Danno da occupazione senza titolo: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, interviene sul tema del danno da occupazione senza titolo, allineandosi a un recente orientamento delle Sezioni Unite. Il caso riguarda la richiesta di risarcimento avanzata dai proprietari di un immobile contro un ente pubblico che lo aveva occupato abusivamente. La Corte d’Appello aveva respinto la domanda, ritenendo che i proprietari non avessero fornito la prova di specifiche occasioni di guadagno perse. La Cassazione ha cassato tale decisione, stabilendo che il proprietario non deve provare un danno specifico, ma è sufficiente che alleghi la perdita della concreta possibilità di godimento del bene. Si configura così un ‘danno presunto’, superabile solo se l’occupante dimostra che il proprietario si sarebbe comunque disinteressato dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno da Occupazione Senza Titolo: Quando il Risarcimento è Presunto

Il risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un immobile è un tema che genera frequenti contenziosi. Quale prova deve fornire il proprietario per dimostrare di aver subito un pregiudizio economico? È sufficiente la semplice violazione del diritto di proprietà o è necessario dimostrare di aver perso concrete occasioni di guadagno? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata su questo argomento cruciale, fornendo chiarimenti fondamentali in linea con le indicazioni delle Sezioni Unite.

I Fatti del Caso

La vicenda giudiziaria ha origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata da alcuni proprietari nei confronti di un Ente Pubblico, colpevole di aver occupato abusivamente un loro immobile per un periodo di circa quattro anni. Il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda, riconoscendo il diritto dei proprietari a essere risarciti per il solo fatto dell’occupazione illegittima.

Tuttavia, la Corte d’Appello aveva ribaltato la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, il danno non poteva considerarsi automatico (in re ipsa), ma andava provato in concreto. Poiché i proprietari si erano limitati a lamentare una generica privazione del diritto di godimento, senza dimostrare di aver perso specifiche opportunità di locazione o vendita, la loro richiesta di risarcimento era stata respinta.

La Prova del Danno da Occupazione Senza Titolo

I proprietari hanno quindi presentato ricorso in Cassazione, contestando l’interpretazione della Corte d’Appello. La questione centrale verteva sulla natura e sulla prova del danno da occupazione senza titolo. La Suprema Corte ha colto l’occasione per riaffermare i principi stabiliti dalle Sezioni Unite con le sentenze gemelle del 2022 (n. 33645 e n. 33659).

Le Sezioni Unite avevano composto un contrasto giurisprudenziale, superando la vecchia nozione di ‘danno in re ipsa’. Hanno stabilito che il danno non è una conseguenza automatica dell’occupazione, ma non richiede nemmeno la prova di un’occasione di guadagno sfumata. Si introduce, invece, il concetto di ‘danno presunto’ o ‘danno normale’.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso, ha spiegato che la Corte d’Appello ha errato nel richiedere una prova così rigorosa. Il fatto costitutivo del diritto al risarcimento non è la perdita di un contratto specifico, ma la ‘concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento’.

In pratica, il proprietario deve semplicemente allegare, come fatto nel caso di specie, di essere stato privato della possibilità di usare il proprio bene, sia direttamente sia indirettamente (ad esempio, concedendolo in locazione). Questa allegazione è sufficiente a far sorgere una presunzione di danno. A questo punto, l’onere della prova si inverte: spetta all’occupante abusivo dimostrare che, anche se l’immobile fosse stato libero, il proprietario non lo avrebbe utilizzato e lo avrebbe lasciato sfitto o inutilizzato.

Nel caso specifico, i proprietari avevano lamentato la ‘privazione del diritto di godimento sul bene’, un’allegazione che, secondo la Cassazione, era sufficiente per attivare la presunzione di danno. La Corte d’Appello, invece, l’aveva erroneamente ritenuta una generica doglianza, pretendendo la prova di fatti specifici che la nuova giurisprudenza non ritiene più necessaria.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche. Stabilisce un equilibrio più giusto tra le parti. Il proprietario spogliato del suo bene non è più gravato da una prova spesso diabolica (dimostrare cosa avrebbe fatto se…), ma deve solo affermare la perdita della facoltà di godimento. Sarà poi l’occupante, se vuole evitare il risarcimento, a dover fornire la prova contraria.

La liquidazione del danno, una volta accertato, può essere effettuata dal giudice in via equitativa, utilizzando come parametro di riferimento il valore del canone locativo di mercato. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare il caso applicando questi principi.

Il danno da occupazione senza titolo di un immobile è considerato ‘in re ipsa’, cioè automatico?
No, la Corte di Cassazione, seguendo un consolidato orientamento delle Sezioni Unite, ha chiarito che il danno non è automatico né inerente al solo fatto dell’occupazione. Tuttavia, non è neanche richiesta la prova di specifiche occasioni di guadagno perse.

