Decreto di trasferimento: cosa include la vendita?

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 940 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 1 Num. 940 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: AMATORE NOME

Data pubblicazione: 16/01/2026

trasferimento;

descrizione immobile;

ricorso straordinario

per cassazione

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

Presidente

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

AVV_NOTAIO

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

AVV_NOTAIO

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

AVV_NOTAIO

Ud. 19/12/2025 CC

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

AVV_NOTAIO – COGNOME.

ha pronunciato la seguente

ORDINANZA

sul ricorso n. 28752/2021 r.g. proposto da:

NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso congiuntamente e disgiuntamente dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME unitamente e disgiuntamente e con questi elettivamente domiciliato in Roma (RM) alla INDIRIZZO (RAGIONE_SOCIALE) e con indirizzo digitale di p.e.c. EMAIL, in virtù di procura speciale allegata al ricorso.

– ricorrente –

contro

Fallimento di ‘RAGIONE_SOCIALE‘, con sede in INDIRIZZO, c.f.: CODICE_FISCALE, fallimento n. 160/2015 Reg. Fall., nella persona del curatore AVV_NOTAIOAVV_NOTAIO NOME COGNOME, rappresentato e difeso, per procura speciale in calce al presente atto, dall’AVV_NOTAIO del Foro di RAGIONE_SOCIALE.

-controricorrente – avverso il decreto pronunciato e pubblicato l’8.10.2021 ;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta nella camera di consiglio del 19/12/2025 dal AVV_NOTAIO;

FATTI DI CAUSA

1.Con il decreto impugnato il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE ha respinto il reclamo ex art. 26 l. fall. presentato da NOME COGNOME, nei confronti del Fallimento di ‘RAGIONE_SOCIALE‘, avverso il decreto di trasferimento emesso dal giudice delegato il 7-5-2021, nella procedura fallimentare n. 160/2015.

Con tale decreto era stato trasferito, al prezzo di €. 50.500,00 un terreno edificabile in RAGIONE_SOCIALE, Monte San Quirico, con l’indicazione che sull’area era già stato rilasciato il permesso a costruire 197 del 1-7-2010, decaduto tuttavia nei termini di validità. Lamentava il reclamante che nel decreto di trasferimento non era stata integralmente riportata la descrizione del bene contenuta nella relazione di stima del geom. COGNOME, che descriveva analiticamente l’intervento edilizio concesso, ivi compreso il parcheggio pubblico da costruire su porzione del lotto, da cedere gratuitamente al RAGIONE_SOCIALE e del costo stimato di €. 50.000,00. Ne chiedeva pertanto l’integrazione con la descrizione effettuata dallo stimatore, nonché con l’ulteriore specificazione che l’aggiudicatario era ‘ subentrato nella titolarità del permesso di costruire 197 del 1 luglio 2010 ‘, posto che nel prezzo di vendita si sarebbe ‘ tenuto conto RAGIONE_SOCIALEa compensazione di fatto tra i costi stimati di realizzazione del parcheggio e gli oneri accessori versati, con conseguente integrale diritto RAGIONE_SOCIALEo stesso alla relativa riscossione presso l’amministrazione comunale.’
Nella resistenza RAGIONE_SOCIALEa curatela fallimentare, il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE nel ritenere ‘palesemente infondato’ il reclamo, ha osservato e rilevato che: (i) la descrizione del bene contenuta nel decreto di trasferimento coincideva esattamente con quella contenuta nell’avviso di vendita , trattandosi di un terreno edificabile, acquistato al prezzo di €. 50.500, pari ad €. 6,44 al metro quadro, cioè ad un prezzo da terreno agricolo, privo di permesso a costruire, in quanto quest’ultimo da molto tempo ‘ scaduto ‘; (ii) i lavori di edificazione, come risultava chiaramente dalla perizia di stima, non erano mai iniziati, ed il basso prezzo di aggiudicazione, pur trovandosi il terreno in zona di pregio, trovava giustificazione proprio nella necessità di dover ricominciare da capo
l’iter per il rilascio del permesso a costruire, senza alcuna garanzia di poter realizzare l’intervento edificatorio già programmato dalla fallita; (iii) n ell’avviso di vendita nessuna menzione era stata peraltro fatta RAGIONE_SOCIALE ‘ esistenza di un credito per €. 85.814,09 nei confronti del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE che l’aggiudicatario non avrebbe potuto dunque riscuotere, né tale credito avrebbe potuto essere menzionato, in quanto il diritto alla restituzione era sorto in favore del fallito e, dopo la dichiarazione di fallimento, questi ne era stato spossessato, con tutto il suo patrimonio, in favore RAGIONE_SOCIALEa massa dei creditori e per essa RAGIONE_SOCIALEa curatela fallimentare; (iv) tale credito restitutorio non poteva pertanto essere ‘implicitamente’ messo in vendita unitamente al terreno, come sostenuto dalla reclamante, ma solo riscosso da parte RAGIONE_SOCIALEa curatela come tutti gli altri crediti e distribuito tra i creditori; (v) la vendita in sede fallimentare ad €. 50.500,00 di un immobile, comprensiva di un credito liquido ed esigibile di €. 85.814,09 , nei confronti di un soggetto sicuramente solvibile come il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, non risultava, inoltre, nemmeno ipotizzabile, dovendosi configurare la stessa non come una vendita, ma una ‘donazione del terreno e RAGIONE_SOCIALEa somma liquida di €. 35.314,09′ , pari alla differenza tra quanto pagato ed il credito riscuotibile.
Il provvedimento, pubblicato in data 8.10.2021, è stato impugnato da NOME COGNOME con ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo, cui il Fallimento di ‘RAGIONE_SOCIALE‘ ha resistito con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con l’ unico motivo il ricorrente lamenta, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., ‘violazione e/o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 107 r.d. 16 marzo 1942, n. 267 in relazione agli artt. 586 c.p.c., 1477, 2919 c.c. e 15 e 16 del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 360 (art. 360, n. 3 c.p.c.) e RAGIONE_SOCIALE‘art. 111 Cost. ‘

