Decadenza diritto di superficie: contratto a rischio?

Un promissario acquirente ha citato in giudizio una società costruttrice, poi fallita, per ottenere il trasferimento di un immobile tramite sentenza costitutiva. La Corte d’Appello aveva accolto la sua richiesta. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha annullato la decisione, evidenziando un errore cruciale: la Corte d’Appello non aveva considerato l’eccezione del fallimento relativa alla intervenuta decadenza del diritto di superficie, un evento che rendeva materialmente impossibile l’esecuzione del contratto. La causa è stata rinviata per un nuovo esame che tenga conto di questa circostanza fondamentale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 18 settembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Decadenza Diritto di Superficie: Quando il Sogno della Casa Svanisce

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, ma cosa succede se, durante il percorso, il costruttore perde il diritto fondamentale per edificare? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione illumina le conseguenze della decadenza diritto di superficie su un contratto preliminare di vendita, specialmente quando interviene il fallimento della società venditrice. Questo caso dimostra come un’eccezione apparentemente tecnica possa vanificare le pretese dell’acquirente e ribaltare le decisioni dei giudici di merito.

I Fatti di Causa: Dal Preliminare al Fallimento

La vicenda ha inizio quando un cittadino, promissario acquirente di un alloggio di edilizia agevolata, cita in giudizio la società costruttrice. L’obiettivo era ottenere una sentenza che trasferisse la proprietà dell’immobile, come previsto dall’art. 2932 c.c., a fronte del rifiuto della società di stipulare il contratto definitivo. L’acquirente lamentava anche la richiesta di un prezzo maggiore rispetto a quello pattuito e la mancanza del certificato di agibilità.

Durante il processo, la situazione si complica: la società costruttrice viene dichiarata fallita. Il curatore fallimentare, subentrato nel giudizio, dichiara di volersi sciogliere dal contratto, come consentito dalla legge fallimentare. Mentre il Tribunale di primo grado dà ragione alla curatela, la Corte d’Appello ribalta la decisione, accogliendo la domanda dell’acquirente e ordinando il trasferimento dell’immobile.

L’Eccezione Decisiva: La Decadenza del Diritto di Superficie

Il punto di svolta arriva con il ricorso in Cassazione. La curatela fallimentare fa valere un’eccezione sollevata già nei gradi precedenti ma, a suo dire, completamente ignorata dalla Corte d’Appello. Il Comune su cui doveva sorgere l’immobile aveva dichiarato la decadenza diritto di superficie concesso alla società costruttrice. In pratica, la società aveva perso il diritto di realizzare e mantenere la costruzione su quel terreno.

Questa circostanza, secondo la difesa del fallimento, era decisiva: rendeva impossibile dare esecuzione al contratto preliminare, poiché il venditore non aveva più il titolo per disporre dell’immobile. Non si trattava più di una semplice volontà di recedere dal contratto, ma di un’impossibilità oggettiva di adempiere all’obbligazione.

La Decisione della Corte di Cassazione e le motivazioni

La Corte Suprema di Cassazione ha accolto il motivo di ricorso, ritenendolo fondato. Gli Ermellini hanno censurato la Corte d’Appello per aver completamente omesso di esaminare questa eccezione cruciale. Ignorare la decadenza diritto di superficie significava non valutare un fatto che incideva direttamente sulla possibilità stessa di eseguire l’impegno contrattuale.