Cosa deve dimostrare il proprietario per ottenere il risarcimento per occupazione senza titolo?
Il proprietario deve allegare la perdita della ‘concreta possibilità’ di esercitare il proprio diritto di godimento sul bene, sia in forma diretta (uso personale) che indiretta (locazione). Questa allegazione fa sorgere una presunzione di danno, definito ‘danno normale’ o ‘danno presunto’.

Su chi ricade l’onere di provare che il proprietario non avrebbe comunque utilizzato l’immobile?
Una volta che il proprietario ha allegato la perdita della possibilità di godimento, l’onere della prova si inverte. Spetta all’occupante abusivo dimostrare che il proprietario, anche se avesse avuto la disponibilità del bene, si sarebbe comunque disinteressato e non lo avrebbe messo a frutto in alcun modo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 1625 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 1625 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 25/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24164/2022 R.G., proposto da

COGNOME NOME, COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante p.t. NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, domiciliati ex lege come da indirizzo pec indicato, per procura su foglio separato allegato al ricorso,

–

ricorrenti –

contro

PROVINCIA DI POTENZA , in persona del Presidente p.t., rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, domiciliata ex lege come da indirizzo pec indicato, per procura su foglio separato allegato al controricorso,

-controricorrente – per la cassazione della sentenza n. 532/2021 della CORTE d’APPELLO di Potenza pubblicata il 10.8.2021;

udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 18.11.2025 dal AVV_NOTAIO.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Occupazione senza titolo

ad. 18.11.2025

NOME COGNOME, NOME COGNOME e RAGIONE_SOCIALE convenivano dinanzi al Tribunale di Melfi la Provincia di Potenza, al fine di ottenerne la condanna al risarcimento dei patiti a seguito dell’abusiva occupazione di un loro immobile per l’importo complessivo di euro 210.085,00, di cui euro 197.244,00 per indennità di occupazione dal settembre 1999 fino al rilascio avvenuto il 5.9.2003, ed euro 12.841,00 per la mancata manutenzione.

Gli attori avevano dedotto di avere acquistato un immobile sito in Venosa, alla INDIRIZZO, in virtù di decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Salerno il 18.6.1999 nell’ambito di una procedura fallimentare riguardante l ‘RAGIONE_SOCIALE L’immobile era stato in precedenza concesso in locazione al Comune di Venosa (con contratto del 12.9.1972) , che lo aveva adibito a sede dell’RAGIONE_SOCIALE, e successivamente, per effetto del D.Lgs. n. 112/1998, nella gestione dell’immobile era subentrata la Provincia di Potenza, la quale, nonostante con raccomandata del 12.8.1999 fosse stata sollecitata dagli attori al rilascio immediato dell’immobile, vi aveva provveduto solo il 5.9.2003.
La Provincia di Potenza si costituiva ed eccepiva che l’immobile era stato restituito in buone condizioni di manutenzione già in data 1°.9.1999.

Con sentenza non definitiva del 28.12.2007, resa ai sensi dell’ art. 278 cod. proc. civ., il Tribunale di Melfi accertava il diritto degli attori al risarcimento del danno da occupazione abusiva (lucro cessante) da determinarsi sulla base valore locativo dei beni e con separata ordinanza disponeva per la prosecuzione del giudizio. Espletata C.T.U., con sentenza pubblicata il 18.4.2012 il Tribunale di Melfi in parziale accoglimento della domanda attorea condannava la convenuta al pagamento di euro 114.590,25.
La Corte d’Appello di Potenza con sentenza pubblicata il 10.8.2021, dichiarato inammissibile l’appello incidentale svolto da NOME COGNOME, NOME COGNOME e RAGIONE_SOCIALE, in accoglimento dell’appello

principale della Provincia di Potenza e in riforma delle sentenze impugnate (integrale della non definitiva e parziale quanto alla definitiva), rigettava la domanda attorea, gravando gli appellati delle spese dei due gradi di giudizio, nonché di quelle relative alla svolta C.T.U.

Per quanto ancora di interesse ai fini del presente giudizio, la Corte d’appello , rilevato che la doglianza dell’appellante principale ex art. 2056 cod. civ. sul l’ammontare dei danni derivanti dall’occupazion e, pur inquadrata nelle censure svolte rispetto alla sentenza definitiva, afferiva a quella non definitiva, notava che il Tribunale aveva riconosciuto un danno in re ipsa per il solo fatto dell ‘ occupazione, dovendo, invece, l’attore allegare e provare, anche per via presuntiva, gli elementi di fatto a sostegno del danno conseguenza.
La corte potentina evidenziava che gli attori non avevano allegato il pregiudizio subito per l’occupazione , ma soltanto dedotto genericamente di essere stati privati del diritto di godimento del bene, subendo una limitazione nell’esercizio pieno del diritto di proprietà. Gli attori in primo grado avevano omesso di allegare, invece, che, in dipendenza della in disponibilità dell’immobile, essi non avessero potuto locare o altrimenti, direttamente e tempestivamente, utilizzare il bene, ovvero avessero perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o, ancora, patite altre situazioni pregiudizievoli espressamente specificate.
Concludeva la corte che la mancata allegazione e dimostrazione, da parte degli attori in primo grado, di una effettiva lesione del loro patrimonio per non aver potuto utilizzare, locare o altrimenti direttamente e tempestivamente godere del bene, portava a escludere il loro diritto a ottenere il risarcimento per lucro cessante sulla base del valore locativo dei locali indebitamente occupati, anche tenendo presente il canone pattuito nel 1972, nel periodo compreso tra il 1°.9.1999 e il 5.9.2003.