1.1 In via pregiudiziale, in ordine all ‘ ammissibilità del presente ricorso per c assazione avverso il reclamo per l’impugnativa del decreto di trasferimento immobiliare, il ricorrente evidenzia che la giurisprudenza di legittimità si è già espressa nel senso che lo stesso ‘è ricorribile per cassazione ex art. 111, comma 7, Cost., stante la sua incidenza sui diritti reali …, che altrimenti

verrebbero sacrificati in via definitiva, non essendo detto provvedimento altrimenti impugnabile’ (Cass. Civ. Sez. I, 8 febbraio 2017, n. 3310; Cass. Civ., Sez. I, 7 ottobre 2015, n. 20118).

1.2 Nel merito RAGIONE_SOCIALEe doglianze, il ricorrente sostiene che la decisione impugnata era interamente incentrata sulla questione del credito per il rimborso degli oneri concessori e non, viceversa, sul reale oggetto del reclamo che riguardava invece la richiesta di ‘ integrazione ‘ del contenuto del decreto di trasferimento in relazione al permesso di costruire ed agli oneri concessori già versati.

1.3 Osserva ancora che l ‘art. 2919 c.c. stabilisce che ‘La vendita forzata trasferisce all’acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subito l’espropriazione’. Aggiunge inoltre che, nella vendita forzata ‘l’applicabilità RAGIONE_SOCIALEe norme del contratto di vendita, non incompatibili con la natura RAGIONE_SOCIALE‘espropriazione forzata, riguarda anche l’art. 1477 cod. civ., concernente l’obbligo di consegna RAGIONE_SOCIALEa cosa da parte del venditore, ivi compresi gli accessori, le pertinenze ed i frutti dal giorno d ella vendita’ (Cass. Civ., Sez. III, 30 giugno 2014, n. 14764). Nei suddetti diritti trasferibili ex art. 1477 C.C. rientrerebbero gli oneri concessori ed il ‘ Permesso di costruire ‘ (ancorché decaduto) non oggetto di rinuncia, né di provvedimento amministrativo di decadenza.
1.4 Sotto altro profilo evidenzia che l’art. 107 l. fall., in ordine alle modalità per le vendite, richiede espressamente il requisito RAGIONE_SOCIALEa ‘massima informazione’ degli interessati. Nel caso in esame sia il bando che la perizia avevano fatto riferimento espressamente al ‘ Permesso a Costruire ‘, ‘decaduto in termini di validità’ e ‘ non dichiarato decaduto ovvero annullato dal RAGIONE_SOCIALE ‘ . Aggiunge che, nella relazione di stima, posta a base del bando e richiamata dallo stesso, il perito estimatore aveva espressamente dichiarato che ‘A seguito di un formale colloquio con il funzionario RAGIONE_SOCIALE‘Edilizia Privata del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, geometra COGNOME NOME, è emerso che l’Amministrazione sta valutando la possibilità di revisionare la determina di cui sopra, nel senso di poter assegnare le capacità edificatorie attribuite in forza di Permessi di Costruzione già rilasciati, anche se scaduti, per i quali risulti corrisposto in tutto o in parte il contributo concessorio, anche se le
opere realizzate non risultano al cosiddetto ‘stato grezzo’ in forza del concetto che comunque le volumetrie da essi scaturite sono state al tempo conteggiate. Tale circostanza, applicata al caso in esame, garantirebbe senza ombra di dubbio la possibilità di realizzare l’intervento, previa presentazione ed ottenimento di un nuovo titolo edilizio per il medesimo progetto, con evidenti implicazioni anche sulla determinazione del valore a base d’asta del compendio’.

