Danno manutentivo: onere della prova del locatore

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di una società proprietaria contro una società conduttrice per un risarcimento danno manutentivo. La Corte ha ribadito che l’onere di provare il deterioramento dell’immobile spetta al locatore, il quale deve dimostrare lo stato del bene all’inizio della locazione e il peggioramento al momento della riconsegna. In caso di vendita dell’immobile, si presume che il prezzo di acquisto abbia già tenuto conto dello stato manutentivo, escludendo il diritto al risarcimento per il nuovo proprietario se non prova il contrario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento Danno Manutentivo: l’Onere della Prova Ricade sul Locatore

In materia di locazioni immobiliari, una delle questioni più frequenti riguarda la responsabilità per i danni e la mancata manutenzione dell’immobile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: a chi spetta il risarcimento danno manutentivo e, soprattutto, chi deve provare il deterioramento del bene? La risposta, come vedremo, è cruciale per locatori, conduttori e per chi acquista un immobile già locato.

Il Caso: Danni a un Immobile Alberghiero e Cessione a un Fondo

La vicenda trae origine dalla richiesta di risarcimento avanzata da una fondazione proprietaria, una società immobiliare sua controllata e una società di gestione di un fondo immobiliare. Le tre entità avevano citato in giudizio una società alberghiera, conduttrice di una grande struttura ricettiva, lamentando gravi carenze manutentive al momento della riconsegna dell’immobile.

La particolarità del caso risiede nel fatto che, durante il rapporto di locazione, la proprietà dell’immobile era stata trasferita dalla fondazione originaria a un fondo immobiliare gestito dalla terza società ricorrente. Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello avevano rigettato le domande risarcitorie, spingendo le società proprietarie a presentare ricorso per Cassazione.

I Motivi del Ricorso e il Risarcimento Danno Manutentivo

Le ricorrenti basavano il loro appello su diversi motivi. In primo luogo, contestavano l’interpretazione dei giudici di merito, i quali avevano ritenuto che, nell’operazione di cessione dell’immobile al fondo, si fosse già tenuto conto del suo stato manutentivo, “scontando” di fatto i danni dal valore di conferimento. Secondo le ricorrenti, questa interpretazione era errata e privava la nuova proprietà del diritto a ottenere il risarcimento dal conduttore inadempiente.

Inoltre, le società lamentavano una violazione delle norme sull’onere della prova, sostenendo che spettasse al conduttore dimostrare di aver mantenuto l’immobile in buono stato. Infine, contestavano la condanna per lite temeraria (ex art. 96 c.p.c.), ritenendola ingiusta.

La Decisione della Corte: l’Onere della Prova è del Locatore

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso interamente inammissibile, confermando le decisioni dei precedenti gradi di giudizio e consolidando principi giuridici di notevole importanza pratica.

La Corte ha smontato uno per uno i motivi del ricorso, evidenziandone l’infondatezza e l’inammissibilità sotto vari profili procedurali. La decisione si fonda su due pilastri: la corretta ripartizione dell’onere della prova e le conseguenze giuridiche del trasferimento di un immobile locato.

Le Motivazioni della Cassazione

Le motivazioni dell’ordinanza sono chiare e seguono un orientamento giurisprudenziale consolidato.

1. L’onere della prova del danno: La Corte ha ribadito un principio fondamentale dell’art. 1590 c.c.: è il locatore che agisce per il risarcimento danno manutentivo a dover provare due elementi essenziali. Primo, deve dimostrare quale fosse lo stato dell’immobile all’inizio della locazione (presumibilmente in buono stato, salvo prova contraria). Secondo, deve provare che, alla riconsegna, l’immobile presentava danni eccedenti il normale deterioramento d’uso. Nel caso di specie, le società ricorrenti non avevano fornito tale prova, limitandosi ad allegazioni generiche.

2. Il subentro dell’acquirente nel contratto: Secondo l’art. 1602 c.c., chi acquista un immobile locato subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione. Questo include il diritto al risarcimento per i danni causati dal conduttore. Tuttavia, la giurisprudenza precisa che tale diritto è condizionato. Se emerge che nel prezzo di vendita si è già tenuto conto della minore efficienza o del cattivo stato dell’immobile, l’acquirente non può più pretendere il risarcimento dal conduttore, poiché sarebbe un’indebita duplicazione del beneficio (avendo già pagato un prezzo inferiore).

