Credito prededucibile: no per evizione post-fallimento

Un acquirente subisce l’evizione di un immobile a causa di abusi edilizi pregressi, dopo che la società venditrice è fallita. La Corte di Cassazione nega la natura di credito prededucibile alla sua richiesta di rimborso del prezzo. La motivazione risiede nell’effetto retroattivo della risoluzione del contratto, che fa risalire l’origine del credito a un momento antecedente alla dichiarazione di fallimento, escludendolo così dai crediti sorti per la procedura.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Credito Prededucibile e Evizione: Quando il Diritto del Compratore Nasce Prima del Fallimento

L’acquisto di un immobile è un passo importante, ma cosa succede se, anni dopo la vendita, si scopre che il venditore è fallito e l’immobile viene espropriato a causa di un abuso edilizio preesistente? L’acquirente ha diritto a un rimborso prioritario? La Corte di Cassazione ha recentemente chiarito che la richiesta di restituzione del prezzo non costituisce un credito prededucibile, anche se l’evizione si concretizza dopo la dichiarazione di fallimento. Analizziamo insieme questa importante ordinanza.

I Fatti del Caso: Una Compravendita Complicata

La vicenda ha origine con la vendita di un appartamento nel 2011. L’edificio, tuttavia, era stato oggetto di un intervento di ricostruzione avvenuto in violazione di vincoli urbanistici. Questa situazione aveva innescato un lungo contenzioso amministrativo tra la società costruttrice e il Comune, culminato con l’irrogazione di una sanzione pecuniaria milionaria per sanare l’abuso.

Nel 2012, la società venditrice viene dichiarata fallita. Il curatore fallimentare, valutando la situazione, decide di non proseguire con il pagamento della sanzione, bloccando di fatto l’iter di sanatoria. Di conseguenza, anni dopo, il Comune notifica all’acquirente un’ordinanza di demolizione e, successivamente, acquisisce l’immobile al proprio patrimonio. Questo atto sancisce l’evizione totale per il compratore, che perde la proprietà della casa.

L’acquirente, vistosi privato del bene, si insinua nel passivo del fallimento chiedendo la restituzione del prezzo pagato, maggiorato degli interessi, e sostenendo che il suo dovesse essere considerato un credito prededucibile, da soddisfare quindi con precedenza sugli altri creditori.

La Decisione della Corte e il Principio del Credito Prededucibile

Il Tribunale di Bologna ammette il credito dell’acquirente al passivo, ma solo come credito chirografario (cioè non privilegiato), negandone la prededucibilità. L’acquirente ricorre in Cassazione, sostenendo che il suo diritto al rimborso sia sorto solo al momento dell’evizione definitiva, avvenuta ben dopo la dichiarazione di fallimento, e quindi dovesse essere considerato un credito sorto ‘in occasione’ della procedura.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, confermando la decisione del Tribunale. La Corte stabilisce un principio fondamentale: la collocazione temporale di un credito non dipende dal momento in cui esso diventa esigibile, ma dalla sua genesi giuridica.

Le Motivazioni: L’Effetto Retroattivo della Risoluzione del Contratto

Il cuore della motivazione risiede nell’analisi degli effetti dell’evizione. Secondo la Cassazione, l’evizione totale del bene compravenduto produce la risoluzione del contratto di vendita. Questa risoluzione ha un effetto ex tunc, ovvero retroattivo: cancella gli effetti del contratto fin dal momento della sua stipulazione.

Di conseguenza, il diritto dell’acquirente alla restituzione del prezzo, sebbene si sia manifestato concretamente solo con l’atto di acquisizione da parte del Comune, trova la sua fonte originaria nel contratto di compravendita stipulato nel 2011, prima del fallimento. Il credito, pertanto, è da considerarsi anteriore alla procedura concorsuale.

La Corte chiarisce inoltre che tale credito non può essere qualificato come prededucibile sotto nessun altro profilo:

1. Non è sorto ‘in occasione’ della procedura: La sua genesi è nel contratto di vendita, non in un’attività degli organi fallimentari.
2. Non è sorto ‘in funzione’ della procedura: Il rimborso del prezzo all’acquirente non porta alcun vantaggio alla massa dei creditori; al contrario, ne diminuisce l’attivo.
3. Il contratto non era pendente: Al momento del fallimento, il contratto di vendita era già stato completamente eseguito da entrambe le parti (consegna del bene e pagamento del prezzo), quindi non rientrava nella disciplina dei contratti pendenti che il curatore può decidere di sciogliere o continuare.