Per la cassazione della sentenza della Corte ricorrono NOME COGNOME, NOME COGNOME e RAGIONE_SOCIALE, sulla base di cinque motivi. Resiste con controricorso la Provincia di Potenza.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, ai sensi dell’art.380bis .1. cod. proc. civ.

Il Pubblico Ministero presso la Corte non ha presentato conclusioni scritte.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo è denunciata , ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 4, cod. proc. civ., la violazione degli artt. 324, 342 e 112 cod. proc. civ., nonché dell’art. 2909 cod. civ.

Lamentano i ricorrenti che la Corte d’appello , pur avendo riconosciuto che il Tribunale di Melfi con la sentenza non definitiva avesse pronunciato sull’ an debeatur , nell’esame de l terzo motivo d’appello , con il quale era stata contestata la violazione dell’art. 2056 cod. civ. , avrebbe ecceduto il limite della svolta impugnazione, là dove ha inteso che essa dovesse essere riferita alla sentenza non definitiva.

Infatti, il motivo di appello svolto dalla Provincia di Potenza riguardava la sentenza definitiva e aveva a oggetto solo il profilo della determinazione del danno . La Corte d’appello, invece, sul rilievo dell’appellante a proposito della impossibilità di identificare il danno con l’evento «occupazione abusiva», ha pronunciato sull’ an debeatur senza che la sentenza non definitiva fosse stata impugnata.

La corte, pertanto, erroneamente ha attribuito carattere di specificità a un motivo sull’ an ‘generico se non proprio inesistente’ , così incorrendo nella violazione dell’art. 342 cod. proc. civ. , po iché l’atto di appello non conteneva una censura inequivocabilmente diretta contro la sentenza non definitiva, ma solo avverso la sentenza definitiva in relazione alla quantificazione del danno. Il giudice di secondo grado irritualmente aveva mantenuto sub iudice una parte della decisione non impugnata, oggetto di un giudicato interno , ossia l’accertamento del diritto degli attori al risarcimento del danno a titolo extracontrattuale. In terzo luogo, valicando il perimetro della devoluzione in appello, la Corte d’appello ha pronunciato
oltre il limite del petitum , incorrendo nella violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.

1.1. Il motivo è infondato.

La Corte d’appello ha dato atto che con il terzo motivo d’impugnazione la Provincia di Potenza aveva denunciato la violazione dell’art. 2056 cod. civ. in sede di determinazione del danno. In particolare, partendo dal rilievo che il danno da occupazione illegittima non è in re ipsa e, quindi, non si identifica con l’evento, ma sempre «danno conseguenza» e richiede la prova dell’ an , l’appellante aveva ‘ sostenuto che gli attori in primo grado non avessero comprovato di avere effettivamente sofferto pregiudizi economicamente apprezzabili per effetto della prolungata occupazione senza titolo dell’immobile da parte dell’Amministrazione provinciale’ (paragrafo 2.0, pagina 9 della sentenza impugnata).
Al riguardo la corte potentina ha affermato che : ‘ A rigore, benché il motivo di gravame sia stato dall’ente pubblico appellante inquadrato nell’ambito delle censure mosse avverso la statuizione sull’importo del danno effettuata dal giudice di primo grado, statuizione contenuta nella sentenza definitiva n. 406/12 emessa il 10.10.2012 dal Tribunale di Melfi e pubblicata il 12.10.2012, la questione in concreto sollevata attinge, invece, la decisione in merito alla configurabilità, in capo agli attori, del diritto ad ottenere il risarcimento dei danni, decisione che è stata assunta dal Tribunale di Melfi con la sentenza non definitiva n.24/08 emessa il 28.12.2007 e pubblicata il 10.1.2008 ‘ .
Nel dare atto che il Tribunale aveva espressamente riconosciuto che gli attori erano titolari del diritto a ottenere, a titolo extracontrattuale, il ‘ risarcimento danni da indebita occupazione, il cd. lucro cessante (mancato guadagno), sulla base del valore locativo dei locali indebitamente occupati (anche tenendo presente il canone pattuito nel contratto di locazione del 12.9.1972) nel periodo intercor rente tra l’1.9.1999 ed il 5.9.2003’ , la Corte d’appello ha sostenuto che ‘il primo giudice si è pronunciato sull’ an debeatur , assumendo la sussistenza certa del danno derivante da
occupazione abusiva dell’immobile e rimettendo con separata ordinanza la causa sul ruolo istruttorio al limitato scopo di accertare, mediante l’espletamento di una consulenza tecnica d’ufficio, l’ammontare dei danni come lamentati’ (pa ragrafo 2.1., pagina 9 della sentenza impugnata).