3. Inammissibilità procedurali: Molti dei motivi del ricorso sono stati respinti perché, di fatto, chiedevano alla Cassazione una nuova valutazione dei fatti, attività preclusa in sede di legittimità. Inoltre, la Corte ha applicato il principio della “doppia conforme” (art. 348-ter c.p.c.), che limita il ricorso per cassazione quando le sentenze di primo e secondo grado sono identiche e basate sulle stesse argomentazioni.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Locatori e Acquirenti

Questa ordinanza offre importanti lezioni pratiche. Per i locatori, è fondamentale redigere un verbale di consegna dettagliato, possibilmente corredato da fotografie, che attesti lo stato dell’immobile all’inizio del rapporto. Senza questa prova, sarà estremamente difficile, se non impossibile, ottenere un risarcimento per danni alla fine della locazione.

Per chi acquista un immobile già locato, è essenziale svolgere una due diligence approfondita non solo sui documenti, ma anche sullo stato fisico del bene. È cruciale che nel contratto di compravendita sia specificato chiaramente se il prezzo tiene conto di eventuali danni o carenze manutentive. In caso contrario, l’acquirente rischia di non poter agire né contro il venditore né contro il conduttore, trovandosi a sostenere i costi di ripristino senza possibilità di rivalsa.

A chi spetta provare lo stato di deterioramento di un immobile locato al momento della riconsegna?
Spetta al locatore (proprietario) dimostrare sia le condizioni iniziali dell’immobile, sia che al momento della riconsegna questo si trovasse in uno stato peggiore per cause non riconducibili alla normale usura.

L’acquirente di un immobile già locato può chiedere al conduttore i danni per la mancata manutenzione avvenuta prima dell’acquisto?
Sì, l’acquirente subentra nei diritti del precedente locatore e può chiedere il risarcimento dei danni, a condizione che non risulti che si sia già tenuto conto del minore valore dell’immobile (dovuto alla scarsa manutenzione) nel prezzo di acquisto.

Perché il ricorso è stato dichiarato inammissibile in questo caso?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per diverse ragioni, tra cui la “doppia conforme” (le sentenze di primo e secondo grado erano identiche), il fatto che i motivi di ricorso criticavano la valutazione dei fatti (non consentita in Cassazione) e non contestavano tutte le ragioni della decisione della Corte d’Appello.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 3542 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 3542 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14850/2022 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, RAGIONE_SOCIALE (RAGIONE_SOCIALE), in persona del legale rappresentante pro tempore, tutte rappresentate e difese, anche disgiuntamente tra loro, in forza di procure speciali allegate al presente ricorso, dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO (EMAIL) e dall’ AVV_NOTAIO (EMAIL), ed elettivamente domiciliate presso lo s tudio di quest’ultimo in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO (RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE).
-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso, giusta procura speciale in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO COGNOME NOME (EMAIL)

–

contro

ricorrente – avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 545/2022 depositata il 09/03/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/10/2023

dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME.

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE), RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE) e RAGIONE_SOCIALE proponevano ricorso ai sensi dell’art. 447 bis cod. proc. civ. nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, chiedendo di condannare la resistente/conduttrice: a) al risarcimento, in favore di NOME ed ai sensi dell’art. 1590 cod. civ., del danno, consistente nel costo delle opere necessarie per rimediare agli asseriti difetti manutentivi delle due strutture alberghiere; b) al risarcimento, in via equitativa ed in favore di RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE, del danno patrimoniale da «mancato guadagno», indicato quale mancato
accrescimento del fatturato, pregiudicato dall’inadempimento di RAGIONE_SOCIALE alla propria obbligazione contrattuale di provvedere alla manutenzione dell’immobile.

Le ricorrenti agivano nelle rispettive qualità.

