Danno da occupazione illegittima: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 7553/2024, ha affrontato il caso di un danno da occupazione illegittima di un immobile. Una curatela fallimentare contestava la condanna al risarcimento in favore della proprietaria dell’immobile, occupato da beni mobili del soggetto fallito dopo la risoluzione del contratto di locazione. La Corte ha rigettato il ricorso, qualificando la responsabilità come extracontrattuale e non contrattuale. Ha inoltre stabilito che, per ottenere il risarcimento, il proprietario deve allegare la concreta possibilità di sfruttamento economico del bene persa a causa dell’occupazione, non essendo sufficiente la mera indisponibilità. Il valore locativo del bene è stato ritenuto un criterio valido per la liquidazione del danno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 novembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno da Occupazione Illegittima: Responsabilità e Prova del Pregiudizio

L’ordinanza n. 7553/2024 della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti sul danno da occupazione illegittima di un immobile, delineando la natura della responsabilità e i criteri per la prova e la quantificazione del risarcimento. La pronuncia dirime una controversia tra la proprietaria di un immobile e la curatela fallimentare di un’associazione che, pur dopo la risoluzione del contratto di locazione, continuava a occupare i locali con propri beni mobili.

I Fatti del Caso: L’Occupazione dell’Immobile Post-Contratto

Una società, precedentemente locataria di un immobile, veniva dichiarata fallita. Il contratto di locazione era già stato risolto per morosità prima della dichiarazione di fallimento. Tuttavia, l’immobile non veniva liberato, poiché al suo interno erano presenti numerosi beni mobili di proprietà dell’ente fallito. La proprietaria, nominata custode a titolo gratuito di tali beni, si opponeva allo stato passivo del fallimento, chiedendo un risarcimento ben superiore a quello, minimo, riconosciuto dal giudice delegato a titolo di indennità di occupazione. Il Tribunale accoglieva parzialmente l’opposizione, riconoscendo un cospicuo credito per i danni derivanti dalla ritardata restituzione. La curatela fallimentare decideva quindi di ricorrere in Cassazione.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

La curatela fallimentare ha basato il proprio ricorso su tre motivi principali:
1. Violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato: secondo la curatela, il Tribunale avrebbe erroneamente qualificato la domanda come risarcimento da fatto illecito (extracontrattuale), mentre la proprietaria aveva agito in via contrattuale ai sensi dell’art. 1591 c.c.
2. Errata applicazione delle norme sul risarcimento: il Tribunale avrebbe riconosciuto il danno come in re ipsa, ossia implicito nella stessa occupazione, senza che la proprietaria fornisse la prova specifica del pregiudizio subito, come l’aver perso concrete occasioni di locazione.
3. Omesso esame di un fatto decisivo: non sarebbe stato considerato il concorso di colpa della proprietaria che, in qualità di custode dei beni, non ne aveva mai richiesto l’asporto, contribuendo così al protrarsi dell’occupazione.

Danno da occupazione illegittima e la Decisione della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi del ricorso, confermando la decisione del Tribunale e fornendo un’analisi dettagliata della disciplina applicabile al danno da occupazione illegittima.

La Corretta Qualificazione Giuridica della Domanda

Sul primo punto, la Corte ha stabilito che, essendo il contratto di locazione già risolto prima del fallimento, la pretesa risarcitoria non poteva che avere natura extracontrattuale. L’obbligo di risarcire il danno per la mancata restituzione non derivava più dal contratto, ma dal fatto illecito dell’occupazione senza titolo. Pertanto, il Tribunale non è incorso in un vizio di ultra petita, ma ha semplicemente operato una corretta qualificazione giuridica della pretesa avanzata dalla proprietaria.

La Prova del Danno e il Criterio del Valore Locativo

In merito al secondo motivo, la Cassazione ha precisato che la decisione del Tribunale non si basava su un’ipotesi di danno in re ipsa. Al contrario, il danno era stato quantificato tenendo conto dell’allegazione specifica della proprietaria, la quale aveva evidenziato l’impossibilità di affittare nuovamente il locale proprio a causa della presenza ingombrante dei beni mobili. La Corte ha ribadito il principio, già affermato dalle Sezioni Unite (sent. n. 33645/2022), secondo cui il proprietario che chiede il risarcimento deve allegare, e in caso di contestazione provare, la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata perduta. In questo quadro, il criterio del valore locativo di mercato rappresenta un parametro equitativo valido per liquidare il danno, in quanto esprime il controvalore dell’uso del bene.

