Danno occupazione sine titulo: come si prova in giudizio

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 26995/2025, ha chiarito le modalità di prova del danno da occupazione sine titulo. Un’amministrazione statale aveva richiesto il risarcimento per l’occupazione illegittima di un suo bene da parte di una società. La Corte d’Appello aveva negato il risarcimento per mancanza di prova. La Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando che il danno è insito nella perdita della disponibilità del bene e può essere provato tramite presunzioni, basando la quantificazione sul valore locativo di mercato. Viene quindi alleggerito l’onere probatorio a carico del proprietario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno occupazione sine titulo: la Cassazione chiarisce l’onere della prova

L’occupazione di un immobile senza un valido titolo rappresenta una lesione del diritto di proprietà. Ma come si dimostra in giudizio il danno subito? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, offre un’importante chiave di lettura, alleggerendo l’onere probatorio per il proprietario e chiarendo che il danno da occupazione sine titulo può essere provato anche tramite presunzioni. Vediamo nel dettaglio la vicenda e i principi affermati dai giudici.

I Fatti di Causa

La controversia nasce dall’azione di un’amministrazione statale contro una società privata. L’ente pubblico lamentava l’occupazione abusiva di un’area di sua proprietà, sulla quale era stato edificato un manufatto, e ne chiedeva la restituzione, oltre al pagamento di un’indennità per il periodo di occupazione illegittima.

Il Tribunale di primo grado aveva rigettato le domande dell’amministrazione. Successivamente, la Corte d’Appello, pur accogliendo la domanda di rilascio dell’immobile, aveva respinto la richiesta di risarcimento del danno. Secondo i giudici di secondo grado, l’ente proprietario non aveva fornito una prova adeguata del pregiudizio subito, limitandosi a una richiesta generica basata sul valore locativo dell’area, senza allegare fatti concreti come la perdita di specifiche occasioni di locazione o vendita.

Il Ricorso e la questione del danno da occupazione sine titulo

Contro la decisione della Corte d’Appello, l’amministrazione statale ha proposto ricorso per Cassazione. I motivi del ricorso si concentravano su un punto cruciale: la prova del danno da occupazione sine titulo.

L’ente sosteneva che la Corte territoriale avesse errato nel richiedere una prova rigorosa e specifica del danno. Secondo la tesi del ricorrente, la natura stessa dei beni di proprietà dello Stato implica una loro naturale fruttuosità. Di conseguenza, l’occupazione abusiva da parte di terzi costituisce di per sé un danno, poiché impedisce al proprietario di utilizzare il bene e trarne profitto. Il danno, quindi, non andrebbe dimostrato attraverso la prova di specifiche occasioni mancate, ma potrebbe essere presunto e quantificato in base al valore locativo di mercato del bene.

La violazione delle norme sul risarcimento

Il ricorrente ha lamentato la violazione di diverse norme, tra cui quelle in materia di fatto illecito (art. 2043 c.c.) e di onere della prova (art. 2697 c.c.). L’errore della Corte d’Appello, secondo la difesa dell’amministrazione, sarebbe stato quello di non considerare che l’utilizzazione di un immobile è un fatto naturalmente idoneo a generare un pregiudizio per il proprietario, a meno che la controparte non dimostri l’assoluta infruttuosità del bene.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’amministrazione, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’Appello per una nuova valutazione. Le motivazioni dei giudici supremi sono di grande interesse e si allineano a un importante orientamento delle Sezioni Unite.

La Corte ha ribadito che il danno da occupazione sine titulo è configurabile come la normale conseguenza della perdita di disponibilità del bene da parte del proprietario. Il pregiudizio è inerente all’impossibilità di disporre del bene e trarne l’utilità che esso può offrire.

Richiamando la sentenza delle Sezioni Unite n. 33645/2022, la Cassazione ha chiarito che il proprietario ha l’onere di allegare il danno, ma non necessariamente di provarlo in modo esaustivo e documentale. La prova può essere fornita anche tramite presunzioni semplici. In altre parole, si presume che, se il proprietario non avesse subito l’occupazione, avrebbe potuto mettere a frutto l’immobile, ad esempio concedendolo in locazione.

