Delibera condominiale nulla: quando è impugnabile?

La Corte di Cassazione ha stabilito che una delibera condominiale nulla perché decide su beni di proprietà esclusiva, come i balconi, può essere impugnata in qualsiasi momento. Un condomino ha contestato due delibere che approvavano lavori straordinari anche sulle parti private. Mentre i giudici di merito avevano respinto il ricorso per superamento del termine di 30 giorni, la Cassazione ha chiarito che tali delibere sono affette da nullità e non da semplice annullabilità, rendendo l’impugnazione non soggetta a termini di decadenza. Sussiste inoltre l’interesse ad agire del condomino, poiché i contratti stipulati in base a tali delibere vincolerebbero l’intero condominio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Delibera Condominiale Nulla: L’Assemblea Non Può Decidere sui Balconi Privati

L’assemblea di condominio ha il potere di decidere sulla gestione delle parti comuni, ma cosa succede quando una sua decisione invade la sfera della proprietà privata? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale: una delibera condominiale nulla perché eccede le proprie competenze, come nel caso di lavori su balconi privati, può essere impugnata senza limiti di tempo. Questo caso chiarisce la netta distinzione tra delibere nulle e annullabili e l’importanza dell’interesse ad agire del singolo condomino.

I Fatti di Causa: Lavori Straordinari e l’Impugnazione della Delibera

La vicenda ha origine dalla decisione di un’assemblea condominiale di approvare lavori straordinari che includevano interventi non solo sulle parti comuni dell’edificio, ma anche su elementi di proprietà esclusiva, come i balconi. Successivamente, l’assemblea sceglieva l’impresa appaltatrice per l’esecuzione di tutte le opere, sia condominiali che private. Un condomino, in disaccordo con tali decisioni, decideva di impugnare le due delibere assembleari, ritenendole illegittime.

Il Percorso Giudiziario: La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello respingevano il ricorso del condomino. Secondo i giudici di merito, l’impugnazione era stata presentata oltre il termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’articolo 1137 del Codice Civile. Le delibere, a loro avviso, non erano nulle ma semplicemente annullabili, poiché non pregiudicavano direttamente le proprietà esclusive. Inoltre, i giudici ritenevano che il condomino mancasse di un concreto interesse ad agire, dato che era stata prevista una contabilità separata per i lavori privati, distinguendo così le obbligazioni del condominio da quelle dei singoli proprietari.

La Delibera Condominiale Nulla Secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha completamente ribaltato la decisione dei giudici di merito, accogliendo il ricorso del condomino. La Suprema Corte ha chiarito che una delibera condominiale nulla è quella che presenta vizi talmente gravi da renderla priva di qualsiasi effetto giuridico. Uno di questi vizi è l’impossibilità giuridica dell’oggetto, che si verifica quando l’assemblea delibera su materie che esulano dalle sue competenze, come i beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini. L’assemblea condominiale, quale organo deliberativo della collettività, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni. Qualsiasi decisione che riguardi beni privati non può essere adottata con il metodo della maggioranza, ma richiede il consenso unanime di tutti i proprietari interessati, ovvero un accordo di natura contrattuale.

L’Interesse ad Agire del Condomino Dissenziante

La Corte ha inoltre affermato la sussistenza dell’interesse ad agire del condomino dissenziente. Anche se la delibera è nulla, i contratti stipulati dall’amministratore sulla base di essa (ad esempio, il contratto di appalto per i lavori) creano obbligazioni contrattuali ed extracontrattuali in capo al condominio. Di conseguenza, ogni singolo condomino, inclusi quelli dissenzienti, sarebbe chiamato a rispondere per l’adempimento di tali contratti. Pertanto, l’interesse a far dichiarare la nullità della delibera è concreto e attuale, poiché mira a prevenire le conseguenze patrimoniali negative derivanti da decisioni illegittime.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su un principio consolidato, richiamando un’importante sentenza delle Sezioni Unite (n. 9839/2021). Viene ribadito che le delibere assembleari che incidono sui diritti individuali dei condomini su beni di loro proprietà esclusiva sono affette da nullità assoluta. Di conseguenza, non sono soggette al termine di impugnazione di trenta giorni previsto per le delibere annullabili. Il vizio che le colpisce è talmente radicale da renderle inefficaci fin dall’origine. La Corte specifica che, nel caso di lavori sui balconi di proprietà esclusiva (che non riguardino elementi decorativi o cromatici della facciata), l’assemblea non ha alcun potere di decidere.