L’Insindacabilità del Concorso di Colpa in Sede di Legittimità

Infine, la Corte ha dichiarato inammissibile il terzo motivo. La censura relativa al presunto concorso di colpa della creditrice (ex art. 1227 c.c.) non riguardava l’omesso esame di un “fatto storico” decisivo, ma si traduceva in una critica all’apprezzamento di merito compiuto dal giudice di grado inferiore, valutazione che non può essere riesaminata nel giudizio di legittimità.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su una chiara distinzione tra responsabilità contrattuale (ex art. 1591 c.c.), che presuppone un contratto in essere, e responsabilità extracontrattuale, che sorge quando l’occupazione prosegue senza un titolo giuridico valido, come un contratto di locazione risolto. La decisione si allinea con l’orientamento consolidato delle Sezioni Unite, che nega l’esistenza di un danno in re ipsa per l’occupazione illegittima, richiedendo invece al danneggiato un onere di allegazione della perdita di concrete opportunità di sfruttamento economico. La Corte sottolinea che, una volta allegata tale circostanza (nel caso di specie, l’impossibilità di riaffittare l’immobile), la liquidazione del danno può legittimamente basarsi su criteri presuntivi come il valore locativo, che rappresenta il compenso che il proprietario avrebbe potuto ottenere dal mercato.

Le Conclusioni

L’ordinanza in commento consolida principi fondamentali in materia di danno da occupazione illegittima. Per il proprietario di un immobile è cruciale, al fine di ottenere il risarcimento, non solo dimostrare l’occupazione senza titolo, ma anche allegare specificamente in che modo tale occupazione gli abbia impedito di trarre profitto dal bene. Per chi occupa illegittimamente un immobile, anche se in una situazione complessa come una procedura fallimentare, la pronuncia conferma che la passività non è una strategia vincente: il protrarsi dell’occupazione genera un obbligo risarcitorio di natura extracontrattuale, il cui ammontare può essere commisurato al valore di mercato della locazione.

Quale tipo di responsabilità sorge per la ritardata restituzione di un immobile dopo la risoluzione del contratto di locazione?
Secondo la Corte, una volta che il contratto di locazione è stato risolto, la responsabilità per il protrarsi dell’occupazione non è più contrattuale (ai sensi dell’art. 1591 c.c.) ma diventa extracontrattuale, derivando dal fatto illecito dell’occupazione senza titolo.

Per ottenere il risarcimento per occupazione illegittima, è sufficiente dimostrare la mancata disponibilità del bene?
No. La Corte di Cassazione, richiamando le Sezioni Unite, ha chiarito che il danno non è ‘in re ipsa’ (automatico). Il proprietario deve allegare, e in caso di contestazione provare, la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata perduta a causa dell’occupazione (es. aver perso l’opportunità di affittare a terzi).

Il valore locativo di un immobile può essere usato per quantificare il danno da occupazione illegittima?
Sì. La Corte ha confermato che il ricorso al criterio del valore locativo di mercato è un metodo equitativo e valido per liquidare il danno, poiché rappresenta il controvalore convenzionale che il proprietario avrebbe potuto ottenere concedendo il bene in godimento a terzi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 7553 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 7553 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8757/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), indirizzo PEC: EMAIL -ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE), indirizzo PEC: EMAIL

-controricorrente-

avverso il DECRETO del TRIBUNALE di PALERMO n. 24/2021 depositato il 09/03/2022; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/01/2024

dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

-Il Fallimento della RAGIONE_SOCIALE, dichiarato il 26.7.2017, ha proposto ricorso per cassazione in tre mezzi contro il decreto indicato in epigrafe, con cui il Tribunale di Palermo ha accolto parzialmente l ‘ opposizione allo stato passivo proposta da NOME COGNOME, determinando in euro 52.800,00 il credito prededucibile vantato dall’opponente a titolo di danni da ritardata restituzione (nel novembre 2020) dell’immobile da lei concesso in locazione all’RAGIONE_SOCIALE in bonis con contratto risolto anteriormente al fallimento, in luogo della minor somma di euro 4.000,00 riconosciuta dal giudice delegato in ragione dell’avvenuta restituzione delle chiavi in data 28.3.2018, con contestuale nomina della locatrice a custode a titolo gratuito dei numerosi beni mobili allocati nell’appartamento di sua proprietà, in attesa della loro vendita.
1.1. -La Unmarino ha resistito con controricorso.

-Entrambe le parti hanno depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

2.1. -Con il primo motivo si deduce la nullit à del decreto per violazione dell’art. 98 l.fall. e del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato ex art. 112 c.p.c., per avere il tribunale violato il principio dell’immodificabilità della domanda in sede di opposizione (Cass. 6279/2022, 26225/2017) e pronunciato ultra petita , accertando la responsabilità extracontrattuale della curatela fallimentare quando l’opponente aveva proposto una domanda contrattuale di risarcimento danni ai sensi dell’art. 1591 c.c.
2.2. -Il secondo mezzo denuncia violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 1218, 1223, 1226, 1591, 2056 e 2697 c.c., poiché il tribunale, dopo avere correttamente escluso l’applicazione dell’art. 1591 c.c., ha riconosciuto alla locatrice un danno extracontrattuale da illegittima occupazione dell’immobile per il solo fatto che la locatrice non ne aveva potuto disporre, quando il danno andava provato mediante allegazione dei fatti che concorrevano alla sua determinazione, mentre la creditrice non aveva provato n é chiesto di provare, come era suo onere ai sensi
RAGIONE_SOCIALE artt. 2056 e 2697 c.c., il danno subito in concreto; inoltre il tribunale, nella quantificazione del danno, avrebbe dovuto valutare il comportamento della creditrice, che non aveva mai chiesto alla curatela di liberare l’immobile, e nel giudizio di opposizione si era limitata a formulare una prova per testi diretta a dimostrare la presenza al suo interno di beni mobili (circostanza pacifica).