Conclusioni: Implicazioni per gli Acquirenti in Caso di Fallimento del Venditore

Questa ordinanza offre un’importante lezione per chi acquista immobili. Il rischio di evizione legato a vizi preesistenti, come abusi edilizi, non si trasforma in un credito prededucibile in caso di fallimento del venditore. Il diritto dell’acquirente al rimborso del prezzo viene trattato come un qualsiasi altro credito sorto prima del fallimento, con scarse probabilità di essere soddisfatto integralmente.

La decisione ribadisce che la natura di un credito va ricercata nella sua causa giuridica e non nel momento in cui si manifesta l’inadempimento. L’effetto retroattivo della risoluzione per evizione ‘riporta indietro’ l’orologio al momento della firma del contratto, rendendo il credito del compratore anteriore al fallimento e, di conseguenza, non prededucibile.

Quando sorge il diritto di credito dell’acquirente in caso di evizione successiva al fallimento del venditore?
Secondo la Corte, sebbene l’evento dell’evizione si verifichi dopo la dichiarazione di fallimento, il diritto di credito dell’acquirente alla restituzione del prezzo sorge giuridicamente al momento della stipulazione del contratto di vendita. Questo perché l’evizione causa la risoluzione del contratto con effetto retroattivo (ex tunc).

Perché il credito dell’acquirente evitto non è considerato un credito prededucibile?
Non è un credito prededucibile perché la sua origine giuridica è anteriore alla dichiarazione di fallimento. Inoltre, non è sorto né ‘in occasione’ né ‘in funzione’ della procedura fallimentare, in quanto non deriva da un’attività degli organi della procedura e non porta alcun vantaggio alla massa dei creditori.

Qual è l’effetto della risoluzione del contratto di compravendita per evizione?
La risoluzione del contratto a seguito di evizione ha un effetto restitutorio retroattivo. Ciò significa che il contratto si considera come mai avvenuto, e le prestazioni eseguite (come il pagamento del prezzo) devono essere restituite. Questo effetto retroattivo fa sì che il diritto alla restituzione sia considerato sorto al momento della conclusione del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 11291 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 11291 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 29/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. 1933 – 2024 R.G. proposto da:

COGNOME NOME -c.f. CODICE_FISCALE – elettivamente domiciliato in Roma, alla INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME – che ha indicato il proprio indirizzo p.e.c. e – che disgiuntamente e congiuntamente all’avvocato NOME COGNOME e all’avvocato NOME COGNOME che parimenti hanno indicato i rispettivi indirizzi p.e.c. – lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale su foglio allegato in calce al ricorso.

RICORRENTE

contro

CURATORE del fallimento de RAGIONE_SOCIALE in persona del dottor NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Bologna, alla INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME – che ha indicato il proprio indirizzo p.e.c. e – che lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale su foglio allegato in calce al controricorso.

CONTRORICORRENTE

avverso il decreto del Tribunale di Bologna dei 3.11/28.12.2023, udita la relazione nella camera di consiglio del 25 marzo 2025 del consigliere dott. NOME COGNOME

RILEVATO CHE

Con rogito del 25.1 .2011 la sRAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE alienava a NOME COGNOME per il prezzo di euro 145.600,00, un appartamento in Minerbio, alla INDIRIZZO

L’edificio ove era ricompreso l’appartamento compravenduto, era stato oggetto, nell’anno 2003, di un significativo intervento edilizio, intervento di cui il Comune di Minerbio aveva, nel 2005, ordinato la sospensione, siccome la ricostruzione era avvenuta in violazione del vincolo tipologico.

Nel corso dell’anno 2006 la sRAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE era stata ammessa dal Comune di Minerbio alla procedura sanante ex art. 10, 2° co., seconda parte, della legge regionale dell’Emilia -Romagna n. 23 del 21.10.2004. Con determinazione n. 118/2006 il Comune di Minerbio aveva quantificato la sanzione in euro 521.088,00.