RAGIONE_SOCIALE, proprietaria di una serie di immobili commerciali ad uso alberghiero dislocati in tutta Italia, perché aveva concesso in locazione ad RAGIONE_SOCIALE la struttura alberghiera ‘RAGIONE_SOCIALE Ripamonti’, con due distinti contratti di locazione del 29 dicembre 997; RAGIONE_SOCIALE, in quanto società controllata al 100% da RAGIONE_SOCIALE, alla quale RAGIONE_SOCIALE aveva trasferito l’usufrutto e la gestione delle proprie strutture alberghiere dal 2003 al 23 dicembre 2015, tra cui anche il RAGIONE_SOCIALE oggetto di causa; RAGIONE_SOCIALE, quale società di gestione del fondo RAGIONE_SOCIALE di tipo chiuso denominato ‘RAGIONE_SOCIALE‘, in cui, con rogito del 23 dicembre 2015, RAGIONE_SOCIALE, consolidato l’usufrutto retrocessole da RAGIONE_SOCIALE, aveva conferito il RAGIONE_SOCIALE Ripamonti.
1.1. Nei contratti di locazione: (i) era stato pattuito un canone di locazione annuale (da pagarsi in rate semestrali posticipate), quantificato in base a una percentuale dei ricavi di volta in volta realizzati da RAGIONE_SOCIALE sul singolo albergo in ciascun esercizio commerciale, con un canone annuale ‘minimo garantito’; (ii) era stato previsto che le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione degli Alberghi e degli impianti, degli arredi, delle attrezzature, accessioni e pertinenze sarebbero state a carico del conduttore, fatta eccezione per gli interventi alle strutture portanti che competevano invece al locatore.
1.2. Si costituiva resistendo RAGIONE_SOCIALE

Con sentenza del 13 gennaio 2020 il Tribunale di Milano rigettava sia la domanda risarcitoria di RAGIONE_SOCIALE sia le domande risarcitorie di RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE; riteneva inoltre sussistenti i presupposti per condannare le ricorrenti ai sensi e per gli effetti dell’art. 96 cod. proc. civ.

Avverso tale sentenza RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE proponevano appello, a cui resisteva RAGIONE_SOCIALE

Con sentenza n. 545/2022, depositata il 9 marzo 2022 e notificata il 31 marzo 2022, la Corte di Appello di Milano rigettava il gravame, integralmente confermando la sentenza impugnata.

Avverso tale sentenza RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE propongono ora ricorso per cassazione, affidato ad otto motivi.

Resiste con controricorso il RAGIONE_SOCIALE, già Ataholtels.

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.

Il PM non ha depositato memoria.

Le ricorrenti e la resistente hanno depositato memorie illustrative.

Considerato che

Con il primo motivo le ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto con riferimento agli articoli 1362 e ss. cod. civ. nonché dell’art. 1470 e ss. cod. civ.

Lamentano che la corte territoriale ha respinto il gravame, ritenendo che ‘tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE è stata conclusa un’operazione di cessione RAGIONE_SOCIALE a titolo oneroso’; la corte di appello ha dunque erroneamente qualificato interpretato l’atto di apporto come contratto di compravendita, e per l’effetto in violazione degli artt. 1362 e segg. c.c. sull’interpretazione dei contratti e facendo falsa applicazione degli artt. 1470 e ss. in tema di compravendita -ha ritenuto che RAGIONE_SOCIALE fosse priva della titolarità per il risarcimento del danno manutentivo causato dall’inadempimento del conduttore, perché tale danno sarebbe stato scontato dal prezzo di acquisto che RAGIONE_SOCIALE avrebbe
corrisposto ad RAGIONE_SOCIALE.

Con il secondo motivo le ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto con riferimento agli articoli 1362 e ss. cod. civ.