2.3. -Il terzo motivo lamenta l’o messo esame di fatto decisivo, avuto riguardo alla liquidazione del danno in misura corrispondente ai canoni di locazione, senza esaminare gli elementi addotti dalla curatela ai fini del concorso del fatto colposo ex art. 1227 c.c. della locatrice, che era stata nominata custode dei beni mobili e non ne aveva mai chiesto l’ asporto.

3. -I motivi non possono trovare accoglimento.

3.1. -Il primo è infondato, poiché, al di là del riferimento ai ‘ canoni ‘ di locazione ai fini della quantificazione della pretesa risarcitoria -che poteva lasciar supporre la natura contrattuale della responsabilità del conduttore per il ritardo nella restituzione dell’immobile disciplinata dall’art. 1591 c.c. (cfr. Cass. 38588/2021), giustificabile solo per la parte del credito relativa ai canoni arretrati -era pacifico che il contratto di locazione si fosse risolto prima della dichiarazione di fallimento, a seguito di convalida di sfratto per morosità, tanto che lo stesso giudice delegato aveva riconosciuto (sia pure in misura minima) una ‘ indennità di occupazione’ , non venendo perciò in rilievo né una domanda nuova, né una pronuncia ultra petita , ma piuttosto la corretta qualificazione giuridica della pretesa, da parte del tribunale, come danno da ritardata liberazione dell’immobile « la cui fonte, di natura extracontrattuale rende inapplicabile tout court l’art. 1591 c.c. che prescrive l’obbligo al conduttore di dare l’intero corrispettivo fino alla riconsegna, oltre eventuali maggiori danni ».
3.2. -Il secondo mezzo è inammissibile perché non coglie la ratio decidendi , avendo il tribunale proceduto alla quantificazione del danno « tenuto conto dell’allegazione resa in giudizio che ha evidenziato l’impossibilità di affittare il locale con i beni ivi ubicati, anche in considerazione del ruolo di custode assunto dall’opponente », senza configurare un’ipotesi di danno in re ipsa .

Del resto la decisione è in linea con la giurisprudenza di questa Corte in base alla quale, in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, ai fini del risarcimento del danno derivante dall’indisponibilità d ell’ immobile, il danno emergente presuppone l’allegazione (e, in caso di contestazione del convenuto, la prova, anche presuntiva) della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento perduta, e può essere liquidato equitativamente proprio facendo ricorso al criterio del valore locativo di mercato, che rappresenta il controvalore convenzionalmente attribuito al godimento alla stregua della tipizzazione normativa del contratto di locazione (Cass. 14947/2023, di cassazione con rinvio della sentenza di merito che aveva ritenuto necessaria la prova dell’offerta in locazione sul mercato dell’immobile, ovvero della circostanza che i potenziali conduttori fossero stati scoraggiati dallo stato di degrado dello stesso, senza verificare se fosse stato preventivamente assolto dal convenuto l’onere di specifica contestazione dell’allegazione posta a base della domanda e mancando di tener conto della stima del valore locativo del bene, operata dal c.t.u., quale base di liquidazione del danno; cfr. Cass. Sez. U, 33645/2022, che ravvisa il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita nella «concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale»).
3.3. -Il terzo mezzo è inammissibile perché, nel dedurre un vizio motivazionale senza il rispetto dei canoni del novellato art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. -che onerano il ricorrente di indicare il “fatto storico”, e non già “questioni” o “argomentazioni” (Cass. 2268/2022), il cui esame sia stato omesso, e, soprattutto, la sua “decisività” (Cass. Sez. U, 8503/2014; conf., ex plurimis , Cass. 27415/2018, Cass. 3110/2022) -si rivela come censura afferente valutazioni di merito circa la sfera di operatività del l’art. 1227 c.c. , avuto riguardo alle condizioni della inevitabilità e dell’uso dell’ordinaria diligenza (v. pag. 4 del decreto).
4 -Al rigetto del ricorso segue la condanna alle spese, liquidate in dispositivo.

-Sussistono i presupposti di cui all’ art. 13, comma 1quater, d.P.R. 115/02 (cfr. Cass. Sez. U, 23535/2019, 4315/2020).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 7.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 24/01/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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