Con sentenza n. 447/2008 , su ricorso della sRAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE, il T.A.R. dell’Emilia -Romagna aveva nondimeno pronunciato l’annullamento della determinazione n. 118/2006.

Di seguito, con sentenza n. 858/2014, su ricorso del Comune di Minerbio, il T.A.R. dell’Emilia -Romagna annullava la delibera n. 79/2009, con cui la Commissione Provinciale Valori Agricoli Medi -che il T.A.R. con la sentenza n. 447/2008 aveva reputato competente ai fini della determinazione della sanzione -aveva quantificato in minor misura la sanzione.

Indi, con delibera n. 8/2017 la Commissione Provinciale Valori Agricoli Medi indicava in euro 666.970,50 il valore venale dell’edificio ai fini dell’applicazione

della sanzione pecuniaria di cui all’art. 10, 2° co., della legge regionale dell’Emilia -Romagna n. 23/2004. E con provvedimento n. 58/2017 il Comune di Minerbio irrogava, ai fini della sanatoria dei vizi urbanistici del compendio edilizio, la sanzione di euro 1.333.941,00.

I l curatore del fallimento della sRAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE che il Tribunale di Bologna aveva dichiarato con sentenza del 14.6.2012 -reputava di non far luogo al versamento dell’importo della sanzione da corrispondere onde completare l’ iter della sanatoria -ed intimava al Comune di Minerbio la restituzione dell’importo di euro 260.540,00, che in data 10.5.2008 la società poi fallita aveva versato ‘quale anticipo della sanzione pecuniaria previst a per la sanatoria di cui all’art. 10, comma 2, L.R. n. 23/2004’.
In data 11.1.2022 veniva notificata a NOME COGNOME ordinanza n. 78/2021 avente ad oggetto ‘demolizione abuso edilizio realizzato presso l’immobile sito in Minerbio in INDIRIZZO.

Con sentenza n. 918/2022 il T.A.R. dell’Emilia -Romagna dichiarava inammissibile il ricorso proposto da NOME COGNOME avverso, peraltro, l’ordinanza n. 78/2021 e con provvedimento in data 23.12.2022 il Comune di Minerbio faceva luogo all’acquisizione dell’immobile oggetto di abuso (cfr. ricorso, pag. 8) .

Con ricorso in data 11.1.2023 NOME COGNOME domandava l’ammissione in prededuzione al passivo del fallimento della RAGIONE_SOCIALE ‘ RAGIONE_SOCIALE per l’importo di euro 149.289,86, ossia per il prezzo pagato in sede di compravendita con la maggiorazione degli interessi legali (cfr. decreto impugnato, pag. 1) .

I l giudice delegato denegava l’ammissione al passivo, ‘essendo l’istanza di ammissione ingiustificatamente ultratardiva con conseguente intervenuta decadenza (…)’ (cfr. ricorso, pag. 9) .

NOME COGNOME proponeva opposizione.

Resisteva il curatore del fallimento.

Con decreto dei 3.11/28.12.2023 il Tribunale di Bologna, in parziale accoglimento del l’ opposizione, faceva luog o all’ammissione in chirografo.

Evidenziava il tribunale che l’insinuazione non poteva ‘ essere ritenuta ingiustificatamente ultratardiva, trattandosi di ritardo dipendente da causa non imputabile al creditore ‘ (così decreto impugnato, pag. 5) .

Evidenziava invero che unicamente con il provvedimento in data 23.12.2022 del Comune di Minerbio si era ‘determinato il definitivo effetto espropriativo del diritto di proprietà dell’Avv. COGNOME con conseguente insorgenza del diritto di credito da insinuare al pass ivo’ (così decreto impugnato, pag. 4) ; che dunque antecedentemente al provvedimento del 23.12.2022 l’opponente non sarebbe stato legittimato alla proposizione della domanda di ammissione al passivo, siccome non si era ancora verificata l’evizione totale ex art. 1483 cod. civ. (cfr. decreto impugnato, pag. 4) .
Evidenziava d’ altro canto il tribunale che era senz’altro da disconoscere l’invocata prededuzione.