Lamentano -di nuovo- che erroneamente la corte territoriale ha escluso che NOME fosse divenuta titolare al diritto al risarcimento dei danni conseguenti all’inadempimento manutentivo, perché di un tale inadempimento le parti (la conferente RAGIONE_SOCIALE e il fondo conferitario RAGIONE_SOCIALE) avrebbero tenuto conto al momento dell’apporto. La corte territoriale ha trascurato di superare il tenore letterale delle previsioni contrattuali e di indagare circa la comune intenzione delle parti. Se solo la corte avesse svolto una tale indagine alla luce delle risultanze del processo, ne avrebbe molto agevolmente desunto che l’intenzione comune alla conferente RAGIONE_SOCIALE e al RAGIONE_SOCIALE conferitario (e per essa della sua società di gestione, RAGIONE_SOCIALE) era, per l’appunto, nel senso che la pretesa risarcitoria derivante dall’inadempimento dell’obbligo manutentivo dedotto nel contratto di locazione dell’immobile conferito perteneva al fondo conferitario.
La prova di tale circostanza si desumerebbe dal fatto che, successivamente alla conclusione dell’atto di apporto ed alla riconsegna dell’immobile in deteriori condizioni manutentive, la conferente RAGIONE_SOCIALE e la conferitaria NOME avevano infatti deciso di agire nei confronti della ex conduttrice RAGIONE_SOCIALE in un RAGIONE_SOCIALE contesto processuale ed avevano rassegnato congiuntamente le conclusioni) a che RAGIONE_SOCIALE fosse condannata a risarcire RAGIONE_SOCIALE (e non RAGIONE_SOCIALE) del danno subito per le disastrose condizioni manutentive dell’immobile.
Con il terzo motivo la ricorrente denuncia ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ. violazione e/o falsa

applicazione di norme di diritto con riferimento agli artt. 1590 e 1218 cod. civ.

Censurano la motivazione della impugnata sentenza nella parte in cui ritiene che ‘nella determinazione del controvalore dell’apporto al RAGIONE_SOCIALE, NOME abbia tenuto conto dello stato manutentivo del bene con conseguente insussistenza del diritto a pretendere dalla conduttrice il risarcimento di danni’ ( v. p. 11).

Lamentano che nel ritenere che l’atto di apporto ed il suo fantomatico prezzo scontasse già un danno connesso alla mancata manutenzione dell’immobile e che quindi la conseguente pretesa risarcitoria non potesse essere trasferita al fondo conferitario, in quanto non sussistente nemmeno in capo ad RAGIONE_SOCIALE, la corte di merito ha errato nella valutazione e applicazione dei principi che disciplinano la responsabilità contrattuale del conduttore ai sensi dell’art. 1590 cod. civ e art. 1218 cod. civ., che, secondo l’orientamento di legittimità, individuano il momento storico di realizzazione del pregiudizio economico in capo al locatore al momento della riconsegna dell’immobile.
In relazione a tale principio, pertanto, alla data dell’apporto non vi era danno, e la corte territoriale ha quindi errato nel riferire il diritto al risarcimento ad un momento storico anteriore rispetto a quello dell’effettiva consegna dell’immobile.

Con il quarto motivo le ricorrenti denunciano la violazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, con riferimento al valore del RAGIONE_SOCIALE determinato al momento dell’atto di apporto ad NOME.

Lamentano che erroneamente la sentenza impugnata non ha considerato, come chiaramente emerge dall’Allegato C dell’atto di apporto RAGIONE_SOCIALE, che il valore complessivo dell’apporto non tenesse in considerazione lo stato manutentivo dell’immobile

come invece constatato al momento della consegna.

Deducono che NOME non ha mai accettato di acquistare il bene nelle degradate condizioni in cui si sarebbe trovato al momento della consegna e non ha mai pagato un prezzo fissato in relazione alle suddette condizioni.

Con il quinto motivo, dedotto per l’ipotesi in cui, di seguito all’accoglimento dei precedenti motivi di ricorso, questa Corte intendesse decidere il merito della controversia, le ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione delle norme di diritto con riferimento agli artt. 1218 cod. civ. e 2697 cod. civ., nonché ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, costituito da tutti gli elementi che attestavano l’inadempimento al contratto di locazione da parte di RAGIONE_SOCIALE.
Lamentano per un verso l’errata applicazione, da parte della corte di merito, dell’onere della prova, che nel caso di specie graverebbe sul conduttore e, per altro verso, la mancata considerazione di tutte le presunzioni, gravi, precise e concordanti nel senso dell’effettivo pregiudizio economico patito da esse ricorrenti.

