Danno risarcibile vendita immobile: quando spetta?

Un acquirente ha citato in giudizio il venditore per ottenere un risarcimento a causa della mancanza del certificato di agibilità e di difformità strutturali. La Corte di Cassazione ha stabilito che se il certificato viene ottenuto in un secondo momento e l’acquirente non fornisce prova di un danno economico concreto e specifico, non sussiste il diritto al risarcimento. La sentenza sottolinea che il danno risarcibile per la vendita di un immobile non è automatico ma deve essere rigorosamente dimostrato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno Risarcibile Vendita Immobile: L’Importanza della Prova Concreta

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, ma cosa succede se dopo la firma del contratto si scoprono vizi o la mancanza di documenti essenziali come il certificato di agibilità? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un punto cruciale: quando è possibile ottenere un danno risarcibile per la vendita di un immobile in queste circostenze. La sentenza chiarisce che la sola assenza iniziale di un documento, poi sanata, non è sufficiente. È necessario dimostrare un pregiudizio economico reale e specifico.

I Fatti del Caso: una compravendita con vizi nascosti

La vicenda trae origine da un contratto di compravendita immobiliare stipulato nel 2013. Successivamente all’acquisto, la compratrice scopriva due problemi rilevanti: la mancanza del certificato di agibilità e la presenza di difformità strutturali rispetto al progetto originale, in particolare relative alle finestre e alle distanze tra edifici.

Nel 2016, l’acquirente decideva di agire in giudizio contro il venditore, chiedendo non solo il risarcimento dei danni patrimoniali e non, ma anche una riduzione del prezzo di vendita. La Corte d’Appello, pur riconoscendo la procedibilità dell’azione, rigettava le domande nel merito. La motivazione principale era che la successiva regolarizzazione del certificato di agibilità, avvenuta nel 2014, aveva eliminato qualsiasi danno legato alla commerciabilità del bene. Inoltre, le lamentele sulle difformità strutturali erano state ritenute troppo generiche per fondare una richiesta di risarcimento.

La Decisione e i Principi sul Danno Risarcibile per la Vendita di un Immobile

La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul ricorso dell’acquirente, ha confermato la decisione dei giudici d’appello, rigettando tutti i motivi. La sentenza si articola su tre punti fondamentali che chiariscono i presupposti per ottenere un risarcimento in casi simili.

Il certificato di agibilità tardivo e l’assenza di danno

Il primo motivo di ricorso si concentrava sulla richiesta di risarcimento per la mancata consegna del certificato di agibilità al momento del rogito. La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: sebbene il certificato sia essenziale per la piena commerciabilità del bene, il suo ottenimento in un momento successivo alla vendita sana l’inadempimento originario, a meno che l’acquirente non dimostri di aver subito un danno concreto.

La Corte ha specificato che non si configura un’ipotesi di vendita di aliud pro alio (una cosa per un’altra) se il bene è sostanzialmente idoneo all’uso e l’irregolarità viene sanata. In questo caso, l’acquirente non ha fornito alcuna prova di un danno effettivo, come una diminuzione del valore dell’immobile o le spese sostenute per la regolarizzazione. La semplice mancanza temporanea del documento, senza ulteriori conseguenze negative dimostrate, non genera automaticamente un diritto al risarcimento.

La genericità della domanda e i limiti processuali

Il secondo motivo contestava la decisione della Corte d’Appello di considerare generica la domanda di risarcimento per le difformità strutturali. L’acquirente sosteneva di aver specificato tali difformità nelle memorie processuali successive all’atto di citazione.

La Cassazione ha dichiarato questo motivo inammissibile. La decisione d’appello si basava su una doppia motivazione (ratio decidendi): non solo la domanda iniziale era generica, ma anche le precisazioni successive erano state ritenute insufficienti e presentate in una fase processuale non idonea a integrare i fatti costitutivi della domanda. Poiché il ricorrente aveva criticato solo una delle due motivazioni, lasciando intatta l’altra, il motivo di ricorso è stato giudicato inammissibile.

Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni della Corte Suprema ruotano attorno a due pilastri: l’onere della prova e la specificità delle domande. Per quanto riguarda la mancanza del certificato di agibilità, i giudici hanno sottolineato che il danno non può essere presunto (in re ipsa), ma deve essere provato in concreto dall’acquirente. La successiva sanatoria dell’irregolarità amministrativa è stata considerata un fatto assorbente che ha eliminato la potenziale dannosità della condotta del venditore, a meno di prove contrarie che nel caso di specie mancavano.

Sul fronte delle difformità strutturali, la Corte ha implicitamente confermato la necessità che l’attore, fin dall’inizio del giudizio, delinei in modo chiaro e specifico i fatti su cui basa la propria richiesta. La genericità non solo rende difficile la difesa della controparte ma impedisce al giudice di valutare nel merito la fondatezza della pretesa. Le memorie istruttorie servono a provare i fatti già allegati, non a introdurne di nuovi o a specificare tardivamente una domanda vaga.

Le Conclusioni: implicazioni pratiche

Questa ordinanza offre importanti indicazioni pratiche per chi acquista un immobile. Innanzitutto, emerge che non ogni irregolarità o inadempimento del venditore si traduce automaticamente in un danno risarcibile. Per ottenere un risarcimento, è fondamentale documentare e provare in modo rigoroso qualsiasi pregiudizio economico subito: per esempio, la perdita di opportunità di vendita, i costi sostenuti per sanare le irregolarità o una comprovata riduzione del valore di mercato dell’immobile. In secondo luogo, è essenziale che qualsiasi azione legale sia fondata su domande precise e dettagliate fin dal primo atto, per evitare che vengano respinte per genericità. La sentenza rafforza il principio che, nel processo civile, chi afferma un diritto ha l’onere di provarne i fatti costitutivi in modo puntuale.

La mancanza del certificato di agibilità al momento della vendita genera sempre un danno risarcibile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se il certificato viene ottenuto in un momento successivo alla vendita e l’acquirente non fornisce la prova di aver subito un danno economico concreto e specifico (come una diminuzione di valore dell’immobile o costi sostenuti per la regolarizzazione), la sola mancanza iniziale del documento non è sufficiente per ottenere un risarcimento.

È possibile specificare una domanda di risarcimento generica nelle memorie processuali successive all’atto introduttivo?
La sentenza evidenzia un rischio processuale significativo. La Corte d’Appello aveva ritenuto che le memorie istruttorie servissero per articolare i mezzi di prova e non per precisare i fatti costitutivi di una domanda inizialmente generica. La Cassazione ha dichiarato il motivo inammissibile perché il ricorrente non ha contestato questa specifica ratio della decisione, consolidandone l’effetto.

Cosa deve dimostrare l’acquirente per ottenere un risarcimento per vizi dell’immobile?
L’acquirente ha l’onere di dimostrare in modo specifico e concreto sia l’esistenza del vizio o della difformità, sia il danno economico che ne è direttamente derivato. Non è sufficiente una denuncia generica, ma è necessario fornire prove puntuali del pregiudizio subito, collegandolo causalmente all’inadempimento del venditore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19923 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19923 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16661/2020 R.G. proposto da : COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE ed elettivamente domiciliata a ll’ indirizzo PEC del difensore iscritto nel REGINDE;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME (CODICE_FISCALE;