1.2. La Corte d’appello, pur dovendosi correggere la motivazione resa nei termini di seguito riportati, ai sensi dell’art. 384, comma quarto, cod. proc. civ., non è incorsa nella violazione delle norme indicate dai ricorrenti.

Questa Corte ha ripetutamente affermato che, ai fini della condanna generica al risarcimento dei danni ex art. 278 cod. proc. civ., non è sufficiente accertare l’illegittimità della condotta, ma occorre anche verificarne, sia pure con modalità sommaria e valutazione probabilistica, la portata dannosa, senza la quale il diritto al risarcimento, di cui si chiede anticipatamente la tutela, non può essere configurato. Ciò che viene rinviato al separato giudizio è soltanto l’accertamento in concreto del danno n ella sua determinazione quantitativa, mentre l’esistenza del fatto illecito e la sua potenzialità dannosa sono l’oggetto del giudizio su ll’ an debeatur e di essi va data la prova sia pure sommaria e generica, in quanto costituiscono il presupposto per la pronuncia di condanna generica (v., Cass, sez. I, 3 luglio 2024, n. 18264; Cass., sez. III, 14 settembre 2022, n. 27016; Cass., sez. II, 29 agosto 2018, n. 21236; Cass., sez. II, 14 marzo 2018, n. 6235).
È stato, altresì, affermato da questa Corte che ‘a i fini della pronunzia di una condanna generica, ai sensi dell’art. 278 c.p.c., non occorre la prova certa di un danno, essendo sufficiente, invece, il mero accertamento della sussistenza di condizioni di fatto potenzialmente causative di effetti pregiudizievoli. Ne consegue che il giudicato formatosi su una condanna generica non impedisce che il giudice chiamato a liquidare il danno possa, nel caso concreto, negarne l’esistenza ‘ (v. Cass. , sez. II., 28 marzo 2023, n. 8729; Cass., sez. I, 11 ottobre 2016, n. 20444).
Ancora, riguardo agli effetti della condanna generica sul giudizio di liquidazione, è stato statuito che la pronuncia di condanna generica al risarcimento ex art. 278 cod. proc. civ. si configura come una mera

declaratoria iuris , da cui esula qualunque accertamento in ordine alla misura e alla concreta sussistenza del danno, con la conseguenza che il giudicato formatosi sull’ an non preclude al giudice della liquidazione di negare la sussistenza stessa del danno (v. Cass., sez. II, 16 marzo 2016, n. 5252; Cass., sez. III, 27 giugno 2016, n. 13226).

Rinviando al seguito la questione in ordine ai presupposti atti a ritenere possibile l’accesso alla tutela risarcitoria da occupazione abusiva di un immobile , oggetto del secondo motivo di ricorso, la Corte d’appello non avrebbe dovuto riferire la doglianza contenuta nel terzo motivo d’appello alla sentenza non definitiva, ma considerarla come afferente alla sentenza definitiva di concreta liquidazione del danno, fermo restando che non sarebbe stato possibile dar rilievo a fatti diversi da quelli valorizzati nella pronuncia di condanna generica se tesi a opporre fatti estintivi, modificativi o impeditivi del fatto costitutivo allegato dagli attori, di cui era stata già accertata la potenzialità dannosa.
La Corte d’appello, pertanto, non è incorsa nella triplice violazione denunciata dai ricorrenti, perché correttamente erano state impugnate tanto la sentenza non definitiva di condanna generica, quanto la concreta liquidazione effettuata nella sentenza definitiva sul presupposto dell’asserita violazione dell’art. 2056 cod. civ. da parte del Tribunale , e il giudicato formatosi sull’ an non avrebbe impedito al giudice dell’appello, investito della liquidazione del danno, di negarne la sussistenza.
Con il secondo motivo sono denunciate , ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1223, 2043 e 2056 cod. civ.

2.1. I ricorrenti lamentano che la Corte d’appello , in adesione all’orientamento definito dominante nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui il danno da occupazione abusiva di un immobile non può coincidere con l’evento , ma, per essere risarcibile il solo danno conseguenza, ha affermato che esso dipende dall’atteggiarsi del godimento del titolare sul bene al momento dell’occupazione , e successivamente dal