Secondo la Cassazione, il giudice di merito avrebbe dovuto verificare se, a fronte della perdita di tale diritto da parte della società costruttrice, fosse ancora giuridicamente e materialmente possibile emettere una sentenza che trasferisse la proprietà. L’omessa pronuncia su un punto così centrale del dibattito processuale costituisce un vizio della sentenza che ne impone l’annullamento. La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa ad un’altra sezione della Corte d’Appello.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

La decisione sottolinea un principio fondamentale: il giudice deve sempre valutare la concreta eseguibilità di un contratto prima di ordinarne l’adempimento coattivo. La decadenza diritto di superficie non è un mero tecnicismo, ma un evento che priva il costruttore del fondamento stesso della sua attività edificatoria su quel suolo. Di conseguenza, ogni contratto preliminare legato a quell’intervento edilizio perde la sua realizzabilità. Per gli acquirenti, ciò significa che la tutela offerta dall’art. 2932 c.c. non è assoluta e può essere paralizzata da eventi che rendono l’oggetto del contratto impossibile da trasferire. Il giudice del rinvio dovrà ora riconsiderare l’intera vicenda, partendo proprio da questo presupposto, e valutare anche l’eventuale sopravvenuto difetto di interesse dell’acquirente, che nel frattempo potrebbe aver acquisito l’immobile tramite un’altra procedura.

Un giudice può emettere una sentenza di trasferimento di proprietà se il costruttore ha perso il diritto di superficie?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che il giudice deve prima verificare la concreta possibilità di eseguire l’impegno contrattuale. La decadenza del diritto di superficie è una circostanza che può rendere impossibile il trasferimento e deve essere esaminata attentamente.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la decisione della Corte d’Appello?
Perché la Corte d’Appello ha omesso di pronunciarsi su un’eccezione decisiva sollevata dal fallimento: l’intervenuta decadenza del diritto di superficie concesso dal Comune alla società costruttrice. Questo vizio di omessa pronuncia ha reso la sentenza invalida.

Cosa dovrà fare il giudice del rinvio?
Il giudice del rinvio dovrà riesaminare il merito della controversia, verificando in primo luogo l’incidenza della decadenza del diritto di superficie sulla possibilità di eseguire il contratto. Dovrà inoltre esaminare le altre questioni sollevate dal fallimento e considerare eventuali fatti sopravvenuti, come l’acquisizione della proprietà da parte dell’acquirente tramite altra procedura.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 6800 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 6800 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso 29889-2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME rappresentato e difeso dagli avv.ti COGNOME e NOME COGNOME

-controricorrente – avverso la sentenza n. 879/2020 della CORTE D’APPELLO di SALERNO, depositata il 07/07/2020;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 13.3.2012 COGNOME NOME evocava in giudizio la società RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Salerno, invocando l’emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. in relazione al contratto del 20.5.2009, costituente atto di vendita, con il quale l’attore era risultato assegnatario di un alloggio di edilizia economica agevolata, costruito dalla società convenuta, al prezzo di € 153.871,97 oltre iva. Il COGNOME esponeva che la parte promittente venditrice lo aveva convocato per la stipula del rogito, pretendendo un prezzo maggiore di quello pattuito, senza aver fornito il certificato di agibilità del bene compromesso in vendita. L’attore chiedeva altresì disporsi la riduzione del corrispettivo pattuito per la compravendita, a fronte del minor valore del cespite, e ordinarsi alla convenuta di estinguere o ridurre il mutuo a garanzia del quale era stata costituita ipoteca anche sull’alloggio di cui è causa.
Resisteva la società convenuta, che eccepiva l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione previsto dal decreto legislativo n. 28 del 2010, ed invocava la determinazione del prezzo dovuto per l’acquisto dell’alloggio nella maggior somma di € 179.996,15. Con sentenza n. 37/2012 veniva dichiarato il fallimento della RAGIONE_SOCIALE nei confronti del quale il giudizio, interrotto, veniva riassunto. Il fallimento, costituendosi, dichiarava di volersi sciogliere dal contratto, giusta la disposizione di cui all’art. 72 L. Fall.
Con sentenza n. 2283/2015 il Tribunale, accertato che il contratto del 20.5.2009 aveva natura di preliminare, dichiarava inammissibile la

domanda del COGNOME, ritenendo legittimo l’esercizio del recesso operato dalla curatela.

