Danno violazione distanze: a chi spetta il risarcimento?

Una società immobiliare committente citava in giudizio l’impresa costruttrice per aver realizzato un capannone in violazione delle distanze legali. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo un principio fondamentale sul danno violazione distanze: il diritto al risarcimento spetta unicamente al proprietario del fondo confinante che subisce la violazione, e non al committente dell’opera, il quale è considerato parte del soggetto ‘danneggiante’ e non ‘danneggiato’.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno Violazione Distanze: La Cassazione Chiarisce a Chi Spetta il Risarcimento

La costruzione di un immobile è un processo complesso, dove il rispetto delle normative urbanistiche, in particolare quelle sulle distanze legali dai confini, è cruciale per evitare future controversie. Ma cosa succede se un’opera viene realizzata senza rispettare tali distanze? Chi ha il diritto di chiedere il risarcimento? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, offre un chiarimento fondamentale sul tema del danno violazione distanze, stabilendo con precisione chi è il soggetto legittimato ad agire in giudizio.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare, committente dei lavori, aveva citato in giudizio l’impresa costruttrice e il direttore dei lavori per aver edificato un capannone a una distanza dal confine inferiore a quella prevista dal piano regolatore comunale. In primo grado, il Tribunale aveva accolto la domanda della società committente, condannando l’impresa e il direttore dei lavori al risarcimento di un ingente danno, quantificato in oltre 370.000 euro.

Tuttavia, la Corte d’Appello aveva ribaltato completamente la decisione. I giudici di secondo grado avevano escluso la responsabilità sia dell’impresa sia del direttore dei lavori, ritenendo che fosse stata la stessa società committente a indicare il posizionamento errato dell’edificio. Inoltre, e questo è il punto cruciale, la Corte d’Appello aveva escluso la sussistenza di un danno attuale e risarcibile, poiché il proprietario del terreno confinante non aveva mai intrapreso alcuna azione legale per lamentare la violazione.

Il Danno da Violazione delle Distanze in Cassazione

La società immobiliare, non soddisfatta della sentenza d’appello, ha proposto ricorso per Cassazione, sostenendo che il danno violazione distanze è un danno in re ipsa, cioè implicito nella violazione stessa, e che pertanto la Corte d’Appello aveva errato nel negare la sua esistenza solo perché il vicino non aveva ancora agito in giudizio.

Le Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione dei giudici d’appello, ma sulla base di un’argomentazione giuridica netta e decisiva. Gli Ermellini hanno chiarito la natura e la titolarità del diritto al risarcimento in questi casi.

Il punto centrale della motivazione risiede nell’individuazione del soggetto tutelato dalla normativa sulle distanze legali. Secondo la Cassazione, le norme sulle distanze tra costruzioni sono poste a tutela del diritto di proprietà del fondo confinante. Di conseguenza, l’unico soggetto legittimato a lamentare la violazione e a chiedere la riduzione in pristino (cioè la demolizione della parte illegittima) e il risarcimento del danno è il proprietario di tale fondo.

La Corte afferma che, sebbene la violazione delle distanze legali generi un danno in re ipsa, questo danno è subìto dal vicino e non dal committente dell’opera. Il committente, insieme all’esecutore materiale, è parte del soggetto ‘danneggiante’ e non può, quindi, porsi nella posizione del ‘danneggiato’ per chiedere un risarcimento. La tutela legale è apprestata in favore di chi subisce la limitazione del proprio diritto di proprietà, non di chi la causa.

Inoltre, la Corte ha rilevato come la sentenza d’appello fosse sorretta da una ‘doppia ratio decidendi’: una di natura soggettiva (l’assenza di colpa dell’impresa e del direttore lavori) e una di natura oggettiva (l’insussistenza di un danno attuale risarcibile per il committente). Poiché la Cassazione ha confermato la validità della seconda ragione (quella oggettiva), ha dichiarato inammissibili per difetto di interesse i motivi di ricorso che contestavano la prima, in quanto un loro eventuale accoglimento non avrebbe comunque potuto portare alla cassazione della sentenza.

Conclusioni

La decisione della Corte di Cassazione stabilisce un principio di diritto di notevole importanza pratica. Il committente di un’opera che risulti non conforme alle distanze legali non può citare in giudizio l’impresa costruttrice per ottenere il risarcimento del danno violazione distanze. Tale diritto spetta in via esclusiva al proprietario del fondo confinante, unico vero danneggiato dalla costruzione illegittima. Questa pronuncia serve da monito per i committenti, sottolineando la loro responsabilità nel garantire la conformità del progetto alle normative urbanistiche sin dalle prime fasi, poiché non potranno rivalersi sull’appaltatore per un danno che la legge considera subito da terzi.