La Corte ha specificato che la richiesta di parametrare il danno al valore locativo del bene è una modalità del tutto coerente con questo principio. Il giudice può quindi liquidare il danno, anche in via equitativa, utilizzando come riferimento il canone di locazione di mercato, senza che il proprietario debba dimostrare di aver ricevuto e perso specifiche offerte contrattuali. L’approccio della Corte d’Appello, che aveva richiesto una prova “piena” del danno, è stato giudicato erroneo perché imponeva un onere probatorio eccessivamente gravoso e non in linea con i principi giurisprudenziali consolidati.

Conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio di fondamentale importanza pratica: il proprietario di un immobile occupato abusivamente non è tenuto a un’ardua ricerca della “prova diabolica” di aver perso concrete opportunità di guadagno. È sufficiente allegare il pregiudizio derivante dalla mancata disponibilità del bene. La prova di tale danno può basarsi su presunzioni legate alla natura stessa del bene e alla sua potenziale redditività. La quantificazione può legittimamente fare riferimento al valore locativo di mercato, semplificando notevolmente il percorso per ottenere il giusto risarcimento. La decisione rappresenta un importante strumento di tutela per i diritti di proprietà, equilibrando l’onere della prova tra le parti in causa.

Come può un proprietario dimostrare di aver subito un danno dall’occupazione abusiva del proprio immobile?
Il proprietario deve allegare il danno, ma non è tenuto a fornire una prova documentale di specifiche occasioni di guadagno perse. La prova può essere fornita tramite presunzioni semplici, basate sul fatto stesso della perdita della disponibilità del bene e sulla sua naturale attitudine a produrre un reddito.

È sufficiente chiedere un’indennità pari al canone di mercato per risarcire il danno da occupazione sine titulo?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che parametrare il pregiudizio al valore locativo di mercato del bene è una modalità coerente e corretta. Il giudice può utilizzare questo criterio per quantificare il danno, anche ricorrendo a una valutazione equitativa.

Cosa succede se l’occupante sostiene che l’immobile non avrebbe prodotto alcun reddito?
Una volta che il proprietario ha allegato il danno, spetta all’occupante fornire la prova contraria, ossia dimostrare la natura assolutamente infruttifera del bene. In assenza di tale prova, si presume che il bene avrebbe potuto essere messo a profitto dal proprietario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26995 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 26995 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso 29426-2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso l ‘AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappre sentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME NOME COGNOME

– controricorrente –

nonché sul ricorso 2536-2023 proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso dall’avv. COGNOME NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende

– controricorrente –

entrambi proposti avverso la sentenza n. 2643/2022 della CORTE DI APPELLO di FIRENZE, depositata il 24/11/2022;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 16.1.2004 l’Agenzia del Demanio evocava in giudizio COGNOME Edoardo e la società RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Viareggio, esponendo che i convenuti avevano realizzato su un’area di sua proprietà un manufatto, del quale chiedevano la riconsegna, con condanna dei convenuti stessi al pagamento dell’indennità per l’occupazione di detto bene.

Nella resistenza dei convenuti il Tribunale, con sentenza n. 67/2008, rilevava che l’area era stata sdemanializzata e che dunque i rinnovi della concessione, intervenuti dopo tale evento, dovevano essere considerati sub specie di locazione o affitto. Poiché l’Agenzia non aveva fatto valere la scadenza del detto negozio, la domanda di restituzione del bene veniva rigettata. Egualmente dicasi per quella di pagamento dell’indennità di occupazione, avendo i convenuti

provveduto, nel tempo, a versare le somme richieste a titolo di rinnovo della originaria concessione.

Con sentenza n. 2085/2015 la Corte di Appello di Firenze dichiarava inammissibile il gravame interposto dall’Agenzia del Demanio avverso la decisione di prime cure.