Evidenziava invero che in ipotesi di evizione totale, quale quella verificatasi nella specie, il trasferimento del diritto di proprietà viene meno con effetti retroattivi, con la conseguenza che l’azionato diritto di credito era da considerare senza dubbio anteriore alla declaratoria di fallimento (cfr. decreto impugnato, pag. 5) .

Evidenziava in ogni caso che il credito non poteva reputarsi sorto né ‘ in occasione ‘ né ‘ in funzione ‘ della procedura fallimentare; che infatti il credito dell’opponente né ineriva alla gestione fallimentare né poteva considerarsi insorto n ell’interesse della massa; che infine non poteva diversamente opinarsi alla stregua del rilievo per cui la procedura di sanatoria non si era perfezionata a causa del mancato pagamento della sanzione da parte della procedura fallimentare, ‘essendo quest’ultima una soluzione necessitata’ (così decreto impugnato, pag. 6) .
Avverso tale decreto ha proposto ricorso NOME COGNOME ne ha chiesto sulla scorta di due motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione anche in ordine alle spese.

Il curatore del fallimento della RAGIONE_SOCIALE ha depositato controricorso; ha chiesto dichiarare inammissibile o rigettare il ricorso con il favore delle spese.

Il ricorrente ha depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e/o errata applicazione degli artt. 111 e 72, 2° co., l.fall. nonché degli artt. 1479 e 1483 cod. civ.

Deduce che, se è vero -come è vero -che in epoca anteriore al perfezionamento dell’ iter amministrativo che ha determinato l’effetto espropriativo non avrebbe potuto insinuare alcunché al passivo fallimentare, siccome non si era completamente realizzata l’evizione del bene, è allora evidente che il suo credito non può essere considerato ‘ come antecedente alla declaratoria di fallimento in data 14.06.2012 ‘ (cfr. ricorso, pagg. 12 -13) .

Deduce quindi che il Tribunale di Bologna avrebbe dovuto riconoscere natura prededucibile al suo credito, siccome per ammissione dello stesso tribunale la sua pretesa creditoria è sorta successivamente alla dichiarazione di fallimento, ovvero ‘in occasione’ della procedura fallimentare (cfr. ricorso, pag. 13) .

Deduce al contempo che il curatore del fallimento è subentrato nel contratto di vendita, siccome non ha provveduto a sciogliersi dal vincolo negoziale (cfr. ricorso, pag. 14) .

Deduce altresì che l’azionato credito è insorto ‘in funzione’ della procedura fallimentare (cfr. ricorso, pag. 16) .

Con il secondo motivo il ricor rente denuncia ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 4, cod. proc. civ. la contraddittorietà ed illogicità della motivazione.

Deduce che, se il diritto di credito è insorto a seguito del perfezionamento, con il provvedimento del 23.12.2022, successivo alla dichiarazione di fallimento, dell’evizione totale , il medesimo diritto di credito non può che aver avuto origine successivamente al fallimento (cfr. ricorso, pag. 18) .

Deduce che quindi che la motivazione del l’impugnato dictum è illogica e contraddittoria (cfr. ricorso, pag. 18) .

I motivi di ricorso sono evidentemente connessi; il che ne suggerisce la disamina contestuale; in ogni caso i medesimi mezzi di impugnazione sono privi di fondamento e da respingere.

Questa Corte ha fatto luogo alle seguenti puntualizzazioni.

In primo luogo, qualora, in conseguenza della accertata illegittimità edilizia e urbanistica della costruzione, sopraggiunga l ‘ ordine amministrativo di demolizione dell ‘ opera, si producono gli effetti sostanziali dell ‘ evizione totale o parziale (artt. 1483, 1484 cod. civ.) a seconda che sia disposta la eliminazione

integrale o soltanto per una parte della costruzione e quindi il venditore, anche se non tenuto alla garanzia per essere l ‘ acquirente a conoscenza della difformità dell ‘ immobile rispetto al progetto approvato, dovrà pur sempre restituire a quest’ultimo il prezzo e rimborsargli le spese (cfr. Cass. 6.12.1984, n. 6399) .