Le Conclusioni della Corte Suprema

In conclusione, la Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare il caso attenendosi ai principi enunciati. La decisione ha un’importante implicazione pratica: i condomini sono maggiormente tutelati contro eventuali abusi dell’assemblea. Qualsiasi delibera che invada la sfera della proprietà privata è da considerarsi nulla e può essere contestata in tribunale senza dover rispettare il breve termine di decadenza di trenta giorni. Questo rafforza la protezione del diritto di proprietà individuale all’interno della compagine condominiale.

Un’assemblea condominiale può deliberare lavori su parti di proprietà esclusiva, come i balconi?
No, l’assemblea non può occuparsi di beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini. Qualsiasi decisione che non riguardi le parti comuni dell’edificio è affetta da nullità, a meno che non si tratti di elementi decorativi o cromatici che incidono sul decoro architettonico dell’edificio.

Qual è la differenza tra una delibera nulla e una annullabile in condominio?
Una delibera annullabile presenta vizi meno gravi (es. irregolarità nella convocazione) e deve essere impugnata entro 30 giorni. Una delibera nulla ha vizi radicali, come un oggetto impossibile o illecito (es. deliberare su proprietà private), ed è priva di effetti fin dall’origine; la relativa azione in giudizio non è soggetta a termini di decadenza.

Un condomino dissenziente ha interesse a impugnare una delibera nulla che approva lavori anche su parti private?
Sì, secondo la Corte sussiste l’interesse ad agire. Anche se la delibera è nulla, i contratti stipulati sulla base di essa (es. contratto d’appalto) creano responsabilità contrattuali ed extracontrattuali per l’intero condominio. Di conseguenza, ogni condomino, anche quello dissenziente, sarebbe tenuto a rispondere delle obbligazioni assunte, avendo quindi un interesse concreto a far dichiarare la nullità della delibera.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5528 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5528 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27984/2019 R.G. proposto da:

DELLA CORTE COGNOME, anche in qualità di unica erede di NOME COGNOME, domiciliata ex lege in Roma, INDIRIZZO presso la Cancelleria della Corte di cassazione, rappresentata e difesa dall ‘ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE

– Ricorrente –

Contro

CONDOMINIO INDIRIZZO in Salerno, domiciliato ex lege in Roma, INDIRIZZO presso la Cancelleria della Corte di cassazione , rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE

– Controricorrente –

Avverso la sentenza della Corte d’ appello di Salerno n. 983/2019 depositata il 05/07/2019.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 12 febbraio 2025.

Condominio

Rilevato che:

con ricorso depositato il 26 giugno 2008, NOME COGNOME e NOME COGNOME impugnarono la delibera del 6 dicembre 2007, con la quale l’assemblea del condominio di INDIRIZZO a Salerno (in seguito, ‘Co n dominio’) incaricava un tecnico di redigere il computo metrico di lavori straordinari deliberati, compresi quelli privati, riguardanti i balconi, e la delibera del 5 maggio 2008, con la quale veniva scelta l’impresa appaltatrice per l’esecuzione delle opere condominiali e private.
Il tribunale di Salerno, nel contraddittorio del Condominio, dichiarò inammissibile il ricorso per essere stato svolto oltre il termine decadenziale di trenta giorni ex art. 1137 comma 2 c.c.;

proposta impugnazione dai condomini Della Corte e COGNOME, la corte d’appello di Salerno, nel contraddittorio del Condominio, ha confermato la decisione di primo grado, da un lato, perché i condomini dissenzienti erano decaduti dal potere di impugnare le due delibere che, non avendo pregiudicato né vincolato le proprietà esclusive dei singoli partecipanti, non erano viziate da nullità e, quindi, dovevano essere impugnate nel termine perentorio di trenta giorni previsto dal secondo comma dell’art. 1137 c.c.; dall’altro , perché il ricorso dei condomini dissenzienti era inammissibile, per carenza di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., in ragione del fatto che le dette decisioni dell’assemblea non arrecavano pregiudizio alla loro proprietà, mediante l’esecuzione di lavori non assentiti , né violavano i criteri di ripartizione delle spese per la ristrutturazione del fabbricato, poiché era prevista una doppia contabilità: una per le opere condominiali e un’altra per gli interventi di natura privata.
Da un diverso punto di vista, spiega la sentenza, per un verso, come si evince dalla decisione assembleare del 5 maggio 2008, i condomini avevano delegato l’amministratore a sottoscrivere anche in

loro nome il contratto di appalto che prevedeva anche i lavori relativi alle loro unità immobiliari, in tal modo assumendosi, personalmente ed esclusivamente, gli oneri e i rischi relativi agli interventi che interessavano le loro proprietà; per altro verso, nel contratto d’appalto del 16 dicembre 2008 venivano distinti i lavori e i prezzi relativi alle parti condominiali da quelli aventi ad oggetto le parti di proprietà esclusiva (balconi, sottobalconi, parapetti, etc.), sicché risultavano differenziate le obbligazioni assunte rispettivamente dal condominio e dai singoli condomini;
NOME COGNOME (anche nella qualità di erede di NOME COGNOME) ha proposto ricorso per cassazione, articolato in due motivi.