6. Con il sesto motivo le ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto con riferimento agli artt. 1590 e 1218 cod. civ.

Lamentano nuovamente che l’impugnata sentenza incorre in errata valutazione ed applicazione delle norme che disciplinano la responsabilità contrattuale del conduttore ai sensi dell’art. 1590 cod. civ. e art. 1218 cod. civ., che individuano il momento storico di realizzazione del pregiudizio economico al momento della riconsegna dell’immobile.

Il danno, consistente nella diminuzione patrimoniale dell’immobile condotto in locazione addebitabile al conduttore, si determina in capo al locatore al momento della riconsegna dello stesso, senza dunque che possano rivestire alcuna incidenza eventi estrinseci e successivi, come tali inidonei ad interrompere il nesso causale tra inadempimento -accertato -e degrado manutentivo, anch’esso accertato.

Con il settimo motivo le ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti con particolare riferimento alla prova del danno, in capo ad RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE, derivante dall’accertato inadempimento di RAGIONE_SOCIALE.

Lamentano che la Corte di Appello ha ritenuto non provata né nell’an nè nel quantum la pretesa risarcitoria formulata da RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE, senza invece considerare che sussisterebbe la prova, pur presuntiva, dell’utilità patrimoniale perduta: se RAGIONE_SOCIALE avesse adempiuto ai propri obblighi manutentivi, il RAGIONE_SOCIALE avrebbe aumentato i ricavi proprio a ragione della maggiore appetibilità ricettiva.

Con l’ottavo motivo le ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ., violazione di norme di diritto con riferimento all’art. 96 cod. proc. civ.

Lamentano che la corte di appello, ritenendo la sussistenza ‘della colpa grave’ dell’iniziativa giudiziaria delle ricorrenti (v. p. 13 della sentenza impugnata), ha disposto la condanna solidale di RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE, ex art. 96, 3° comma, cod. proc. civ., mentre dall’accoglimento dei precedenti motivi di gravame discende, come logico sviluppo, il difetto dei presupposti di operatività della citata norma.

Il primo motivo è inammissibile, in quanto non correlato alla motivazione della sentenza impugnata.

Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, il motivo di impugnazione è rappresentato dall’enunciazione, secondo lo schema normativo con cui il mezzo è regolato dal legislatore, della o delle ragioni per le quali, secondo chi esercita il diritto di impugnazione, la decisione è erronea, con la conseguenza che, poiché per denunciare un errore bisogna identificarlo e, quindi, fornirne la rappresentazione, l’esercizio del diritto di impugnazione di una decisione giudiziale può considerarsi avvenuto in modo idoneo soltanto qualora i motivi con i quali è esplicato si concretino in una critica della decisione impugnata e, quindi, nell’esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata, le quali, per essere enunciate come tali, debbono concretamente considerare le ragioni che la sorreggono e da esse non possono prescindere (Cass., 22/04/2020, n. 8036).
La corte di merito non ha mai fatto riferimento all’istituto della compravendita, ma ha -diversamenteaffermato, con motivazione scevra da vizi logico-giuridici, che tra RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE è stata conclusa una operazione di cessione RAGIONE_SOCIALE a titolo oneroso, senz’altro più complessa della stipula di un normale contratto di compravendita, rilevando altresì che il termine <> debba essere inteso <>, e non solo strettamente riferito al contratto di compravendita (v. p. 10 della sentenza impugnata).
10. Il secondo motivo è inammissibile.

Secondo costante insegnamento di questa Corte, per un verso ‘ai fini della censura di violazione dei canoni ermeneutici è necessaria la specificazione dei canoni in concreto violati, con la precisazione del modo e delle considerazioni attraverso i quali il giudice se ne è discostato’ (Cass. 1° dicembre 2020, n. 27419), ma per altro verso ‘il sindacato suddetto non può investire il risultato interpretativo in sé, che appartiene all’ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, ed afferisce solo
alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica, con conseguente inammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da questi esaminati’ (n. 5670/2019), in quanto non è possibile sollecitare nella sede di legittimità un riesame delle questioni di fatto, tale essendo il risultato interpretativo svolto dal giudice di merito’.