Chi può chiedere il risarcimento del danno per la violazione delle distanze legali tra costruzioni?
Secondo la Corte di Cassazione, l’unico soggetto legittimato a proporre domanda di risarcimento e di riduzione in pristino è il proprietario dell’immobile confinante, il cui diritto di proprietà è stato leso dalla costruzione a distanza inferiore a quella legale.

Il committente di un’opera costruita in violazione delle distanze può fare causa all’impresa costruttrice per questo specifico danno?
No. La sentenza chiarisce che il committente, in relazione alla violazione delle distanze, è considerato parte del soggetto che causa il danno (danneggiante) e non colui che lo subisce (danneggiato). Pertanto, non ha titolo per chiedere il risarcimento per questo tipo di pregiudizio.

Cosa significa che una sentenza si basa su una ‘doppia ratio decidendi’?
Significa che la decisione del giudice è sorretta da due o più argomentazioni giuridiche autonome e indipendenti. Per ottenere la riforma di tale sentenza in appello o in cassazione, è necessario contestare con successo tutte le ragioni che la sostengono. Se anche una sola di esse resiste alla critica, la sentenza rimane valida.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30973 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30973 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 4922-2017 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO COGNOME, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

COGNOME, domiciliato in CARRARA INDIRIZZO), INDIRIZZO , presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende;

– controricorrente –

e nei confronti di

RAGIONE_SOCIALE;

– intimata –

avverso la sentenza n. 841/2016 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 25/07/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25/10/2022 dal Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE:

1. La società RAGIONE_SOCIALE veniva condannata dal Tribunale di Massa – in solido con NOME COGNOME quale direttore dei lavori e a RAGIONE_SOCIALE, tenuta a manlevarlo – con sentenza n. 329/2009, al risarcimento dei danni patiti dalla società RAGIONE_SOCIALE, per complessivi €377.000,00, in conseguenza dell’inadempimento degli obblighi negoziali inerenti al contratto d’appalto stipulato tra le parti in data 20.10.1997, avendo la società appaltatrice costruito le fondazioni del manufatto commissionatole dall’odierna ricorrente in posizione difforme rispetto a quanto previsto dal progetto, tanto da non rispettare la distanza legale dal confine, come prescritto dal PRG del Comune di Massa. Il Tribunale rigettava la domanda riconvenzionale della convenuta di condanna della società attrice al pagamento del saldo per i lavori pattuiti (£71.000.000); dichiarava RAGIONE_SOCIALE tenuta a manlevare il D.L. COGNOME.
2. Impugnava la sentenza del Tribunale la società RAGIONE_SOCIALE dina nzi alla Corte d’Appello di Genova la quale, con sentenza n. 841/2016, accogliendo integralmente il gravame, rigettava tutte le domande proposte da RAGIONE_SOCIALE, ritenendo che alcuna responsabilità potesse essere ascritta all’appellante circa il mancato rispetto delle distanze legali dal confine dell’edificio in questione; revocava la condanna di RAGIONE_SOCIALE a tenere indenne
NOME COGNOME e condannava, quindi, RAGIONE_SOCIALE alla restituzione della somma già versata in esecuzione della sentenza di primo grado e al pagamento del saldo per i lavori pattuiti ed eseguiti dall’appellante, oltre al versamento delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio. A sostegno della sua decisione, per quel che qui ancora rileva, osservava la Corte che:

come chiaramente specificato dalle parti e come emerge dal complesso delle risultanze documentali, la prestazione relativa alla scelta dell’ubicazione del capannone sul fondo attoreo era estranea all’oggetto del contratto d’appalto che, per contro, era limitato alla realizzazione di opere edili di fondazione e di completamento di un fabbricato;

dalle risultanze istruttorie orali risulta accertato che le fondazioni sono state realizzate dalla RAGIONE_SOCIALE seguendo il tracciamento indicatole dalla committenza mediante apposizione nel terreno di quattro capisaldi che definivano la figura geometrica necessaria per lo scavo di fondazioni e opere inerenti;

le risultanze istruttorie orali e documentali non evidenziano dati certi che possano attestare che il geometra COGNOME svolgesse le funzioni di direzione e controllo dei lavori;

