Decadenza aggiudicazione: pagamento e compensazione

Un Ente Comunale si è visto confermare la decadenza dall’aggiudicazione di un immobile in un’asta fallimentare per non aver versato il saldo del prezzo. L’Ente intendeva pagare tramite compensazione con crediti tributari, ma questi non erano certi e liquidi. La Corte di Cassazione ha stabilito che la decadenza aggiudicazione e la perdita della cauzione sono automatiche in caso di mancato pagamento, senza alcuna discrezionalità del giudice, anche se l’offerta prevedeva la compensazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 dicembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Decadenza Aggiudicazione: L’Automatismo della Sanzione in Caso di Mancato Pagamento

L’acquisto di un immobile all’asta è una procedura complessa che richiede il rigoroso rispetto di termini e modalità di pagamento. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: la decadenza aggiudicazione è una conseguenza automatica e non discrezionale del mancato versamento del saldo prezzo entro i termini stabiliti. Questo principio si applica anche quando l’aggiudicatario intendeva saldare parte del debito tramite compensazione, ma il suo contro-credito non era certo e liquido. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso

Un Ente Comunale aveva partecipato a una vendita senza incanto nell’ambito di una procedura fallimentare, aggiudicandosi provvisoriamente un compendio immobiliare. L’offerta presentata prevedeva che il pagamento del prezzo avvenisse in parte attraverso la compensazione con crediti che il Comune vantava nei confronti della società fallita per imposte locali (ICI e IMU) e opere di bonifica.

Tuttavia, l’Ente non provvedeva a versare il saldo del prezzo di aggiudicazione entro il termine di novanta giorni fissato nell’ordinanza di vendita. Di conseguenza, il giudice delegato dichiarava la decadenza del Comune dall’aggiudicazione e disponeva che la cauzione versata fosse incamerata dalla procedura a titolo di multa. Il Comune presentava reclamo, sostenendo che il pagamento si sarebbe dovuto considerare avvenuto tramite la compensazione, ma il Tribunale respingeva l’impugnazione, evidenziando che il credito del Comune non era stato riconosciuto dal Fallimento, mancando quindi dei requisiti di certezza e liquidità.

La questione della decadenza aggiudicazione e della compensazione

Il caso è giunto dinanzi alla Corte di Cassazione, con il Comune che lamentava una violazione di legge. Secondo la difesa, la sanzione della decadenza prevista dall’art. 587 del codice di procedura civile non sarebbe dovuta scattare automaticamente, ma avrebbe richiesto una valutazione preliminare sull’inadempimento dell’aggiudicatario. Poiché l’offerta, accettata dalla procedura, prevedeva la compensazione, il negozio di aggiudicazione si sarebbe perfezionato con il saldo del residuo tramite tale modalità. La colpa del mancato perfezionamento, secondo il ricorrente, era da attribuirsi al curatore fallimentare, che non aveva provveduto a quantificare i crediti comunali da portare in compensazione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha respinto il ricorso, ritenendolo infondato. I giudici hanno chiarito che, in materia di espropriazione forzata, al mancato deposito del prezzo di vendita nel termine stabilito consegue in via automatica la perdita della cauzione a titolo di multa. Il giudice non ha alcuna discrezionalità nel valutare il comportamento dell’aggiudicatario inadempiente.

La possibilità di pagare il prezzo tramite compensazione, sebbene in linea di principio ammissibile, non modifica questa regola. La compensazione legale, infatti, opera solo quando i debiti reciproci sono entrambi liquidi (cioè determinati nel loro ammontare) ed esigibili. Nel caso di specie, il credito vantato dal Comune era stato contestato dalla curatela fallimentare, risultando quindi illiquido. Questa illiquidità impediva l’operatività della compensazione legale.

Di fronte alla contestazione del proprio credito, l’amministrazione comunale non aveva altra scelta se non provvedere al pagamento del prezzo secondo le modalità ordinarie, ovvero versando l’intera somma in denaro. Non avendolo fatto, la decadenza aggiudicazione è scattata come conseguenza diretta e inevitabile del suo inadempimento.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La decisione in esame offre un importante monito per chiunque intenda partecipare a un’asta giudiziaria, specialmente se si prevede di utilizzare un proprio credito per compensare parte del prezzo. È essenziale assicurarsi che tale credito sia non solo esistente, ma anche certo, liquido ed esigibile, e preferibilmente già riconosciuto dalla procedura. In assenza di questi requisiti, l’offerta basata sulla compensazione espone al grave rischio di decadenza dall’aggiudicazione e di perdita della cauzione versata. La rigidità della legge non lascia spazio a interpretazioni o a valutazioni discrezionali: il termine per il pagamento del prezzo è perentorio e il suo mancato rispetto comporta conseguenze sanzionatorie automatiche.