verificarsi di situazioni che, se l’occupazione non esistesse, consentirebbero la fruizione di utilità al titolare del bene. Non avendo gli attori allegato la concreta intenzione di mettere l’immobile a frutto mediante l’utilizzazione diretta o la sua locazione , ma solo dedotto di ‘essere stati privat i del diritto di godimento sul bene ricevendo così una limitazione nell’esercizio del pieno diritto di proprietà ‘ , la domanda è stata respinta in assenza di dimostrazione di una effettiva lesione patrimoniale, ossia di un danno conseguenza per gli attori.
I ricorrenti, premesso che l’orientamento della Cassazione sul tema del danno da occupazione non sarebbe quello acriticamente richiamato come dominante, tanto che della questione con due ordinanze interlocutorie (Cass. n. 1162/2022 e Cass. n. 3946/2022) erano state investite- al tempo della redazione del ricorso – le Sezioni Unite di questa Corte, si dolgono per l’erroneità della nozione di danno evento sostenuta dalla Corte d’appello : il danno evento non si riduce all’instaurazione sul bene di una situazione di godimento illegittima da parte dell’occupante, ma ricomprende anche gli effetti pregiudizievoli della preclusione al godimento (diretto o indiretto) del bene da parte del proprietario.
Secondo i ricorrenti il ragionamento della corte determina un’impropria sovrapposizione di piani concettuali distinti, giacché il danno evento a rigore è connotato dalla sola lesione del diritto di proprietà che deriva dall’illegittima occupazione del bene , mentre l’impedimento al fisiologico esplicarsi delle facoltà insite in quel diritto già appartiene alla diversa sfera del danno conseguenza. In questa traiettoria, secondo quanto prospettato da Cass. 3946/2022, il valore connesso all’utilizzazione diretta o indiretta di un bene, ‘ ossia il valore d’uso che si può ritrarre dal suo godimento diretto, o il valore di scambio che si può ricavare dalla cessione di tale godimento a terzi ‘, costituisce di per sé un elemento attivo del patrimonio di chi ha il diritto di disporre del bene medesimo; e la privazione, sia pur temporanea, della sua disponibilità ‘ rappresenta di per se stessa
una lesione patrimoniale ‘, risarcibile anche qualora non sia provato ‘ in qual modo il suo titolare avrebbe usato di tale disponibilità ‘.

Conseguentemente, il proprietario che agisce in giudizio chiedendo il risarcimento del danno da perdita di godimento del bene può dunque limitarsi ad ‘ allegare e provare solo la durata dell’occupazione, competendo poi al giudice la liquidazione equitativa di tale danno secondo criteri adeguati alla peculiarità della fattispecie, tra i quali non sembrerebbe irragionevole includere l’ancoraggio al valore l ocativo di mercato ‘. Seguendo tale ragionamento, infatti, l’evento generatore del danno (l’occupazione del fondo) e il danno conseguenza (l’impedimento al godimento del fondo) ‘ restano fatti concettualmente distinti ‘, ma ‘ la prova del secondo si esaurisce in quella del primo ‘.
Una volta accertata l’illegittima occupazione da parte della Provincia di Potenza , la Corte d’appello si sarebbe dovuta limitare a prendere atto del pregiudizio arrecato con il conseguente accoglimento della domanda risarcitoria, procedendo alla liquidazione in via equitativa sulla base del valore locativo dell’immobile.

2.2. Quand’anche non si volesse accedere alla prospettiva appena indicata, i ricorrenti sostengono che la sentenza impugnata sarebbe comunque errata per aver disatteso il radicato indirizzo secondo cui il danno da occupazione abusiva si presume in re ipsa , avendo optato per il contrario orientamento richiedente la prova da parte del danneggiato ‘dell’effettiva lesione del proprio patrimonio , per l’impossibilità di mettere a frutto l’immobile’ . Senza scadere nel riconoscimento di un danno punitivo, ossia in un danno attribuito pur in assenza di conseguenze in capo al danneggiato, il danno da occupazione illegittima di un immobile si configurerebbe in forza di una presunzione superabile con la dimostrazione concreta che il proprietario, anche se non fosse stato spogliato, si sarebbe comunque disinteressato del bene e non l’avrebbe in alcun modo utilizzato.
Per contro, gli attori non solo avevano dato prova dell’occupazione illegittima del bene da parte della Provincia , ma anche dell’intenzione di

mettere l’immobile a frutto , mentre nessuna pro va in ordine all’anomala infruttuosità del bene era stata offerta dall’amministrazione occupante.

2.3. Anche a voler aderire all’indirizzo più rigoroso , la sentenza impugnata meriterebbe di essere cassata, là dove ha male inteso la portata dei principi operanti nella specie. La corte, infatti, pur sostenendo che il danno da occupazione illegittima può essere agevolmente provato mediante presunzioni, ha affermato che questo non può includere ‘l’esonero dall’allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l’intenzione concreta del proprietario di mettere l’immobile a frutto ‘ .
Senonché, l’acquisizione in giudizio di fatti rivelatori dell’intento del proprietario di impiegare l’immobile non esige la dimostrazione della perdita di ‘specifiche occasioni di guadagno’, per essere sufficiente che sia dedotto in modo plausibile che egli avesse effettivamente in animo di utilizzare l’immobile o di metterlo a frutto e di non lasciarlo in disuso; e che tale proposito sia stato frustrato dalla soppressione della facoltà di godimento e di disposizione conseguente all’illegittima occupazione.
Ciononostante, la Corte d’appello ha riformato la decisione del primo giudice, avendo ritenuto m ancante l’allegazione e la dimostrazione da parte degli odierni ricorrenti ‘di una effettiva lesione del loro patrimonio per non aver potuto utilizzare, locare o altrimenti direttamente e tempestivamente godere del bene’ . Il giudice di secondo grado ha dato rilievo non all’assenza di elementi da cui desumere la volontà di impiegare il bene in qualche modo, bensì al l’aver ‘del tutto omesso di allegare’, da parte degli stessi attori in primo grado, ‘che, in dipendenza della mancata immediata disponibilità del l’immobile, essi non abbiano potuto locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene ovvero abbiano perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o abbiano sofferto altre situazioni pregiudizievoli espressamente specificate ‘.
La Corte d’appello , qualora avesse correttamente inteso la portata delle pronunce indicate , avrebbe dovuto respingere l’impugnazione , una volta che avesse preso atto che gli attori avevano dato conto della propria

