratori criteri interpretativi più stabili e prevedibili, chiarendo una volta per tutte quando un errore di ripartizione resta un vizio sanabile entro 30 giorni e quando, invece, assume i caratteri di un’invalidità radicale e insanabile.

Quando una delibera condominiale sulla ripartizione delle spese è nulla e quando è solo annullabile?
Secondo la giurisprudenza richiamata, la delibera è annullabile se approva una ripartizione delle spese contraria alla legge o al regolamento. È invece nulla se modifica o cancella i criteri di ripartizione previsti dalla legge o da un regolamento contrattuale, incidendo sui diritti individuali dei condomini.

Perché la Corte di Cassazione non ha deciso subito il caso?
La Corte ha ritenuto che la questione posta fosse di particolare rilevanza giuridica, non una semplice questione di fatto. Data la complessità nel distinguere tra un’errata applicazione dei criteri (annullabilità) e una volontà di modificarli (nullità), e alla luce di recenti sentenze delle Sezioni Unite, ha deciso di rimettere la causa a una pubblica udienza per un esame più approfondito.

Qual è la differenza pratica tra una delibera nulla e una annullabile?
Una delibera annullabile deve essere impugnata entro il termine perentorio di 30 giorni, altrimenti i suoi vizi vengono sanati e diventa definitiva. Una delibera nulla, invece, è considerata come se non fosse mai esistita e può essere contestata in qualsiasi momento da chiunque vi abbia interesse, senza limiti di tempo.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1595 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1595 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/01/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 4216/2019 R.G. proposto da:

CONDOMINIO INDIRIZZO 3/7/11/13, ROMA, elettivamente domiciliato in ROMAINDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato RAGIONE_SOCIALE (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della RAGIONE_SOCIALE D’APPELLO di ROMA n. 5187/2018, depositata il 25/07/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME NOME.

PREMESSO CHE

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 8961/2013, ha accolto l’opposizione proposta da RAGIONE_SOCIALE e ha revocato il decreto n. 9364/2010, che le aveva ingiunto il pagamento di euro 24.921,10, e dichiarato la nullità delle delibere condominiali del 21 ottobre 2009 di approvazione del riparto del consuntivo 2008 e del riparto del preventivo 2009.

La sentenza era impugnata dal Condominio di INDIRIZZO nn. 3/7/11/13 in Roma, che contestava al Tribunale di avere ritenuto nulle e non annullabili le delibere poste a fondamento del decreto ingiuntivo. La Corte d’appello di Roma, con la sentenza 25 luglio 2018, n. 5187, ha rigettato il gravame.

Avverso la sentenza ricorre per cassazione il Condominio di INDIRIZZO nn. 3/7/11/13 in Roma.

Resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE).

La controricorrente ha depositato memoria e nota spese.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso denuncia violazione o falsa applicazione dell’art. 1137 c.c., in tema di annullabilità e nullità delle delibere condominiali: la norma fondamentale in materia di impugnazione delle delibere condominiali è quella posta dall’art. 1137 c.c., che dispone che le impugnazioni delle delibere ‘contrarie alla legge e al regolamento di condominio’ debbono essere proposte ‘nel termine perentorio di trenta giorni’; la giurisprudenza e la dottrina hanno poi distinto l’ipotesi in cui la delibera, annullabile, approva una ripartizione di spesa contraria alla legge o al regolamento dall’ipotesi in cui la delibera, invece nulla, approva la modificazione o cancellazione dei criteri di ripartizione delle spese previsti dalla norma contrattuale o dalla legge; nel caso in esame i condomini con le delibere in
questione non hanno voluto modificare i criteri posti dal regolamento, ma semplicemente hanno determinato in concreto, seppure in modo errato, la ripartizione delle spese, così che si è di fronte a delibere annullabili e non nulle.

Il Collegio ritiene che la questione posta dalla sentenza impugnata -che trae il proprio convincimento che il deliberato sia frutto non di una erronea applicazione dei criteri esistenti, ma della volontà di disapplicarli e di modificarli dalla circostanza che il criterio adottato dall’assemblea con la deliberazione impugnata sia stato seguìto e applicato in altre delibere condominiali aventi il medesimo oggetto -sia questione non di fatto (come ritenuto dalla pronuncia di questa Corte n. 1798/2022, resa in analoga fattispecie), ma di diritto, che riveste particolare rilevanza ai fini della delimitazione della categoria della nullità della delibera dell’assemblea condominiale (in relazione alla quale si veda la pronuncia delle sezioni unite n. 9839/2021). È pertanto opportuno rimettere la causa alla pubblica udienza della sezione.

P.Q.M.

La Corte rimette la causa alla pubblica udienza della seconda sezione civile.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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