-anche in presenza di una situazione potenzialmente pregiudizievole (violazione delle distanze legali), in difetto di un danno attuale risarcibile non è consentito al giudice del merito procedere alla liquidazione di danni futuri, mancando il requisito dell’attualità e certezza. Deve, pertanto, escludersi, in ogni caso la responsabilità del COGNOME: ciò vale anche per le domande risarcitorie elevate dagli originari attori nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE;

dalle risultanze peritali emerge che il fabbricato realizzato dalla RAGIONE_SOCIALE si trova ad una corretta distanza dal confine con la

proprietà di terzi: gli aggetti, sbalzi e pensiline riscontrate nel sopralluogo, inosservanti di tali distanze, sono verosimilmente di realizzazione successiva rispetto all’instaurazione della causa in essere, in quanto non risultano inserite nei grafici del progetto depositato presso il Comune di Massa, né sono state rilevate dalla CTU effettuata nel primo grado del giudizio;

difettando la responsabilità di NOME COGNOME, deve essere revocata la condanna della RAGIONE_SOCIALE a tenerlo indenne, nulla il COGNOME dovendo all’originario attore;

deve, invece, essere accolta la domanda riconvenzionale proposta dalla società RAGIONE_SOCIALE volta ad ottenere la condanna della RAGIONE_SOCIALE al pagamento del saldo del corrispettivo per i lavori pattuiti, pari all’importo di vecchie lire 71.400.000 (€36.875,00) , oltre interessi, mai contestata in dettaglio dall’attrice .

Proponeva ricorso per la cassazione della sentenza d’ appello RAGIONE_SOCIALE, affidandolo a quattro motivi e illustrandolo con memoria.

Si difendeva depositando controricorso illustrato da memoria NOME COGNOME.

Depositava controricorso RAGIONE_SOCIALE

Restava intimata RAGIONE_SOCIALE

CONSIDERATO CHE:

Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione di norme di diritto, violazione dell’art. 1176, comma 1, cod. civ., con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3 ) cod. proc. civ. Nella prospettazione della ricorrente, a prescindere dall’obbligo contrattualmente ass unto da parte della RAGIONE_SOCIALE di posizionare il capannone alla distanza legale dal confine, comunque rientrava nella responsabilità

professionale di quest’ultima verificarne il posizionamento e segnalare la collocazione dello stesso in violazione delle distanze: tale omissione comporta, di per sé, violazione dell’obbligo di osservare la diligenza qualificata nell’esecuzione della prestazione, ex art. 1176, comma 2, cod. civ., secondo quanto precisato in tema di contratto di appalto dalla giurisprudenza di legittimità.

Con il secondo motivo si deduce violazione di norme di diritto, violazione dell’art. 111 Cost., con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. La ricorrente denuncia l’argomentazione apparente e la manifesta contraddittorietà della motivazione della sentenza impugnata, nella parte in cui il giudice di seconde cure ritiene non dimostrato il ruolo di direttore dei lavori del RAGIONE_SOCIALE, così escludendo la sua responsabilità rispetto all’errato posizionamento del capannone, pur adducendo testimonianze che confermano tale ruolo (testi NOME COGNOME e NOME COGNOME) e documenti che addirittura lo attestano (si fa riferimento al ruolo erroneamente attribuito a NOME COGNOME, il quale, però, risulta in atti essere direttore di produzione delle strutture prefabbricate impiegate per la costruzione dell’edificio: ruolo svolto nello stabilimento ove esse sono prodotte, che nulla avrebbe a che fare con la direzione dei lavori riguardanti in il contratto di appalto di cui è causa).
Con il terzo motivo la ricorrente denuncia omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 5 ) cod. proc. civ. Nella prospettazione della ricorrente il ruolo di Direttore dei Lavori ricoperto dal COGNOME appare un fatto storico che ha certamente costituito oggetto di discussione tra le parti e che ha carattere decisivo, come risulta in più punti della documentazione acquisita nei procedimenti di primo e secondo grado (in particolare: la domanda di concessione edilizia
firmata dal COGNOME; il preventivo di spese professionali, ove compare la voce direzione lavori tra le prestazioni per le quali si chiede il compenso).

Con il quarto motivo la ricorrente deduce violazione di norme di diritto, violazione dell’art. 1218 cod. civ., con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. Il ricorso denuncia l’erronea prospettazione della Corte d’Appello dell’ine sistenza di un danno attuale risarcibile, poiché il proprietario del fondo confinante non ha intentato alcuna azione volta ad ottenere dall’odierna ricorrente l’osservanza delle distanze legali dal confine e il risarcimento del danno. In violazione di quan to stabilito dall’art. 1218 cod. civ., il giudice di seconde cure non ha automaticamente collegato l’inadempimento della RAGIONE_SOCIALE e del COGNOME ai danni che ne sono immediatamente e direttamente derivati, consistenti nell’aver posizionato il ca pannone per cui è causa ad una distanza dal confine inferiore rispetto a quella legale, come previsto dall’art. 872, comma 2, cod. civ., il quale prevede in questa situazione il risarcimento dei danni e la riduzione in pristino. Né, prosegue la ricorrente, avrebbe alcun rilievo il successivo mutamento degli assetti proprietari (l’avvenuto acquisto del mappale confinante da parte dell’RAGIONE_SOCIALE, che pone il fabbricato per cui è causa ad una corretta distanza dal confine con la proprietà di terzi), poiché il risarcimento è inteso a ristorare il pregiudizio della situazione giuridica di vantaggio di cui il danneggiato è titolare.
Per le ragioni di cui si dirà appresso, è opportuno dapprima esaminare il quarto motivo di ricorso, che il Collegio ritiene infondato.