intenzione di utilizzare il bene per scopi redditizi, dovendosi escludere la necessaria dimostrazione del venir meno di concrete opportunità di locare o alienare l’immobile o, ancora, disporne altrimenti.

3. Il motivo merita l’accoglimento.

Le Sezioni Unite di questa Corte (sentenze 15 novembre 2022, nn. 33659/33645) hanno statuito che in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo:

‘il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale’;

‘se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato’;

‘il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall’impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato’.

Le Sezioni Unite (si farà riferimento ai paragrafi della sentenza 33645/2022) hanno precisato che:

‘ entrambe le ordinanze interlocutorie pongono la questione della configurabilità del c.d. danno in re ipsa nell’ipotesi di occupazione sine titulo dell’immobile, ma il punto di divergenza fra gli orientamenti che esse esprimono riguarda non il mancato guadagno, bensì la perdita subita. ‘ (paragrafo 4.2. primo capoverso) ;

‘ la questione posta dal contrasto è, al fondo, se la violazione del contenuto del diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia

suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria. Ritengono le Sezioni Unite che al quesito debba darsi risposta positiva, nei termini emersi nella richiamata linea evolutiva della giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, secondo cui la locu zione ‘ danno in re ipsa ‘ va sostituita con quella di ‘danno presunto’ o ‘danno normale’, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (Cass. 7 gennaio 2021, n. 39; 20 gennaio 2022, n. 4936; 22 aprile 2022, n. 12865). Tale esito interpretativo, per quanto riguarda la lesione della facoltà di godimento, resta coerente al significato di danno risarcibile quale perdita patrimoniale subita in conseguenza di un fatto illecito. La linea da perseguire è infatti … quella del punto di mediazione fra la teoria normativa del danno, emersa nella giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, e quella della teoria causale, sostenuta dalla Terza Sezione Civile. Al fine di salvaguardare tale punto di m ediazione, l’estensione della tutela dal piano reale a quello risarcitorio, per l’ipotesi della violazione del contenuto del diritto, deve lasciare intatta la distinzione fra le due forme di tutel a La distinzione fra le due forme di tutela comporta che il fatto costitutivo dell’azione risarcitoria non possa coincidere senza residui con quello dell’azione di rivendicazione ma debba contenere l’ulteriore elemento costitutivo del danno risarcibile. Ciò significa tenere ferma la distinzione, espressione della teoria causale del danno, fra causalità materiale e causalità giuridica. ‘ (paragrafo 4.5., capoversi primo e terzo); ‘ il danno conseguenza assume rilevanza giuridica non per la mera differenza patrimoniale fra il prima e il dopo dell’evento dannoso, ma solo in quanto cagionato da un evento lesivo di un interesse meritevole di tutela ad un determinato bene della vita, secondo la fondamentale definizione contenuta in Cass. Sez. Un . 22 luglio 1999, n. 500; reciprocamente, l’evento di danno è giuridicamente rilevante solo se produttivo del danno conseguenza quale concreto pregiudizio al bene della vita. La nozione di danno in giusto di cui all’art. 2043 cod. civ. rappresenta la sintesi di questi due reciproci vettori. ‘ (paragrafo 4.6 , ultimo capoverso);
‘ q uando l’azione lesiva attinge invece il contenuto del diritto di proprietà («il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo»), ciò che viene in primo luogo in rilievo è la violazione dell’ordine giuridico. La domanda risarcitoria presuppone che, per la presenza di un danno risarcibile, l’azione lesiva del contenuto del diritto di proprietà sia valutabile non solo come violazione dell’ordine formale, ma anche come evento di danno. In quest’ultimo caso il ness o di causalità materiale si stabilisce fra l’occupazione senza titolo dell’immobile e direttamente la lesione del diritto di proprietà, senza passare per l’intermediazione del pregiudizio cagionato alla cosa oggetto del diritto di proprietà. L’evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa. Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione , cagionata dall’occupazione abusiva, del «diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo». Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l’evento di danno condizionante il requisito dell’ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire’ (paragrafo 4.7., capoversi secondo e quarto).
Nella ricostruzione delle Sezioni Unite il riferimento alla concreta possibilità di godimento oltre che rappresentare un punto di equilibrio tra la teoria normativa del danno e quella causale, permette di mantenere ferma la distinzione tra tutela reale e tutela risarcitoria, perché, diversamente, si sarebbe al cospetto non di un danno punitivo, ‘ma del danno irrefutabile che non ammette la prova contraria’ (paragrafo 4.7, ultimo capoverso) .