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 4037/2019 depositata il 07/10/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La controversia trae origine dalla vendita di un immobile, stipulata nel 2013, tra NOME COGNOME (venditore) e NOME COGNOME (compratrice). Quest’ultima scopriva successivamente la mancanza del certificato di agibilità e difformità strutturali rispetto al progetto originario, in particolare nelle finestre e nelle distanze tra edifici. Nel 2016, la compratrice conveniva il venditore dinanzi al Tribunale di Busto Arsizio, chiedendo il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, nonché la riduzione del prezzo, previo accertamento tecnico. Il venditore eccepiva la tardiva denuncia dei vizi, la prescrizione dell’azion e ex art. 1495 c.c. e contestava l’assenza di prove sulle difformità. Il Tribunale dichiarava l’improcedibilità delle domande per mancato rispetto del termine di mediazione ex art. 5 d.lgs. n. 28/2010, ritenendo perentorio il termine fissato. La compratrice proponeva appello, deducendo violazione dell’art. 5 d.lgs. n. 28/2010 per la natura ordinatoria del termine di mediazione e chiedendo l’esame nel merito. Il venditore eccepiva l’inammissibilità del gravame e la fondatezza delle difese di primo grado. La Corte di appello di Milano, con la sentenza in epigrafe, riformava la decisione sul rito, dichiarando procedibili le domande. Rilevava che la norma non prevede la perentorietà del termine per la mediazione delegata, essendo sufficiente l’effettivo esperimento prima dell’udienza. Tuttavia, rigettava le domande nel merito: la successiva regolarizzazione del certificato di agibilità, intervenuta nel giugno del 2014, escludeva il danno da non commerciabilità. Le difformità delle finestre e delle distanze erano dedotte in modo generico, con carenza di specificazione dei fatti costitutivi, rendendo inammissibile la domanda risarcitoria.
Ricorre in cassazione la compratrice attrice con tre motivi, illustrati da memoria. Resiste il venditore convenuto con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

– Il primo motivo denuncia violazione degli artt. 1477, 1337, 1218 e 1490 c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c. e del Testo

Unico sull’Edilizia. Si censura la sentenza impugnata per aver e erroneamente escluso la sussistenza del danno in relazione alla mancanza del certificato di abitabilità al momento della stipula del contratto di vendita. La Corte di appello ha ritenuto che il successivo rilascio della certificazione abbia eliminato ogni conseguenza negativa per l’acquirente, richiamando una giurisprudenza che esclude la risoluzione del contratto in caso di sanatoria successiva. Tuttavia, tale orientamento è erroneamente applicato, in quanto il ricorrente non ha chiesto la risoluzione, ma esclusivamente il risarcimento del danno per l’inadempimento del venditore.
Il motivo è infondato.

La giurisprudenza di questa Corte afferma che il certificato di abitabilità è essenziale ai fini della normale commerciabilità del bene, ma la sua mancata consegna non costituisce un inadempimento del venditore che ne abbia ottenuto il rilascio successivamente. In tali casi non è configurabile l’ipotesi di vendita di aliud pro alio (cfr. Cass. 23386/2023 , cui si rinvia anche per l’indicazione di ulteriori precedenti conformi). Riaffermato ciò in linea di principio, è da osservare che la Corte di appello ha conosciuto la domanda risarcitoria ed ha accertato – con apprezzamento insuscettibile di sindacato in sede di giudizio di legittimità – che la sanatoria dell’originaria irregolarità ha escluso « la sussistenza del danno da non commerciabilità del bene prospettata da parte attrice a fondamento della domanda risarcitoria ». In questo contesto è utile ribadire che la semplice mancanza del certificato, senza carenze sostanziali di agibilità, non genera automaticamente un danno risarcibile. Il danno deve essere dimostrato in concreto (es. diminuzione del valore dell’immobile, spese per sanatorie: così, Cass. 23604/2023 in un caso in cui la Corte distrettuale aveva escluso il risarcimento del danno per mancanza di prova della ridotta commerciabilità degli immobili o di costi sostenuti dagli acquirenti per ottenere il certificato). Il caso attuale si atteggia in modo simile, considerato che, identicamente, tale prova non è stata data.
Il primo motivo è rigettato.