Cosa succede se l’aggiudicatario di un’asta non paga il saldo del prezzo entro il termine stabilito?
In caso di mancato versamento del saldo prezzo nel termine perentorio, l’aggiudicatario viene dichiarato decaduto dall’aggiudicazione e perde la cauzione versata, che viene trattenuta dalla procedura a titolo di multa. Questa conseguenza è automatica e non soggetta alla discrezionalità del giudice.

È possibile pagare il prezzo di un bene acquistato all’asta tramite compensazione con un proprio credito?
Sì, è possibile, ma solo a condizione che il credito utilizzato per la compensazione sia certo, liquido (cioè determinato nel suo importo) ed esigibile. Se il credito è contestato dalla procedura o non è ancora quantificato, la compensazione non può operare e l’aggiudicatario è tenuto a versare l’intero prezzo in denaro.

Se l’offerta che prevede il pagamento parziale tramite compensazione viene accettata, l’aggiudicatario è al sicuro dalla decadenza?
No. L’accettazione di un’offerta che menziona la compensazione non esonera l’aggiudicatario dall’obbligo di pagare il saldo prezzo entro i termini. Se le condizioni per la compensazione legale non si realizzano (ad esempio, perché il credito è contestato e quindi illiquido), l’aggiudicatario deve comunque versare la somma dovuta per evitare la decadenza automatica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 20682 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 20682 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5321/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’ AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del curatore p.t. , domiciliato per legge in Roma, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE), giusta procura speciale in calce al controricorso

– controricorrente –

avverso il decreto del Tribunale di Catania depositato in data 30/11/2017;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/5/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

Il giudice delegato al fallimento di RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, con decreto in data 24 giugno 2017, dichiarava la

decadenza del Comune di Fiumefreddo di Sicilia dall’aggiudicazione provvisoria di un immobile acquisito all’attivo della procedura e disponeva che le somme versate a titolo di cauzione fossero incamerate dalla procedura a titolo di multa.

Il reclamo ex art. 26 l. fall. presentato dal Comune RAGIONE_SOCIALE Fiumefreddo avverso tale decreto veniva respinto dal Tribunale di Catania.

Il tribunale, premesso che il Comune si era reso aggiudicatario in via provvisoria, all’esito della partecipazione alla vendita svoltasi il 27 settembre 2016, del compendio immobiliare della fallita di cui il G.D. aveva disposto la vendita senza incanto, rilevava che il reclamante non aveva provveduto a versare il saldo del prezzo di aggiudicazione entro il termine massimo di novanta giorni prescritto n ell’ordinanza di vendita .

Escludeva che il prezzo potesse ritenersi corrisposto per effetto della volontà, manifestata dal Comune nell’offerta, di avvalersi della compensazione, stante l’ assenza del riconoscimento da parte del Fallimento di un credito dell’ ente territoriale, per imposte locali gravanti sull’immobile e opere di bonifica, di importo certo e incontestato.

Aggiungeva che la compensazione richiesta avrebbe determinato una violazione della par condicio creditorum rispetto agli altri creditori in prededuzione antergati rispetto al Comune di Fiumefreddo.

Evidenziava, infine, che l’offerta del pagamento del prezzo ‘anche’ a mezzo compensazione, formulata dall’ente locale al momento della partecipazione alla vendita senza incanto, imponeva che il saldo venisse versato entro la scadenza, secondo le modalità ordinarie, nell’ipotesi in cui il credito da portare in compensazione non fosse stato quantificato.

Il Comune RAGIONE_SOCIALE Fiumefreddo ha proposto ricorso per la cassazione di tale decreto, depositato il 30 novembre 2017, prospettando un

unico motivo di doglianza, al quale ha resistito con controricorso il Fallimento di RAGIONE_SOCIALE.

Entrambe le parti hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ..

Considerato che:

Occorre preliminarmente rilevare l’infondatezza dell’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dalla procedura controricorrente.

Il provvedimento impugnato, infatti, è definitivo e ha attitudine a pregiudicare, con l’efficacia propria del giudicato, il preteso diritto dell’aggiudicatario provvisorio alla restituzione della cauzione (v. Cass. 4085/2005, Cass. 6386/2000).

Né è possibile sostenere che l’ inammissibilità del ricorso derivi da una definitiva reiezione del la richiesta dell’aggiudicatario di restituzione della cauzione, in quanto nel caso di specie, come si evince dal contenuto del decreto impugnato (pag. 8), il provvedimento del G.D. di decadenza dall’aggiudicazione, oggetto del reclamo ex art. 26 l. fall., è stato emesso solo a seguito della richiesta del Comune di restituzione della somma versata a titolo di cauzione.