5.1. E’ vero che la violazione della prescrizione sulle distanze tra le costruzioni, attesa la natura del bene giuridico leso, determina un danno in re ipsa , con la conseguenza che non incombe sul danneggiato l’onere di provare la sussistenza e l’entità concreta del pregiudizio

patrimoniale inferto al diritto di proprietà, dovendosi, di norma, presumere, sia pure iuris tantum , tale pregiudizio (Cass. Sez. 2. n. 25935/2022, che conf. Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 25082 del 09.11.2020 – Rv. 659708 – 01).

Tuttavia, a ll’azione di danno ex art. 872, comma 2, cod. civ. legittimato attivo è il proprietario del fondo confinante, e il danno ( in re ipsa ) sarà eventualmente da questi subíto, non dal (potenziale) danneggiante: pertanto, la tutela in forma specifica come il risarcimento del danno spettano al proprietario confinante che lamenti tale violazione: «Unico legittimato a proporre domanda di riduzione in pristino a seguito di violazione delle distanze legali è il proprietario dell’immobile rispetto al quale la distanza della costruzione eseguita sul fondo finitimo sia inferiore a quella legale» (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 18341 del 16/09/2005-Rv. 584618 -01; conf. da: Cass. Cass. sez. 2. N. 25935/2022, cit.; Cass. n. 21501 del 2018).
6. Avendo il Collegio rigettato il quarto motivo di ricorso, ed avendo la Corte d’Appello condannato l’odierna ricorrente sulla base di una « doppia ratio » – soggettiva (per la società appaltatrice, non essendo essa tenuta ad occuparsi del posizionamento del fabbricato in rispetto elle distanze legali con il fondo confinante; per il COGNOME, non essendo stata provata la sua qualità di Direttore dei Lavori) e oggettiva (insussistenza del danno attuale) l’eventuale accoglimento dei primi tre mezzi di ricorso non porterebbe comunque alla cassazione della sentenza. Questa Corte, infatti, ha in più occasioni affermato che: «Nel caso in cui venga impugnata con ricorso per cassazione una sentenza (o un capo di questa) che si fondi su più ragioni, tutte autonomamente idonee a sorreggerla, è necessario, per giungere alla cassazione della pronuncia, non solo che ciascuna di esse abbia formato oggetto di specifica censura, ma anche che il ricorso abbia esito positivo nella sua
interezza con l’accoglimento di tutte le censure, affinché si realizzi lo scopo proprio di tale mezzo di impugnazione, il quale deve mirare alla cassazione della sentenza, “in toto” o nel suo singolo capo, per tutte le ragioni che autonomamente l’una o l’altro sorreggano. Ne consegue che è sufficiente che anche una sola delle dette ragioni non abbia formato oggetto di censura, ovvero, pur essendo stata impugnata, sia respinta, perché il ricorso o il motivo di impugnazione avverso il singolo capo di essa, debba essere respinto nella sua interezza, divenendo inammissibili, per difetto di interesse, le censure avverso le altre ragioni poste a base della sentenza o del capo impugnato (Cass. Sez. U, Sentenza n. 16602 del 08/08/2005, Rv. 582945 -01, conf. da: Cass. Sez. 1, Sentenza n. 2811 del 08/02/2006, Rv. 586593 -01; Cass. Sez. U, Sentenza n. 10374 del 08/05/2007, Rv. 596410 – 01).
6.1. In virtù di quanto sopra, i primi tre motivi del ricorso devono dichiararsi inammissibili per difetto di interesse.

In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso, liquida le spese secondo soccombenza come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento ai controricorrenti delle spese del giudizio di legittimità, che liquida:

in favore di NOME COGNOME in €10. 500,00 per compensi, oltre ad €200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%, con distrazione in favore del procuratore antistatario che ne ha fatto richiesta;

in favore di RAGIONE_SOCIALE in €8.000,00, oltre ad €200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art.

13, comma 1quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a n orma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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