Danno da occupazione abusiva: la prova del disinteresse

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 30984/2023, ha stabilito che nel caso di danno da occupazione abusiva di un immobile, il pregiudizio è presunto. Non spetta al proprietario dimostrare la sua intenzione di utilizzare o affittare il bene. Al contrario, è l’occupante illegittimo che deve provare, in modo specifico, il totale disinteresse del proprietario verso l’immobile per essere esonerato dal risarcimento. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva negato il risarcimento basandosi sulla mancata allegazione, da parte dei proprietari, della volontà di mettere a frutto il bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno da Occupazione Abusiva: Quando il Disinteresse del Proprietario Esclude il Risarcimento?

Il tema del danno da occupazione abusiva di un immobile è una questione ricorrente nelle aule di tribunale. Un proprietario che si vede privato del godimento del proprio bene a causa di un’occupazione illegittima ha diritto al risarcimento? E soprattutto, deve dimostrare di aver subito un concreto pregiudizio economico, come la perdita di un canone di locazione? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, ribaltando un orientamento che rischiava di penalizzare ingiustamente i proprietari.

Il Caso: La Richiesta di Risarcimento per Posti Auto Occupati

I proprietari di alcuni posti auto, una persona fisica e una società, citavano in giudizio due soggetti che avevano occupato abusivamente tali immobili per un certo periodo. La richiesta era semplice: ottenere il risarcimento per il danno subito a causa della mancata disponibilità dei beni.

Inizialmente, sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano la domanda. La Corte d’Appello, in particolare, pur riconoscendo in teoria che il danno da occupazione illegittima è in re ipsa (cioè implicito nel fatto stesso), concludeva che questa presunzione potesse essere superata. Come? Accertando un “intenzionale disinteresse” del proprietario verso l’immobile. Tale disinteresse era stato dedotto dalla mancata prova, da parte dei proprietari, della volontà di affittare, vendere o utilizzare direttamente i posti auto. In pratica, secondo i giudici di merito, se non dimostri cosa avresti voluto fare con il tuo immobile, non hai diritto ad alcun risarcimento.

La Svolta della Cassazione: L’onere della prova nel danno da occupazione abusiva

La Corte di Cassazione ha completamente smontato questa tesi, accogliendo il ricorso dei proprietari. Il cuore della decisione si basa su un principio fondamentale, già sancito dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 33645/2022: il diritto del proprietario al godimento del bene è talmente pieno che la sua compressione a causa di un’occupazione abusiva costituisce, di per sé, un danno.

I Principi delle Sezioni Unite

La Cassazione ha richiamato i seguenti principi cardine:
1. Il danno è la perdita della possibilità di godimento: Il fatto che dà diritto al risarcimento è la perdita della “concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento”, sia esso diretto (utilizzo personale) o indiretto (locazione).
2. L’onere della contestazione spetta all’occupante: È l’occupante abusivo, se vuole evitare di pagare, a dover contestare in modo specifico che il proprietario non avrebbe mai esercitato il suo diritto di godimento. Una negazione generica non è sufficiente.
3. La prova del proprietario sorge solo dopo una contestazione specifica: Solo se l’occupante solleva una contestazione dettagliata e circostanziata, allora il proprietario avrà l’onere di provare la sua intenzione di utilizzo, anche attraverso presunzioni semplici o nozioni di comune esperienza.
4. Liquidazione equitativa: Se il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, il giudice può determinarlo in via equitativa, utilizzando come parametro il canone di locazione di mercato.

Le Motivazioni della Decisione

Applicando questi principi, la Corte di Cassazione ha rilevato l’errore della Corte d’Appello. Quest’ultima ha invertito l’onere della prova: ha preteso che i proprietari dimostrassero la loro “fattiva e concreta volontà di locare” l’immobile, anche in assenza di una specifica contestazione da parte degli occupanti.

Questo approccio contraddice la natura stessa del “danno presunto”. La presunzione non è che il proprietario avrebbe certamente affittato l’immobile a un dato prezzo, ma che l’occupazione illegittima lo ha privato della facoltà di scegliere cosa fare del suo bene, facoltà che ha un valore economico intrinseco. La Corte territoriale, invece, ha preteso una prova positiva (l’intenzione di utilizzo) per confermare la presunzione, svuotandola di fatto di ogni significato. La Cassazione ha chiarito che il “disinteresse” non può essere desunto dalla semplice mancanza di allegazioni, ma deve emergere da prove concrete fornite dall’occupante.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Proprietari

Questa ordinanza rafforza notevolmente la tutela dei proprietari di immobili. Le conclusioni pratiche sono chiare:
– Un proprietario che subisce un’occupazione abusiva non deve più temere di dover produrre contratti di locazione sfumati o testimonianze sulle sue intenzioni per ottenere un risarcimento.
– Il diritto al risarcimento per il danno da occupazione abusiva si fonda sulla violazione stessa del diritto di proprietà e sulla perdita della disponibilità del bene.
– L’onere di dimostrare che il proprietario si sarebbe completamente disinteressato dell’immobile, lasciandolo inutilizzato, grava interamente su chi lo occupa senza titolo. Questa prova è difficile da fornire e richiede elementi specifici, non mere supposizioni.