Con la sentenza impugnata, n. 879/2020, la Corte di Appello di Salerno accoglieva il gravame proposto dal COGNOME avverso la decisione di prime cure, riformandola, accogliendo la domanda ex art. 2932 c.c., condannando il fallimento all’estinzione del mutuo la cui garanzia insisteva anche sull’alloggio oggetto di causa e disponendo il saldo prezzo a cura del COGNOME e la cancellazione dell’ipoteca gravante sul bene.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione il fallimento RAGIONE_SOCIALE affidandosi a sei motivi.

Resiste con controricorso COGNOME.

In prossimità dell’adunanza camerale, ambo le parti hanno depositato memoria, rappresentando entrambe la circostanza che, nella pendenza del giudizio di legittimità, con decreto di trasferimento dell’8.2.2022, il Tribunale di Nocera Inferiore ha trasferito a Tagliamonte Gaetano il diritto di proprietà sull’immobile oggetto di causa, in esito al procedimento di esecuzione immobiliare n. 6/2020, conseguente al pignoramento eseguito sul bene in data 19.12.2019 ad istanza di Banca Nazionale del Lavori S.p.a., RAGIONE_SOCIALE Sulla base di tale circostanza, la difesa della parte ricorrente principale ha eccepito l’intervenuto difetto di interesse del Tagliamonte alla coltivazione del giudizio.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello non si sarebbe pronunciata sull’eccezione di sopravvenuto difetto di legittimazione passiva sollevata dal fallimento, in relazione

alla decadenza ed estinzione del diritto di superficie dichiarata dal Comune di Pagani. Quest’ultimo, con deliberazione del Consiglio comunale n. 58 del 30.7.2018, approvata in esecuzione della sentenza del T .A.R. Salerno n. 253/2018, aveva dichiarato la decadenza del fallimento RAGIONE_SOCIALE dal diritto di superficie e dalle convenzioni finalizzate alla realizzazione degli interventi di edilizia residenziale pubblica in Pagani, nel cui ambito ricadeva l’immobile oggetto della domanda del COGNOME, ed il fallimento aveva sollevato eccezione di sopravvenuto difetto di legittimazione passiva, prima con foglio di precisazione delle conclusioni depositato all’udienza del 13.6.2019, e poi con la comparsa conclusionale. La Corte distrettuale, invece, avrebbe totalmente ignorato la circostanza, decisiva ai fini della concreta possibilità di eseguire l’impegno previsto nel contratto preliminare del 20.5.2009 di cui è causa.
La censura è fondata.

La Corte di Appello ha totalmente omesso di esaminare l’eccezione sollevata dal fallimento appellato, nonostante essa fosse stata sollevata tempestivamente, come lo stesso controricorrente riconosce, dando atto che la procedura concorsuale aveva dato atto dell’esistenza della delibera di decadenza dal diritto di superficie e dalle relative convenzioni finalizzate a realizzare l’intervento di edilizia agevolata sia all’udienza del 13.6.2019, che alla successiva del 28.11.2019 (cfr. pag. 5 del controricorso). E’ evidente che l’intervenuta decadenza dal diritto di superficie, e dalle correlate convenzioni di cui anzidetto, costituisce circostanza preclusiva alla realizzazione del programma edificatorio nel cui ambito si colloca l’alloggio oggetto del contratto sottoscritto tra RAGIONE_SOCIALE e il Tagliamonte, e dunque fatto idoneo ad incidere sulla concreta possibilità di dare esecuzione agli impegni rispettivamente assunti dalle parti con quella pattuizione. La Corte di
merito, dunque, avrebbe dovuto esaminare l’eccezione sollevata dal fallimento, e verificare se, a fronte degli eventi denunziati dalla procedura concorsuale, fosse ancora possibile emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.