Nel caso della comune fattispecie di occupazione abusiva dell’immobile, che come già detto rappresentava l’oggetto del contrasto, ‘ la perdita subita attiene al godimento, diretto o indiretto mediante il corrispettivo del godimento concesso ad altr i L’allegazione che l’attore faccia della concreta possibilità di godimento perduta può essere

specificatamente contestata dal convenuto costituito. Al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l’onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento . In presenza di una specifica contestazione sorge per l’attore l’onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, cod. proc. civ.) o mediante presunzioni semplici. Nel caso della presunzione l’attore ha l’on ere di allegare, e provare se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa. Sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può es sere valutato equitativamente ai sensi dell’art. 1226 cod. civ., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell’ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa ‘ (paragrafo 4.9, capoversi primo e secondo).
Infine, precisano le Sezioni Unite, ‘ Si chiarisce così la portata eminentemente pratica delle nozioni di ‘danno normale’ e ‘danno presunto’ emerse nella recente giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, le quali rinviano, nelle controversie relative alla perdita subita, a una maggiore freq uenza dell’onere del convenuto di specifica contestazione della circostanza di pregiudizio allegata e ad una minore frequenza per l’attore dell’onere di provare la circostanza in discorso, data la tendenziale normalità del pregiudizio al godimento del proprietario a seguito dell’occupazione abusiva’ (paragrafo 4.9, ultimo capoverso).
Salvo quanto detto a proposito del potere di valutazione in relazione alla liquidazione del danno effettuata con la sentenza definitiva, la Corte d’appello nel censurare la decisione di primo grado ha dato atto che il Tribunale di Melfi ‘ha espressamente riconosciuto che gli attori fossero titolari del diritto ad ottenere, a titolo extracontrattuale di risarcimento danni da indebita occupazione, il cd. lucro cessante (mancato guadagno),

sulla base del valore locativo dei locali indebitamente occupati (anche tenendo presente il canone pattuito nel contratto di locazione del 12.9.1972) nel periodo intercorrente tra l’1.9.1999 ed il 5.9.2003 ‘. E poi ha aggiunto, ‘il primo giudice si è pronunciato sull’ an debeatur , assumendo la sussistenza certa del danno derivante da occupazione abusiva dell’immobile e rimettendo con separata ordinanza la causa sul ruolo istruttorio al limitato scopo di accertare, mediante l’espletamento di una consulenza tecnica d’ufficio, l’ammontare dei danni come lamentati’ (paragrafo 2.1. pagina 9).
La Corte d’appello ha poi rilevato come il primo giudice si fosse uniformato all’indirizzo giurisprudenziale che , in ipotesi di occupazione abusiva di un immobile, ammette che il danno possa essere riconosciuto in re ipsa in capo al proprietario usurpato per il solo dato della perdita della disponibilità del bene e per l’impossibilità di conseguire l’utilità anche solo potenzialmente ricavabile per la sua natura fruttifera, salvo poi evidenziare (la co rte) che l’indirizzo dominante sarebbe stato quello con trario al riconoscimento del danno in re ipsa , spettando al danneggiato allegare ‘le situazioni fattuali dimostrative dell’esistenza del danno conseguenza’ .
La Corte d’appello, dopo aver ricordato la possibilità di fornire in via presuntiva la prova del danno, ma che ‘ un alleggerimento dell’onere probatorio di tale natura non può includere anche l’esonero dall’allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l’intenzione concreta del proprietario di mettere l’immobile a frutto nel senso che, se egli avesse immed iatamente recuperato la disponibilità dell’immobile, l’avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione ‘, ha affermato: ‘ l’esame degli atti processuali evidenzia, innanzitutto, che gli attori in primo grado nella citazione introduttiva del giudizio non hanno allegato il concreto pregiudizio sofferto a causa della prolungata occupazione senza titolo dell’immobile da parte del l’Amministrazione provinciale e si sono, invece, limitati a lamentare genericamente di essere stati privati del diritto di godimento sul bene
ricevendo così una limitazione nell’esercizio pieno del diritto di proprietà. Gli attori in primo grado hanno del tutto omesso di allegare che, in dipendenza della mancata immediata disponibilità dell’immobile, essi non abbiano potuto locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene ovvero abbiano perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o abbiano sofferto altre situazioni pregiudizievoli espressamente specificate ‘ (pagina 12, capoversi primo e secondo).