Con sentenza n. 27560/2027 la Corte di Cassazione cassava detta pronuncia, rimettendo la causa alla medesima Corte di Appello.

Con la decisione oggi impugnata, n. 2643/2022, la Corte distrettuale affermava la carenza di legittimazione del COGNOME NOME e, rilevata la necessità della forma scritta per la locazione di beni di proprietà pubblica, e l’assenza, nella specie, di un contratto redatto in tal guisa, accoglieva, pertanto, la domanda di rilascio spiegata dall’Agenzia del Demanio, rigettando invece quella di corresponsione di una indennità da occupazione, perché non provata.

Ha proposto ricorso per la cassazione di detta decisione l’Agenzia del Demanio, affidandosi a tre motivi, a seguito del quale è stato radicato il giudizio n. 29426/2022.

Ha proposto successivo ricorso avverso la medesima pronuncia NOME COGNOME articolando un solo motivo, a seguito del quale è stato radicato il giudizio 2536/2023.

In prossimità dell’adunanza camerale, la società RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, il Collegio rileva che, trattandosi di ricorsi proposti avverso la medesima decisione, essi vanno riuniti ed il secondo in ordine temporale, proposto da COGNOME NOME, va considerato come ricorso incidentale.

Passando all’esame dei motivi del ricorso principale, con il primo di essi l’Agenzia del Demanio lamenta la violazione degli artt. 12 del D.L. n. 90 del 1990, 19 della legge n. 448 del 1998, 65 del D. Lgs. n. 300 del 1999, 1 della legge n. 311 del 2004 ed 1 del D.P.R. n. 296 del 2005, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe dovuto riconoscere la spettanza dell’indennità di occupazione del bene oggetto di causa, sulla base della natura fruttifera dei beni dello Stato e della loro necessaria utilizzazione a fronte del versamento di un corrispettivo.
Con il secondo motivo, la parte ricorrente denunzia la violazione degli artt. 2043, 2697, 2698 e 2727 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe dovuto considerare che l’utilizzazione di un immobile costituisce un fatto naturalmente foriero di un pregiudizio per il suo proprietario, a meno che la parte che lo occupa non fornisca la prova della natura assolutamente infruttifera del cespite.

Con il terzo motivo, infine, la parte ricorrente contesta la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte territoriale non avrebbe considerato la domanda di risarcimento del danno che era stata proposta dall’Agenzia ricorrente.

Le tre censure, suscettibili di esame congiunto, sono fondate.

La Corte di Appello ha rilevato, al riguardo, che ‘… il danno da occupazione sine titulo, in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell’onere probatorio di tale natura non può includere anche l’esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l’intenzione concreta del proprietario di mettere l’immobile a frutto e la perdita di occasioni … Ebbene, nel caso di specie l’Amministrazione alla stregua di altro proprietario di bene immobile
privato non ha mai provato -né per la verità adeguatamente allegato le circostanze idonee a fondarloalcun danno derivante dall’occupazione sine titulo dell’immobile, ma si è semplicemente riportata in maniera del tutto indicativa alla richiesta di un indennizzo equiparabile al valore del canone di locazione e sulla base di tale richiesta è stata svolta CTU, con carattere certamente esplorativo, che ha infatti proceduto a valutazioni e teoriche indagini di mercato, senza neppure citare offerte ricevute dall’Amministrazione né altra tipologia di prova documentale attestante un danno che -comunque- in quanto danno patrimoniale, deve essere provato, seppure con onere probatorio alleggerito …’ (cfr. pagg. 10 e 11 della sentenza impugnata).
Da tale passaggio della motivazione emerge che l’Agenzia ricorrente aveva parametrato il pregiudizio lamentato al canone di locazione del cespite, e tale modalità è del tutto coerente con l’insegnamento delle Sezioni Unite di questa Corte, secondo cui il danno da occupazione sine titulo si configura in termini di normale inerenza all’impossibilità di disporre del bene e va apprezzato proprio facendo riferimento al valore locativo, dovendosi ribadire che ‘In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza’ (Cass. Sez. U, Sentenza n. 33645 del 15/11/2022, Rv. 666193 – 04). Pertanto, ‘… se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere
provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato’ (Cass. Sez. U, Sentenza n. 33645 del 15/11/2022, Rv. 666193 – 02).