1.5 Osserva infine che nel caso di specie – non essendosi avverata alcuna RAGIONE_SOCIALEe due condizioni indicate dalla giurisprudenza amministrativa (rinuncia da parte RAGIONE_SOCIALEa Curatela all’atto concessorio o dichiarazione di decadenza del Permesso di Costruire da parte del RAGIONE_SOCIALE), ai fini RAGIONE_SOCIALEa maturazione del predetto diritto di credito prima RAGIONE_SOCIALE‘aggiudicazione – sarebbe evidente che, ai fini RAGIONE_SOCIALEa riproposizione RAGIONE_SOCIALEa domanda di concessione del Permesso di Costruire, sussisteva il suo diritto di avvalersi degli oneri concessori già versati e che di tanto si sarebbe dovuto dare atto nel decreto di trasferimento.
1.6 Il motivo è inammissibile.

Le censure proposte dal ricorrente non intercettano infatti le rationes decidendi su cui poggia il provvedimento impugnato. Da un lato, si era invero evidenziato da parte del Tribunale che il bene oggetto RAGIONE_SOCIALEa vendita competitiva era stato correttamente descritto e dunque altrettanto correttamente trasferito al ricorrente nella sua consistenza oggettiva, posto che il ‘P ermesso a costru ire’ era ormai scaduto temporalmente nella sua valenza autorizzativa e dunque era ormai da considerarsi titolo invalido dal punto di vista amministrativo (come tale necessitante l’attivazione di altro e diverso procedimento amministrativo da sottoporsi al vaglio RAGIONE_SOCIALEa P.A., al fine di ottenere una rinnovazione RAGIONE_SOCIALEo stesso), con la conseguenza che oggetto RAGIONE_SOCIALEa vendita fallimentare era solo il terreno, come specificato, peraltro, dal regolamento di gara e come emergente, inoltre, dal prezzo di vendita che era conforme al valore di un terreno agricolo e non gia’ edificabile. Dall’altro, il Tribunale aveva evidenziato, nel suo percorso argomentativo, che gli eventuali crediti da rimborso di oneri concessori versati dalla fallita in bonis erano oramai entrati nel patrimonio RAGIONE_SOCIALEa massa attiva concorsuale e dunque non più trasferibili tramite la vendita coattiva del terreno in sede fallimentare
perché integranti un credito autonomo e svincolato dal terreno e certo non potevano essere considerati ‘ implicitamente ‘ trasferiti con il terreno stesso, perché altrimenti si sarebbe realizzata una ‘ donazione ‘ di un cospicuo credito in favore RAGIONE_SOCIALE‘aggiudicatario.

Ebbene, queste sono le rationes decidendi su cui poggia la decisione contenuta nel provvedimento impugnato, ragioni decisorie che sono state tuttavia trascurate dal ricorrente nella sua dissertazione difensiva, le cui doglianze devono pertanto ritenersi non rilevanti perché il loro eventuale accoglimento non comporterebbe comunque l’esito caducatorio del provvedimento desiderato dalla parte ricorrente.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso a norma del comma 1 bis RAGIONE_SOCIALEo stesso art.13 (Cass. Sez. Un. 23535 del 2019).

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, RAGIONE_SOCIALEe spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 8.000 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 RAGIONE_SOCIALEa l. n. 228 del 2012, dà atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, se dovuto, per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, RAGIONE_SOCIALEo stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 19.12.2025

Il Presidente NOME COGNOME