5. Il motivo di ricorso presentato denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione degli artt. 587 cod. proc. civ., 1326, 1241, 1252, 1176 e 1218 cod. civ. nonché dei principi di buona fede ed affidamento nell’adempimento de lle obbligazioni: gli effetti sanzionatori previsti dall’art. 587 cod. proc. civ. richiedono spiega il ricorrente -un preventivo scrutinio dell’inadempimento dell’aggiudicatario all’obbligo di versamento del corrispettivo, sicché l’applicazione all’ammi nistrazione comunale della decadenza prevista dalla norma integra un errore di diritto.
Nella specie l ‘aggiudicazione era avvenuta sulla base di un’offerta di un prezzo da corrispondere, in parte, attraverso la compensazione con i crediti privilegiati vantati dal Comune nei confronti della massa;

a seguito dell’accettazione di una simile offerta, il negozio di aggiudicazione doveva ritenersi concluso con il versamento della somma in contanti già depositata e con il saldo del residuo, per l’appunto, mediante compensazione.

Il disposto dell’art. 587 cod. proc. civ., perciò, rimaneva inapplicabile in considerazione degli effetti estintivi del credito della massa fallimentare a causa della compensazione convenuta.

Il tribunale, peraltro, avrebbe dovuto rilevare che eventuali inadempimenti erano da ascriversi al curatore, che non aveva provveduto a calcolare l’importo dei crediti comunali da compensare col residuo prezzo di aggiudicazione.

Il motivo non è fondato.

6.1 Questa Corte ha avuto modo, di recente, di precisare, in tema di esecuzione forzata per espropriazione immobiliare, che al mancato deposito del prezzo di vendita nel termine stabilito consegue in via automatica la perdita della cauzione a titolo di multa, non avendo il giudice alcuna discrezionalità nella pronunzia (Cass. 28461/2023).

Una volta constatato il mancato versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione nei termini e nei modi prescritti dall’ordinanza di vendita, i giudici catanesi non dovevano (e non potevano) compiere alcun apprezzamento in ordine al contegno tenuto dall’aggiudicatario .

6.2 Il fatto che il pagamento del prezzo potesse avvenire anche tramite compensazione (come era stato indicato nell’offerta presentata) costituiva nient’altro che l’applicazione della regola secondo cui la compensazione prevista dal codice civile è un mezzo generale di estinzione satisfattiva delle obbligazioni.

Perché la compensazione operi, però, è necessario (e sufficiente) che coesistano debiti reciproci, scaduti e di ammontare determinato, di modo che il giudice dichiara l’estinzione del credito principale per compensazione a decorrere dalla sua coesistenza con il controcredito

(Cass., Sez. U., 23225/2016), anche se i crediti reciproci siano insorti in tempi diversi (Cass. 13416/2019).

Nel caso di specie il giudice di merito ha affermato che il preteso credito del Comune a titolo di imposte comunali sugli immobili mancava di certezza e liquidità, essendo contestato nel suo ammontare dalla curatela, che non aveva accolto la quantificazione operata dall’amministrazione municipale in ragione delle particolari condizioni di criticità in cui versava l’immobile.

Il rilievo, che si risolve nella constatazione che era impossibile ritenere compensata una parte dell’obbligazione di pagamento del prezzo in mancanza dei presupposti previsti dall’art. 1243, comma 1, cod. civ., non si presta a censure, poiché la contestazione della curatela escludeva l’operatività di una compensazione legale, per illiquidità del credito contrapposto (Cass. 4073/1998).

In una simile situazione (in cui ‘ il Comune non elementi per ritenere accolta la richiesta di compensazione e quantificato il proprio credito ‘; pag. 7 del provvedimento impugnato) all’amministrazione aggiudicataria non rimaneva che provvedere all’adempimento della propria obbligazione tramite il pagamento del prezzo, in mancanza del quale conseguiva, come detto, in maniera automatica la perdita della cauzione a titolo di multa.

Il ricorso, in conclusione, deve essere respinto.

La peculiarità della vicenda processuale, in cui, nonostante l’accettazione di un’offerta che prevedeva il pagamento del prezzo anche a mezzo di compensazione, non è mai avvenuta un’esatta quantificazione delle imposte dovute dal Fallimento a titolo di I.C.I. e I.M.U., con la conseguente impossibilità per il Comune di conoscere l’entità del proprio credito a tale titolo, costituisce una grave ed eccezionale ragione, analoga a quelle normativamente previste, che giustifica l’integrale compensa zione delle spese di lite, ai sensi dell’art. 92, comma 2, cod. proc. civ., come risultante dalle modifiche
introdotte dal d.l. 132/2014 e dalla sentenza n. 77/2018 della Corte costituzionale.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa integralmente le spese di lite.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di c ontributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto. Così deciso in Roma in data 17 maggio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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