La ricorrente, nel sollecitare una indagine della volontà delle parti ‘alla luce delle risultanze del processo’ finisce per richiedere un riesame della quaestio facti precluso nella presente sede di legittimità.

11. Il terzo motivo è inammissibile sotto un duplice profilo.

In primo luogo, perché non censura compiutamente il passo della motivazione di cui a p. 11 della sentenza impugnata, che parla -anche- di diniego del risarcimento in relazione a danni ‘non esistenti’ e soprattutto ‘non provati’.

In secondo luogo, perché si risolve in una mera contestazione di merito, inerente alla ricognizione del fatto, estranea dunque al tipo di vizio dedotto e comunque non più suscettibile di essere posta a fondamento del ricorso secondo il novellato paradigma del vizio di motivazione ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.

11.1 Il motivo è, gradatamente, infondato.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte (Cass., 24/10/2018, n. 26929), ‘a norma dell’art. 1602 c.c. l’acquirente dell’immobile locato, subentrando dal giorno dell’acquisto in tutti i diritti e gli obblighi del rapporto che non siano già esauriti, assume la qualità di locatore ed ha, quindi, azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata riparazione della cosa locata, i quali, ancorché verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale momento. La detta azione è, però, condizionata al fatto che non risulti che della minore
efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita’ (Cass. 17/07/2008, n. 19442; 21/11/1994, n. 9844; conf. Cass. 17/05/1990, n. 4278; Cass. 01/04/2003, n. 4912).

Il quarto motivo, che sotto la formale invocazione del paradigma di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ. ripropone censure già contenute nel primo motivo, è inammissibile ex art. 348ter cod. proc. civ., in presenza di cd. doppia conforme.

Il quinto motivo è inammissibile sotto plurimi profili.

In primo luogo, perché dedotto in via gradata, sul presupposto dell’accoglimento dei motivi precedenti, il che non è avvenuto.

In secondo luogo, perché anche dedotto ai sensi del n. 5 dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ., in presenza di cd. doppia conforme.

In terzo luogo, perché si limita a censurare la motivazione sotto il profilo del rigetto della domanda risarcitoria delle odierne ricorrenti per difetto di prova, senza considerare che il rigetto è stato motivato dalla corte di merito anche, ed ancora prima, per difetto d’allegazione (v. p. 9: ‘RAGIONE_SOCIALE ha genericamente allegato l’inadempimento di ATA senza dimostrare quale fosse lo stato manutentivo dell’immobile al momento della conclusione del contratto né specificare quale sarebbe il deterioramento intervenuto da porre a confronto con lo stato finale del complesso alberghiero asseritamente deteriorato’; v. p. 8 -‘RAGIONE_SOCIALE ha richiesto il risarcimento di un danno quantificato in oltre 11 milioni di euro senza provare e, prima ancora, allegare elementi atti a dimostrare che i deterioramenti lamentati abbiano avuto una ricaduta patrimoniale pregiudizievole, limitandosi a rappresentare che l’esecuzione dei lavori di ripristino della struttura avrebbe comportato i costi indicati in atti, senza specificare compiutamente le opere ritenute necessarie che, in
ogni caso, risultano non essere state dalla stessa realizzate, né potrebbero più esserlo atteso il sopravvenuto intervento della terza società Jam nella posizione di RAGIONE_SOCIALE‘).

Il motivo è anche inammissibile ai sensi dell’art. 360 -bis n. 1 cod. proc. civ.

La corte di merito ha infatti correttamente applicato l’orientamento di questa Corte, secondo cui compete al locatore, e non al conduttore, l’onere di provare lo stato di deterioramento dell’immobile alla riconsegna rispetto alla data di locazione (Cass., 15/03/2018, n. 6387); e nel ricorso non vengono forniti elementi per disattendere tale principio di diritto.

12.1. Infine, l’ulteriore censura attinente al mancato svolgimento del ragionamento presuntivo non è stata dedotta in conformità ai principi elaborati in sede di legittimità.