Di qui la conclusione in base alla quale : ‘La mancata allegazione e dimostrazione, da parte degli attori in primo grado, di una effettiva lesione del loro patrimonio per non aver potuto utilizzare, locare o altrimenti direttamente e tempestivamente godere del bene, comporta che non sia configurabile, in capo agli stessi attori, attuali appellati, il diritto ad ottenere, a titolo extracontrattuale di risarcimento danni da indebita occupazione, il cd. lucro cessante (mancato guadagno), sulla base del valore locativo dei locali indebitamente occupati (anche tenendo presente il canone pattuito nel contratto di locazione del 12.9.1972) nel periodo intercorrente tra l’1.9.1999 ed il 5.9.2003 ‘ (pagina 12 ultimo capoverso fino al primo capoverso di pagina 13).
4.1. Pur dovendosi dare atto della complessità del tema, tanto da rendere necessaria la composizione di un contrasto che ‘è reale e non apparente’, come rilevato nelle indicate pronunce delle Sezioni Unite, nondimeno già all’epoca della decisione era emersa una linea evolutiva diretta a sostituire la locuzione « danno in re ipsa » con quella di «danno presunto» o «danno normale», privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (v., Cass. 7 gennaio 2021, n. 39), sì che il danno da occupazione senza titolo di un immobile, seppure non costituisca un danno in re ipsa , si configura comunque in termini di normale inerenza all’impossibilità di disporre del bene e deve essere apprezzato con riferimento al valore locativo di quest’ultimo .
Nel caso di specie, la Corte d’appello, pur avendo gli attori lamentato ‘di essere stati privat i del diritto di godimento sul bene ricevendo così una limitazione nell’esercizio pieno del diritto di proprietà’, ha ritenuto assorbente che gli stessi avessero ‘ omesso di allegare che, in dipendenza della mancata immediata disponibilità dell’immobile, essi non abbiano potuto locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene ovvero abbiano perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o abbiano sofferto altre situazioni pregiudizievoli espressamente specificate ‘ .
Così decidendo, tuttavia, la Corte d’appello non ha considerato che l’allegazione fatta da gli attori della perdita della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, parametrata sui canoni di locazione dovuti nel periodo compreso tra settembre 1999 e la data di effettivo rilascio, può essere specificamente contestata dal convenuto, senza che tale contestazione emerga dal tenore della sentenza.

Proprio perché gli attori avevano allegato la privazione ‘del diritto di godimento s ul bene ricevendo così una limitazione nell’esercizio pieno del diritto di proprietà ‘, si sarebbe dovuta apprezzare in chiave pratica l’utilità del riferimento alle nozioni di «danno normale» o «danno presunto» ’emerse nella recente giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, le quali rinviano, nelle controversie relative alla perdita subita, a una maggiore frequenza dell’onere del convenuto di specifica contestazione della circostanza di pr egiudizio allegata e ad una minore frequenza per l’attore dell’onere di provare la circostanza in discorso, data la tendenziale normalità del pregiudizio al godimento del proprietario a seguito dell’occupazione abusiva’ (v. sempre Cass., Sez. Un., 33645/2022, paragrafo 4.9. ultimo capoverso).
Con il che si rende evidente che la decisione della Corte d’appello confligge con quanto statuito dalle Sezioni Unite, sulla scorta del componimento del riferito contrasto, secondo cui, quanto al danno emergente, ‘il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di

esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo’; ‘se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato ‘.

A tale conclusione non osta neppure la circostanza che il Tribunale nel liquidare il risarcimento del danno extracontrattuale da indebita occupazione abbia evocato la nozione di lucro cessante, poiché il danno è stato liquidato ‘ sulla base del valore locativo dei locali indebitamente occupati (anche tenendo presente il canone pattuito nel contratto di locazione del 12.9.1972) nel periodo intercorrente tra l’1.9.1999 ed il 5.9.2003’ .

Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 4, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 2697 cod. civ.

Per essere il risarcimento del danno da occupazione illegittima basato su una presunzione iuris tantum correlata alla normale fruttuosità del bene, superabile soltanto con la prova contraria da parte dell’occupante dell’anomala infruttuosità, ed avendo gli attori a più riprese dato atto della propria intenzione di mettere a frutto l’immobile, l’amministrazione provinciale sarebbe stata onerata della pr ova atta a vincere la ridetta presunzione.

Con il quarto motivo è denunciata, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 4, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. , non avendo la Corte d’appello considerato che il materiale di causa si prestava univocamente ad essere letto nel senso della frustrazione del proposito di mettere a frutto il bene.

Con il quinto motivo i ricorrenti lamentano, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 4, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 92, comma secondo, cod. proc. civ. , là dove la Corte d’appello ha posto a carico degli odierni ricorrenti delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

L’accoglimento del secondo motivo determina l’assorbimento d ei motivi appena indicati, poiché l a Corte d’appello , sulla base dei principi di diritto sopra riportati, dovrà procedere a un nuovo esame mediante la verifica della sufficiente allegazione sul piano del danno emergente della concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento.

Accolto il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo motivo e assorbiti i restanti, la sentenza impugnata deve essere cassata, rinviando, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Potenza in diversa composizione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo e assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Potenza, in diversa composizione.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza sezione civile della Corte Suprema di Cassazione in data 18 novembre 2025.

Il Presidente Dott.ssa NOME COGNOME

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