La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la vicenda attenendosi a questi importanti principi, garantendo una più giusta ed equilibrata protezione del diritto di proprietà.

In caso di occupazione abusiva di un immobile, il danno è sempre risarcibile?
Sì, il danno, inteso come perdita della concreta possibilità di godere del bene (direttamente o indirettamente), è presunto. Il proprietario non deve provare di avere piani specifici, come affittare o vendere l’immobile, per avere diritto al risarcimento.

Chi deve provare l’eventuale disinteresse del proprietario a utilizzare l’immobile?
L’onere della prova grava interamente sulla persona che occupa l’immobile senza titolo. Per evitare il risarcimento, l’occupante deve contestare in modo specifico e dimostrare che il proprietario si sarebbe comunque e intenzionalmente disinteressato del bene, non esercitando alcuna facoltà di godimento.

Come si calcola il danno da occupazione abusiva se non è possibile provarne l’esatto ammontare?
Se l’importo preciso del danno non può essere provato, il giudice può liquidarlo in via equitativa. Un parametro di riferimento comunemente utilizzato in questi casi è il valore del canone locativo di mercato per un immobile simile, rapportato alla durata dell’occupazione illegittima.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 30984 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 30984 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 07/11/2023

Oggetto

Occupazione di immobile senza titolo – Danno – Prova

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8835/2021 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO (p.e.c. indicata: EMAIL), con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO (p.e.c.: EMAIL);

-ricorrenti –

contro

NOME NOME e NOME COGNOME;

-intimati – avverso la sentenza della Corte d’appello di Trieste, n. 584/2020 depositata il 29 dicembre 2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24 ottobre 2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE convennero in giudizio davanti al Tribunale di Gorizia NOME COGNOME e NOME COGNOME NOME per ottenere il risarcimento del danno determinato dall’abusiva occupazione da parte dei convenuti dei posti auto di proprietà degli attori, in successione temporale tra loro, avendo la COGNOME acquistato la proprietà degli immobili dalla RAGIONE_SOCIALE, poi posta in RAGIONE_SOCIALE;

resistettero i convenuti, eccependo la prescrizione del diritto azionato dagli attori e, nel merito, che l’occupazione fosse avvenuta con il consenso dei proprietari;

il Tribunale rigettò sia l’eccezione di prescrizione che la domanda degli attori;

la Corte d’appello di Trieste ha rigettato il gravame interposto dagli attori esplicitamente dichiarando di aderire alla tesi secondo cui il danno da occupazione illegittima è in re ipsa , ma osservando che: a) tale presunzione è superata ove si accerti che il proprietario si è intenzionalmente disinteressato dell’immobile; b) tale disinteresse era nella specie desumibile dalla mancata allegazione da parte dei proprietari della volontà di locare, utilizzare o vendere gli immobili, risultando conseguentemente anche irrilevante che la RAGIONE_SOCIALE avesse nel suo oggetto sociale la locazione di immobili;
per la cassazione di tale decisione propongono ricorso la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE affidandosi ad un solo motivo;

gli intimati non svolgono difese nella presente sede;

il Pubblico Ministero non ha depositato conclusion;.

le ricorrenti hanno depositato memoria;

considerato che:

con l’unico motivo di ricorso NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE denunciano, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ. violazione e/o falsa applicazione degli artt. 832, 2043, 2056, 2729 c.c. per avere la Corte d’appello ritenuto che i proprietari si erano disinteressati intenzionalmente dei beni

immobili, rilevando d’ufficio una circostanza non dedotta dalle controparti;

contestano che la Corte di merito, pur affermando che il danno è da considerarsi in re ipsa , ha poi deciso affermando la carenza probatoria in merito all’interesse dei proprietari rispetto alla sussistenza di un diverso utilizzo fruttifero dei medesimi, incorrendo in un manifesto errore di interpretazione della giurisprudenza più recente in materia, con conseguente contraddizione;

il motivo è fondato nei termini appresso precisati;

Cass. Sez. U. n. 33645 del 15 novembre 2022, chiamata a pronunciarsi sulla questione della configurabilità del c.d. danno in re ipsa nell’ipotesi di occupazione sine titulo dell’immobile, con particolare riferimento al danno emergente (o da perdita subita) sul quale si registrava una netta divergenza di impostazioni teoriche tra la giurisprudenza della Seconda Sezione della Suprema Corte e quella della Terza Sezione, ha enunciato i seguenti principi:

-«nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta»;

-«nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato»;

-«nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di

quello di mercato»;

in particolare, con riferimento al primo dei suddetti enunciati, le Sezioni Unite hanno chiarito (v. par. 4.9 della motivazione) che:

-«la perdita subita attiene al godimento, diretto o indiretto mediante il corrispettivo del godimento concesso ad altri …. L’allegazione che l’attore faccia della concreta possibilità di godimento perduta può essere specificatamente contestata dal convenuto costituito. Al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l’onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento. La contestazione al riguardo non può essere generica, ma deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall’art. 115, comma 1, cod. proc. civ.. In presenza di una specifica contestazione sorge per l’attore l’onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, cod. proc. civ.) o mediante presunzioni semplici»;
-«Nel caso della presunzione l’attore ha l’onere di allegare, e provare se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa»;

-«… va rammentato che l’onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti alla parte convenuta, non anche per quelli ad essa ignoti (Cass. 31 agosto 2020, n. 18074; 4 gennaio 2019, n. 87; 18 luglio 2016, n. 14652; 13 febbraio 2013, n. 3576). Poiché non si compie l’effetto di cui all’art. 115, comma 1, cod. proc. civ., per i fatti ignoti al danneggiante l’onere probatorio sorge comunque per l’attore, a prescindere dalla mancanza di contestazione, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l’evenienza dei fatti ignoti alla parte convenuta sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno. Ne consegue sul piano pratico la maggiore ricorrenza per il convenuto dell’onere di contestazione, nel rigoroso
rispetto del requisito di specificità previsto dall’art. 115 comma 1, nelle controversie aventi ad oggetto la perdita subita e la maggiore ricorrenza per l’attore dell’onere probatorio, pur in mancanza di contestazione, nelle controversie aventi ad oggetto il mancato guadagno. Si chiarisce così la portata eminentemente pratica delle nozioni di ‘danno normale’ e ‘danno presunto’ emerse nella recente giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, le quali rinviano, nelle controversie relative alla perdita subita, a una maggiore frequenza dell’onere del convenuto di specifica contestazione della circostanza di pregiudizio allegata e ad una minore frequenza per l’attore dell’onere di provare la circostanza in discorso, data la tendenziale normalità del pregiudizio al godimento del proprietario a seguito dell’occupazione abusiva»;
in ossequio a tali principi rileva questo Collegio che la regola di giudizio applicata nel caso di specie dalla Corte triestina -sebbene, almeno negli esiti (non certo nella dichiarata adesione da parte della Corte di merito alla tesi del danno in re ipsa , in realtà poi di fatto non applicata in sentenza), conforme all’indirizzo anteriormente espresso da numerosi precedenti di questa stessa Sezione -non possa essere avallata;

diversamente dal paradigma risultante dai richiamati principi di cui alla pronuncia delle Sezioni Unite, la Corte territoriale ha, invero, ritenuto ostativ a all’accoglimento della domanda risarcitoria, in quanto idonea a superare la presunzione iuris tantum della sussistenza del danno, l’emergenza dagli atti di un «intenzionale disinteresse» da parte dei proprietari a sua volta desunto dalla mancanza di allegazioni e prove in merito alla possibilità o volontà di locare o utilizzare i posti auto, a tal fine avendo ritenuto anche irrilevante la circostanza che RAGIONE_SOCIALE avesse nel suo oggetto sociale la locazione di immobili;
appare invero evidente che, in tal modo, contraddicendo la premessa, ora avallata dalle Sezioni Unite, dell’esistenza di un «danno presunto» derivante dalla compressione del diritto di godimento, diretto o indiretto, dell’immobile, la Corte di merito ha ritenuto necessaria, pur

in mancanza di specifica contestazione da parte del convenuto (della quale invero non si fa cenno in sentenza) , l’allegazione e la prova di specifici elementi idonei a dimostrare una fattiva e concreta volontà di locare l’immobile ed anche la quantificazione del danno, invece suscettibile, secondo il menzionato arresto, di «valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato»;

la sentenza va pertanto cassata e la causa rinviata alla Corte d’appello di Trieste, in diversa composizione, perché riesamini la controversia alla luce dei principi enunciati dalla citata pronuncia di Cass. Sez. U. n. n. 33645 del 2022;

al giudice di rinvio è anche demandato di provvedere al regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità;

P.Q.M.

accoglie il ricorso, nei termini di cui in motivazione; cassa la sentenza in relazione; rinvia la causa alla Corte d’appello di Trieste, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche al regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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