Con il secondo motivo, la ricorrente denunzia la violazione degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., nonché vizio di apparenza della motivazione, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello, nell’ordine:

avrebbe affermato l’inopponibilità del recesso per precedente trascrizione della domanda giudiziale del Tagliamonte, senza verificare che la trascrizione vi sia stata, né indicare quando essa sarebbe stata eseguita;

non avrebbe ricostruito con la necessaria esattezza gli obblighi assunti dalle parti con la scrittura del 20.5.2009 di cui è causa;

avrebbe disposto il trasferimento del diritto di proprietà, e non invece di quello di superficie, oggetto della detta pattuizione;

-ordinato al COGNOME il versamento del prezzo, senza specificarne l’importo;

ordinato l’estinzione del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile, senza considerare le norme in tema di pagamento dei debiti della procedura fallimentare, né tener conto che il potere purgativo è attribuito dalla legge fallimentare soltanto al giudice delegato.

Con il terzo motivo, il fallimento ricorrente contesta la violazione o falsa applicazione degli artt. 345, 115, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe omesso di pronunciarsi sull’eccezione di tardività della produzione, da parte del COGNOME, della nota di trascrizione della domanda giudiziale, avvenuta soltanto in appello.

Con il quarto motivo, invece, si duole della violazione o falsa applicazione degli artt. 112, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte territoriale non si sarebbe pronunciata sull’eccezione di improcedibilità della domanda per omesso svolgimento del tentativo obbligatorio di mediazione previsto dal D. Lgs. n. 28 del 2010, che il fallimento aveva sollevato in prime cure e coltivato con apposito motivo di appello.
Con il quinto motivo, la parte ricorrente deduce la violazione o falsa applicazione degli artt. 112, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di seconda istanza non si sarebbe pronunciata sulla domanda riconvenzionale con la quale il fallimento aveva invocato la condanna del COGNOME al saldo del prezzo di assegnazione dell’alloggio ed all’accollo della quota parte di mutuo di sua competenza. Detta domanda, contenuta nella comparsa di costituzione e risposta della società in bonis in prime cure, era stata fatta propria dalla difesa del fallimento e coltivata, dapprima in comparsa conclusionale, e poi, in via subordinata, con la comparsa di costituzione in appello.
Ed infine, con il sesto ed ultimo motivo, il fallimento si duole della violazione o falsa applicazione degli artt. 2932 c.c., 46 del T.U. Edilizia, 17 e 18 della legge n. 47 del 1985, 29 della legge n. 52 del 1985, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente accolto la domanda ex art. 2932 c.c. in assenza di verifica circa la regolarità urbanistica e la conformità catastale del cespite oggetto di causa.

Tutte le suindicate censure sono assorbite dall’accoglimento del primo motivo.

Il giudice del rinvio, infatti, dovrà procedere al riesame del merito della controversia, verificando in primo luogo l’incidenza della

intervenuta decadenza della società costruttrice, oggi in fallimento, dal diritto di superficie e dalle relative convenzioni a suo tempo stipulate con il Comune di Pagani, sulla concreta possibilità di dare esecuzione, ancorché nella forma di cui all’art. 2932 c.c., alle obbligazioni scaturenti dalla convenzione del 20.5.2009 intercorsa tra RAGIONE_SOCIALE ed il Tagliamonte. Dopo aver condotto tale scrutinio preliminare, la Corte del rinvio dovrà esaminare le residue questioni proposte dal fallimento con i motivi dichiarati assorbiti. Nell’ambito di tale rinnovata valutazione della fattispecie sarà considerato anche il fatto sopravvenuto rappresentato da ambo le parti con la memoria depositata in prossimità dell’adunanza, e sarà apprezzato l’interesse del Tagliamonte alla coltivazione della sua iniziativa giudiziaria.
In definitiva, va accolto il primo motivo del ricorso e dichiarati assorbiti gli altri, con conseguente cassazione della sentenza impugnata, in relazione al motivo accolto, e rinvio della causa alla Corte di Appello di Salerno, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Salerno, in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.