Questa Corte ha infatti già avuto modo di affermare che al giudice di merito non è consentito far riferimento alle presunzioni semplici, per desumere, ai sensi dell’art. 2729 cod. civ., dal fatto noto un fatto ignoto, quando quest’ultimo ha costituito oggetto di una prova diretta di segno opposto. Per un verso infatti l’esistenza di una prova diretta del fatto esclude che questo possa considerarsi ignoto e che possa quindi farsi ricorso alle prove presuntive, per altro verso, il contrasto tra risultante di una prova diretta e le presunzioni semplici priva queste ultime dei caratteri di gravità e precisione. Pertanto, il giudice che intenda basare la ricostruzione dei fatti su presunzioni semplici deve dapprima illustrare motivatamente le ragioni per cui ritiene inattendibili le prove dirette che depongono in senso contrario (Cass., 12/05/2020, n. 8814).
Orbene, la corte di merito ha espressamente affermato che NOME non può invocare a sostegno del dedotto inadempimento la prova presuntiva del buono stato dell’immobile all’inizio della locazione, ‘essendo presente in atti la prova contraria’ (v. p. 8),

e così motivando ha fatto puntuale applicazione dei suindicati principi.

13. Il sesto motivo è inammissibile.

La censura in esso contenuta trascura infatti, come evidenziato nello scrutinio dei precedenti motivi, la principale ragione del decidere, secondo cui, conformemente al consolidato orientamento di questa Corte, è il locatore (e non il conduttore) tenuto a dimostrare: (a) ‘la condizione di partenza dell’immobile’; e (b) che l’immobile ‘è stato restituito in condizioni peggiori rispetto a quelle della consegna’ (cfr. Cass., 17/06/2016, n. 12518; Cass., 15/03/2018 n. 6387; Cass., 26/01/2015, n. 1320), sulla quale la motivazione dell’impugnata sentenza autonomamente si consolida.
Questa Corte ha infatti già avuto modo di affermare che l’omessa impugnazione di tutte le rationes decidendi rende inammissibili le censure relative alle singole ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime, quand’anche fondate, non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitività delle altre non impugnate, all’annullamento della decisione stessa (Cass., 06/07/2020, n. 13880, Cass., 14/08/2020, n. 17182; Cass., 24/10/2019, n. 27339; Cass., 14/10/2020, n. 22183; Cass., 13/06/2018, n. 15399; Cass., Sez. Un., 20/12/2017, n. 30589; Cass., Sez. Un., 03/11/2016, n. 22226; Cass., Sez. Un., 09/01/2014, n. 264; Cass., Sez. Un., 29/03/2013, n. 7931).
Il settimo motivo, l’RAGIONE_SOCIALE attinente alla domanda risarcitoria proposta da RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE, come dedotto ai sensi del n. 5, è inammissibile ex art. 348 ter cod. proc. civ., per presenza di cd. doppia conforme.

E’ poi ulteriormente inammissibile per le stesse ragioni espresse in sede di scrutinio del quinto motivo, e cioè per l’improprio riferimento all’asserito mal governo della prova

presuntiva, mentre la corte di merito ha rilevato dalle risultanze processuali la mancanza di specifica allegazione, ancora prima che di prova, del danno lamentato da RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE.

15. L’ottavo motivo è inammissibile.

Non si correla infatti alla motivazione dell’impugnata sentenza e non la critica efficacemente, perché non coglie il fatto che la corte d’appello ha applicato l’art. 96, 3° comma, cod. proc. civ. e non già l’art. 96, 1° comma, cod. proc. civ., per cui i precedenti evocati per confutare la sentenza -che peraltro ha applicato la giurisprudenza di questa Corte, avendo fatto derivare la sanzione non già automaticamente dal rigetto della domanda o dalla inammissibilità o dall’infondatezza della impugnazione ma dall’accertamento in termini oggettivi degli atti processuali e del comportamento tenuto dalla parte (Cass. 30/09/2021, n. 26545)- non si rivelano pertinenti.
In conclusione, il ricorso va dichiarato inammissibile.

Le spese del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna in solido le ricorrenti al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 30.000,00 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15 per cento, esborsi, liquidati in euro 200,00, ed accessori di legge.

Ai sensi dell ‘ art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall ‘ art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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