2. Il secondo motivo denuncia violazione dell’art. 163 co. 3 n. 4 c.p.c. e dell’art. 183 co. 6 c.p.c. Si contesta la sentenza impugnata per aver dichiarato generica la domanda di risarcimento del danno per l’abusività di alcune finestre dell’immobile, ritenendo che essa non individuasse chiaramente la natura delle difformità. Si evidenzia, invece, che la domanda introduttiva del giudizio e le successive memorie ex art. 183 c.p.c. individuavano con precisione le violazioni contestate, riferendosi a specifiche difformità rispetto alla planimetria catastale. Inoltre, la Corte di appello ha erroneamente interpretato le preclusioni processuali, non considerando che le memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c. consentono la precisazione degli elementi costitutivi della domanda, senza modificarne l’oggetto.
Del secondo motivo è da dichiarare l’inammissibilità.

Sul punto immediatamente rilevante, la Corte territoriale ha argomentato così: « La così evidenziata carenza di specificità in relazione alle ‘ difformità ‘ della o delle finestre rende pertanto inammissibile la domanda risarcitoria dedotta con riguardo ad essa. Né peraltro a ciò può ovviare la deduzione istruttoria di cui al capitolo 8 della memoria ex art. 183 comma VI n. 2) di parte attrice: non solo perché tale atto difensivo è previsto in via esclusiva per l’articolazione dei mezzi di prova e non già per precisare il contenuto delle deduzioni in fatto costitutive delle domande, ma anche perché essa stessa è generica ».
Come si può constatare, la pronuncia di inammissibilità si fonda non solo sulla ratio censurata (peraltro infondatamente) dalla ricorrente, ma su una ratio distinta ed autonoma, imperniata sul carattere generico delle integrazioni contenute nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. Tale ratio ulteriore non è stata oggetto di doglianza. Orbene, ove la sentenza (o il capo di sentenza) sia sorretto da due (o più) ragioni, distinte ed autonome, nel senso che ciascuna è sufficiente a giustificare la decisione adottata, l’omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile la censura relativa all’ altra (cfr.,
tra le altre, Cass. 9752/2017). E ciò anche a tacere della genericità della medesima censura formulata nel presente giudizio.

Il secondo motivo è inammissibile.

3. – Il terzo motivo denuncia violazione degli artt. 1218 e 1490 c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonché omesso esame di fatti decisivi. Si censura la sentenza impugnata per aver omesso di valutare elementi decisivi a supporto della domanda di risarcimento del danno. La Corte di appello ha riconosciuto che l’immobile era privo del certificato di abitabilità e che vi erano difformità edilizie, ma ha escluso l’inadempimento del venditore, ritenendo che la commerciabilità dell’immobile non fosse comp romessa. Si evidenzia che la prova del danno derivava dalle dichiarazioni di agenzie immobiliari che avevano rifiutato la commercializzazione dell’immobile per la mancanza della certificazione di abitabilità. Inoltre, la sentenza impugnata è contraddittoria poiché richiama giurisprudenza che riconosce l’inadempimento per la mancata consegna della certificazione, ma lo considera non grave ai fini della risoluzione, quando invece il ricorrente aveva chiesto solo il risarcimento del danno.
Il terzo motivo è rigettato.

Il giudice di appello non ha omesso l’esame di un fatto decisivo, ma ha ritenuto assorbente l’avvenuto rilascio del certificato di a gibilità, escludendo la configurabilità di un danno (come si è già detto nell’esaminare il primo motivo) . Per il resto, occorre ribadire che il giudice di merito che fondi il proprio apprezzamento su alcune prove piuttosto che su altre non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento in una motivazione effettiva, resoluta e coerente (che rispetti quindi i canoni dettati da Cass. SU n. 8053/2014), come è avvenuto nel caso di specie. In obbedienza al canone di proporzionalità di una motivazione necessaria, idonea allo scopo e adeguata non è tenuto a discutere esplicitamente ogni singolo elemento probatorio o a confutare ogni singola deduzione che aspiri ad una diversa ricostruzione della situazione di fatto rilevante.
L ‘esito positivo della verifica compiuta dalla Corte di cassazione non implica logicamente che essa faccia proprio tale apprezzamento: esso è e rimane del giudice di merito.

– Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 4.300,00, oltre a € 200 ,00 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Se-

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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