In secondo luogo, nell ‘a zione di garanzia per evizione totale (art. 1483 cod. civ.) è configurabile una risoluzione del contratto; per giunta, proposta l ‘a zione di restituzione del prezzo della vendita per evizione totale, l ‘ inadempienza del venditore risulta già dedotta (cfr. Cass. 25.7.1977, n. 3306) .

In terzo luogo, la pronunzia di risoluzione produce senz’altro , relativamente alle prestazioni già eseguite, un effetto restitutorio che opera ex tunc , cioè retroagisce al momento in cui è sorta l’obbligazione , così da importare l ‘ eliminazione di tutte le conseguenze derivanti dall ‘ esecuzione totale o parziale del contratto; pertanto, in conseguenza della risoluzione del contratto, le cose, ricevute in esecuzione di questo, debbono essere restituite con tutti gli accessori (frutti ed altre utilità) che le cose stesse abbiano medio tempore prodotto e sulle somme versate in anticipo ad una delle parti vanno corrisposti gli interessi legali da quando quelle stesse somme vennero ricevute (cfr. Cass. 12.6.1987, n. 5143; Cass. 15.6.1989, n. 2879) .
20. In questo quadro il Tribunale bolognese ha ineccepibilmente statuito.

Ovvero, per un verso, ha in maniera corretta correlato, cronologicamente, l’evizione totale e quindi la risoluzione del contratto (definitivo) di compravendita siglato in data 25.1.2011 -antecedentemente alla dichiarazione di fallimento, risalente al 14.6.2012 – al provvedimento in data 23.12.2022, con cui il Comune di Minerbio ha fatto luogo all’acquisizione dell’immobile abusivo, immobile oggetto della precedente ordinanza di demolizione n. 78/2021.

Ovvero, per altro verso, ha in maniera altrettanto corretta retrodatato il credito restitutorio insorto a seguito dell’evizione totale/risoluzione del contratto (definitivo) di compravendita al dì della stipulazione dello stesso contratto.

21. Da tali premesse non possono che discendere i seguenti corollari.

Innanzitutto, l’ineccepibilità in diritto e la congruenza in fatto dei rilievi che sorreggono l’impugnato dictum , inducono ad escludere, ex se ed in radice, qualsivoglia forma di contraddittorietà e illogicità dell’impianto motivazionale.

Altresì, il contratto (definitivo) di compravendita siglato in data 25.1.2011 di certo non era ‘ pendente ‘ al dì della dichiarazione di fallimento.

Invero, l’effetto traslativo reale si era già prodotto, sicché non vi è alcun margine perché il contratto potesse e possa reputarsi alla data della dichiarazione di fallimento ‘ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti’.

Ancora, la retrodatazione del credito restitutorio ad epoca antecedente al fallimento ne esclude di per sé la prededucibilità ‘occasionale’, ‘ cronologica ‘, siccome colloca la genesi dello stesso credito in un momento in cui alcuna interferenza possono esplicare le prerogative degli organi della sopravvenuta procedura fallimentare (cfr. Cass. (ord.) 7.10.2016, n. 20113, secondo cui il criterio ‘cronologico’ va implicitamente integrato con la riferibilità del credito all ‘ attività degli organi della procedura) .
Infine, non vi è margine alcuno per accordare al credito restitutorio la prededucibilità cd. ‘ funzionale.

Invero, nessun vantaggio alla massa dei creditori la medesima ragione creditoria è idonea ad assicurare (cfr. Cass. 5.12.2016, n. 24791) .

Il ricorrente, giacché soccombente, va condannato, come da dispositivo, a rimborsare al controricorrente le spese del presente giudizio di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13, 1° co. quater , d.P.R. 30.5.2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugn azione ai sensi dell’art. 13, 1 ° co. bis , d.P.R. cit., se dovuto.

P.Q.M.

La Corte così provvede:

rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente, NOME COGNOME a rimborsare al controricorrente, curatore del fallimento della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, le spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano in complessivi euro 6.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e cassa come per legge;

ai sensi dell’art. 13, 1° co. quater , d.P.R. n. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione ai sensi dell’art. 13, 1° co. bis , d.P.R. cit., se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della I sez. civ. della Corte

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