Il Condominio ha resistito con controricorso.

La ricorrente ha depositato una memoria prima dell’udienza.

Considerato che:

preliminarmente, va disattesa l’eccezione , formulata in controricorso, di inammissibilità del ricorso per omessa indicazione delle ‘ norme violate e falsamente applicate ‘.

E questo perché -lo si vedrà immediatamente – entrambi i motivi indicano le norme di diritto che si assumono violate.

il primo motivo di ricorso denuncia, ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., la violazione degli artt. 1135, 1137, 1418 c.c.: si addebita alla corte d’appello di non avere compreso che le due delibere assembleari in questione sono nulle in quanto riguardano oggetti estranei alla competenza assembleare, indipendentemente dal fatto che abbiano o meno inciso sui diritti individuali dei condomini dissenzienti;

il secondo motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c., la violazione dell’art. 100 c.p.c. , degli artt. 1135, 1137, 1418 c.c.: si sostiene che, al contrario di quanto statuito dalla sentenza impugnata, sussiste l’interesse dei condomini dissenzienti ad ottenere

la declaratoria di nullità delle delibere assembleari, che hanno portato alla stipula di un contratto di opera professionale (delibera del 06/12/2007) e di un appalto (delibera del 05/05/2008) in forza dei quali il Condominio committente (e quindi anche la ricorrente) ha assunto responsabilità contrattuali, e extracontrattuali nei confronti dei terzi;

i due motivi, che vanno esaminati congiuntamente per la loro stretta connessione, sono fondati.

Il secondo motivo lo è in ragione dell’interesse ad agire della condomina dissenziente in relazione all’impugnazione del le deliberazioni assembleari, invero (per quanto appresso indicato) nulle e non annullabili, poiché d ell’adempimento dei contratti -di incarico professionale e di appalto -scaturiti dalle decisioni assembleari e sottoscritti, per l’ente di gestione, dal suo amministratore, risponde il Condominio e, quindi, ciascun condomino.

Del pari fondata è la prima censura: la sentenza, che ritiene che le decisioni dell’assemblea non siano nulle, ma annullabili e che, pertanto, siano impugnabili nel termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137 comma 2 c.c., si discosta dal l’insegnamento delle sezioni unite di questa Corte (Sez. U, Sentenza n. 9839 del 14/04/2021, Rv. 661084 – 03; in termini, Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 16953 del 25/05/2022, Rv. 665048 – 01).

È stato infatti chiarito che la deliberazione dell ‘ assemblea dei condomini deve ritenersi affetta da nullità, tra le altre ipotesi, in caso di ‘ impossibilità dell ‘ oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum ) della deliberazione’. L ‘ impossibilità giuridica dell ‘ oggetto, in particolare, va valutata in relazione alle ‘ attribuzioni ‘ proprie dell ‘ assemblea: quest’ultima , quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni. Perciò,
l ‘assemblea non può ‘occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell ‘ edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell ‘ assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi’ (Sez. U, Sentenza n. 9839 del 14/04/2021, Rv. 661084 – 03); in termini, Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 16953 del 25/05/2022, Rv. 665048 -01).
Prima dell’intervento delle Sezioni unite, la Corte aveva già avuto modo di affermare che l ‘ assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell ‘ ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull ‘ adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono (Cass. nn. 6652/2017, 7042/2020 proprio in tema di delibere riguardanti i balconi, ma non gli elementi decorativi o cromatici degli stessi).
Con riferimento alla fattispecie concreta in esame, è indubbio che siano nulle, e perciò, diversamente da quanto stabilito dal giudice di merito, sottratte al termine di impugnazione di cui al secondo comma dell’articolo 1137 , le delibere assembleari riguardanti gli interventi sui balconi di proprietà dei singoli condomini, trattandosi di decisioni non inerenti alla gestione condominiale;

il ricorso va dunque accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio al giudice a quo , che riesaminerà la causa attenendosi agli enunciati principi, e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Salerno, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, in data 12 febbraio 2025, nella camera di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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