Da quanto precede deriva l’erroneità del ragionamento seguito dal giudice del rinvio, in forza del quale è stata richiesta all’Agenzia ricorrente una prova piena del danno che. Prova che, alla luce di quanto precede, ben avrebbe potuto consistere nella presunzione che il bene, secondo l’id quod, avrebbe potuto essere messo a profitto, avendo attitudine locativa; il richiamo, poi, al valore locativo del cespite occupato risulta coerente con quanto chiarito dalle Sezioni unite.

Con l’unico motivo del ricorso incidentale, invece, COGNOME NOME lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello, avendo ravvisato la sua carenza di legittimazione passiva, non ha statuito sulle spese inerenti il rapporto processuale corrente tra lui e l’Agenzia del Demanio.

La censura è assorbita dall’accoglimento del ricorso principale.

Va, tuttavia, osservato che la Corte di Appello, all’esito del giudizio di rinvio, ha ritenuto sussistenti i presupposti per la integrale compensazione delle spese di causa, giustificando tale statuizione ‘in ragione della natura della lite e degli esiti dei vari gradi’ (cfr. pag. 11 della sentenza impugnata). Tale motivazione non è idonea a giustificare la compensazione delle spese, poiché l’art. 92 c.p.c., nella formulazione vigente ratione temporis , la ammette soltanto nella ricorrenza di un’ipotesi di reciproca soccombenza o di altre gravi ed eccezionali ragioni, che devono essere adeguatamente esplicitate in motivazione. Non rientrano in tale ambito espressioni di stile quali il richiamo alla “peculiarità della materia del contendere” (cfr. Cass. Sez. 6 -5,
Sentenza n. 11217 del 31/05/2016, Rv. 639907 e Cass. Sez. 6 -5, Ordinanza n. 14411 del 14/07/2016, Rv. 640558) o il mero riferimento a ragioni di giustizia o al diverso esito del giudizio di primo grado (cfr. Cass. Sez. 6 -5, Decreto n. 14546 del 13/07/2015, Rv. 635969) o ancora con l’uso di formule generiche non idonee a consentire il controllo della correttezza della statuizione (cfr. Cass. Sez. 6 -5, Ordinanza n. 22310 del 25/09/2017, Rv. 645998).

Resta, tuttavia, salvo il potere del giudice di merito di compensare le spese configurando le ‘gravi ed eccezionali ragioni’ in vista dell’oggettiva opinabilità delle questioni affrontate o dell’oscillante soluzione ad esse data in giurisprudenza (cfr. Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 7992 del 11/03/2022, Rv. 664429), ovvero in presenza di questione nuova o di mutamento della giurisprudenza rispetto ai suoi profili dirimenti (cfr. Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 4696 del 18/02/2019. Rv. 652795), con giudizio che non deve necessariamente investire la valutazione giuridica, ma può anche riguardare la dimensione fattuale della fattispecie esaminata (cfr. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 13294 del 19/05/2025, Rv. 674684).
Il giudice del rinvio, dunque, dovrà operare un nuovo governo delle spese, esteso anche a quelle del presente giudizio di legittimità, alla luce del complessivo esito della causa, tenendo conto del rilievo mosso in questa sede dal ricorrente incidentale. Peraltro, l’eventuale conferma della loro compensazione, totale o parziale, dovrà essere adeguatamente motivato nei termini suindicati.

In definitiva, il ricorso principale deve essere accolto e quello incidentale va dichiarato assorbito.

La sentenza impugnata va di conseguenza cassata, in relazione ai motivi accolti, e la causa rinviata, anche per le spese del presente

giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Firenze, in differente composizione.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso principale e dichiara assorbito quello incidentale. Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa alla Corte di Appello di Firenze, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 16 settembre 2025.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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